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1、“漢府上院”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議書很高興看到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的初稿已基本完成，也感謝武漢市京楚置業(yè)有限公司對我司的信任。首先，武漢建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師的專業(yè)能力是值得我們肯定的，由于本項(xiàng)目受地塊、形狀、法規(guī)間距及容積率等各方面的實(shí)際情況所限，能夠在較短的時(shí)間內(nèi)拿出幾套相對合理的設(shè)計(jì)方案著實(shí)不易。我司對設(shè)計(jì)院提供的幾套方案進(jìn)行了仔細(xì)的對比論證，從對市場營銷及樓盤形象的角度來分析，我司更傾向于三（四）方案，其中最大的理由是有利于營造生態(tài)、健康、居住的室外園林環(huán)境。現(xiàn)在中高檔小區(qū)中開發(fā)商對小區(qū)園林環(huán)境的營造也愈來愈重視。購房者在選擇樓盤時(shí)對小區(qū)環(huán)境的重視也上升到了更高的角度，市面上不是常流傳著買房就是買環(huán)境2、的說法。由于“漢府上院”樓盤形象定位為健康、雅致、現(xiàn)代，所以三（四）方案更有優(yōu)勢營造高品質(zhì)的園林環(huán)境和文化內(nèi)涵。當(dāng)然，此方案也有不足點(diǎn)，如過多單元靠近玫瑰街，噪音污染、灰塵污染較大，北向沿街周邊環(huán)境較差，建設(shè)期稍微延后等。其實(shí)這些不利點(diǎn)是可以改變的，甚至是可以把不利變?yōu)橛欣纾?號樓北向臨街的單元稍多，但同時(shí)南向臨小區(qū)中心園林的單元同樣也多，這樣可利于后期的銷售，至于建設(shè)期延后也未必不是好事，隨著武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已逐漸加入全國一線城市，房價(jià)將逐漸提升，建設(shè)期延后也同時(shí)意味著房價(jià)也將逐步提升，這對開發(fā)商追求利益最大化也是有促進(jìn)作用的，當(dāng)然這樣會(huì)影響開發(fā)商的資金流。縱觀三（四）方案，雖有不少可取之3、處，不過在細(xì)節(jié)上還有值得斟酌推敲的地方，如小區(qū)人行主入口位置的設(shè)計(jì)，原方案的小區(qū)人行入口設(shè)計(jì)在小區(qū)東面，而在玫瑰街上除了臨街商鋪并沒有設(shè)計(jì)小區(qū)主入口及景觀，我司曾考察過眾多知名的中高檔樓盤，大部分小區(qū)主入口都選擇開在主干道及支干道上，并且都實(shí)現(xiàn)了人車分流。在此，我司強(qiáng)烈建議把人行入口設(shè)在小區(qū)北面，具體位置根據(jù)總體規(guī)劃來合理布局。入口設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)其視覺上的氣勢，應(yīng)形成小區(qū)標(biāo)志性景觀，起到接納、引領(lǐng)的作用，使小區(qū)居民產(chǎn)生領(lǐng)域感，歸屬感和自豪感。入口道路從人行入口一直延伸到中央綠地，并以此為小區(qū)道路系統(tǒng)的樞紐，向小區(qū)的東、南、西方向延伸至每個(gè)組團(tuán)的步徑，把小區(qū)人行主入口設(shè)在北面會(huì)犧牲部分沿街商鋪的數(shù)量，4、但同時(shí)可帶來一部分的人流，這樣更能提升商鋪的價(jià)值。關(guān)于漢府上院戶型部分的點(diǎn)評：在現(xiàn)今樓市，戶型設(shè)計(jì)的好壞，將直接影響樓盤的銷售進(jìn)度，可謂關(guān)系重大，不可小視，所以在戶型設(shè)計(jì)方面，所有的發(fā)展商都極為重視，三易其稿，反復(fù)修改的現(xiàn)象，已然視為常態(tài)，由于本項(xiàng)目的主要競爭樓盤金龍百靈景都在戶型設(shè)計(jì)上也下了一番功夫，其通風(fēng)、采光及功能分區(qū)方面做的也極具特色，如果漢府上院項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上與之相比稍遜一籌的話，將會(huì)使本項(xiàng)目在日后市場銷售時(shí)處于不利的地位。我司希望開發(fā)商多與建筑設(shè)計(jì)公司溝通，多以市場、購房者的角度出發(fā)，爭取能在戶型設(shè)計(jì)上作出相應(yīng)的特色來，并成為漢府上院項(xiàng)目一個(gè)極具競爭力的賣點(diǎn)。以下將對本項(xiàng)目的各類5、戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行逐一評點(diǎn)，如有差錯(cuò)之處，萬望指正。三（四）方案：D2型 約77.99平方米 二房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.主次臥房均有飄窗設(shè)計(jì)，兩房之間設(shè)計(jì)為公用衛(wèi)生間，較合理實(shí)用。缺點(diǎn)：1.采光、通風(fēng)性功能較弱。2.房型不夠方正規(guī)整，但動(dòng)靜分區(qū)較合理。3.入戶花園的異形設(shè)計(jì)不夠合理，實(shí)用面積不多，僅充當(dāng)了走道的作用。4.客廳與餐廳相連，方便實(shí)用，但廚房面積偏小且異形設(shè)計(jì)，使用不夠方便。D型 約84.94平方米 二房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.布局較方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)合理，戶型緊湊，無浪費(fèi)面積。2.陽光房的設(shè)計(jì)為主人增添一房，可以改為書房或多功能房，巧妙實(shí)用。3.廚房配有生活陽臺，方便為主人使用或存儲(chǔ)。4.客廳與陽6、光房，陽臺相連，舒適暢快。缺點(diǎn)：1.采光、通風(fēng)功能較弱。2.主臥門直對餐廳，私密性較差，次臥采光不足，需要加以改進(jìn)。A型 約91.55平方米 三房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.整體布局方正合理，南北通透，采光，通風(fēng)性較佳。2.餐廳與廚房相連，方便實(shí)用。3.衛(wèi)生間干濕分離，潔凈衛(wèi)生。缺點(diǎn)：1.主臥門直對大門，私密性差，且影響主人運(yùn)勢風(fēng)水。2.門設(shè)計(jì)不合理，不方便使用，建議修改。B型約96.57平方米 二房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.戶型較方正合理，無浪費(fèi)面積。2.主臥設(shè)觀景陽臺且與客廳的陽臺相連，增大陽臺的休閑面積，此為這戶型唯一之亮點(diǎn)。缺點(diǎn)：1.采光，通風(fēng)較差。2.餐廳與主臥門相對，影響主臥私密性。3.衛(wèi)生間的門處房間中央7、位置，在風(fēng)水上看也較為不利。C型約126.71平方米 三房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.戶型方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)合理，南北通透，采風(fēng)通風(fēng)性好。2.入戶花園的設(shè)計(jì)較合理。3.廚房與餐廳緊密相連，自成一體，方便了業(yè)主操作使用。4.客廳與陽臺相連，大氣舒適。5.三房兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，科學(xué)合理，主臥配獨(dú)立衛(wèi)生間，獨(dú)立衣帽間。6.次臥配有270飄窗設(shè)計(jì)，采光功能較好，另一次臥與衛(wèi)生間相連，方便實(shí)用。缺點(diǎn)：1.入戶花園面積較小，實(shí)用性不夠。2.餐廳與主臥門相對，影響主臥私密性。3.衛(wèi)生間的門處房間中央位置，在風(fēng)水上看也較為不利。4.次臥門直沖入戶花園門，在風(fēng)水上不理想，最好加以改善。E1型 約133.21平方米 三房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.8、南北通透，采風(fēng)通風(fēng)性較好。2.廚房餐廳自成一體另帶有一個(gè)陽臺，采光，通風(fēng)條件較好，使用方便。3.主臥配獨(dú)立衛(wèi)生間，且次臥干濕分離，設(shè)計(jì)方便客人使用。4.陽光房的設(shè)計(jì)使此戶型多了一個(gè)多功能房，將備受購房者青瞇，但面積再稍大一點(diǎn)，將更好。缺點(diǎn)：1.入戶后右側(cè)為書房，動(dòng)靜分區(qū)不明顯，較容易受到干擾。E型 約89.03平方米 二房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.廚房外帶生活陽臺，使用便捷、舒適。2.戶型整體布局較為方正、緊湊。缺點(diǎn)：1.整體采光、通風(fēng)性功能較弱。2.廚房采光不足，只能通過生活陽臺的間接光線來采光。一（二）號方案C1型 約103.36平方米 二房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.客廳外接陽臺，采光條件好。2.次衛(wèi)采用干濕分區(qū)9、設(shè)計(jì)，潔凈衛(wèi)生。3.陽光花園在整個(gè)戶型設(shè)計(jì)中式一個(gè)亮點(diǎn)，如面積能稍大些，就會(huì)更完美了。缺點(diǎn)：1.入戶花園面積過小且異形，實(shí)際利用率不高。2.廚房異形設(shè)計(jì)，不方便業(yè)主使用。3.主臥門正對入戶門，私密性欠佳。C型（D型） 約84.94平方米 二房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.布局較方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)合理，戶型緊湊，無浪費(fèi)面積。2.陽光房的設(shè)計(jì)為主，增添一房，可以改為書房或多功能房，巧妙實(shí)用。3.廚房配有生活陽臺，方便為主，使用或存儲(chǔ)4.客廳與陽光房，陽臺相連，舒適暢快。缺點(diǎn)：1.采光、通風(fēng)功能較弱。2.主臥門直對餐廳，私密性較差，次臥采光不足，需要加以改進(jìn)。C2型（D2型）約77.99平方米 二房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.主10、次臥房均有飄窗設(shè)計(jì)，兩房之間設(shè)計(jì)為公用衛(wèi)生間，較合理實(shí)用。缺點(diǎn)：1.采光、通風(fēng)性功能較弱。2.房型不夠方正規(guī)整，但動(dòng)靜分區(qū)較合理。3.入戶花園的異形設(shè)計(jì)不夠合理，實(shí)用面積不多，僅充當(dāng)了走道的作用。4.客廳與餐廳相連，方便實(shí)用，但廚房面積偏小且異形設(shè)計(jì)，使用不夠方便。A型 約91.55平方米 三房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.整體布局方正合理，南北通透，采光，通風(fēng)性較佳。2.餐廳與廚房相連，方便實(shí)用。3.衛(wèi)生間干濕分離，潔凈衛(wèi)生。缺點(diǎn)：1.主臥門直對大門，私密性差，且影響主人運(yùn)勢風(fēng)水。2.門設(shè)計(jì)不合理，不方便使用，建議修改。B型約96.57平方米 二房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.戶型較方正合理，無浪費(fèi)面積。2.主臥設(shè)觀景陽臺11、且與客廳的陽臺相連，增大陽臺的休閑面積，此為這戶型唯一之亮點(diǎn)。缺點(diǎn)：1.采光，通風(fēng)較差。2.餐廳與主臥門相對，影響主臥私密性。3.衛(wèi)生間的門處房間中央位置，在風(fēng)水上看也較為不利。E1型 約133.21平方米 三房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.南北通透，采風(fēng)通風(fēng)性較好。2.廚房餐廳自成一體另帶有一個(gè)陽臺，采光，通風(fēng)條件較好，使用方便。3.主臥配獨(dú)立衛(wèi)生間，且次臥干濕分離，設(shè)計(jì)方便客人使用。4.陽光房的設(shè)計(jì)使此戶型多了一個(gè)多功能房，將備受購房者青瞇，但面積再稍大一點(diǎn)，將更好。缺點(diǎn)：1.入戶后右側(cè)為書房，動(dòng)靜分區(qū)不明顯，較容易受到干擾。E型 約89.03平方米 二房二廳優(yōu)點(diǎn)：1.廚房外帶生活陽臺，使用便捷、舒適。212、.戶型整體布局較為方正、緊湊。缺點(diǎn)：1.整體采光、通風(fēng)性功能較弱。2.廚房采光不足，只能通過生活陽臺的間接光線來采光。戶型設(shè)計(jì)總評：戶型的設(shè)計(jì)從整體上看，采光、通風(fēng)性功能都不理想；衛(wèi)生間的部分最好均采用干濕分區(qū)的設(shè)計(jì)，較符合現(xiàn)代人居家使用的需求；在動(dòng)靜分區(qū)上看，部分戶型的客廳、餐廳與廚房的布局設(shè)計(jì)上欠佳，容易影響臥室主人的休息，娛樂休閑的主人也不夠自在清閑；主次分區(qū)的問題上，大部分戶型的設(shè)計(jì)是主、次臥緊連，隨著現(xiàn)代人生活水平的提高，家庭成員之間對獨(dú)立自主的起居生活的需求性也越來越高，但在這些方面，做的不夠理想，居家生活容易互相干擾；另外，入戶花園的通透性差且使用面積過小，實(shí)際使用的價(jià)值極低；陽光花園（陽光房）在整體戶型設(shè)計(jì)中的位置較不合理，影響戶主使用，且在面積的比例上不完善，實(shí)際使用價(jià)值較低。建議在戶型設(shè)計(jì)上修改入戶花園、陽光房以及異形廚房的部分，使之整體布局上動(dòng)靜分區(qū)、主次分區(qū)明顯且科學(xué)合理。以上是我司從廣告營銷的角度對“漢府上院”項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出的一些觀點(diǎn)與建議，如有不妥之處，請雅正！