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1、珩生五洲建材城定價策略方案l 定性分析項目位于武漢市黃陂區漢口北大道18號，占地面積約2029畝，總建筑面積約289萬平方米米，是一個集物流中心、結算中心、會展中心、裝飾設計中心、研發中心、高效倉儲中心、信息中心、環保檢測中心、商務中心、后勤服務中心等于一體的超大型最現代專業建材批發市場。天河機場、橫店鐵路編組站、陽邏深水港、均勻分布項目四周；岱黃、京珠、滬蓉、漢施、漢麻、漢英等6條國道在此交匯。項目位于武漢市黃陂區漢口北大道18號，占地面積約2029畝，總建筑面積約289萬平方米米，是一個集物流中心、結算中心、會展中心、裝飾設計中心、研發中心、高效倉儲中心、信息中心、環保檢測中心、商務中心、2、后勤服務中心等于一體的超大型最現代專業建材批發市場。天河機場、橫店鐵路編組站、陽邏深水港、均勻分布項目四周；岱黃、京珠、滬蓉、漢施、漢麻、漢英等6條國道在此交匯。l 本案與區域競爭樓盤的比較周邊項目調查表項目名稱建面均價租價公攤容積率綠化率配套交通政策核心賣點漢口北批發第一城金馬家居CBD珩生五洲建材城l 價格定位1、項目定價推算模型性能評分比重漢口北批發第一城金馬家居CBD珩生五洲際建材城位置地段20%周邊配套15%出行交通15%周邊交通20%公攤比利20%其他10%項目性能得分項目修正均價項目性價比 定價理由：價格定位采取市場客觀比較法，然后通過周邊商業項目各個性能、價格相比對檢驗修正； 3、建議：低開高走入市u 通過對有關市場的調研，本項目客戶可接受價格在之間u 市場客觀比較法得出本項目茂均價敲定在元/平方米米u 市場客觀比較法得出本項目茂臨街商鋪均價敲定在元/平方米米u 市場客觀比較法得出本項目品牌大道均價敲定在元/平方米米2、市場價格確定以上經過客觀比較法，并經過相關項目性能、價格檢驗，客觀的市場研判價格應為,低開高走。注：隨著后期工程進度、推廣宣傳的執行進度，及市場口碑傳播的有效性， 營銷溢價空間約在3左右。l 系數定位：根據項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。憑經驗對項目不同層別進行系數設定。原4、則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數為1；第二層次之，根據項目的具體情況取小于1的系數值，系數值的大小取決于項目的人流導向系統，商鋪的規劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數越小，地下層別亦如此。二是，對商鋪分部的位置、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、面積等因素設定相應的等級劃分，級別較高者大于系數1；級別次于高級或高于低級者取系數等于1；低級別者取系數小于1；依次類推級別越高系數越大，地下層別亦如此。計算各層別(級別)的權重系數。根據上述第二點所設定的系數乘以該樓層(級別)的可銷售面積（或建筑面積）計算得出該樓層(級別)的權重系數。（此步驟在各樓層的計5、算方法相同）公式：系數X銷售均價=權重系數一、整體茂級別劃分根據各個具體的茂在整個項目的分部位置、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、面積等因素設定相應的等級劃分為四個等級，具體如下圖：二、具體茂均價細分由于茂的位置分布、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、面積等因素不同，能夠通達的方便也不同，所有不同的茂必然有不同的價格，綜合分析我們項目的特點以及剛上市的壓力，我們將茂的均價格定為4500元/m2，不同位置的茂系數及均價隨之上下浮動。以二級茂為基準（均價4500元/平方米），上下浮動100-200元/平方米：具體茂分類一級二級三級四級差異系數1.081.000.980.96均6、價4770450044104320注：具體茂樓層均價按照樓層級別上下500-1000元（以二層為基數1）;茂內鋪按人流動向、進出口方位、商鋪位置等因素劃分為一、二、三個等級。一級茂：一層 (一級)（5770元/平方米；系數1）根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元二層 (二級）（4770元/平方米；系數=1）根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元三層 (三級）（3770元/平方米；系數1）根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元二層 (二級）（4500元/平方米；系數=1）根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元三層 (三級）（3500元/平方米；系數1）根7、據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元二層 (二級）（4410元/平方米；系數=1）根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元三層 (三級）（3410元/平方米；系數1）根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元二層 (二級）（4320元/平方米；系數=1）根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元三層 (三級）（3320元/平方米；系數1）根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元三、各級別茂臨街商鋪級別劃分、價格系數細分茂內臨街商鋪級別劃分根據各個具體的茂一層臨街商鋪在整個項目的分部位置、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流動線、車流動線、面積等因素設定相應8、的等級劃分為三個等級，具體如下圖：l 具體茂臨街商鋪均價細分由于茂臨街商鋪的位置分布、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、面積等因素不同，能夠通達的方便也不同，所有不同的茂臨街商鋪必然有不同的價格，綜合分析我們項目的特點以及剛上市的壓力，我們將茂臨街商鋪的均價格定為7000元/m2，不同位置的茂臨街商鋪系數及均價隨之上下浮動100-200元(以二級為基數1.00)。以二級茂臨街商鋪為基準（均價7000元/平方米），上下浮動100-200元/平方米：具體茂的臨街商鋪分類一級二級三級差異系數1.031.000.97均價720070006800根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元9、根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元1）-A1茂臨街商鋪級別劃分、價格系數細分A1茂-臨街商鋪等級劃分：根據A1茂在整個項目茂分部的位置、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流動線、車流動線、面積等因素定為一級茂；茂臨街商鋪又處在的位置、通道類別、人流動線、車流動線等因素定為一級茂臨街商鋪；茂臨街商鋪等級相應的劃分為三個等級，具體如下圖：A1茂-茂臨街商鋪系數劃分：由于茂臨街商鋪的位置分布、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、進出入口、面積等因素不同，能夠通達的方便也不同，所有不同的茂臨街商鋪必然有不同的價格，綜合分析我們項目的10、特點以及剛上市的壓力，我們將茂的均價格定為7200元/m2，不同位置的茂臨街商鋪系數及均價隨之上下浮動50-100元(以二級為基數1.00)。以二級茂臨街商鋪為基準（均價7200元/平方米），上下浮動50-100元/平方米：具體茂內精品店分類一級二級三級差異系數1.021.000.99均價727272007128根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元2)-A2茂臨街商鋪級別劃分、價格系數細分A2茂-茂臨街商鋪等級劃分：根據A2茂在整個項目茂分部的位置、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流動11、線、車流動線、面積等因素相比A1茂來說相對條件差一級特定為二級茂；茂臨街商鋪又處在的位置、通道類別、人流動線、車流動線等因素比A1精品店差一些因此定為二級茂臨街商鋪；茂臨街商鋪等級相應的劃分為三個等級，具體如下圖：A2茂-茂臨街商鋪系數劃分：由于茂臨街商鋪的位置分布、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、進出入口、面積等因素不同，能夠通達的方便也不同，所有不同的茂臨街商鋪必然有不同的價格，綜合分析我們項目的特點以及剛上市的壓力，我們將茂臨街商鋪的均價格定為7000元/m2，不同位置的茂臨街商鋪系數及均價隨之上下浮動50-100元(以二級為基數1.00)。以二級茂臨街商鋪為基準（均價70012、0元/平方米），上下浮動50-100元/平方米：具體茂內精品店分類一級二級三級差異系數1.011.000.99均價707070006930根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元3)B茂臨街商鋪級別劃分、價格系數細分B茂-茂臨街商鋪等級劃分：根據B茂在整個項目茂分部的位置、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流動線、車流動線、面積等因素定為一級茂；茂臨街商鋪又鑒于處在位置、通道類別、人流動線、車流動線等因素定為一級茂臨街商鋪；茂臨街商鋪等級相應的劃分為三個等級，具體如下圖：B茂-茂臨街商鋪系數13、劃分：由于茂臨街商鋪的位置分布、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、進出位置、面積等因素不同，能夠通達的方便也不同，所有不同的茂臨街商鋪必然有不同的價格，綜合分析我們項目的特點以及剛上市的壓力，我們將茂臨街商鋪的均價格定為7200元/m2，不同位置的臨街商鋪系數及均價隨之上下浮動。以二級茂內精品店為基準（均價7200元/平方米），上下浮動50-100元/平方米：具體茂臨街商鋪分類一級二級三級差異系數1.011.000.99均價727272007128根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-14、50元4)E茂臨街商鋪級別劃分、價格系數細分E茂-茂臨街商鋪等級劃分：根據E茂在整個項目茂分部的位置、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流動線、車流動線、面積等因素在A2茂的后面，各方面因素相對一級茂又差上一個等級因此定為二級茂；茂臨街商鋪又鑒于處在位置、通道類別、人流動線、車流動線等因素定比二級茂臨街商鋪低了一個級別因此，E茂臨街商鋪定為三級茂臨街商鋪；茂臨街商鋪等級相應的劃分為三個等級，具體如下圖：E茂-茂臨街商鋪系數劃分：由于茂臨街商鋪的位置分布、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、進出位置、面積等因素不同，能夠通達的方便也不同，所有不同的茂臨街商鋪必然有不同的價格，綜合分析我們15、項目的特點以及剛上市的壓力，我們將茂臨街商鋪的均價格定為6800元/m2，不同位置的臨街商鋪系數及均價隨之上下浮動，上下浮動50-100元/平方米。以二級茂內精品店為基準（均價6800元/平方米），上下浮動50-100元/平方米：具體茂臨街商鋪分類一級二級三級差異系數1.011.000.99均價686868006732根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元5)F茂臨街商鋪級別劃分、價格系數細分F茂-茂臨街商鋪等級劃分：根據F茂在整個項目茂分部的位置、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流動線16、車流動線、面積等因素在緊臨品牌大道，各方面因素相對一級茂又差上一個等級因此定為二級茂；茂臨街商鋪又鑒于處在位置、通道類別、人流動線、車流動線等因素定比一級茂臨街商鋪低了一個級別因此，F茂臨街商鋪定為二級茂臨街商鋪；茂臨街商鋪等級相應的劃分為三個等級，具體如下圖：F茂-茂臨街商鋪系數劃分：由于茂臨街商鋪的位置分布、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、進出入口、面積等因素不同，能夠通達的方便也不同，所有不同的茂臨街商鋪必然有不同的價格，綜合分析我們項目的特點以及剛上市的壓力，我們將茂臨街商鋪的均價格定為7000元/m2，不同位置的茂臨街商鋪系數及均價隨之上下浮動50-100元(以二級為基17、數1.00)。以二級茂臨街商鋪為基準（均價7000元/平方米），上下浮動50-100元/平方米：具體茂內精品店分類一級二級三級差異系數1.011.000.99均價707070006930根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元品牌大道級別劃分根據各個具體的品牌大道在整個項目的分部位置、朝向、能見度、通道類別、到達度、人流、車流、面積等因素設定相應的等級劃分為四個等級，具體如下圖：具體品牌大道分類一級二級三級差異系數1.041.000.96均價712468506576根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元根據商鋪人流動線、位置、朝向上下浮動30-50元