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1、目錄一、后沙嶼項目住宅部分初步定位方案21項目定位思路22產品構想32.1建筑總體規劃布局32.2住棟設計32.3關于戶型設計42.4關于戶型面積分布42.5關于裝修標準52.6關于停車位52.7關于綠化率及公共綠地52.8道路設計52.9戶外運動設施及幼兒園6二、后沙嶼項目商業部分初步定位方案61后沙嶼項目商業布局概述：62本項目商業定位分析：112.1商業定位:營造氛圍引導投資112.2商業規劃:特色連鎖品牌經營122.3商業建筑:集中賣場沿街旺鋪布局定位12一、后沙嶼項目住宅部分初步定位方案1項目定位思路n 關鍵詞: 9070 小戶型 精巧實用 品質卓越 公共空間n 本項目條件：本項目開2、發用地將通過市場招標獲得，因此土地成本將高于其他周邊已開發項目；區位條件有一定的優勢；項目規模在后沙嶼目前來講屬于中大樓盤，競爭對手不多；地塊地形條件良好,地塊方正平坦，但規劃條件相對苛刻。n 市場環境：國家對房地產市場的宏觀調控逐步落實，70%以上90平方米以下的戶型將成為市場的主力產品；后沙嶼房地產市場隨著空港經濟及會展業的發展愈加活躍，需求穩步增長，未來的發展潛力較大；周邊項目產品設計以前均為大戶型設計，以花園洋房及聯排別墅為主；客戶逐步呈現年輕化趨勢；市場周邊均為低密度高端產品，小戶型項目現在還沒有形成有效供應。可見，本項目定位應從遵循市場的基本需求的條件下從產品導向出發，“自內向外”3、，通過產品的創新，環境的營造，找出本項目最優的發展方向。我公司認為，從產品導向出發，本項目的定位策略為：在滿足國家調控指標的基礎上,將小區全部規劃設計為以90平方米以下戶型為主的項目，在滿足使用功能的條件下，以精細的產品設計做到小戶型大功能，特別是在公共空間的設計上,利用公共空間的優勢來彌補私人空間的不足,將本項目打造具有高尚居住品質的小戶型住宅精品。2產品構想2.1建筑總體規劃布局根據地塊特征及指標，在平面布局上一定要體現精品樓盤的氣質和韻味，所以應充分考慮建筑的節奏感與韻律感。利用地塊較方正的優勢，形成一個圍合式的布局，增加空間的圍合感,采用“小戶型,大社區”的規劃理念,組團規劃利于住宅朝4、向、通風,采用“大戶型居中,小戶型圍合”的原則合理分配不同戶型所享有的資源,在提高土地利用率的基礎上, 規劃設計較大的公共空間。2.2住棟設計主要產品形式為全框架多層板樓為主,不設電梯,一梯兩至四戶的單元組成,本項目的外立面，應考慮使立面有層次感。整體風格要求盡可能具有溫馨、適宜居住感、高價值和高品位感，滿足消費者對高尚生活的渴望，創造與傳統住宅樓立面有完全不同觀感的建筑立面。同時設計應當具有個性特征，能夠從本地區市場上跳出，吸引人們的視線。建議外立面整體建筑風格為北歐簡約風格。外立面顏色采用暖色調。建筑意向圖2.3關于戶型設計本項目的戶型設計應遵循的設計原則如下：n “國留條”的實施,對降低5、購房總價和購房門檻,減輕居住負擔和消費者的經濟壓力,擴大消費者的范圍有很大的積極作用,其所制定的將70%戶型的建筑面積控制在90平方米以下,也意味著新定義下的小戶型需要長期或相對長期的實用需求。因此在戶型設計上要盡量滿足消費者現在有和未來十幾年乃至幾十年的使用需求。n 充分利用全框架結構的優勢,讓更多的墻體解放出來,應用方便改造的輕質材料,來分割功能,能使消費者比較容易的根據功能變化來改變空間的形態,位置和尺寸,讓空間具有更大的彈性和適應性。n 居室大小應合理,90平方米的建筑面積實際也限制了房間的數量,如果單個房間過小,功能模糊空間的符合性就降低了。n 面積分配應該合理,衛生間和廚房的面積應6、適當,陽臺可以不單獨設置,但應該設有相對獨立的晾衣空間。n 注意細節的設計,如合理的面寬和進深,適當餓門窗面積和開啟位置,保證一定面積的可放置家具的實墻,有足夠的儲藏空間以避免產生再亂的居住環境,起居室和個臥室都應預留空調機位。2.4關于戶型面積分布戶型比例面積（平方米）一室二廳一衛30%50左右兩室二廳二衛50%75左右三室兩廳兩衛20%902.5關于裝修標準走廊：地磚鋪砌。大堂:地面,墻體石才鋪砌窗戶：采用中檔以上噴塑鋁合金窗，外墻：外墻采用有質感的墻磚鋪裝，局部高檔石材；陽臺：陽臺不封閉。供暖：采用集中式地采暖。供電：每戶采用40A獨立電表。 信息網絡：有線電視入戶，主臥和客廳預留電視系7、統，每戶預留電話接口，寬帶入戶。空調：預留空調墻孔，空調機位。安訪系統：公共場所安裝攝像頭，可視對講系統。外墻保溫方式：采用外墻外保溫。2.6關于停車位均設為地面停車，停車組織要安排合理，盡可能做到地面停車的人車分流。停車場位置設置在建筑組團之外。2.7關于綠化率及公共綠地綠化率不低于35%，在滿足規范的基礎上，盡可能提高綠化率。對于公共綠地，其為不屬于本項目建設用地范圍內的用地，但要充分考慮對綠地景觀的利用和景觀借用。2.8道路設計與地面停車位結合，要求道路系統規劃以功能合理、布局得當、疏密有秩、暢通有序、宜曲不宜直為原則，并在規劃范圍內將道路按功能需求呈等級分布。2.9戶外運動設施及幼兒園8、需要考慮戶外運動場地，并在小區內規劃多功能戶外運動場，運動場功能設置為籃球場,羽毛球場和網球場。沿景觀帶可設置塑膠漫步道。幼兒園規模不宜過大，以100人規模為標準。二、后沙嶼項目商業部分初步定位方案1后沙嶼項目商業布局概述：順義區后沙峪鎮位于北京市區的東北部，東鄰首都國際機場，鎮域總面積平方公里，下轄個行政村，個中高檔居民住宅小區，個高檔別墅區，總人口達萬人。后沙峪鎮近年來經濟發展十分迅猛，先后被確定為國家級小城鎮建設試點、全國重點鎮。目前，一個以國際空港為依托，以產業化為基礎，帶動臨空產業和高科技產業發展，具有國際空港特色的新城已初具規模。但是，做為北京重點發展的新市鎮，住區商業的發展卻遠落9、后于住宅的發展,在整個后沙嶼鎮沒有完善的商業配，套整體商業物業呈點狀分布，商業設施呈現網點少、結構單一、規模小的特點，且多為中低檔次。居民的日常的購物、社交基本聚集在目前雙嶼大街沿街商業一側，住宅產品中只有萬科城市花園等個別社區商業服務設施投入使用，每一個小區商業規模不超過數千平方米，僅限于社區的商業配套。這里沒有上規模的商場、超市，沒有電影院，咖啡館也僅有一家。在這里居住的大多數人一有時間就到城里購物、吃飯,因為在這里的確沒有地方可去。一下是我們調查后沙嶼居住區周邊的商業配套情況萬科城市花園商服中心商業名稱商業面積M2商業用途是否臨街東北菜150餐飲是滿湘苑100餐飲是罐罐雞200餐飲否日雜10、店50日用品是圖書印象30文化生活是診所80醫療是萬科會所商業名稱商業面積M2商業用途是否臨街幺店子飯莊300餐飲是宗梓園飯莊300餐飲是貴竹閣私家菜200餐飲國醫康美容美發150美容美發是服裝店50服裝否娃娃魚玩具30玩具否方舟超市50日用品否尤薩洗衣50洗衣是田鳳波保健200保健按摩否會所泳池400否會所兒童娛樂室50否會所體操室50否會所棋牌室50否會所乒乓球室50否多功能廳350否雙峪大街臨街商業商業名稱商業面積商業用途是否臨街雙峪大街南側臨街商業5080約25個單位辦公用品、手機、圖書餐廳、音像、法律服務、美發、眼鏡等是飯莊150180 3個餐飲雙峪大街北側農業銀行1000金融是工商11、銀行500金融是中車汽修1000汽修是上一檔私家菜300餐飲是飯莊150200 5個單位餐飲是白露雅園白露雅園約3000M2公建（白露園廣場），一層為底商，2、3層為辦公樓，底商面積月150240 M2。底商售價10500元，06年開始銷售，對外宣稱已銷售完畢，但目前尚未有經營項目。雙峪大市場商業名稱商業面積M2商業用途是否臨街雙峪大市場服裝一廳1000服裝衣帽是雙峪大市場服裝二廳1000服裝衣帽是雙峪大市場建材廳1000建材是蔬菜廳500蔬菜是鮮肉廳500肉制品是鞋城1000鞋帽是水果300水果是花卉300花卉是副食糧油1000副食品是隆華超市商業名稱商業面積商業用途M2是否臨街隆華超市1012、00日用百貨是而距離本項目最近的香花畦有配套會所，但不對外銷售。而本項目,后沙嶼住宅項目地處后沙嶼鎮北部,地塊及其方正并緊鄰香花畦和雙裕花園以及萬科城市花園等多個高尚住宅項目,按照相關政府部門規劃的要求,將后沙嶼住宅項目地塊北側長約400米,寬約為50米的地塊最為商業用地,計劃區域內規劃建設2萬余平方米的住區商業物業。以提升后沙嶼地區整體商業配套水平。本項目住宅用地水青庭萬科商服中心莫奈花園萬科商服中心萬科商服中心萬科商服中心萬科會所萬科商服中心隆華超市萬科商服中心雙峪大市場萬科商服中心白露雅園萬科商服中心本項目商業用地萬科商服中心香花畦園萬科商服中心2本項目商業定位分析：隨著房地產市場的不斷13、發展，社區商業項目已經成為一個重要的開發領域,社區商業是一種有別于城市區域中心商業、大型購物中心、特色步行街的商業業態，它具有很強的地域性、是專為本地區居民服務的商業模式。 后沙嶼目前商業地產發展還處于起步階段，在本項目周邊，新老住區云集,但商業配套確實是該區域的一個盲點,項目周邊沒有大型的集中商業,或者是成熟的商業街,商業氛圍與高速發展的住區很不匹配,因此規劃本項目住區商業的同時首先要明確的是本項的商業配套不僅僅是滿足本小區的需求,而是規劃建設的商業配套要通盤考慮整個后沙嶼,至少是輻射半徑在2公里范圍內的住區。通過前期對后沙嶼商業市場調查，在充分考慮到居民生活各種切實問題的基礎上，我們從店鋪14、的規模、位置、運作方式、經營檔次對后沙嶼項目商業部分進行了定位和規劃。 2.1商業定位:營造氛圍 引導投資合理的商業定位是商業地產成功的基礎。成功的社區商業配置與商業模式各不相同，但他們都通向一個目標，就是要贏得市場。社區商業是個涉及多方利益和要求的部分，最終要達到開發商、投資人、經營者與消費者四者共贏，準確的市場定位成為項目操作成功首要因素。 基于對后沙嶼及周邊消費群體的分析以及周邊商業市場的調研，我們認為未來后沙嶼地區，將成為北京新興市鎮,目前居住人口同質化程度較高的區域。人員組成以中青年成功人士為主，總體教育程度較高，可以率先接受國際先進住宅理念，注重生活品質與生活品位，喜歡具有獨特風格15、的產品將是這一區域內居民的共性。在后沙嶼高檔社區中小區商業不僅僅滿足購物、配套等簡單功能，應該是帶有特定風格，與小區住宅相對應的一個重要組成部分，所以要想給客戶更好的居住環境的同時，商業建筑的規劃設計定位應該是與高尚社區對應的高檔次、多層次的完善社區商業。綜上,本項目商業主張：充分利用小區內外環境及設施，提供高檔次、多層次的可以輻射整個片區的特色社區商業配套。在功能定位方面，以客戶對生活需求的層次為分類，將本項目的商業定義于以下滿足不同需求層次的三個方面n 滿足基本社區服務功能為主的基本商業配套。n 滿足豐富、健康、時尚的生活方式的需求為主，以運動和美食為特色的高檔商業配套。n 滿足歸屬感及自16、我實現的需求，以假日休閑文化為特色的附加商業配套。我們建議將本項目商業定位為-北歐風尚街區-以營造特色休閑、風情購物為主，就像一個社區的大會所：是一個綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為后沙嶼居民創造的第二生活空間，讓消費者感受與體味到時尚生活的便利與舒適。 我們期望通過-北歐風尚街區-商業項目的成功操作，在滿足社區居民日常生活基本需求基礎上，同時給以他們人文關懷、個性明晰、充滿活力的感覺，理性地引導客戶進行商業地產的投資。 2.2商業規劃:特色連鎖 品牌經營本項目-北歐風尚街區-區在未來經營上將以特色連鎖、品牌經營為主。這是針對社區內居民這一特定群體的消費特點而采取的經營策略。首先17、，從后沙嶼居民的構成決定了這一人群具有注重產品的質量，講究檔次的消費特征，他們對品牌產品比較信賴，具有較強的品牌忠誠度，品牌的消費力很強；其次，品牌廠家為了加強競爭力，也力圖通過建立密集的連鎖店網點與固定區域內的消費者建立了穩固的聯系，穩定市場占有率。 打好品牌經營這張牌，既是北歐風尚街區住區商業操作的新思路，也是目前關于后沙嶼項目規劃定位工作的重點。 2.3商業建筑:集中賣場沿街旺鋪布局定位按照相關政府部門規劃的要求,將本項目地塊北側長約400米,寬約為50米的地塊最為商業用地,計劃區域內規劃建設2萬余平方米的住區商業物業。以提升后沙嶼地區整體商業配套水平。因此,我們建議商業建筑布局如下:n18、 集中賣場由于商業具有聚集效應,因此建議在本項目商業地塊的西北角和東北角規劃建設集中賣場,建筑分別不高于4層和3層,層高不低于4米的樓宇,面積分別約為8000平方米和3000左右,建筑為全框架結構,該樓宇將用與引進知名品牌大賣場和特色餐飲以及品牌健身中心,銀行等商業業態。商業建筑布局示意圖8000平方米集中商業 商業地塊北美風尚街3000平方米集中商業n 沿街旺鋪在兩座集中商業樓宇之間規劃建設上下兩層庭院式沿街商鋪,全框架結構，大小面積可隨意組合,在硬件方面的配套設施需滿足一樓、二樓大中型中西式餐飲設置煙道和排油排污設施，有形成中型餐飲的硬件條件鋪位進深不要太大,一個鋪位的長寬比例適中才利于經營，相應的才利于出售和出租。如商鋪鋪面寬度與進深比例3：2，那么商鋪價值的含金量就會得到很大的提升。以上是關于后沙嶼項目的初步定位建議,供參考。