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1、華夏第一街區 -初步定位方案及策劃工作思路僅供參考肇業聯行Peter Wu & Partners Business Management Co., Ltd.二零零六年七月一， 項目簡介項目占地250畝；項目建設規模30多萬平方米；在規劃中是未來蚌埠新城商業中心，商圈輻射150公里。地理位置：雄踞兩淮四省經濟圈之樞紐城市蚌埠核心區，環抱蚌埠城市中心廣場淮河文化廣場、亞洲最大的音樂噴泉，毗鄰會展中心、歌劇醫院、科技館、圖書館、休閑中心。向東：淮河文化廣場、會展中心 向西：阿爾卡迪亞小區向南：光彩市還原小區 向北：城市中心區西南：交通環線、生活小區東南：200米遠景建筑：歌劇院、西北：涂山路、工農路2、城市主干道東北：新新家苑住宅區、建投大廈 本案區位圖交通：火車站約 2 公里，距長途汽車站 2.6 公里；向南距新建軍民兩用機場新址約 10 公里，距合肥徐州高速公路出入口約 5 公里；向東距規劃中的京滬高速鐵路蚌埠客運站約 6 公里。貫穿蚌埠市東西南北的涂山路、延安路在“華夏第一街區”區域呈十字交匯。老機場地區的解放路、東海大道、朝陽路、工農路都是近幾年新打通和拓寬改造的城市主干路和次干路。有多路公交車通過“華夏第一街區”路段。（一）背景分析：蚌埠為安徽省第二大省，蚌埠總面積5817平方公里。城區面積601.5平方公里。下轄四區三縣，總人口349萬，城市人口89.54萬，地處京滬線和淮南線交3、匯處，是皖北地區商貿中心，交通樞紐，綜合性工業城市，是發展非常迅速的一個城市。2000年安徽省政府批準了蚌埠市城市發展計劃，城區將整體南移，淮河文化廣場是未來蚌埠市的城市中心，最終形成蚌埠乃至皖北地區集商業、辦公、旅游、休閑、居住為一體的鉆石核心區域。（二）消費力分析A人口與經濟狀況（數據來源:2005年蚌埠統計年鑒）l 人口：(2005年)人口總數349.33萬人；(2004年)城市人口數90.47萬人；新城綜合開發區中心商務區人口數7萬人；“華夏第一街區”1.5公里半徑區域人口26萬人；“華夏第一街區”5公里半徑區域人口42萬人，常住人口38萬人。(2004年)城市家庭總戶數 26.42萬4、戶；l 經濟：(2004年)國內生產總值（GDP）311.33億元；人均國內生產總值（GDP）6006元；(2004年)社會商品零售總額116.9億元；(2004年)年人均可支配收入8875元；年人均消費支出5780元；人均食品消費支出2392元；機動車數量1.8萬輛；其中載客汽車數量8000輛；B消費力總結：l 周邊有大量高級住宅及普通住宅，居民消費力二極分化l 消費水準高，價位低（五星級客房，200多元/天）。l 消費跨度大（從生活用品至奢侈品）。l 消費者消費觀念較保守，傾向于當地品牌。綜上，本案結合面積較大，人口規劃密集，未來預計消費力偏上，華夏第一街區定位為中高檔消費占主導的步行街。5、二市場方案（一）業態分布A.周邊業態分布情況：序號業態數量序號業態數量1服裝類1588體育文化82童裝婦兒239五金化工23精品13710電信銀行24皮鞋皮具3111家居辦公295餐飲3612煙酒醫藥86休閑娛樂2913其他87家電數碼1614小計430小計57總計487B. 根據貴司提供資料，先簡要做如下分析：反映問題：l 服裝類與精品類雖然占周邊業態大部分比例，但反映出是此地塊業態中必不可少的，因此在本項目中精品服裝需占一定比例。l 餐飲類在周邊情況比例不高，但與服裝類相反的是，反映了該地塊欠缺餐飲類業態，本項目需考慮同時著重在該業態上的規劃。l 休閑娛樂類和兒童用品前景看好。l 項目規模6、大，各種業態均需要綜合規劃，關鍵是區域和比例安排正確。l 在工程上多加安排機電，排風，水，電等設施的完整規劃。方案：底層位置業態備注B1街餐飲每個街區層面的業態大方向占主導，穿插其它業態，成為綜合型業態分布。B2街國際名品B3街生活用品B4街娛樂休閑位置業態備注B1街休閑每個街區層面的業態大方向占主導，穿插其它業態，成為綜合型業態分布。B2街女性服飾B3街兒童用品B4街浴場,茶坊二層三層位置業態備注B1街餐飲每個街區層面的業態大方向占主導，穿插其它業態，成為綜合型業態分布。B2街家居用品，綜合類B3街數碼家電B4街餐飲四層位置業態備注B1街美容美發,娛樂每個街區層面的業態大方向占主導，穿插其它7、業態，成為綜合型業態分布。B2街美容SPA,足浴B3街餐飲B4街夜總會，電影院 具體需提供詳細立面圖紙及相關資料我們再從深，從細規劃。（二）租售策略根據提供材料周邊商鋪租價情況現對周邊租金分析：業態平均租金(元/天）床上用品3.33童裝3.2家電數碼2.95服裝2.8皮鞋皮具2.35五金化工2.06精品（古玩）2家居辦公1.45電信銀行1.3休閑娛樂1.18干洗店1.11餐飲1.1美容美發1體育文化0.83l 以上價格可以為本項目參考價格。l 周邊住宅，百貨要在華夏第一街開張之前盛起。l 四排商鋪約四萬平方米需同時開，最晚不超過2007年5月1日。l 具體租價情況需分情況詳細規劃。三，本項目S8、WOT分析（一）本項目優勢點（S）：l 地理交通優勢：n 交通方便，本商業街有多個城市入口，方便城市客流的集散。街區內部的服務車道為整個街區提供人流，物流的交通支持。l 周圍商業氛圍優勢：n 淮河文化廣場占地18萬平方米，包括會展中心、歌劇 院、科技館和休閑中心。n 周邊具規模百貨有三家；蚌埠百大、百惠、新世紀百貨。主要商業街道共六條：國貨路、中山街、中榮街、南山街、二馬路、淮河路，是一成熟的商圈，吸引著全市二百多萬消費者。l 項目自身有利的條件：n 世界五百強“家樂?！钡娜腭vn 中國家電零售第一強國美電器在商洽之中n 在建數碼廣場面積達12810平方米。n 江蘇省最大的餐飲連鎖巨頭“百姓人家9、”有意入駐。（二）本項目不足點（W）l 位置劣勢n 新區建設，周圍居住和商業區尚未開發，人氣暫時不旺。如，在一級商圈康城沁雅花園、米亞花園等高檔小高層樓盤，富裕商賈聚居區，人口5.4953萬人。勝利街道：東西航校，軍屬為主，人口2.8萬人?？傆嫾s8萬左右,這個數字還不能支撐起一個良性的消費力.l 交通劣勢：n 由于是新區開發，一些交通設施在規劃和建設中，尚未成形。如,京滬鐵路正在建設中，尚未建成。規劃中“華夏第一街區”要設6條線路經過，“華夏第一街區”計劃拿出2000萬元公運費資金，與市公交總公司合作，開通八條專線，但這些對于目前來講仍未形成體系。l 周圍商業氛圍劣勢：n 周邊的商鋪和住房尚未10、開發，沒有形成一個良性的商業氛圍。l 發展潛力劣勢：n 周邊房價較低，衍射消費水平較低，大量商業很難一時消化。周邊中低檔房價在RMB10002000元/平方米，高檔房價也僅在RMB3000元/平方米。（三）本項目時機點（O）l 位置方面：n 地理位置處于一個政治商業的中心，長遠來講，成為一個當地消費中心有很好的前景。如，富有潛力的城市南面居住區光彩居住小居，現有居住樓36幢，人口2.48萬人。l 交通方面：n 規劃交通將非常便利，蚌埠市將形成華東地區交通樞紐，建的京滬高速鐵路在此通過。n 延安路、中榮街、航華路、興華路全線貫通后，公交路線規劃，“華夏第一街區”要設6條線路經過，其中兩條是終點站11、，超市北側、西側各設停車點。l 周圍商業氛圍方面：n 未來周邊新的商鋪開張后與本案相互輝映，形成良好的商業氛圍。l 發展潛力方面：n 待對面商業樓及住宅樓開張后，會帶來一定的人氣。n 休閑娛樂業尚未具有規模化，檔次較低，店鋪分散，經營狀況一般。l 政府因素方面：n 根據蚌埠市20032020年城市總體規劃定位，蚌埠市將形成華東地區交通樞紐、皖北商貿中心城市，安徽省重要工業基地，皖北六市之首。蚌埠市城市規劃總體南移，淮河文化廣場05年建成交付使用，廣場內會展中心的建設。l 項目自身方面：n 現代化的建設，首創街區脫穎于周邊其他商業中心，是未來商業中心的趨勢。l 發展商方面：n “華夏第一街區” 12、投資商安徽銘基金諾置業公司，計劃拿出2000萬元公運費資金，與市公交總公司合作，開通到本案的八條專線，方便購物居民，增加人氣。（四）本項目競爭威脅（T）l 業態競爭n 周邊商業若業態與本案重復，會造成很大競爭。l 管理瓶頸：n 項目規模較大，商鋪賣掉后，對統一管理會造成很大麻煩。要協調好小業主與租賃管理方的關系。l 定位方向n 項目需專業團隊進行定位策劃，若把握方向不準，對市場狀況不了解，會帶來后患無窮的后果?？偨Y：綜上，經初步分析和評價，本項目依靠其可觀的發展潛力，以及自身的規模之大，構思的前衛新穎，成為蚌埠的商業中心，乃至華夏的商業輻射中心前景樂觀。但是，需指出的是有一些瓶頸仍需克服，需要有長遠的眼光和市場定位，需要發展商及管理團隊科學嚴謹的計劃統籌，謹慎行事。 完附：策劃工作程序一， 簡單看法 對方案的初步定位和租售策略的簡單建議。二， 收費標準（見后附）三， 簽署合同四， 先付后做（階段性報告的形式）