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1、華夏名城二期戶型規(guī)劃建議書一、華夏名城二期購房意向的市場調(diào)查統(tǒng)計分析（一）調(diào)查問卷樣本的相關(guān)特征本次調(diào)查采取問卷調(diào)查的形式，共回收問卷68份，其中有效問卷66份。1、目標客戶的基礎(chǔ)性調(diào)查樣本的年齡特征：從本次問卷調(diào)查對象的年齡層次分析，2029歲之間的共有27人，3035歲之間共有19人，3645歲之間的共有14人，46歲以上的共6人。35歲以下的共46人，占樣本總數(shù)的69.7%，36歲以上的共20人，占樣本總數(shù)的30.1%；樣本的家庭結(jié)構(gòu)特征：從家庭結(jié)構(gòu)上看，本次調(diào)查樣本的家庭結(jié)構(gòu)為單身的共7人，占樣本總數(shù)的10.6%；二口之家的共3人，占樣本總數(shù)的4.5%；與子女同住的共29人，占樣本總數(shù)2、的43.9%；與父母同住的家庭共21人，占樣本總數(shù)的31.8%，三代同堂的家庭共6人，占樣本總數(shù)的9.1%。從調(diào)查樣本的家庭常住人口上看，常住人口為1人的有4人，常住人口為2人的有5人，常住人口為3人的有29人，常住人口為4人的有18人，常住人口為5人及5人以上的家庭有10人。調(diào)查樣本的文化特征狀況：調(diào)查樣本的職業(yè)特征：調(diào)查樣本的經(jīng)濟狀況分析：統(tǒng)計表明：家庭月收入在800到1599元之間的所占的比例最大，占樣本總數(shù)的56%，月收入在2000元以上的占樣本總數(shù)的23%。結(jié)論1：在受訪者的職業(yè)構(gòu)成上看來，經(jīng)商人士所占比例較大，導(dǎo)致對商業(yè)物業(yè)的需求大；結(jié)論2：居民的經(jīng)濟收入偏低，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的有效3、需求不足；結(jié)論3：家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，與子女同住和與父母同住的家庭超過樣本總數(shù)的3/4，家庭常住人口以3人、4人為主；結(jié)論4：從文化層次上看，當?shù)鼐用竦膶W(xué)歷以高中（中專）為主。2、樣本的居住物業(yè)因素現(xiàn)有居住狀況：需求的居住面積：從居住面積反映看來，本地居民現(xiàn)有的居住面積主要集中在75120平米之間，現(xiàn)有居住面積在75120平米之間的占樣本總數(shù)的70%；而從需求的住宅面積反映看來，樣本需求的的住宅面積主要集中在100140平米之間，占樣本總數(shù)的74%，其中所需住宅面積在100119平米的占樣本總數(shù)的42%，所需住宅面積在120140平米的占樣本總數(shù)的32%，其余需求住宅面積占26%。需求的住宅戶4、型：從需求戶型看來，本地居民需求的戶型以三室兩廳雙衛(wèi)為主，占樣本總數(shù)的58%，其次為二室兩廳單衛(wèi)，占樣本總數(shù)的20%。能接受的住宅單價：統(tǒng)計表明：樣本能接受的住宅單價在600元以下的有37人，能接受600699元的有21人，700799元的有4人，能接受800899元的有3人，能接受900元以上的有1人。能接受的住宅總價：受調(diào)查樣本能接受的住宅總價，在5萬以下的有18人，能接受5萬到6萬之間的有20人，能接受67萬元的有10萬人，78萬元的有10人，能接受89萬的有5人，能接受910萬元的有2人，10萬元以上的有1人。投資理念本次調(diào)查問卷中關(guān)于投資渠道共設(shè)計了存款、債券、股票、房地產(chǎn)及其他種類5、。從問卷的統(tǒng)計結(jié)構(gòu)看來，選擇存款共有10人，沒有人選擇債券投資，有2人選擇股票，選擇房地產(chǎn)投資的有45人，另有9人選擇了其他投資方式。統(tǒng)計表明：當?shù)鼐用竦耐顿Y渠道相對較少，且大多數(shù)居民還屬于保守型投資者（風(fēng)險規(guī)避型），存款和房地產(chǎn)都屬于風(fēng)險較小的投資渠道，而這兩項共占樣本總數(shù)的82%，而股票/期貨類高風(fēng)險投資渠道僅占樣本總數(shù)的3%。購買住宅時看重的因素購買住宅的付款方式統(tǒng)計表明：受訪者在購買住房時，對按揭的依賴程度比較大，希望采取按揭方式購房的受訪者占樣本總數(shù)的43%。購買住宅的時間調(diào)查顯示：即將購買的有4人，半年內(nèi)購買的有5人，一年內(nèi)購買住房的有10人，兩年內(nèi)購買的有22人，五年內(nèi)購買的有26、5人。結(jié)論1：從樣本分析看來，當?shù)鼐用駥ψ》康膬r格還較為敏感，能接受700元以下的占樣本總數(shù)的69%，故此，在后期的價格策略時應(yīng)相當謹慎。結(jié)論2：如果將在一年和一年內(nèi)打算購買的視為短期內(nèi)有購房意向的話，則短期內(nèi)將購房的占樣本總數(shù)的29%，中長期購房的占樣本總數(shù)的71%。潛在市場相對較大，有效需求相對不足是本區(qū)域住宅市場的一大特征。結(jié)論3：居民的投資意識相對保守，多數(shù)屬于穩(wěn)健型投資者，對收益率高，風(fēng)險相對較小的房地產(chǎn)投資十分看好。結(jié)論4：對物業(yè)的單價和總價而言，受經(jīng)濟條件所限，當?shù)鼐用窀Ｍ≌艿蛦蝺r、低總價。由此推出，居住物業(yè)的需求彈性系數(shù)較大，在住房的價格控制上應(yīng)小心謹慎。結(jié)論5：對所需求7、的戶型仍以三室兩廳雙衛(wèi)為主，所需面積主要集中在100140平米。（二）受訪者對商業(yè)物業(yè)的敏感分析1、鋪面的首要考慮因素：統(tǒng)計表明：首選位置為商業(yè)鋪面要素的共53人，占樣本總數(shù)的76%，位置仍是商業(yè)物業(yè)的第一要素。鋪面的分割面積：技術(shù)結(jié)論：普遍是認為面積要適中，不宜偏大，也不宜過小，以保證投資者今后有更多的可經(jīng)營的范圍及組合方式。購買鋪面的目的：相關(guān)結(jié)論：受訪者中對于商鋪的投資回報形式仍以出租為主。購買鋪面的付款方式：投資者中大部份選擇按揭的方式支付，不僅可以減輕支付壓力，還可以降低投資風(fēng)險，在這一類人群中，都希望可以通過租金或經(jīng)營來償?shù)置吭碌脑鹿┛睢Ａ硪环矫孢x擇一次性付款的人群中，絕大部份是小8、投資者，愿意從個人存款中拿出一部份來投資，為避免利息損失而選擇一次性付款。購物場所：統(tǒng)計表明：當?shù)鼐用褓徫飯鏊饕性诔?、批發(fā)市場和私人店鋪。當?shù)厝狈Φ纳虡I(yè)形態(tài)：統(tǒng)計表明：當?shù)鼐用駥I(yè)商場、超級市場、批發(fā)市場的需求占有較大的比例。尤其是專業(yè)商場在當?shù)剡€有很大的市場空間。結(jié)論1：購買商業(yè)鋪面的首要看重因素仍是地理位置；結(jié)論2：購買商業(yè)鋪面的目的相當部分是用于自己經(jīng)營和出租；結(jié)論3：對分割鋪面的面積普遍認為在2049平米最為合適；結(jié)論4：購買鋪面所選擇的付款方式有較大比例的受訪者選擇按揭和分期付款的方式，希望通過租金和經(jīng)營收入來緩解資金壓力；結(jié)論5：專業(yè)商場也超級市場在當?shù)赜休^大的市場空間；9、2、對本專案的認識對華夏名城的認知途徑：對本專案的印象：統(tǒng)計表明：受訪者對華夏名城的認識上，認為“很好”的有6人，認為“較好”的有23人，認為“一般”的有34人，認為“很差”的有1人。對華夏名城的購買意向：統(tǒng)計表明：即將購買和很有可能購買華夏名城的共占39%，有可能購買的占樣本總數(shù)的39%，不可能購買的占22%。結(jié)論1：從受訪者對華夏名城的印象看來，認為華夏名城形象“很好”和“較好”的占樣本總數(shù)的45%，認為“一般”的占樣本總數(shù)的53%。由此看來，在后期推廣中還需加強項目自身品質(zhì)的打造，從細微環(huán)節(jié)入手，著力樹立起專案的高品質(zhì)形象。結(jié)論2：統(tǒng)計表明：超過半數(shù)的受訪者是通過戶外廣告得知本專案，表明10、前期本專案的戶外廣告對項目形象的導(dǎo)入起到了相當?shù)淖饔?，而?nèi)部雜志的宣傳效果僅占8%，在后期的推廣中，應(yīng)加大內(nèi)部雜志的影響。二、華夏名城一期推出戶型的市場反應(yīng)（一）各種戶型面積銷售的統(tǒng)計從總體成交的情況來看，除了上述客戶呈現(xiàn)的相關(guān)特征，還可以看出目前被市場較為接受認可戶型面積特征：109113.71的三房兩廳及137138的三房兩廳較為暢銷?？們r和三房差價不大的兩房，由于不具價格優(yōu)勢，因此在銷售上仍有市場阻力。因此，在本項目即將推出的二期戶型應(yīng)充分考慮如何規(guī)避這一市場風(fēng)險因素。（二）影響消費者購買主力因素的分析1、有利因素 景觀（現(xiàn)有的自然景觀+后期的景觀打造） 促銷措施及優(yōu)惠政策 戶型的實用性11、 首層較為熱銷（有可利用的花園平臺）2、不利因素 工程形象的脫節(jié)（遲遲未見工程動工，導(dǎo)致客戶產(chǎn)生信任危機） 戶型無太大創(chuàng)新（客戶選擇面較?。┤?、華夏名城二期現(xiàn)有戶型規(guī)劃的特征（一）戶型統(tǒng)計（共704套） 此次二期規(guī)劃的主力戶型仍然是三房兩廳雙衛(wèi)，這種戶型配比基本上是比較適合本項目目標客戶群體的潛在需求的。（二）面積配比1、兩室兩廳單衛(wèi)：88.7490.56（120套）占二期總戶數(shù)的17.05%2、三室兩廳雙衛(wèi)：101.34136.38（568套）占二期總戶數(shù)的80.68%3、三室兩廳雙衛(wèi)：148.20（16套）占二期總戶數(shù)的2.27%從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前的二期戶型規(guī)劃設(shè)計的面積配比其主力戶12、型是在101.34136.38平方米，這與目前一期暢銷的戶型面積基本吻合，但在具體的調(diào)整過程中應(yīng)體現(xiàn)出實用性和舒適性。（三）戶型設(shè)計特征目前的戶型設(shè)計總體來說比較適合大竹房地產(chǎn)市場的消費狀況，突出實用性。但綜合以上華夏名城一期戶型銷售的市場反應(yīng)，目前的二期設(shè)計的戶型仍較為單一，規(guī)整，客戶的選擇面較窄。因此建議在二期的戶型規(guī)劃調(diào)整上，結(jié)合目標客戶群體的需求特征，引入一定的創(chuàng)新的戶型，創(chuàng)造市場的轟動！四、華夏名城二期戶型相關(guān)規(guī)劃建議（一）戶型及面積配比建議1、兩室兩廳單衛(wèi)（錯層）： 88.7490.56 占二期總戶數(shù)的16% 參考戶型：二室二廳單衛(wèi)（套內(nèi)面積76.67平米）2、三室兩廳雙衛(wèi)：10113、.34120， 占二期總戶數(shù)的20% 參考戶型：三室二廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積97平米 3、三室兩廳雙衛(wèi)：120.34136.38，占二期總戶數(shù)的45%。4、三室兩廳雙衛(wèi)：148.20（16套），占二期總戶數(shù)的4% 參考戶型：四房二廳雙衛(wèi)（套內(nèi)面積127.56）平米5、四房兩廳三衛(wèi)：160180躍層 ，占二期總戶數(shù)的15%。三房兩廳兩衛(wèi)雙花園 套內(nèi)面積約120平米（二）建議“引綠入室”，營造立體綠化為了使本項目的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)其頂級社區(qū)的人文性及生態(tài)性，建議將地面綠化、建筑立面綠化、私家綠化、屋頂綠化結(jié)合起來打造大竹首家“立體綠化”生態(tài)住宅社區(qū)，使本項目的二期一經(jīng)推出就能引起市場的再次轟動?。ㄈ┙ㄗh采用退臺式設(shè)計，營造陽光花園房建議二期的戶型調(diào)整 從品質(zhì)上將項目的檔次及價值體系作一次提升，同時考慮每戶的均好性，建議將退臺式的設(shè)計引入本項目二期戶型規(guī)劃當中。三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積124.59平米（四）建議將外立面根據(jù)戶型的特點營造出曲線的變化根據(jù)以上的戶型建議，可適當?shù)膶㈨椖康耐饬⒚孀饕恍┫鄳?yīng)調(diào)整。如增加一些曲線變化，使整個建筑及社區(qū)顯得更生動、更現(xiàn)代，打造出別具風(fēng)格的大竹頂級社區(qū)。 重慶XX物業(yè)顧問有限公司 二零零三年九月二十四日