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1、甲縣某項目物業管理方案 一、 概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。 二、目標 貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌， 三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。反饋運行機制組織結構圖經營環境圖 四、 人事 人事設置原則：一人多崗，不2、要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。 序號崗位人數主要職責備注1經理1在董事會領導下，全面負責經營等2經營部主任1具體經營事務、人事等3 辦事員3文書、財務、勞資、后勤等財會要持證上崗4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等7 保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。 五、 經營預測 a) 經營收入： 19.14萬元（年度，以下省略） 物業管理費：11.34萬元 應3、收 12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元） 預計收入 11.34萬元（收繳率90%） 維修服務費：0.5萬元 特約服務： 5.8萬元 其他收入： 1.5萬元 b) 支出：20.25萬元 人員工資福利：14萬元 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等） 維修保養費用：1.5萬元 稅金：1.05萬元 不可預見費用：1.2萬元 c) 潤虧：-1.11萬元 d) 物業接管期間 前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等） e) 公共性服務費構成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* （1） 員工的工資和按規定提取的4、福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1120012002經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800月工資總額合計 9600元/月年工資總額合計115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14.17萬元/年（2） 公用設施設備維修及保養費：1.5萬元（3） 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4） 清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元（5） 安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元（6） 辦公費5、：按管理人員工資總額25%計算5.52萬元*25%=1.38萬元（7） 固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元（8） 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元（9） 保險費：暫不投保（10） 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* 。 六、 前期物業接管A、派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收（無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議）。 B、物業接管驗收a、既應從今后物業維護保養管理的角度6、進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。 b、是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收； c、供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用； d、房屋幢、戶編號已經有關部門確認；e、落實物業的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；f、接管小組按圖紙資料移交清單，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。g、接管小組按設備移交清單，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備（設施）與移交清單不符7、或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。h、接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。i、在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求盡快解決。 j、抄水、電、氣表的底數，記錄備案。k、接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l、接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。 m、當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。 七、 入伙 1、準8、備工作 A、治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗； B、車輛管理：增設區間道路標志；封閉小區由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫； C、垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等 D、樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等) E、分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等； F、制定入住流程； G、印刷入住表格； 2、協調工作A、與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。 B、代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。 C、與學校、派出所和9、居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。 3、入伙現場A、入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。 B、舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。 C、注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。 4、業主、使用權人入住程序 八、 物業裝修與管理 業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的建筑裝飾裝修管理規定和物業管理企業制定的住戶裝修管理規定。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫10、業主 裝修申請表、領取裝修管理規定，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。 業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。 九、物業檔案的建立 物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復11、雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。 十、 日常管理（一）房屋管理運作一覽表 工作內容 核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務 頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入伙期間6H/天，消滅違12、章于未然 每周三次 100% 標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1以下。 無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次 工作程序 8：008：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：3017：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案 （二）綠化管理 工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補13、苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補 標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050MM 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：009：30澆水、施肥；9：3011：30除雜草、整形、保潔；13：3015：30除殺蟲、補缺、保潔；15：3017：00澆水、施肥 （三）房屋及14、公用設施維修、養護運作一覽表 工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8H內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24H內，中修二天，大修二天內有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類15、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：008：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：3017：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛16、停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練 頻度 24H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內到達現場 每周一次，每次1H 標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛紀律 健身、隊列等常規訓練 （四）安全護衛、停車管理 （五）保潔管理 工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3只以下 程序 5：007：00地面清掃；7：008：00清運垃圾；8：0010：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：3015：00清運垃圾；15：0016：00地面清掃保潔。