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1、建業左岸商業街營銷推廣方案一、商業街定位：（一）該商業街未來目標消費群體的定位：本項目周邊的樓盤大多數都屬于高端商品房（建業森林半島項目、中泰華庭），及效益非常好的行政、企事業單位的職工用房（國稅局、高層次人才中心、導彈研究院613所），客戶群體基本屬于整體消費階層金字塔較為頂端的群體階層，有較高的購買力及消費能力，注重生活享受，對生活的品質感要求較高，同時對各方面信息較為敏感，素質較高，樂于接受新生事物。該商業目標消費群體特征分析：1、年齡層：30-45歲，年齡屬于中年層次，屬成熟型階層。2、性格特征：成熟穩重、精明干練、處事有個人風格，性格開放、現代的生活情趣；3、財富收入：個人財富積累已2、達到相當高的程度。4、消費能力：消費能力較強。5、消費習慣：購物便布全省甚至全國，對于新生的事物接受速度較快，對于消費追求的是商品自身的高檔品質、稀缺性，且能夠體現出身份尊貴、地位，追求的是高品質、高品味的生活。（二） 商業街的功能定位、商業街業態定位、檔次形象定位功能定位：1、社區級商業中心，項目商業將承擔區域配套、服務城市與輻射洛南新區的三重功能。2、社區型商業提供完善的生活配套，完美解決日常生活需求3、特色商業區提供城市的精品休閑娛樂、餐飲為一體的綜合性休閑社區業態定位： 中小型超市、生鮮店、西餅店、美容美發、精品煙酒、鮮花店、送水服務站、干洗店、醫療站、藥品銷售點、網吧、移動或聯通營業3、廳、自助銀行、洗車集餐飲、洗浴等休閑商業和丹貴軒形成一個特色商業區檔次形象定位：整體檔次上為中高檔，形象為中高檔/首家高端生活體驗式街區二、商業營銷推廣執行案（一）銷售層面鋪面劃分方式及推貨方式：由于森林半島項目商業物業產品進深較深，鋪位原有分割面積整體較大，不利于商業銷售。現將鋪位劃分為一層面積小或者適中，總房款控制在100萬以內的中小鋪位，用于前期商業銷售時的快速消化及回款產品；部分一層小鋪位加二層大鋪位由于總價低，也能吸引部分投資客；而整體鋪位面積較大，總房款較高的鋪位，將由招商帶動鋪售或者是帶租約銷售。價格策略：由于森林半島及美茵湖商業物業總價格及單價較高，而總套數卻不多，所以不再進行4、實際的價格策略調控，另因項目07年底，已公開亮相過一次，如果再次進行排號對于意向客戶、業主及前期知道該項目的客戶會產生不良的影響。銷售員激勵措施：建議銷售員提成為千分之五。（二）營銷推廣方面：1、營銷推廣策略：9.110.31項目持續期5258.30項目強銷期422517項目蓄客期310421項目籌備期l 結合項目的招商，強化投資信心，以幫助目標客戶建立投資信心為出發點，喚起市場對項目的熱度。l 通過招商工作的成效及商家簽約入駐的炒作，掀起新一輪購鋪熱潮l 項目現房銷售即買即收租結合商業招商情況,對于項目剩余大鋪位單位進行集中消化.對洛南商業進行資源整合,包裝為建業左岸商業街,全城亮相.2、營5、銷推廣執行310422項目籌備期的工作執行：n 銷售道具/物料等基礎工作完成；n 銷售策略、價格策略、人員培訓等完成；n 開始以新客戶的積累、挖掘與維系為重點422630的具體工作執行詳見下例分解：月度營銷主題廣告推廣營銷活動客戶拓展包裝/物料4月推廣主線：建業左岸商業街:富人區里的商業街戶外大牌: 富人區里的商業街短信/派單: 洛陽新城市全臨街旺鋪上市及招商信息（50萬條）1、 老客戶項目信息傳達2、 建業洛陽的業主進行深度挖掘,業主重復購買優惠10000元，推薦成交優惠1年物業費1、對建業其它地市項目業主客戶拓展VI延展：派單/夾報商業街整體包裝：4.30日月度營銷主題廣告推廣營銷活動客戶6、拓展包裝/物料5月推廣主線：建業左岸商業街:富人區里的商業街戶外大牌: 報廣/夾報：5.14報紙一期 （A1半版）項目招商信息521報紙二期（A1半版）項目招商信息529報紙三期（A1半版）項目招商信息短信/派單：洛陽新城市全臨街旺鋪上市及招商信息（50萬條）活動：525商業簽約儀式1、5月18日建業左岸商業街簽約儀式2、建業洛陽的業主進行深度挖掘,業主重復購買優惠10000元，推薦成交優惠1年物業費1、對建業其它地市項目業主客戶拓展2、新都匯路演派單/夾報月度營銷主題廣告推廣營銷活動客戶拓展包裝/物料6 月推廣主線：已項目招商帶動項目的銷售戶外大牌: 富人區里的商業街報廣/夾報：65晚報A17、6整版項目銷售信息612晚報商業項目銷售信息DM雜志/名址直郵：烽火內頁:建業左岸商業街火爆招商中*商家已進駐短信/派單：洛陽新城市全臨街旺鋪上市及招商信息（30萬條）條）建業洛陽的業主進行深度挖掘,業主重復購買優惠10000元，推薦成交優惠1年物業費1、對建業其它地市項目業主客戶拓展2、新都匯路演派單/夾報注：由于洛陽商業項目前期已有一次亮相，但由于亮相時間接近年底，且由于準備工作不充分，所以整體的效果并不理想。總結以上經驗及結果，在商業推售上則在短時間內把所有的資源進行整合，通過報廣、短信、DM、路演等進一步拓寬客戶渠道，增加意向客戶的儲備量。三、商業招商方案項目背景：項目情況:目前項目商8、業部分總體量約6萬，其中項目自有、已出租（丹桂軒、輝煌名煙名酒、圓夢婚慶）面積：4145；未建商業（美茵湖商業街、獨立綜合體、未建獨立商業）面積約：3萬多；需進行招商（森林半島三、五期，美茵湖一期、會所、美茵湖獨立商業）面積：25971，其中具備商家進駐條件商鋪（森林半島三期、美茵湖一期、會所、美茵湖獨立商業）面積：1萬左右。招商情況: 項目招商已進行三個月的時間，已簽約進駐商家2家（輝煌名煙名酒：180、圓夢婚慶：65），現有具備商家進駐條件未招商面積：1萬（其中返租面積：2716.396，待售不返租面積：7283.604）。（1）招商推廣思路： 目前項目已有自有物業餐飲經營丹桂軒及兩家招商9、商家，但做為丹桂軒在本地的自身品牌宣傳、經營及知名度不足，加上招入的兩家商家不論從經營實力及經營行業方面，在后期如果沒有后續商家的進入及小區入駐率的提升來保證消費、經營的平衡，很難保證商家的長久性。因此并沒有真正形成招商帶動銷售的作用，如何通過招商、通過現有簽約商家、下步簽約商家與各種營銷公關活動，媒體組合推廣來帶動銷售，是我們面臨的問題。下半年的招商及推廣主要圍繞：如何促進銷售、圍繞商家簽約、各種論壇、商家開業炒作等活動來開展，在銷售推廣上逐步集中火力在銷售之前不斷地加大廣告投放力度，以較為大量的宣傳廣告，針對目標潛在客戶，進行刺激引導投資者的購買力，在最短的時間內使項目在市場上形成一定聲勢10、的宣傳效果，并通過擠壓市場，引而不發，制造投資熱點和銷售高潮，提前針對項目已銷售帶返租商鋪進行重點招商推動，在前期商家的引入以具有吸引力的招商政策和優惠條件來吸引知名以及具有宣傳力的品牌商家入駐項目經營，以此作為整個項目招商主題要點和項目今后經營能力的保證，對經營者、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點推廣、散戶的招商、租金提高等方面都將會帶來極其重要的促進作用。并能提升物業品牌形象以及物業商業價值。（二）項目業態分布定位 為進駐商家丹貴軒 為森林半島三期、五期商業，建議調整以高檔餐飲、美容休閑主力店 、裝飾建材品牌形象店為主 為美茵湖一期商業，建議調整以社區生活配套、精品家居、金融系統為主 為美茵11、湖商業街和綜合體商業，建議以特色餐飲、休閑娛樂、大型購物超市為主的綜合商業街以上的業態調整根據項目實地的了解熟悉，對商鋪結構進行分析并根據前期相關人員的商家溝通情況及實際行業入駐經營的情況進行相關建議。、 針對洛陽項目森林半島三期、五期原業態定位社區配套、餐飲、洗浴為主建議調整為以高檔餐飲、美容休閑主力店、裝飾建材品牌形象店為主，因做為洛陽項目森林半島五期商鋪地勢及商鋪結構來講入駐高檔餐飲、美容休閑主力店更能體現項目定位檔次及經營商家品質也能保證長期經營的穩定性及競爭抗風險性；做為洛陽項目森林半島三期商鋪存在大商家不適宜進駐經營的商鋪結構，項目正對面有高層次人才小區、725所定項開發小區及周邊12、已建成的多個高檔小區另外再加上項目自身小區環境，做為裝飾建材類行業市場機會點相對較多且此行業對商鋪結構無特別要求，因此更為適宜。、 做為美茵湖一期也做建議調整，此線路目前通有公交線路，做為社區配套的入駐不僅能提供小區周邊便利且能提供來往行人便利，精品家居類的形象展示較果很好提升其經營檔次，加上金融系統的前期意向可做此區域的重點推介，因美茵湖一期商鋪上層住宅對餐飲入駐的經營不宜因此不主推餐飲的經營入駐。（三）招商政策方案：1、租金標準 在前期租金標準制定的基礎上，、建議在前期招商中如商鋪分層出租的情況下：一層租金標準為30元/月/，二層租金標準為15元/月/。一、二樓承租均價為20元/月/。在進13、行整體招商招入12家主力店商家之后，、進行以上政策的調整，一層租金標準為33元/月/，二層租金標準為16元/月/，一、 二樓承租均價為22元/月/，在此政策招入23家主力、品牌店商家后，、再次進行政策調整，一層租金標準為35元/月/，二層租金標準為18元/月/，一、二樓承租均價為25元/月/。2、優惠政策方案一：、按租賃面積給予相應的優惠政策，簽約年限控制在返租期以內，如有加長年限簽約的客戶我方可協助與業主進行續簽合同及協商相關事宜。商家確定租賃鋪位后，200以下可享有5個月免租（12家主力店商家進入后調整免租4個月，23家品牌店進入后調整免租3個月），繳納保證金5000元，五日內簽定商鋪租賃14、協議同時提前繳納3個月房租。200以上400以下可享有6個月免租（12家主力店商家進入后調整免租5個月，23家品牌店進入后調整免租4個月），繳納保證金5000元，五日內簽定商鋪租賃協議同時提前繳納3 個月房租。400以上600以下可享有9個月免租（12家主力店商家進入后調整免租7個月，23家品牌店進入后調整免租6個月），繳納保證金1萬元，五日內簽定商鋪租賃協議同時提前繳納2 個月房租。600以上800以下可享有12個月免租（12家主力店商家進入后調整免租10個月，23家品牌店進入后調整免租8個月），繳納保證金1萬元，五日內簽定商鋪租賃協議同時提前繳納1個月房租。800以上1200以下可享有1415、個月免租（12家主力店商家進入后調整免租12個月，23家品牌店進入后調整免租10個月）繳納保證金2萬元，五日內簽定商鋪租賃協議同時提前繳納1個月房租。1200以上可享有16個月免租（12家主力店商家進入后調整免租14個月，23家品牌店進入后調整免租12個月）繳納保證金2萬元，五日內簽定商鋪租賃協議同時提前繳納1 個月房租。在800以上租賃面積的12家前期入駐主力店商家可進行爭取返租期以內的優惠政策，租賃保證金需繳納8萬元（以上免租期包含商家裝修期時間，保證金為合同到期一個月后二個月內無息退還）（四）招商重要節點：年度重要節點序號重 要 節 點時 間目 標備 注1確定、進行組織邀約洛陽鄭州美容/16、餐飲等休閑大商家來項目考察3月將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進行邀請并進行一對一的洽談，確認1-2家主力店進駐意向2入駐商家店簽約儀式暨項目推介會5月針對已進駐商家以及意向進駐商家簽約進行項目商鋪3完成3-5家商戶租賃簽約6月以10家意向商戶為基礎確定3-5家商家的進駐4商戶開業結合營銷銷售推廣10月造勢宣傳項目招商和商家的開業信息1、完成招商的基礎性工作；確定目標商家資源篩選重點主題主力商家, 開展對重點商家的接觸，積極與相關行業協會就本項目建立合作關系，商家資源進行優化組合，完成招商任務分解和落實；完善項目租金價格體系。 2、結合項目進行現場招商處包裝及項目地盤包裝；完成招商現場用17、圖表；備好相關租賃合同確定招商廣告宣傳方案；完成項目現場廣告位及導識系統規劃方案；匯總項目情況分析總體問題及解決方案3、結合銷售推廣進度，配合相關商家開業廣告宣傳（群發短信等）；結合項目商業銷售，完成對媒體炒作的組織和實施；結合項目整體銷售，設計對消費者有吸引力的活動素材,組織相關媒體宣傳；（五）、招商推廣重要節點：年度重要節點序號重 要 節 點時間目標備 注1戶外招商廣告發布、商鋪外立面包裝宣傳展示3月招商信息發布2主力店簽約儀式5月簽約儀式提高中小商家信心，增加項目知名度3商戶開業、十月商家促銷活動10月商家開業慶典、協助已開業商戶的經營，擴大商戶在新區的知名度 配合項目統一規劃設計廣告位、商家店招、導識系統、POP廣告等，有較高的信息能見度。 合理規劃項目門前區域，增加停車位， 沿街路燈、大樓光彩工程等。正視對產權分散的具體情況，根據業主委托和自營情況存在變數的實際情況進行動態調整，最大限度保持規劃布局的整體性和完整性。通過有效組織和相關機制，充分發揮團隊的招商作用，相互協作，以完成預定的招商任務為目標。促進和調動招商的工作積極性和能動性，合理的調配和安排人力資源。四、項目存在的實際困難1、營銷推廣費用有限2、集團是否可以提供建業全省的業主資源