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1、荊州項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)收益概算方案一、 商業(yè)方案一下住宅經(jīng)濟(jì)收益概算1、開發(fā)成本分析1-1、建設(shè)初期應(yīng)該投入的成本及土地成本部分序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式單價(jià)總額（萬元）備注（元/m2）一土地成本285.80 6786.43 土地成本按照42萬元/畝單價(jià)計(jì)算二前期工程費(fèi)2.1可行性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)12.00 284.94 2.2地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)2.00 47.49 2.3項(xiàng)目開辦費(fèi)（含場(chǎng)地平整七通一平費(fèi)用）30.00 712.35 2.4施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)21.00 498.65 小計(jì)2.1+2.465.00 1543.43 三城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)65.00 1543.43 根據(jù)荊政發(fā)200516號(hào)文件確定建設(shè)期初投入的2、成本費(fèi)用合計(jì)為6786.431543.43+1543.439873.28萬元1-2、 建設(shè)中均勻投入的開發(fā)建筑成本和費(fèi)用四建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算程式全部物業(yè)備注面積單價(jià)總額（萬元）4.1基礎(chǔ)工程費(fèi)23.75 42.00 997.29 4.2地下室3.50 2000.00 7000.00 4.3土建23.75 719.00 17072.66 4.3. 1聯(lián)排別墅townhouse0.47 700.00 332.43 4.3.2多層洋房2.85 500.00 1424.70 小高層20.42 750.00 15315.53 4.4電梯工程83 48.00 3984.00 83為電梯數(shù)量4.5監(jiān)理23.3、75 16.00 379.92 4.6公共空間裝修23.75 15.00 356.18 4.7白蟻防治費(fèi)23.75 1.20 28.49 參考鄂價(jià)費(fèi)(92)232號(hào)4.8主體驗(yàn)收費(fèi)23.75 5.00 118.73 小計(jì)4.1+4.623.75 1260.78 29937.26 五建設(shè)單位管理費(fèi)（垃圾處理費(fèi)等）（二+四）3%990.72 依據(jù)荊價(jià)房字1998第83號(hào)文，收垃圾處置費(fèi)六基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用計(jì)算程式全部物業(yè)面積單價(jià)總額（萬元）6.1水電消防工程23.75 89.00 2113.31 6.2水系統(tǒng)移交二供辦23.75 6.00 142.47 6.3智能系統(tǒng)及停車場(chǎng)一卡通23.75 23.004、 546.14 6.4有線、電信、寬帶23.75 4.00 94.98 小計(jì)6.1+6.423.75 122.00 2896.89 七公共配套設(shè)施費(fèi)用計(jì)算程式全部物業(yè)備注面積單價(jià)總額（萬元）7.1園林綠化23.75 45.00 1068.75 7.2游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、營(yíng)銷中心、會(huì)所、學(xué)校1500.00 小計(jì)7.1+7.223.75 108.16 2568.75 八不可預(yù)見費(fèi)1850.68 按上述七項(xiàng)合計(jì)總額4%計(jì)算1-3、測(cè)算項(xiàng)目的開發(fā)成本及費(fèi)用九開發(fā)費(fèi)用計(jì)算程式全部物業(yè)備注面積單價(jià)總額（萬元）9.1管理費(fèi)23.75 25.00 593.75 9.2銷售費(fèi)2272.93 樣板房設(shè)計(jì)裝修費(fèi)8 505、000.00 40.00 8為樣板房數(shù)量營(yíng)銷費(fèi)用89.51 按銷售收入總額的0.15%計(jì)算亮化工程9.2.4廣告宣傳費(fèi)1193.42 按銷售收入總額的2%計(jì)算銷售辦證費(fèi)用23.75 40.00 950.00 9.3財(cái)務(wù)費(fèi)23.75 30.00 712.50 9.4營(yíng)業(yè)稅及附加3460.93 小計(jì)9.1+9.423.75 296.43 7040.11 從以上表格可以看出：項(xiàng)目開發(fā)的成本為5.51億元，其中開發(fā)費(fèi)用為0.7040億元，占總成本的12.6%。2、項(xiàng)目收益分析2-1 收益計(jì)算為了更好的反映項(xiàng)目的投資價(jià)值，在計(jì)算過程中沒有考慮項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，假設(shè)住宅實(shí)現(xiàn)100%的銷售?；诖擞腥缦卤砀瘢?、項(xiàng)目收益表序號(hào)物業(yè)類型面積（萬M2）單價(jià)（元）總 額（萬）備 注1聯(lián)排別墅townhouse0.47 43502066 3多層洋房2.85 23006554 4高層20.42 2500 51052 8合 計(jì)59671 2-2利潤(rùn)計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式總 額備 注1銷售收入59671.1852總開發(fā)成本55157.689423銷售利潤(rùn)124513.4955764成本利潤(rùn)率（所得稅前）328.18%5所得稅（12）33%1489.45354按國家統(tǒng)一企業(yè)所得稅率33%計(jì)算6稅后利潤(rùn)353024.0420367成本利潤(rùn)率725.48%二、 商業(yè)方案二下住宅經(jīng)濟(jì)收益概算1、開發(fā)成本分析1-7、1、建設(shè)初期應(yīng)該投入的成本及土地成本部分序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式單價(jià)總額（萬元）備注（元/m2）一土地成本378.579126.15土地成本按照42萬元/畝單價(jià)計(jì)算二前期工程費(fèi)2.1可行性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)12.00 289.28 2.2地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)2.00 48.21 2.3項(xiàng)目開辦費(fèi)（含場(chǎng)地平整七通一平費(fèi)用）30.00 723.21 2.4施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)21.00 506.25 小計(jì)2.1+2.465.00 1566.96 三城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)65.00 1566.96 根據(jù)荊政發(fā)200516號(hào)文件確定建設(shè)期初投入的成本費(fèi)用合計(jì)為9126.151566.96+1566.9612260.06萬元1-2、8、 建設(shè)中均勻投入的開發(fā)建筑成本和費(fèi)用四建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算程式全部物業(yè)備注面積單價(jià)總額（萬元）4.1基礎(chǔ)工程費(fèi)24.11 42.00 1012.49 4.2地下室3.50 2000.00 7000.00 4.3土建24.11 719.00 17332.93 4.3. 1聯(lián)排別墅townhouse0.48 700.00 337.50 4.3.2多層洋房2.89 500.00 1446.42 小高層20.73 750.00 15549.02 4.4電梯工程83 48.00 3984.00 83為電梯數(shù)量4.5監(jiān)理24.11 16.00 385.71 4.6公共空間裝修24.11 15.00 361.9、61 4.7白蟻防治費(fèi)24.11 1.20 28.93 參考鄂價(jià)費(fèi)(92)232號(hào)4.8主體驗(yàn)收費(fèi)24.11 5.00 120.54 小計(jì)4.1+4.624.11 1253.84 30226.21 五建設(shè)單位管理費(fèi)（垃圾處理費(fèi)等）（二+四）3%1000.80 依據(jù)荊價(jià)房字1998第83號(hào)文，收垃圾處置費(fèi)六基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用計(jì)算程式全部物業(yè)面積單價(jià)總額（萬元）6.1水電消防工程24.11 89.00 2145.52 6.2水系統(tǒng)移交二供辦24.11 6.00 144.64 6.3智能系統(tǒng)及停車場(chǎng)一卡通24.11 23.00 554.46 6.4有線、電信、寬帶24.11 4.00 96.43 小計(jì)6.10、1+6.424.11 122.00 2941.05 七公共配套設(shè)施費(fèi)用計(jì)算程式全部物業(yè)面積單價(jià)總額（萬元）7.1園林綠化24.11 45.00 1084.95 7.2游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、營(yíng)銷中心、會(huì)所、學(xué)校1500.00 小計(jì)7.1+7.224.11 107.21 2584.95 八不可預(yù)見費(fèi)1960.52 1-3、測(cè)算項(xiàng)目的開發(fā)成本及費(fèi)用九開發(fā)費(fèi)用計(jì)算程式全部物業(yè)備注面積單價(jià)總額（萬元）9.1管理費(fèi)24.11 25.00 602.75 9.2銷售費(fèi)2306.89 樣板房設(shè)計(jì)裝修費(fèi)8 50000.00 40.00 8為樣板房數(shù)量營(yíng)銷費(fèi)用90.87 按銷售收入總額的0.15%計(jì)算亮化工程9.2.4廣11、告宣傳費(fèi)1211.62 按銷售收入總額的2%計(jì)算銷售辦證費(fèi)用24.11 40.00 964.40 9.3財(cái)務(wù)費(fèi)24.11 30.00 723.21 9.4營(yíng)業(yè)稅及附加3513.69 小計(jì)9.1+9.424.11 296.41 7146.54 從以上表格可以看出：項(xiàng)目開發(fā)的成本為5.81億元，其中開發(fā)費(fèi)用為0.7146億元，占總成本的12.3%。2、項(xiàng)目收益分析2-1 收益計(jì)算為了更好的反映項(xiàng)目的投資價(jià)值，在計(jì)算過程中沒有考慮項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，假設(shè)住宅實(shí)現(xiàn)100%的銷售。基于此有如下表格：序號(hào)物業(yè)類型面積（萬M2）單價(jià)（元）總 額（萬）1聯(lián)排別墅townhouse0.48 43502097 3多層12、洋房2.89 23006654 4高層20.73 2500 51830 8合 計(jì)60581 2-2利潤(rùn)計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式總 額備 注1銷售收入60580.8912總開發(fā)成本58120.141793銷售利潤(rùn)122460.7492064成本利潤(rùn)率（所得稅前）324.23%5所得稅（12）33%812.047238按國家統(tǒng)一企業(yè)所得稅率33%計(jì)算6稅后利潤(rùn)351648.7019687成本利潤(rùn)率722.84%三、 兩種方案下對(duì)照表收益序號(hào)項(xiàng)目名稱方案一方案二1銷售收入59671.18560580.8912總開發(fā)成本55157.6894258120.141793銷售利潤(rùn)4513.4955762460.7492064成本利潤(rùn)率（所得稅前）8.18%4.23%5所得稅1489.45354812.0472386稅后利潤(rùn)3024.0420361648.7019687成本利潤(rùn)率5.48%2.84%從以上方案比較看：在完全銷售的情況下，方案一的總利潤(rùn)比方案二大，利潤(rùn)總額、利潤(rùn)率均大于方案二。