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1、江蘇久盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成本控制建議方案部 門：工 程 部編制人：蔡 順 紅審核人：審批人：大豐海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)區(qū)湖心美域項目部二一二年八月八日目錄一、前言3二、投資決策階段31.決策階段首期工作31.1組織優(yōu)秀的項目團隊31. 2投資決策市場調(diào)研32.決策階段的難題和對策4三、 成本控制前期估算41.土地出讓金估算42.前期工程費用估算43.建筑安裝工程造價成本估算54.區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化55.園林環(huán)境工程費56.三通一平工程費用5四、 規(guī)劃設(shè)計階段51. 根據(jù)項目定位確定合理的容積率52. 做好設(shè)計方案的評審53. 實行限額施工圖設(shè)計64. 成本控制設(shè)計監(jiān)理制度6五、勘察設(shè)計和2、前期工程費辦理階段6六、 招投標與合同洽商階段61.招標71.1做好招投標工作的幾個主要措施71.2招標階段控制造價的主要方法有：72.合同72.1合同管理體系中的成本控制8七、銷售階段81.時間控制82.避稅節(jié)稅能力的控制8八、結(jié)算階段的成本控制8九、其他費用管理91.銷售費用92.財務(wù)費用91.1財務(wù)費用的全面監(jiān)視管控91.2.不可預(yù)見費及風(fēng)險分析93.稅金104.管理費用控制10十、成本控制的分析10十一、補充內(nèi)容：征地、立項、設(shè)計、報建等前期階段11十二、安排合理的融資方案12江蘇久盛房地產(chǎn)成本控制建議方案一、前言 (一)成本控制的意義 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜3、。這就要求我們開發(fā)企業(yè)必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機，化解風(fēng)險，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段具體談一下成本控制。 (二)項目概況湖心美域項目位于江蘇大豐海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)區(qū)，位于星光大道以南，日月湖以北。該項目四面沿路，地段周邊的各種生活配套正逐步完善，是理想的居住生活用地。項目設(shè)計充分利用地塊的區(qū)位優(yōu)勢，打造一個位于大豐經(jīng)濟港區(qū)周邊的具有品質(zhì)的高檔次、高品位居住社區(qū)。該項目包含9-17層高層住宅及2-5層低多層住宅，一所幼兒園，沿街1層商業(yè)裙房，地下車庫、架空停車庫、設(shè)備用房及配套公建等內(nèi)容，地塊用地4、面積為210056.0平方米，總計容面積210056.0平方米。二、投資決策階段投資決策階段是項目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個項目的成敗。（一）決策階段首期工作 1.組織優(yōu)秀的項目團隊項目可行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、安裝工程師、造價工程師、（營銷人員或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術(shù)人員投資分析人員、（經(jīng)營管理人員或項目經(jīng)理）。2.投資決策市場調(diào)研在投5、資決策階段，項目組應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。（二）決策階段的難題和對策： 1、項目的初步控制方案一定找有實力的規(guī)劃院做，況且需根據(jù)項目特征，宜與實力強有專業(yè)規(guī)劃院合作。并要考查規(guī)劃設(shè)計單位與圖審機構(gòu)的合作關(guān)系是否融洽，避免非合理圖審引起造價增加。 2、對于商業(yè)等特殊的非住宅開發(fā)項目，宜在企業(yè)內(nèi)發(fā)展建立專門的工程設(shè)計管理部門，制定詳細的設(shè)計要求和下達設(shè)計任務(wù)，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修6、標準、材料及外顏色設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。其督查手段有：1） 通過招標和方案競賽，縮短設(shè)計周期和優(yōu)化規(guī)劃、設(shè)計方案；2） 按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算來控制初步方案設(shè)計；3） 通過合同對勘察設(shè)計單位明確規(guī)定責(zé)任，避免誤勘帶來的設(shè)計失誤；4） 監(jiān)控國家頒布設(shè)計標準的合理應(yīng)用及企業(yè)內(nèi)控標準設(shè)計的修訂完善等。5）設(shè)計要有細度，力求每個環(huán)節(jié)和節(jié)點都到位明了，從而避免設(shè)計變更帶來的成本增加或與施工單位的結(jié)算時產(chǎn)生困難。三、成本控制前期估算（一）土地出讓金估算 1.土地的確定，其成本的確定應(yīng)包含：土地出讓金，土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建7、筑容積率等進行修正估算。 (二)前期工程費用估算前期開發(fā)費一般占項目總支出的3左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。“三通一平”和臨時設(shè)施費應(yīng)根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，我們開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，我們開發(fā)企業(yè)應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。 (三)建筑安裝工程造價成本估算 因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項目造價指8、標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學(xué)地確定項目的建安成本指標。并對初步設(shè)計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。(四)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化 在決策階段，成本控制的重點應(yīng)是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進行了解、分析，做好估算。區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護和運行費用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折9、舊非常快。(五)園林環(huán)境工程費其成本應(yīng)同項目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關(guān)。（六）三通一平工程費用 三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。通常可結(jié)合土建建筑施工招標時、一同組價綜在總價中發(fā)包，以便節(jié)省部分成本。施工圍墻和路基安排、臨時用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后道路管網(wǎng)的需要進行綜合計劃和安排，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。四、 規(guī)劃設(shè)計階段設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75以上。在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師密切配合，可取得事半功倍的效果。設(shè)計標準一定要與項目的市場定位相適應(yīng)，積極推行價值系統(tǒng)工程的管10、理，設(shè)計前必須向設(shè)計單位提出項目經(jīng)濟技術(shù)限定指標。1.根據(jù)項目定位確定合理的容積率項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。2.做好設(shè)計方案的評審加強設(shè)計方案優(yōu)化，成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上。3.實行限額施工圖設(shè)計明確獎懲辦法。對設(shè)計單位施工圖限額設(shè)計指標有：（1）每平方米鋼筋含量指標；（2）每平方米砼含量指標；（3）單位施工圖11、預(yù)算指標；（4）設(shè)計變更費用限額指標。4.設(shè)計階段的成本控制設(shè)計監(jiān)理制度（1）加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理；加強施工全過程的材料驗收和分部、分項、工序質(zhì)量的現(xiàn)場管理。 （2）自購材料、設(shè)備的選用，在采購前，應(yīng)深入了解建材市場行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)充足、價格相對低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，達到一定的開發(fā)規(guī)模的時候，采用自行招投標采購或與其他方合作聯(lián)合招投標采購，實行規(guī)模化經(jīng)營。 （3）處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場定位聯(lián)系起來，研究目標市場對某項材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。 （4）確保工程進度按期完成。開發(fā)12、商應(yīng)主動為各主體參建單位或協(xié)建部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價。五、勘察設(shè)計和前期工程費辦理階段 勘察設(shè)計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對前一部分需以公關(guān)爭取各項優(yōu)惠政策取得來降低收費標準。勘探、設(shè)計等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照現(xiàn)行招投標法與地方習(xí)慣約定進行，通過多輪議標等合理招標方式確定中標單位，在合理低價位上爭取素質(zhì)高的施工單位選進來。六、招投標與合同洽商階段根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應(yīng)明確招標原13、則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。（一）招標 1.招標階段控制造價的主要方法有：（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行單方造價包干。（2）甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲供。甲供材料價格也應(yīng)通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格14、優(yōu)勢，避免損傷承包商的積極性。（3）區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標，同時招標時應(yīng)對主材的規(guī)格、價格、品質(zhì)予以明確。（4）智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應(yīng)采用可調(diào)價款的方式。招標時應(yīng)約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時，超過此差值，其價格將進行調(diào)整（因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大）。（5）土方工程方面：區(qū)內(nèi)的土方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業(yè)公司進行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報價的競爭方式進行投標、競標。（6）招投標工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審15、查。詳細審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標環(huán)境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機制，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。（7）通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。（二）合同1.合同管理體系中的成本控制（1）合同的嚴密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險處理方法等進行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。（2）合同的可操16、作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。（3）自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧。如大型機電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。（4）總承包單位采購開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動其積極性。（5）甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包17、死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應(yīng)明確價格時限及范圍。上述材料采購的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。七、銷售階段（一）時間控制：銷售力求早些介入，制定銷售策略，及時啟動預(yù)售；實行銷售業(yè)績的激勵制度，促進銷售收入的快速實現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時回收，以便及時歸還銀行貸款。（二）避稅節(jié)稅能力的控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營業(yè)稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。房開商要挑選最有資格和操作經(jīng)18、驗的財務(wù)總監(jiān)負責(zé)財務(wù)工作上的稅務(wù)管控，而財務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的、又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。八、結(jié)算階段的成本控制結(jié)算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機制：1.合同原則及會議確認制：結(jié)算原則按照雙方合同確定的原則進行。對正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目，采用會議確認制。2.二次復(fù)核、審計制：建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，使結(jié)算19、工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應(yīng)聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構(gòu)。3.獎懲制度：結(jié)算完畢后，對照成本目標進行分析、整理，并分別就設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。九、其他費用管理 (一)銷售費用銷售費用一般確定在銷售收入的2-3，銷售費用的控制應(yīng)注意選擇好適當(dāng)?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。（二）財務(wù)費用：投資決策階段應(yīng)對財務(wù)費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務(wù)費用滿足項目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對開20、發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。1. 財務(wù)費用的全面監(jiān)視管控。 首先是建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)強度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務(wù)費用的控制。2.不可預(yù)見費及風(fēng)險分析根據(jù)項目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見費及風(fēng)險一般為除去土地開發(fā)費用外的直接成本的3-5。投資決策階段，項目組應(yīng)做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險分21、析，基本保證風(fēng)險成本小于項目凈利潤的5-8。（三）稅金：在決策階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對于異地開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。（四）管理費用控制稅金根據(jù)開發(fā)商自營的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模。除非是囤地升值所必須，通常情形下，應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)強度或開發(fā)規(guī)模，有效來降低單位管理費用水平。 1、定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其對成本效益考核有22、利的部門或需用崗位，不但不能過于從簡，而且有必要增加、充實定員。 2、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費用明確出來，并按照項目進行科學(xué)的分攤。 3、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細，施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊伍，可能的話對開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做得更快、更省。 4、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調(diào)動節(jié)約管理費用的積極性和責(zé)任心。十、成本控制的分析（一）.詳細的成本建筑每平方米價格分析序號名 稱基本價格元綜合價格1土地開發(fā)成本435-600元2650/元左右2三通一平10-20元3建筑安裝成本，勘察設(shè)計別墅、裙23、房、車庫、高層、層低多層、監(jiān)理費、檢測費、白螞蟻防止費、防雷公司費用、等。1300-2000元4節(jié)能、內(nèi)外墻保溫、屋面保溫、太陽能、等150-200元5配套設(shè)施、社區(qū)管網(wǎng)、小區(qū)智能化、市政、園林、電力、圍墻80-120元配套設(shè)施安裝投影面積每平方米價格160-250元6總經(jīng)理、經(jīng)理、工程部、財務(wù)部、招投標、售樓處、廣告、策劃、銷售代理費：30-200元高者可達500元7企業(yè)所得稅土地使用稅入費用還是入成本,入成本有一個加計扣除20%.稅務(wù)局要求入費用.8說明：以上內(nèi)容是初步市場分析，具體要圖紙出來由專業(yè)造價事務(wù)所再進行市場分析。十一、補充內(nèi)容：征地、立項、設(shè)計、報建等前期階段預(yù)計用時較多的征地24、階段，可通過委托給專業(yè)的公司來做而縮短時間；對規(guī)劃設(shè)計階段，可利用市場機制、通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同把規(guī)劃設(shè)計時間鎖定，以加快進度。在搞好工程招標和認真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工作：根據(jù)工程進度目標逐級編制工作計劃，包括工程項目總進度計劃、項目年度計劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計劃系統(tǒng)和設(shè)計單位的設(shè)計系統(tǒng)。然后進行項目進度目標分解，把目標逐個分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時到位。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按計劃準時、足額到位，以保證工程的順利進行。保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時到位，以免停25、工待料，延誤工期。對于施工過程中的設(shè)計變更，保證設(shè)計單位的充分配合，及時變更出圖。施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個方面應(yīng)予以加強：加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個嚴密的管理控制體系之中。設(shè)計變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責(zé)任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。加強設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理完善26、的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：十二、安排合理的融資方案貸款金融機構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。對貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務(wù)費用。對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現(xiàn)。總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項目的始終從謀劃運作到全部房屋銷售出去。成本控制也不應(yīng)只集中于項目部和財務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。以上內(nèi)容由工程部編制作為參考，由董事會決定。編制人：蔡順紅大豐海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)區(qū)湖心美域工程部2012年08月08日