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1、第二部分房地產(chǎn)市場分析一、住宅分布現(xiàn)狀及特征：1、住宅分布現(xiàn)狀整體印象：A、濟南房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級起步階段，給人以散亂無序的感覺。B、從濟南全市房地產(chǎn)的宏觀而言，東部和南部比西部和北部發(fā)達，地域的認知度在濟南市民中極強。C、濟南市由于受南部山區(qū)和北部黃河的自然因素限制，因此整個城區(qū)呈現(xiàn)向東、西兩頭發(fā)展的態(tài)勢。2、市場分區(qū)：分 類價 格主 要 分 布代 表 樓 盤備 注低價住房900-2500元/平方米北區(qū)（鐵路線以北）金閣花園，板橋小區(qū)等濟南的低價位房包括動遷房和低價商品房兩種中價位房3000-5000元/平方米東南和西南部怡心苑、中聯(lián)花園、開元山莊等高價位房5000-10000元/平方米市2、中心區(qū)和南部千佛山一帶皇冠山莊，三箭銀苑、加州花園、舜華園等案量小，有地段和產(chǎn)品的特殊性。3、住宅特征：（1）整體規(guī)劃零星插建比較普遍，形成規(guī)模的小區(qū)不多，個別超大規(guī)模的小區(qū)雖已立項但進展緩慢，目前還沒有投放市場；住宅項目以多層為主，社區(qū)規(guī)劃差，呈行列式布局，個別小區(qū)開始分組團，出現(xiàn)了圍合或半圍合式的布局，但比例很?。桓邔幼≌瑯O少（有限的幾幢高層均為單位自建），小高層住宅開始增多。（2）建筑設(shè)計多層以一梯兩戶為主，也有一梯三戶或一梯四戶的設(shè)計，個別多層帶電梯；注重南北朝向的布局；目前已建產(chǎn)品大多將臥室作為朝南的首選，而客廳北向采光不在少數(shù)。小高層既有板式也有點式。（3）建筑風格：較為單一，以傳3、統(tǒng)樸實設(shè)計為主，有少量產(chǎn)品開始重視外觀設(shè)計，出現(xiàn)了仿歐式的建筑，但歐陸風并未盛行，純歐式建筑幾乎沒有。（4）配套設(shè)計：配套設(shè)計比較簡單，大型社區(qū)以服務(wù)性配套為主，個別小區(qū)建了會所并配健身房、臺球室娛樂室、游泳池等。（5）景觀環(huán)境：景觀體現(xiàn)在小區(qū)草坪綠化，種樹很少，小品較為低檔、粗糙，尚未引進景觀設(shè)計，無架空層底部綠化和休閑設(shè)計，有的雖已開始注重小區(qū)的外部環(huán)境，但綠化硬地廣場環(huán)境并不理想。（6）戶型設(shè)計：二房二廳和三房二廳主導(dǎo)市場，面積70-120平方米為多，復(fù)式有錯層設(shè)計不多見。（7）外墻處理：外墻多為水刷石或馬賽克，色彩單調(diào)，也有部分涂料和面磚，但較為低檔，坡屋頂樓房增多。（8）車位布置：多4、層以地面停車為主，小高層雖設(shè)有地下停車場，但車位較少，難以滿足業(yè)主需求，一些小區(qū)出現(xiàn)了人車分流設(shè)計。（9）安保設(shè)施：許多小區(qū)呈半封閉式格局，僅以防盜門、防盜窗解決安保問題，有電子對講系統(tǒng)，個別小區(qū)引進了紅外線防盜系統(tǒng)。（10）細部處理：窗戶變化不多，突窗和轉(zhuǎn)角窗很少，弧形窗及異形窗尚未出現(xiàn)，窗戶多數(shù)是普通玻璃，白鋁合金或鋼塑制品，入戶門多為夾板門，圍墻粗糙未作藝術(shù)處理，屋頂設(shè)計簡單，大堂及電梯廳設(shè)計很小氣。（11）智能化：一些小區(qū)開始鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)，寬頻網(wǎng)絡(luò)已入入個別小區(qū)，部分小區(qū)增設(shè)了一卡通設(shè)施。（12）采暖：濟南作為我國沿海較為北部的城市，社區(qū)供暖是產(chǎn)品規(guī)劃中必備部分，詳細采暖方式及價格見附5、件1。4、濟南樓市狀況綜述近年來，山東濟南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的火爆局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，濟南市目前正在開發(fā)和銷售的90個樓盤中銷售率基本在50-80%。在過去的一年里，市場形勢的驟然升溫，除房改等政策的影響外，主要是當?shù)卣f城改造規(guī)劃的拉動作用。濟南市計劃利用3年的時間，完成二環(huán)以內(nèi)重點項目的改造，開發(fā)建設(shè)住宅和公建1500萬平方米，建設(shè)5-8個規(guī)劃合理、設(shè)計新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。房產(chǎn)市場的火爆吸引了大批投資者，2000年，濟南市新增房地產(chǎn)公司40至50家，占原有公司總數(shù)的1/7。目前6、，濟南市大大小小的房地產(chǎn)公司總數(shù)已近300家。然而面對濟南房地產(chǎn)市場的火爆，濟南房地產(chǎn)業(yè)卻明顯呈現(xiàn)出力不從心之態(tài)。據(jù)報導(dǎo)，濟南市房地產(chǎn)業(yè)無大企業(yè)，幾百家房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金總共才十幾個億。這是因為，多年來該行業(yè)市場進入的門檻較低，造成了小作坊式的不具備市場應(yīng)對能力的企業(yè)大量存在。此外，大量的房地產(chǎn)企業(yè)市場定位雷同，產(chǎn)品差異性很小，幾乎在同一個層面上競爭，造成產(chǎn)品積壓，資金沉淀，企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，但從濟南現(xiàn)有260萬人口和目前的人均11平方米居住面積計算，濟南市的房地產(chǎn)業(yè)還有強勁的發(fā)展?jié)摿ΑＴ谶@一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。7、二、濟南房地產(chǎn)發(fā)展演變1、起步階段：80年代初90年代初開發(fā)特點：政府統(tǒng)建，計劃經(jīng)濟為指導(dǎo)，基本屬于政府行為，沒有市場銷售。開發(fā)量：30-50萬平方米/年，共17家開發(fā)公司代表樓盤：燕山小區(qū)缺少統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，東、南部檔次相對高，西、北部主要屬于經(jīng)濟適用性住房。2、發(fā)展之初：90年代初90年代中期開發(fā)特點：從零星插建為主，無成規(guī)模小區(qū)、規(guī)模較小。主要集中在市中心，三五棟樓即成小區(qū)。開發(fā)量：100萬平方米/年，共280家開發(fā)公司代表樓盤：佛山苑3、開發(fā)較熱：96年以后2000年開發(fā)特點：（1）開發(fā)面較廣，從低檔的經(jīng)濟適用房到高檔的別墅項目都有，900-11000元/平方米不等。其中中高檔商品房（48、000元/平方米以上）占總開發(fā)量的20-30%。（2）濟南市內(nèi)已無土地，掌握在當?shù)亻_發(fā)商手中，共有49個項目，其中絕大多數(shù)“拆而不建，晾曬地塊”。導(dǎo)致外地有實力和能力的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市內(nèi)無項目可作。（3）最近1-2年，郊區(qū)的開發(fā)項目成為熱點，但檔次都不高。開發(fā)量：96-99年100-150萬平方米/年2000年190萬平方米/年代表樓盤：(1)中高檔樓盤：綠景家園、雅居園、開元山莊、怡心苑、舜湖社區(qū)。(2)別墅項目：加州花園三、濟南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā) 企 業(yè)資 質(zhì)代 表 樓 盤1濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司一級燕子山、王宮莊、佛山苑、七星山、八里洼2市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司隸屬于市中區(qū)人民政府，9、被評為全國綜合效益百強回民、王函、梁莊等十四個居民小區(qū)（動遷房）3濟南天建房地產(chǎn)開發(fā)總公司二級黃倉、黃崗、影山花園、寶豐等居民小區(qū)（動遷房）4濟南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)總公司百花小區(qū)、雅居園5山東三箭置業(yè)集團一級資質(zhì)，山東省最大的大型建筑企業(yè)集團三箭.銀苑花園6山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團濟南總公司二級魯房高新小區(qū)，歷苑小區(qū)、山大路住宅區(qū)等。7三聯(lián)集團山東省重點企業(yè)舜湖社區(qū)注：2000年，濟南全市商品房竣工量190萬平方米。銷售量：160平方米，剩余多數(shù)為動遷安居房。四、濟南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況。1、濟南市商品房銷售主要途徑：A、絕大多數(shù)是現(xiàn)場銷售，有現(xiàn)場售樓處；B、安居房和低價位房到開10、發(fā)商總部登記購買為主；C、出現(xiàn)少數(shù)中介公司，也有商品房買賣，但多數(shù)為低價位房；D、類似于上海的“金豐易居”購房超市，尚未出現(xiàn)。2、按揭辦理情況：A、銀行濟南目前多數(shù)銀行辦理購房貸款服務(wù)，目前集中為工行、建行、農(nóng)行三家；B、年限大多數(shù)為15年，極個別為20年（如加州花園）；C、貸款比例70%額度。D、貸款相關(guān)收費：1、抵押評估費萬分之八貸款總額2、保險費：千分之一貸款總額貸款年限1-5年萬分之八貸款總額貸款年限5-10年萬分之六貸款總額貸款年限10-15年3、公證費：萬分之八總房款4、代辦費：100-300元不等。E、入戶相關(guān)收費：1、契稅：1.5%總房款；2、維修基金（一次性）：2%總房款；311、有線電視初裝費：320元；4、煤氣開戶費：1500元；5、供熱費：18.2元/平方米總建面（4個月）另附：附件2利率表、附件3辦理按揭手續(xù)資料表各一份。五、廣告分析及報價1、報紙廣告：濟南目前的報紙廣告主要是濟南時報和齊魯晚報兩家。種類通欄（黑/彩）1/2版（黑/彩）整版（黑/彩）備注濟南時報12250/1740026000/2700052000/74000折扣在75-85折不等齊魯晚報19600/2548039000/5070078000/101400注：齊魯晚報為全省發(fā)行，日發(fā)行量達到65萬份。濟南時報為全市，日發(fā)行量達到36萬份。2、電視廣告以濟南電視臺-1（綜合頻道）和濟南電視臺二套（經(jīng)濟頻道）為調(diào)研對象。價格根據(jù)時間段而言。從晚上19：3022:50。濟南電視臺-1平均收費為：100-200元/秒。濟南電視臺-2平均收費為：70-160元/秒。3、身車廣告價格從6-12萬/單車全年不等，外加15%的廣告公司代理費。4、戶外看板在濟南市區(qū)繁華路段，戶外看板價格從1080元/平方米1680元/平方米不等，合作期限3年起。另注：有關(guān)以上4種廣告的詳細資料見附件4。