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1、物業管理公司計劃書一、 公司籌建：1. 出資人情況：法人與自然人2. 物業管理企業的組建條件1）企業名稱的確定；2) 企業住所；3) 法定代表人；4) 注冊資本；5) 公司章程；6) 公司從業人員。3. 物業管理企業的設立在組建條件具備以后，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批準文件后，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業注冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，并按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。4. 在取得企業營業執照后，按照規2、定申報企業資質，物業管理企業的資質等級1) 資質一級企業：注冊資本500萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于30人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；管理各類物業的建筑面積分別占規定計算基數的百分比之和不低于100；20以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號；具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。2) 資質二級企業：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物3、業管理企業經理崗位證書，60以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；管理各類物業的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100；10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號，10以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）稱號；具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。3) 資質三級企業：注冊資本50萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書；有委托的物4、業管理項目：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。二、物業公司的經營計劃1. 物業管理的目標和任務1）創造安居樂業的生產、生活環境2）對實現物業的保值和增值。2. 物業管理的主要內容l）維護物業管理區域內的規劃不受破壞2）房屋裝修監督管理3）房屋的維護與修繕4）設備、設施的管理及維修養護5）安全保衛與消防6）保潔、消毒、防疫管理7）環境保護8）綠化管理9）車輛管理10）綜合經營服務3、物業管理的基本原則1）產權、經營權分離原則；2）業主至上原則；3）統一管理原則；4）專業高效原則；5）權、責分明原則；6）經濟合理原則；7）公平競爭原則；8）依法行事原則。4. 物5、業管理公司內部的組織機構以及功能設置1）總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，布置和協調各副總經理與各部門的工作。副總經理協助總經理處理分管的工作。2）辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。3) 財務部：參與企業經營管理，搞好財務核算。負責管理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。4）物業管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業管理區域內的各項管理工作。5) 社區服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業務，為用戶提供優質服務。6) 工程部：負責物業維修及設備運行的技術管理部門。7）保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業主、治安維護，協助有關部門6、查處違法犯罪。8）產業部：負責物業的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業資料。9）租賃經營部：負責對現有物業的租賃經營業務，提高物業的出租率。5. 物業管理公司的前期工作設立物業公司，并取得相關資質后，參與物業管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場；物業管理對物業的基本要求,物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業（包括物業周圍的環境）的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。按照以下步驟進行7、開展工作。 1）人員準備與資料準備； 2）設備、器材準備； 3）資金準備； 4）擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查； 通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。消防、安保、清潔等設施狀況項目性質及特色政府的支持、扶持與介入程度開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。周邊壞境狀況社區配套的社會公共資源如學校、醫院、商業中心、農貿市場等6. 制訂物業管理方案的其他準備8、工作 l）組建制訂物業管理方案的工作班子： 2）對方案制訂人員進行必要的業務培訓： 3）準備經費； 4）準備設備； 5）準備相關資料。7. 制訂物業管理方案 l）物業管理方案的內容物業管理檔次物業管理服務的標準物業管理財務收支預算2）物業管理方案的基本架構項目管理的整體設想與策劃 管理模式 公司人力資源管理 規章制度建設 經營管理指標社區文化建設與服務 財務管理及經費收入測算 日常管理 物業維修養護計劃和實施3）制訂物業管理方案的主要步驟第一步：成立制訂方案的工作機構第二步：培訓工作人員第三步：經費、設備、資料準備第四步：項目、使用人、競爭調查第五步：研究分析調查資料第六步：確立管理檔次、管理9、目標、主要措施。服務管理項目第七步：經費預算第八步：草擬方案文本第九步：向專家顧問征詢第十步：送公司領導審閱第十一步：修改、研討、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：實施、反饋8. 介入物業管理工作1）物業的接管驗收與撤管2）物業的撤管3) 簽訂物業委托管理合同4) 物業公司入駐社區后，依法設立社區業主大會。9. 物業管理企業與相關社會機構建立關系l）物業管理企業與房地產行政主管部門的關系2）物業管理企業與工商、稅務、物價部門的關系3）物業管理企業與房地產開發企業的關系4）物業管理企業與業主委員會的關系業主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業管理企業。物業管理企業對業主委員會負10、責，定期間業主和用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作，而且在必要時有權依法撤換物業管理企業。5）物業管理企業與專業性服務機構的關系6）物業管理企業與街道辦事處和居委會的關系7）物業管理區域建設與社區建設的關系設的自主權，物業管理區域建設要自覺配合社區建設。三. 物業管理費用的管理1物業管理費用構成l）物業管理費用分類一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業管理企業向物業產權11、人或物業使用人代繳、代交，是經物業管理企業代理代收轉交其他應收部門的費用。2）有關部門關于住宅小區公共性服務收費的構成管理、服務人員的工資和按規提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費保安費；辦公費；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費。3）住宅小區物業管理經費的來源定期收取物業管理服務費；小區維修養護專項基金；以業養業，一業為主，多種經營的收入；靠政府多方面的支持；開發建設單位給予一定的支持。4）物業管理對物業的基本要求是：物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。配套設施齊全，能為使用人提供多12、種服務。環境優美、安全、舒適。為物業管理提供必要的設施。四. 物業管理企業管理制度的建設1物業管理制度體系的內容 l）物業管理企業內部制度物業管理公司員工管理條例物業管理企業各部門的職責范圍物業管理企業員工崗位責任制 2）物業管理企業外部制度物業接管驗收規定樓宇入住規定物業管理公約住戶須知手冊住宅區房屋及有關設施接代管制度房屋管理服務制度住宅區管理制度業主公約業主委員會章程五. 管理制度示例1. 消防制度和規定1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；3）防火崗位責任制度；4）其他消防規定。5）消防設備管理制度2.車輛管理制度1）門衛管理制度2）物業區域大門門衛的職責3）停車場（庫）門衛的職責313、. 車輛保管規定1）汽車管理規定2）自行車、摩托車管理規定4. 住宅區內車輛交通管理規定5.物業環境的綠化管理1）綠化管理機構的設置及崗位職責2) 綠化養護與管理的考核指標 六. 物業管理資金的來源和管理1. 物業管理啟動資金 物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。 1）資金來源與管理 一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金，如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業公共設施專用維護基金，主要用于物業機構所屬14、物業的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。 2）物業管理啟動資金的管理：其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業管理企業實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。 3）日常物業管理資金包括物業管15、理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償，由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協商決定。4）日常物業管理資金的管理 2利用會計手段進行經濟管理 3物業管理資金的使用與運作 （l）物業管理資金的性質 物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金；根據物業管理對象和目的的不同，可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。 16、（2）物業管理資金的使用 物業管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：成本性資金支出與使用：公益性資金使用投資性資金支出與使用 （3）物業管理資金的使用原則保障物業管理需求的原則。節約支出，合理收益原則。制約性支出使用原則。 （4）物業管理資金使用的責任制 5物業管理資金的預算管理 （l）物業管理資金預算的準備工作物業管理資金預算管理的概念物業管理資金預算管理的前提條件 3）職業化管理水平以及員工的職業道德水平； 4）要充分利用管理會計的職能。 （2）物業管理資金預算編制程序和編制原則物業管理資金預算編制的程序物業管理資金預算編制的原則七. 綜合經17、營服務1. 綜合經營服務的內容l）綜合服務的內容為物業自身服務清掃保潔服務綠化養護服務治安保衛服務家庭居民生活服務2）經營性綜合服務的內容衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區大學、老年大學。娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。金融方面：開辦信用社。經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介；廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌和小區18、的閉路電視進行廣告宣傳。3）開展綜合經營服務的要求效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。方便。這是業主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。態度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。滿意。這是用戶對于效用、方便和態度的心理感受。2. 綜合服務的方式l）常規性服務這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業管理公司管理業務的范圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。2）委托性服務這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，（用）戶自愿選擇的特約服務。3）無償性服務3. 綜合經營服務的運作綜合經營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經營什么的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解決的是如何經營的問題。