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1、關于南昌項目的提案一、 項目命名：項目未命名，待提案（根據業主及市場情況而定）。二、 項目背景：1、 地理位置：該項目位于南昌市新區紅角洲中心地區，豐和中大道和沁園路交匯處，（在建）地鐵2號線及1號線。2、 周邊配套（2公里內）：銀行：中國農業銀行、中國工商銀行、中國銀行、江西省農村信用社24小時自助銀行（沁園路）、中國信合（茗園分社）、中國信合24小時自助銀行（茗園分社）；醫院：武警江西總隊醫院、江西省人民醫院、江防醫院、南昌大學校醫院、南航醫院、中華情醫院、新建縣人民醫院、桃花醫院等10家大小醫院左右；學院：南昌理工學院、江西財經大學北區、江西農業大學、云溪學校、南昌大學新校區、南昌航空大2、學、江西警察學院、華東交通大學南區等；餐飲：現代永和外賣、旺角豬頭肉、新百味堂、安源辣味館、新贛味廚房 、農家飯莊、鄱湖渝莊、客家食府、百年家常菜等10多家小型餐飲店；小區：聯泰香域、衛東花園二期/三期、盛世經典、名門世家、綠湖豪城、鑫居苑小區、鹿璟名居等多處大小住宅區；酒店：東方文化大酒店、7天酒店少處酒店；（賓館）：興盛賓館、茗園賓館、海天賓館、哈德賓館、鑫春賓館、新亞雄商務賓館多小型賓館；其他店鋪：小鬼當家兒童時尚生活館；紅欣大藥房、惠康大藥店；圣富萊家紡、江門家紡紅谷灘店；新春秀內衣、都市麗人、名門內衣紅谷店；豐佳百貨超市、旺福平價超市、IP超市；家佳油漆五金建材批發、盛達金行、好利多3、構建廣場、廚衛家電、立邦漆、海洋廣告；紅谷灘新區汽配修理廠、南昌市汽車維修服務中心、南昌平輝汽車維修有限公司、陸風汽車特約服務中心、江西誠興汽車維修有限公司、翔眾汽車修理廠等。3、 周邊商圈：萬達廣場（距離本項目2.7公里）：南昌紅谷灘萬達廣場，位于南昌市紅谷灘CBD核心中央商務區，鳳凰中大道與會展路交匯處。項目占地約200畝，總建筑面積約55萬平方米，是南昌紅谷灘萬達廣場投資有限公司斥資60億元打造的大型城市綜合體。紅谷灘萬達廣場涵蓋大型商業中心、休閑娛樂中心、室內外雙步行街、五星級酒店、精裝SOHO、高級寫字樓六大頂級業態，以室內外商業步行街為雙重主軸線，將萬千百貨、萬達國際影院、大玩家超4、樂場、大歌星KTV等多種業態，以及世界500強的知名品牌主力店自然相連、有序組合，組成一個強大的核動力引擎，從商業、休閑、娛樂、文化、商務等各個方面滿足一站式享受，大型主力店留住客源，小商戶跟著賺錢，達到商業客戶資源高度共享，成就鼎盛商氣。內部配套： 五星級酒店，萬千百貨，大歌星，大玩家，萬達影城等周邊配套：周邊幼兒園、中、小學：南昌市二十二中學、紅谷一中、師大附中、南昌五中、南昌二中、育新小學、南師附小商場：洪客隆超市、洪城大廈、天虹商場郵局：紅谷灘郵局銀行：工商銀行醫院：中寰醫院，第一醫院普菲特生活廣場（距離本項目2公里）：南昌普菲特生活廣場，由南昌中興廣場有限公司投資建設開發，南昌億豐物5、業有限公司經營管理。由地上二層及地下一層構成，總面積三萬余平米。項目位于南昌市紅谷灘新區中心區怡園路96號，緊鄰贛江地鐵1號線，贛江過江隧道。著名的秋水廣場近在咫尺，與老城區滕王閣遙江相望，五星級南昌香格里拉酒店一路之隔，周邊南昌市委、市政府、南昌萬達、南昌綠地等商業配套成熟。普菲特生活廣場目前聚集各類餐飲20余家，單店面積最大的1600平，分別包括西餐、中餐、火鍋、養生食店、東南亞菜系、臺灣鐵板燒等，廣場負一樓占地12000平的“點點夢想青少年職業體驗館”正在緊鑼密鼓的籌備中。廣場將在市、區各級領導的支持下，著力打造高品位、有特色的美食文化名片，使“南昌普菲特生活廣場”成為南昌市新美食文化的6、標志和象征。“南昌普菲特生活廣場”，致力于打造南昌美食集散地，為廣大美食愛好者提供多元、精致、健康的佳肴。目前，已有“重慶劉一手”、“卡倫比時尚廚房”、“米蘿”、“川鍋一號”、“家家粗糧”、“金簋山城”、“古都老劉家”、“府河人家”、伊佳人、“京宴鐵板燒”、“民間燈火”、“佐祐經典時尚餐廳”、“娘惹裙廚”等餐飲企業入駐，同時也吸引了“知音琴行”、“小海鷗舞蹈”、“樂之翼游樂”、“心連心少兒教育”等一大批青少年教育培訓項目。天虹廣場（距離本項目1.5公里）：紅谷天虹位于紅谷灘紅谷中大道與麗景路交會處西南角，兩面臨街，交通便利。商場共3層，營業面積約2.1萬平方米，將采取“百貨+超市+X”的業態組7、合。紅谷天虹是集購物、休閑、文化于一身的現代化購物中心，全方位的商品品種配置，從高品位的百貨商品到精致的日用品及食品，匯集國內外知名品牌，著力滿足目標客群的需求。紅谷天虹將堅持文化促銷為主的營銷特色，以時尚流行的特色文化，吸引目標顧客。塑造南昌時尚生活焦點，引領國際都會的生活品位。 紅谷天虹自2009年3月啟動招商，眾多品牌已強勢入駐：PROLY、TEENTITY、SELECTED、巴寶莉香水、歐萊雅、玉蘭油、百麗、思加圖、雅戈爾、九牧王、衣戀、TEENIE WEENIE、百家好、PRICH、淑女屋、阿迪、耐克、安奈兒、安莉芳、曼妮芬時尚生活，睿智之選，攜手締造，合作共贏。 紅谷天虹配套設施齊8、全，可為您提供眾多專業服務。簡約便捷的集團購買接待中心、時尚大方的VIP服務中心、妙趣橫生的兒童樂園、溫馨體貼的母嬰休息室成為顧客享受便捷、溫馨之所。商場還配置了主題餐廳、改縫褲腳、機器修鞋、自助銀行等配套設施，顧客能享受到更多的便利服務。紅谷天虹擁有398個停車位，其中地下265個，地面133個，為有車一族創造了良好的購物條件。同時公共交通非常便利，麗景路站：共有4路公交線路經過，221、228、229、245；怡園路站：共有3路公交線路經過，227、306（夜間）、506；翠苑路站：共有2路公交線路經過，211、233；萬達華府景園：共有1路公交線路經過，501。以上公交線路可到達東湖區、9、西湖區、青云譜區、青山湖區和紅谷灘各個社區。三、項目概況：1、 該項目整體約15萬平方，初期底四層（約4萬平方）為商業樓，四層以上為商住樓及寫字樓業態，目前針對商業部分進行提案；2、 該項目無房產證，則大方向自營，或視情況將整體租賃、收購，由第三方經營；3、 該項目正在建中，附近小區集中，人流量約5萬左右，距離其他大型商業樓約2公里該項目公交站點少，（在建）地鐵2號線通過豐和中大道，1號線位于項目北上方向通過豐和中大道及世貿路交匯處。四、 實施必要性：1、 項目前景致富，源于商機，商機，依托于大環境。現今商業發展越來越迅速；人民生活水平逐步提高；紅角洲為南昌市發展重中之重，諸多現有資源條件極利10、于該項目發展。2、 項目優勢l 交通優越：現今社會越發便捷，公交已不能滿足廣大需求，北京上海、廣州等大城市地鐵的開發使用證明了：“地鐵開到哪，人流帶到哪，商業就發展到哪”，近幾年來南昌發展迅速，已逐漸趕上商業時代，（在建）地鐵2號線、1號線都將必然造成豐和中大道等一帶商業繁華。l 市場優勢：作為近期南昌發展重心的紅角洲地帶，已逐漸引入萬達、天虹等大型商業項目入駐，可見商業市場必然成為后期發展大方向，商業項目多為裙樓建筑，商業網點聚集更能吸引廣大消費者“一條龍”消費享受，協同其他大型商業項目一起帶動紅角洲區域商業發展。l 商機優勢：紅角洲開發正逐漸進行，雖然已有幾家大型商場入駐，但尚不完善【電子11、（電腦、手機）商品城、休閑（沐足、棋牌）城、親子項目等】，商業業態不足以滿足周邊居民所需，本項目立于紅角洲各大小區中心， 四面居民都可經過，秋水廣場一帶已有大型商場入駐，但秋水廣場另一面迄今為止還未有大型商場出現，即可抓住商機。l 創新優勢：改項目采取生活、休閑、娛樂、文化為主要商業業態，充分利用周邊人流量優勢，從居民生活著手，當今“親子”潮流，本項目創新商業大力引進“親子項目”（如：親子游樂場、親子游泳館、親子服飾等），不同于早期的早教只針對孩子教育，親子項目更針對家長與孩子之間的互動，讓周邊的居民可以隨時與孩子一同玩耍、學習，融洽雙方關系，鍛煉孩子獨立能力，換位思考地了解對方的思想，解決廣12、大家長們的教育問題、生活問題。3、經濟效益分析運營成本實際投資回籠期限預期盈利年凈利潤 初期（1-3個月) 發展期（4-6個月）拓展期（7-9個月）穩定期（10-12個月）4、 營銷策略l 商業定位：本項目以“小區居民”、“大學生”為主要消費對象，以生活、休閑、娛樂、文化為主營方面；采取電子產品連鎖+親子項目+銀行+餐飲 +X（居民生活所需商品類）的業態模式滿足消費者所需。l 價格策略：南昌租金范圍60-200元/月，萬達城生米商業街50-90元/月，該項目同時位于紅角洲地區，距離萬達廣場僅4公里，則本項目前期租金可作參考。本項目初期招商價格可以低價格先行吸引品牌入駐，中期采取中等價格二期招商13、，后續根據實際招商情況合理調整招商價格。l 經營模式：自營（大方向發展）、整體租賃、收購。5、 業態分析：我們以社區居民為服務對象，以便民利民為宗旨，以優化居住環境、提高居民生活質量，滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。由于該項目背景及概況可看出本項目周邊小區集中，大中小型小區不等，其中大型小區居多，消費水平平均屬于中等以上，人流量密集，則可針對現有商業業態進行以下重點招商：1、 周邊銀行較少，多為自助取款機，該項目應重點招商銀行營業廳方便居民及附近商業樓辦公人員；2、 周邊醫院眾多，但大型藥店欠缺，該項目可適當招商正規藥店；3、 周邊公交站點不多，大多數居民及辦14、公人員都是開車上班，該項目內可招商汽車美容類行業；4、 周邊大學府邸較多，年輕人不少可選擇性招商品牌服飾類、電子產品類及“新華書店”等入駐本項目；5、 周邊餐飲居多，但多數為小型炒菜店，該項目可招商幾家西餐餐飲店入駐；6、 周邊小區集中，居民多周邊也有些許建材類市場，但材料不夠齊全，建議招商大型建材市場及裝飾工程公司入駐，方便附近居民裝修等一體化服務；7、 周邊小區集中，可考慮招商引入“家居生活館”等家居商品吸引周邊消費者；8、 目前市場上流行親子項目，該項目附近居民眾多，親子項目也是獨特新穎項目之一，南昌市目前還沒有大型親子項目，我們可以考慮招商些親子游樂場、親子游泳館、親子服飾專營店等。615、 招商計劃1、確定業態分布第一層以銀行類、藥店類、建材類、汽車費美容類及停車場為主；第二層以電器類、電子產品類、珠寶類、化妝品及服飾類為主；第三層以百貨（家居）類、書店類為主；第四層以西餐廳、咖啡廳、親子項目為主。2、 根據業態分布針對性招商宣傳宣傳方式所需時間預期效果大型海報推廣短期運營（前期1-3個月） 前期大量印刷制定大型海報類宣傳張貼或定點放置首先打入市場，讓客戶認可商業誕生，逐步知曉商業品牌。宣傳單派發短期運營（前期1-3個月） 前期大量印刷制定大型海報類宣傳張貼或定點放置首先打入市場，讓客戶認可商業誕生，逐步知曉商業品牌。商業活動策劃短期運營（具體以實際情況再定） 大家對商業有了一定的知曉，以活動形式吸引眼球，加快商場招商進度。網絡推廣長期運營 網站建立，多處網站信息發布提升商業知名度，加快招商進度。微信推廣長期運營 微信首頁建立，人手一部手機快速印入客戶眼里，提高商業被認知度。3、根據實際情況作出調整價格定位方向？市場定位方向？業態分布合理？宣傳推廣效果？五、 預期效果：利用周邊居民多的現狀，采取生活所需商品為重點，切實滿足消費者日常生活需求；突出“親子“新穎項目，吸引周邊居民來商場消費停留；聚集人流量，從而最終提升商場知名度，提高商場地域價值，穩固商場長期盈利發展。室內外效果圖