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1、“山東煙臺鹿鳴小區(qū)二期項目”方案設(shè)計任務(wù)書一、 項目基本情況本項目屬煙臺市萊山區(qū)，位于萊山區(qū)北端靠近芝罘區(qū)地段，項目西至規(guī)劃環(huán)山路，東近觀海路，南與鹿鳴小區(qū)二期南工程相連，北為部分在建中的部隊用房和規(guī)劃中的中心綠地及學(xué)校。本項目二、項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地面積約6.86公頃，其中可建設(shè)用地約6.31公頃，城市道路用地面積約0.55公頃。2、用地性質(zhì)：居住。3、容積率1.9，總建筑面積 13萬，建筑密度12%，建筑高度60米4、其它要求詳見附件煙臺市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計條件通知書三、項目定位1、總體定位半山海景灣區(qū)地標(biāo)半山： 描繪本項目所處地勢位置，同時暗含景觀資源。海景： 直白的描繪本項目的優(yōu)2、勢景觀資源。海景是本項目重要的價值提升點。灣區(qū)地標(biāo)：灣區(qū)，超越原有濱海居住理念，整合山居和海居文化； 地標(biāo)，突出項目的頂級檔次，打造煙臺乃至膠東半島濱海社區(qū)標(biāo)志性項目的決心和信心；2、客戶定位外省（如京津、東三省、相鄰陸城市如山西等）及外籍（韓、日等）客戶、投資客煙臺周邊城市客戶在煙臺經(jīng)商的人士礦產(chǎn)、貿(mào)易等行業(yè)私營企業(yè)主大型企業(yè)的高層管理人員、高級技術(shù)人員政府公務(wù)員、 游離、偶得客戶重點客戶核心客戶煙臺本地財智階層金融、媒體、能源等部門的高級管理層、專業(yè)技術(shù)人員外資企業(yè)、大型企事業(yè)單位在煙臺長期工作的境內(nèi)高管人士私營企業(yè)主、投資客國有企事業(yè)單位高層管理人員、政府公務(wù)員客戶群為要集中在35-503、歲之間，以二次置業(yè)為主，企業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、政府公務(wù)員及外地人士。 3、戶型定位戶型面積（）面積比3房2廳2衛(wèi)10013015%3房2廳2衛(wèi)130-15025%4房2廳2衛(wèi)150-170 50%5房2廳3衛(wèi)（復(fù)式）18019010%拼合建議：戶型面積（）拼合方式5房2廳3衛(wèi)（復(fù)式）180 190上下拼合4房2廳2衛(wèi)+工人房170左右左右拼合，如90+804房2廳2衛(wèi)160左右左右拼合，如90+703房2廳2衛(wèi)120 130 滿足規(guī)定，不做處理4、主題定位超越傳統(tǒng)產(chǎn)品主義，打造一種全新的國際化豪宅社區(qū)的生活模式。四、開發(fā)理念1、 突出主題文化：充分利用地段優(yōu)勢，營造一片獨一無二的大型高檔社4、區(qū)。并充分挖掘“全新的國際化豪宅社區(qū)的生活模式”的主題概念，賦予本項目高尚的、有品位的文化氣息。2、 先進(jìn)性：方案設(shè)計要求大膽創(chuàng)意、突破常規(guī)，具有前瞻性、先進(jìn)性，充分考慮設(shè)計與開發(fā)建設(shè)的時間差異性。 3、 獨特性：獨特的主題，通過建筑師的創(chuàng)意整合，應(yīng)使本項目從周邊眾多樓盤中脫穎而出，成為一顆閃耀的明星。 4、 人文性：利用項目的獨特概念，不僅僅創(chuàng)造一個居住環(huán)境，更創(chuàng)造、引導(dǎo)一種全新的人文居住生活方式，吸引人們的購買欲望。5、 舒適性：舒適性應(yīng)體現(xiàn)到本項目的各個角落，包括公共場所、環(huán)境空間、住宅等。6、 實用性：注重提高住宅的實用率。 7、 經(jīng)濟(jì)性：規(guī)劃設(shè)計和單體設(shè)計均要考慮其實現(xiàn)時的投資難度，5、力爭在保證一定資金下設(shè)計出建筑精品。8、 規(guī)范性：設(shè)計方案必須遵守成都市有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計對日照間距、消防、人防等方面的規(guī)定，并符合國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。 五、總體規(guī)劃原則 1、分期開發(fā)本項目一次規(guī)劃設(shè)計，分二期實施。每期均具備獨立完整的實施方案，以利用于分期投入及靈活的滾動銷售。2、設(shè)計理念結(jié)合項目定位及片區(qū)濱海特色，融入 “濱海”的特質(zhì)；結(jié)合項目定位，在規(guī)劃設(shè)計中融入“休閑”的特質(zhì)；結(jié)合高端客戶特點，充分體現(xiàn)“尊貴”特質(zhì)；充分利用地勢和豐富的山、林、海、坡以及城市遠(yuǎn)景，做到移步換景、動靜相宜，時辰、四季、光影、建筑的完美結(jié)合。3、設(shè)計原則規(guī)劃注意要點：規(guī)劃主軸線必須體現(xiàn)坡地建筑特點整體規(guī)劃分區(qū)6、要體現(xiàn)差異性與連續(xù)性整體規(guī)劃不能過于密集要把握坡地建筑與臺地建筑的過渡性規(guī)劃景觀面積不能過大、過于集中必須有水景配合來體現(xiàn) “山水經(jīng)”尊重自然系統(tǒng)原則親水原則則高原則則坡原則留頂原則占邊原則經(jīng)濟(jì)原則美學(xué)原則六、單體設(shè)計原則 1、住宅在滿足良好空間感（樓間距）的情況下140以上戶型盡可能采用一梯兩戶的形式。2、住宅層高為3.0米。3、建筑單體設(shè)計應(yīng)在滿足戶型平面優(yōu)化的基礎(chǔ)上結(jié)合結(jié)構(gòu)布置及安裝設(shè)備布置的經(jīng)濟(jì)性和合理性統(tǒng)籌考慮；建筑室內(nèi)空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設(shè)備管線。方案設(shè)計深化階段尚應(yīng)提供與建筑平面布置相對應(yīng)的初步結(jié)構(gòu)布置設(shè)想方案； 4、住宅公共前廳盡量要有自然通風(fēng)的設(shè)計7、，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機(jī)械的通風(fēng)排煙的經(jīng)濟(jì)投入。 5、考慮立體綠化的設(shè)計，從地下停車庫、地面、架空層、空中花園、屋頂花園全方位引進(jìn)休閑綠化設(shè)計，提高居民接觸機(jī)會，增加鄰里交往，從不同空間形式多層次體現(xiàn)生態(tài)、人性化住宅設(shè)計。 七、戶型設(shè)計原則 戶型設(shè)計在遵循以人為本設(shè)計原則，保證平面方正實用的前提下，要有所突破、創(chuàng)新： 1、遵循均好性設(shè)計原則； 2、除廚房、衛(wèi)生間外，平面空間盡可能可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合； 3、可考慮采用大型凸窗、兩層露臺、入戶花園、空中庭園等設(shè)計手法，但同時需注意避免設(shè)置花園帶來的實用率的降低； 4、遵循大客廳、大主臥的設(shè)計原則；客廳及主臥可采8、用落地玻璃，增大采光及景觀面； 5、客廳及主臥要有良好的朝向及景觀，同時避免噪音的干擾和對視的出現(xiàn)； 6、廚衛(wèi)、設(shè)備管線盡量靠建筑物內(nèi)側(cè)設(shè)置，保障建筑立面美觀整潔； 7、戶內(nèi)應(yīng)盡量能夠形成空氣的對流；廳房要有自然采光、通風(fēng)；無暗廚、暗廁出現(xiàn)；8、廚房內(nèi)除設(shè)置廚柜、調(diào)理臺、洗滌池、煤氣灶具外，還應(yīng)考慮冰箱、電飯煲、微波爐、洗碗機(jī)、消毒碗柜、抽油煙機(jī)等廚房設(shè)施的安裝位置（可以結(jié)合廚柜一起考慮），同時考慮相應(yīng)的電氣插座位。廚房采用集中豎向排煙道，煙道不占用廚房內(nèi)空間。135平米以上戶型的廚房面積要達(dá)到10平米左右。 9、衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)施包括淋浴盆（主人房衛(wèi)生間設(shè)浴缸），臺式洗臉盆、座便器、機(jī)械排氣裝置。9、140平米以上戶型，臥室可考慮設(shè)計為套房，主衛(wèi)采用按摩浴缸。舒適型三房、四房中，主人房應(yīng)盡量加大，應(yīng)設(shè)置衣帽間，考慮設(shè)置配套的主人房大衛(wèi)生間（可安放按摩浴缸、桑拿浴設(shè)施等）及書房。并可考慮設(shè)置儲藏室。 10、入口處預(yù)留鞋柜位，盡可能考慮設(shè)置玄關(guān)位。 11、每戶考慮設(shè)置兩個陽臺，分生活陽臺（觀景陽臺、戶內(nèi)花園）與工作陽臺，洗衣機(jī)放在工作陽臺。 12、戶型配置： 經(jīng)濟(jì)型三房面積控制在100130 ，戶型比15（其中110平米以下戶型比不大于5）；舒適型三房面積控制在140150，戶型比25；四房面積控制在150170平米，戶型比50，五房面積控制在180-190。100110平米經(jīng)濟(jì)型三房宜設(shè)置在10、臨車行主路以及朝向不佳的位置。 其中： 經(jīng)濟(jì)型三房應(yīng)考慮儲藏、化妝等功能。 四房、五房戶型中可考慮設(shè)置工人房。 135 平米以上戶型可以考慮設(shè)置兩層高度的入戶花園或空中花園，在客廳、餐廳外錯落設(shè)置，但應(yīng)充分考慮私密性，推薦面積在1020平米之間，視不同戶型而定。可考慮用花園作為戶內(nèi)動靜區(qū)分隔的戶型設(shè)計。 135 平米以上戶型尚應(yīng)考慮增加該戶型的附加值（如設(shè)置高度小于2.2米的凸窗等）。 經(jīng)濟(jì)型三房客廳開間在4.04.2米之間，120 以上戶型客廳開間在4.5米以上。 舒適型三房、四房應(yīng)設(shè)置兩個以上較寬敞的臥室。 戶型創(chuàng)新的同時，要盡可能地完善普通戶型結(jié)構(gòu)，做到方正、實用、通風(fēng)采光好、動靜分區(qū)好11、空間組織合理、空間利用率高、客廳開間大、主人房寬敞等，并且盡可能提高實用率。 八、景觀設(shè)計原則1、有鮮明的景觀主題； 2、通過重點對主入口、入口廣場、小區(qū)花園等的設(shè)計，營造豐富的、有新意的環(huán)境空間； 3、多層次的立體景觀設(shè)計： 凡是人流經(jīng)常活動的空間，都需要引進(jìn)景觀設(shè)計：如可設(shè)置相對開敞的停車庫，并引進(jìn)水景、綠化等；公共環(huán)境空間與私密環(huán)境空間：在人流聚集的公共場所，設(shè)置不同形式的開放空間；在每一戶的小天地里，設(shè)置屬于自己的平臺花園可設(shè)置架空層泛會所、空中海景會所、晨練廣場、室外健身器材區(qū)、環(huán)項目設(shè)置林蔭跑道等成為住戶觀景及交往的場所；九、交通組織 1、臨規(guī)劃道路設(shè)置開口，主入口開口寬度不大于12、7米，次入口開口寬度不大于4米，主、次入口均遠(yuǎn)離道路交叉口布置。 2、注重處理小區(qū)主要出入口的位置，考慮公共區(qū)域與居住區(qū)域的關(guān)系，解決好各種流線（生活后勤服務(wù)、臨時訪客、消防疏散等）之間的關(guān)系，嚴(yán)格做到人車分流。 3、交通與消防車道原則上應(yīng)在用地紅線范圍內(nèi)解決，同時注意在規(guī)劃設(shè)計要點要求的最小后退紅線距離無法滿足消防要求時，適當(dāng)調(diào)整建筑物后退紅線距離。 4、小區(qū)住戶機(jī)動車停車位的平面布置應(yīng)按住戶就近停車的原則進(jìn)行考慮，根據(jù)總平面設(shè)計按地下一層車庫或半地下車庫進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，平均每車位建筑面積指標(biāo)不應(yīng)大于33平米/每車位（含坡道及配套設(shè)備房等附屬區(qū)域面積）； 5、小區(qū)商業(yè)配套所需停車位的平面布置應(yīng)13、按商業(yè)客戶就近停車的原則進(jìn)行考慮，根據(jù)總平面設(shè)計按地下一層車庫或半地下車庫或局部地上停車位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計； 6、其他臨時停車位根據(jù)總平面設(shè)計按地上停車位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計； 7、地下（或半地下）機(jī)動車庫突出地面的風(fēng)道、煙道、疏散樓梯等附屬構(gòu)筑物的平面布置應(yīng)在總平面規(guī)劃方案進(jìn)行考慮； 8、地下（或半地下）機(jī)動車庫平面柱網(wǎng)布置應(yīng)與地上單體建筑的平面布置統(tǒng)籌考慮，綜合考慮結(jié)構(gòu)的合理性和經(jīng)濟(jì)型，盡可能提高單體建筑物地下空間平面的利用率；9、考慮殘疾人無障礙設(shè)計。十、配套設(shè)施1、考慮小區(qū)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)配套；2、結(jié)合景觀設(shè)計可考慮設(shè)置架空泳池和兒童戲水池，考慮標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場2片； 3、會所主要設(shè)施包括：l 桌球室、乒乓球14、室、麻將、棋牌室；l 兒童游戲室 可以放置跳跳房、釣釣魚、小滑梯等（根據(jù)情況，根據(jù)安全性及物業(yè)服務(wù)水平綜合考慮選定內(nèi)容）l 健身房，SPA（恒溫泳池）l 小型酒吧（或咖啡吧）、西餐廳、圖書閱覽室、商務(wù)中心（可與管理公司業(yè)主服務(wù)中心用房合并）等。 4、垃圾房等配套在方案中必須組予足夠的重視，保證垃圾收集點集中、隱蔽，便于垃圾運(yùn)出又不影響總體環(huán)境。 5、臨城市道路若設(shè)置圍墻只能設(shè)置空透圍墻。 6、用地內(nèi)污雨水排放系統(tǒng)按分流進(jìn)行設(shè)計，化糞池不能臨道路設(shè)計。 十一、設(shè)備專業(yè)要求1、 住宅設(shè)置管道井，立面盡量不設(shè)立管。 2、 結(jié)合建筑外立面雙側(cè)設(shè)計集中空調(diào)室外機(jī)位，冷凝水集中排放。 十二、設(shè)計成果設(shè)計表15、達(dá)不宜過于裝飾化，應(yīng)側(cè)重與設(shè)計構(gòu)思、內(nèi)涵及設(shè)計手法的表達(dá)。、圖紙內(nèi)容 1、方案設(shè)計綜合說明書；圖紙說明應(yīng)簡明扼要、切中要害，主要表明以下幾個問題： 該方案預(yù)期目標(biāo)及達(dá)到目標(biāo)的構(gòu)思； 如何基于地塊環(huán)境形成設(shè)計概念； 存在什么矛盾及解決辦法；根據(jù)設(shè)計的特點和周圍環(huán)境給小區(qū)冠名，冠名需體現(xiàn)山林的意境。2、總平面圖；3、平、立、剖面圖；4、各戶型平面家俱布置圖；5、公共空間和街景環(huán)境分析圖；6、景觀透視圖；7、彩色效果圖（包括彩色總平面、單體透視圖等）；8、小區(qū)鳥瞰圖(不小于1號圖紙)：9、小區(qū)道路布置圖；10、小區(qū)管網(wǎng)布置圖；11、投資估算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析平面圖的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)除反映主要指標(biāo)外，還應(yīng)明確16、： 建筑基地面積。 總綠地面積。 道路及停車用地面積（A、道路用地面積；B、地面機(jī)動車停車用地面積；C、地面非機(jī)動車停車用地面積）。 其它用地面積（須注明具體內(nèi)容）且上述面積之和應(yīng)等于凈用地面積。 、模型（工作模型） 環(huán)境關(guān)系模型，比例1：1000 建筑模型，比例1：500 、展示圖板統(tǒng)一A1規(guī)格，至少包含以下內(nèi)容： 彩色總平面圖 彩色鳥瞰圖 彩色透視圖彩色建筑立面圖 各種分析圖 建筑平、立、剖面圖 其他需加以展示的圖紙十三、設(shè)計周期以上設(shè)計內(nèi)容請與XXXXXXXXXXX完成，并送達(dá)敝司于XXXXXXXXXXX的辦公地點。 聯(lián)系人：XXXX 電話：XXXXXXXXXXXXX 傳真：XXXXXXXXXXXXXXX 2007年4月XX 附件附件一：用地紅線圖 附件二：煙臺市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計條件通知書