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1、嘉園國際社區A區住宅工程質量分戶驗收實施方案意見1、 編制依據1.1 嘉園置業有限公司，商洛嘉園國際社區5#-16#樓施工圖。1.2 陜西省住宅工程質量分戶驗收管理辦法1.3 電氣裝置安裝工程質量檢驗及評定規程DL/T 5161.17-20021.4 建筑電氣施工質量驗收規范BG50303-20021.51.62、 工程概況2.1 設計概況江岸天城由1-4座塔樓及車庫組成；總建筑面積95000m2，均為一類高層住宅建筑，耐火等級為一級，屋面防水等級為二級，防水耐久年限為十五年，抗震設防的烈度6度，設計使用年限為50年。0.000=225.750絕對海拔高程。2.2 結構設計概況地基基礎設計等級2、1-4#樓住宅為甲級，建筑物安全等級為二級。基礎采用人工挖孔樁（ZHx(ZKx)）、獨立基礎（DJx）、嵌巖基礎（KJx）及墻下帶形基礎（TJx）。主體結構采用全現澆鋼筋混凝土剪力墻結構，結構安全等級為二級，抗震等級為三級。環境類別埋入土層的地下室為二（a）類，地上為一類。2.3 裝修設計概況樓地面采用30厚1：2.5瓜米石地坪；內墻采用1：2.5水泥砂漿抹灰；天棚滿刮膩子；樓梯間鋪貼花鋼石面磚及150高面磚踢腳；外窗為鋁合金窗，中空玻璃；外墻采用聚苯顆粒外墻外保溫系統，涂料飾面。3、分戶驗收的條件：一、工程已完成設計和合同約定的工作內容。二、工程所含分部、分項工程的質量驗收均合格。三、工程質3、量控制資料完整。四、主要功能項目的抽查結果均符合要求四、有關安全和功能檢測資料完整。注：在施工過程中進行的分戶驗收項目不受以上條件約束。4、分戶驗收主要檢查內容：住宅工程質量分戶驗收以檢查工程觀感質量和使用功能為主。4.1 戶內驗收主要檢查內容： 一、室內空間尺寸偏差； 二、門窗安裝質量； 三、地面、墻面和頂棚質量； 四、防水工程質量； 五、欄桿安裝質量； 六、采暖系統安裝質量； 七、給排水系統安裝質量； 八、室內電氣工程安裝質量； 九、其他有關規定、標準中要求分戶檢查的內容； 十、有關合同中規定的其他內容。4.2 公共部分驗收主要檢查內容一、外墻面施工質量；二、樓梯、通道等公用部分的安全和使4、用功能；三、建筑節能施工質量。5、分戶驗收劃分原則單位工程的每棟樓住宅和公共部分的檢查單元具備驗收條件可以驗收。5.1 公共部分的檢查單元劃分一、每個單元的外墻為一個檢查單元。二、各單元每層樓梯及上下梯段、通道（平臺）為一個檢查單元。5.2 住宅部分的檢查單元劃分：以室內每戶為一個檢查單元。6、 分戶驗收的組織和程序6.1 分戶驗收準備6.1.1 技術準備：熟悉施工圖紙，了解各戶型建筑尺寸，繪制抽查點布置圖，準備好驗收需要的相應技術文件資料；分戶驗收記錄表；向驗收組人員進行技術交底。6.1.2 人員準備：建設單位、監理單位、施工單位、分包單位相關技術、質量負責人均到位。6.1.3 機具準備序號5、名稱檢測項目1合尺直線距離2線墜垂直3小錘空鼓4檢測尺平整度、垂直度5直角檢測尺陰陽角方正6塞尺平整度、坡度7萬用表導通測試8絕緣搖表絕緣測試9接地電阻測試儀接地電阻測試10試電筆驗電7、 分戶驗收組織7.1 由建設、施工、監理單位共同組成分戶驗收工作領導小組，下設各專業組成的驗收檢測組。制定責任追究制度，責任到人，要求檢查人員能夠切實履行檢查職責。驗收檢測組要求三方共同組成，物業部門和業主也可參加檢測組，禁止一方人員組成。檢測組數量可根據工程量自行確定。分戶驗收領導小組名單職務專業姓名單位電話組長項目負責建設單位副組長總監理工程師監理單位副組長項目負責施工單位副組長項目負責施工單位組員土建結6、構電氣給排水采暖其他監理單位建設單位建設單位建設單位施工單位施工單位物業管理業主代表7.2 各方職責7.2.1 建設單位責任（一）組織監理和施工單位編制分戶驗收方案，明確各方職責。（二）在單位工程竣工驗收前，將分戶驗收方案，分戶驗收小組成員組成，住宅工程質量分戶驗收匯總報表監理該工程的建設工程質量安全監督機構備案。（三）與施工、監理、物業、單位有關人員及業主共同參加分戶檢查驗收，并及時確認，簽字蓋章（四）住宅工程交付使用時住宅工程質量分戶驗收表（戶內）作為住宅質量保證書的附件一并交給業主。五、分戶驗收資料的整理、組卷，歸檔專項保存，存檔期限不應少于10年。7.2.2 施工單位責任（一）編制分戶7、驗收方案1）各方職責：參照相關規定，由建設單位組織施工、監理單位研究確定。2）根據分戶驗收確定檢驗批項目和內容的原則，確定每戶住宅和公共部位的分戶檢驗批項目、以及檢查內容和數量。3）根據分戶檢驗批項目分別繪制抽查點分布圖。4）根據設計文件和戶型特點，編制含有各種戶型、不同設計做法的戶型設計做法表。（二）配備足夠的質量檢查人員、檢查協助人員和檢查測量工具。質檢人員要具備相應資格，熟悉和掌握分戶驗收內容及方法。根據分戶驗收在工程裝修、竣工階段工作量大的特點，安排和調整質檢人員及測量工具。（三）按分戶驗收方案中確定的分戶和公共部位檢驗批項目和內容，參照戶型做法表和抽查點分布圖，會同建設、監理單位有關8、人員對分戶驗收項目檢查，并及時記錄，簽字蓋章。（四）分包單位專業技術負責人也應會同總包單位有關人員，參加分包項目的質量檢查評定，并完善簽字手續。（五）單位工程竣工驗收合格后，應在建筑工程外墻制作工程標牌，標明工程名稱、開工日期和建設、勘察、設計、施工、監理單位全稱。7.3.3 監理單位責任（一）驗收施工單位編制的分戶驗收方案（二）參與確定分戶驗收方案中的每戶住宅和公共部分的檢驗批項目、以及檢查內容和數量。（三）配備一定數量的具有相應資格的監理人員，以及足夠的檢查驗收工具。（四）按分戶驗收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢驗批項目和內容參照戶型做法表和抽查分布圖，驗收施工單位分戶驗收檢查評定結果，9、并記錄問題，對不合格項下發不合格處置記錄，簽署驗收意見并簽名。7、 分戶驗收合格的評價7.1 分戶驗收合格分戶驗收項目應符陜西省住宅工程質量分戶驗收管理辦法的規定，在建設單位組織分戶驗收，由參加驗收的相關單位及人員全部驗收合格并在在附表一、附表二、附表三中簽章和法人公章，形成了完整的住宅工程質量分戶驗收記錄，為分戶驗收合格。7.2 分戶驗收不合格的處理一、由建設單位組織施工和監理單位進行返工或制定處理方案進行處理，然后對返工或處理部位重新組織分戶驗收，直至分戶驗收全部合格。二、當返工或處理確有困難，在滿足安全及使用功能要求的情況下，為了避免社會財富的更大損失，可按技術處理方案和協商文件通過分戶10、驗收，建設單位應在住宅工程質量分戶驗收表中明確告之用戶，并積極與用戶協商處理。8、分戶驗收項目8.1 樓地面、墻面和天棚8.2.1 現澆樓板厚度及裂縫一、質量要求：現澆樓板的厚度應符合設計要求，偏差規范允許偏差+8、-5；現澆樓板不應有可見的裂縫。二、檢驗方法：板厚及裂縫檢查均在主體結構施工過程中分別進行測量和目測檢查。板面裂縫檢查目測高度距地面1.5m左右，俯視檢查；板底裂縫檢查站立室內地面仰視目測檢查。三、檢查數量：自然間全數檢查。板厚檢查起居室和臥室測點為5點，一個測點布置在房間中部，即4角點1中心點。其余房間、陽臺各測3點，即在房間或陽臺一條對角線上2角點加1中心點；角部測點在墻角（或11、板角）距墻面（或板角）長、寬兩個方向均約500mm處。8.2.2 整體地面面層一、質量要求：整體地面面層及各構造層之間應結合牢固，無空鼓；面層表面不應有裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度應符合設計要求，不得有倒泛水和積水。二、檢驗方法：空鼓用小錘錘擊檢查；坡度潑水檢查，表面平整度目測觀察檢查，必要時采用檢測尺、塞尺進行檢查；其它面層外觀質量目測觀察并結合手摸、腳踩等方式檢查。三、檢查數量：自然間和陽臺全數檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中地面空鼓檢查數量每間房間及陽臺、公共部分走道和樓梯間各5處，其中1處布置在房間或陽臺、公共部分走道和樓梯間中部，即4角部加1中心處12、，每處面積約1 m2范圍。 墻面及頂棚抹灰一、質量要求：抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘按牢固，抹灰層應無空鼓；抹灰面層應無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應平整。二、檢驗方法：空鼓用小錘錘擊檢查；其它面層外觀質量目測并結合手摸、尺量檢查。三、檢查數量：自然間和陽臺全數檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中抹灰空鼓沿墻面長、寬兩個方向每個墻面各測3處，墻面兩端加中間部位，每處面積約1 m2范圍；單片墻長度超過3m時，每增加1m增加1處，均勻布點。8.3 門窗 外窗臺高度一、質量要求：外窗窗臺完成面高度低于0.9m時，應有防護措施。低窗臺、凸窗等下部能13、上人站立的寬窗臺面，防護高度應從窗臺面起計算。二、檢驗方法及數量：尺量全數檢查 門窗開啟性能一、質量要求：門窗開啟方向應符合設計要求；門窗應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉門窗必須有防脫落措施，扇與框的搭接量符合設計或規范要求。二、檢驗方法及數量：手扳、尺量和觀察全數檢查。 門窗密封性能一、質量要求：門窗扇的橡膠密封條或毛粘密封條應安裝完好，不得脫槽。二、檢驗方法及數量：手扳和觀察全數檢查。 門窗的防、排水性能一、質量要求：外門窗及周邊無滲漏；室外門窗框與墻體之間的縫隙表面應采用密封膠封閉，密封膠應光滑、順直、無裂紋；應設置排水孔的門窗，排水孔應通暢，位置及數量符合設計要求。二、檢驗方法：觀察14、全數檢查。 門窗的玻璃安裝一、質量要求：門窗玻璃的涂膜朝向應符合設計要求；安全玻璃的使用應符合相關規定：玻璃不應與門窗框型材直接接觸；密封條與玻璃、玻璃槽口的接觸應緊密、平整。二、檢驗方法及數量：手扳和觀察全數檢查。 門窗節能一、質量要求：玻璃品種、規格應符合設計要求，金屬外窗隔斷熱橋措施應符合設計要求。二、檢驗方法及數量：尺量和觀察全數檢查。8.3 欄桿 欄桿安裝一、質量要求：欄桿安裝必須牢固二、檢驗方法及數量：手扳全數檢查 欄桿高度、欄桿間距一、質量要求：欄桿高度必須滿足設計要求。當設計無要求時，臨空處欄桿凈高，六層及六層以下不應低于1.05m，七層及七層以上不應低于1.10m。防護欄桿的15、垂直桿件間凈距不應大于0.11m。二、檢驗方法：尺量檢查。 防攀爬措施一、質量要求：欄桿應采用防止少年兒童攀登的構造。二、檢驗方法及數量：全數觀察檢查 欄板玻璃一、質量要求：承受水平荷載的欄板玻璃應使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或公稱厚度不小于16.76mm鋼化夾層玻璃。當欄板玻璃最低點離一側樓地面高度在3m或3m以上、5m或5m以下時，應使用公稱厚度不小于16.76m鋼化夾層玻璃。當欄板玻璃最低點離一側樓地面高度大于5m時，不得使用承受水平荷載的欄板玻璃。不承受水平荷載的欄板玻璃應符合施工質量驗收規范要求。二、檢驗方法及數量：觀察檢查玻璃上的安全認證標識；尺量檢查；全數檢查。8.4 防16、水工程 屋面一、質量要求：屋面工程不應有滲漏和積水現象。二、檢驗方法：屋面滲漏和積水采用蓄水或雨后觀察檢查，蓄水檢查最淺蓄水深度不得小于20mm，蓄水時間不得于24小時。 廚房、衛生間和陽臺一、質量要求：排水坡向正確，排水通暢，不應有滲漏和積水現象。二、檢驗方法：衛生間采用蓄水檢查，最淺處蓄水深度不得小于20mm，蓄水時間不得小于24小時；陽臺采用潑水檢查；當廚房有防水要求時采用蓄水檢查。 外墻一、質量要求：外墻面不應有滲漏現象。二、檢驗方法：雨后或淋水后目測觀察檢查。8.5 室內空間尺寸 套內空間一、質量要求：房間內平行墻面之間凈距極差值控制在20mm以內，室內凈高應符合設計要求，室內凈高偏17、差值控制在-20以內，極差值控制在20mm以內。非矩形房間的內墻面凈距尺寸偏差控制在20mm以內。二、檢驗方法：激光測距儀檢查，墻面之間凈距測點在離地面1m高左右，距墻角約500mm處。三、檢查數量：自然間全數檢查；房間內墻面之間凈距按每兩平行墻面之間各測1-2點；室內凈高起居室和臥室測5點，4角點加1中點。角部測點在墻角（或板角）距墻面（或板角）長、寬兩個方向均500mm處。有坡度的房間不測室內凈高。 公共部分一、質量要求：走道和樓梯間墻面凈距應滿足相關規范的最小值要求。二、檢驗方法：激光測距儀檢查，墻面之間凈距測點在離地1m高左右，距墻角500mm處。8.6 給排水工程 管道、配件安裝一、18、管道安裝應平整牢固，支吊架間距符合規范要求。（一）質量要求：排水塑料管道支吊架最大間距管徑(mm)5075110125160立管(m)1.21.52.02.02.0橫管(m)0.50.751.101.301.6檢驗方法：安裝牢固目測觀察或手扳檢查；支、吊架間距尺量檢查。二、管道坡度、坡向。（一）質量要求：生活污水塑料管道的坡度項次管徑（mm）標準坡度（）最小坡度（）150251227515831101264125105516072檢驗方法：用坡度尺或水平尺、拉線和尺量檢查。三、伸縮節、阻火圈、清掃口。（一）質量要求：排水塑料管必須按設計要求裝設伸縮節。如設計無要求時，伸縮節應每層設置，間距不得19、大于4m，且應靠近匯水點設置。高層建筑中明設排水塑料管道應按設計要求設置阻火圈或防火套管。生活污水管道上設置的檢查口或清掃口，應符合下列規定：1) 在立管上應每隔一層設置一個檢查口，但在最底層和有衛生器具的最高層必須設置。2) 在連接2個及2個以上大便器或3個及3個以上衛生器具的污水管橫管上應設置清掃口；當污水橫管敷設在下一層套內空間時，清掃口應設于本層。3) 轉角小于135度污水橫管上，應設置清掃口或檢查口。（二）目測觀察檢查。四、套管（一）質量要求：管道穿過墻壁和樓板，應設置套管。安裝在樓板內的套管。其頂部應高出裝飾地面20mm；安裝在衛生間及廚房內的套管，其頂部應高出裝飾面50mm;安裝20、在墻壁內的套管兩端與飾面相閏。穿墻的套管與管道縫隙宜用阻燃密實材料填實，穿樓板的套管與管道縫隙應用阻燃密實材料和防水油膏填補。（二）檢驗方法：目測觀察檢查。五、給水暗埋管道標識、給水口位置目測觀察檢查給水暗埋管道標識、給水口位置。8.6.2 地漏和存水彎（一）質量要求：地漏型式符合設計要求，有效水封深度不小于50mm；存水彎設置符合設計要求，有效水封深度不小于50mm。（二）檢驗方法：地漏和存水彎型式及設置目測觀察檢查，有效水封深度尺量檢查。8.6.3 管道系統功能（一）質量要求：管道、配件等接口嚴密，無滲漏；管道暢通，不堵塞。（二）檢驗方法：系統通水后目測觀察檢查。8.7 電氣工程8.7.121、 插座、開關及接地保護工序檢驗項目性質質量標準檢驗方法及器具檢查型式、容量按設計規定對照圖紙檢查外觀完好觀察檢查安裝位置、高度主要按設計規定和規范對照圖紙檢查型式同一室力求一致觀察檢查插座（面對）接相線主要右或上用試電筆和觀察檢查接零主要左或下接地（三孔）主要上，不準PE和N串接開關動作情況靈活、可靠扳動檢查接線方式主要接相線用試電筆檢查固定強度主要牢靠手扳動檢查誤差調整同一室內5mm拉線和用尺成排安裝1mm用尺檢查其它暗式板面端正、緊貼墻面觀察檢查裝飾帽、防松件齊全注：相關GB50303-2002安裝規定：開關安裝位置便于操作，同一室內開關安裝高度一致，操作靈活且控制有序不錯位。開關邊緣距門22、框邊緣的距離0.15-0.2m，開關距地面高度1.3m；暗裝的開關面板應緊貼墻面，四周無縫隙，安裝牢固，表面光滑整潔、無碎裂、劃傷，裝飾帽齊全。單相兩孔插座，面對插座的右孔或上孔與相線連接，左孔或下孔與零線連接；單相三孔插座，面對插座的右孔與相線接連，左孔與零線連接；單相三孔、三相四孔及三相五孔插座接地(PE)或接零(PEN)線接在上孔。插座的接地端子不與零線端子連接。同一場所的三相插座，接線的相序一致；(PE)或接零(PEN)線在插座間不串聯連接。插座接地線無串接現象。插座回路按設計要求設置漏電保護裝置。控制箱及接地保護工序檢驗項目性質質量標準檢驗方法及器具安裝型式及回路按設計規定對照圖紙檢23、查位置高度底部距地：照明1.8m，控制1.5m.用尺檢查箱體誤差箱高50cm主要1.5歪斜不明顯觀察、吊線檢查。箱高50cm3mm固定強度主要牢固觀察檢查箱、門接地主要牢固，導通良好。扳動并導通檢查內部檢查回路絕緣主要0.5M用500V兆歐表檢查負荷分配 按設計規定對照圖紙檢查零線、保護地線分別設置匯流排，編號齊全觀察檢查斷路器底座無松動，按設計規定扳動并試驗檢查漏電保護裝置導線與端子連接緊固，每個端子連接不超過2根。觀察檢查箱多余孔封堵嚴密箱內部清理干凈，無雜物回路標示齊全、清晰。暗式箱蓋固定牢固，緊貼墻面焊縫處防腐完好8.8 建筑節能和空調工程8.8.1 保溫層厚度（一）質量要求：符合設計24、要求（二）檢驗方法：保溫層施工完成后用鋼針插入或剖開尺量檢查。（三）檢查數量：每套住宅檢查不少于3處。8.8.2 保溫層的固定措施（一）質量要求：錨固件數量、位置和錨固深度應符合設計要求。（二）檢驗方法：錨固件施工完成后觀察檢查、尺量檢查。（三）每套住宅檢查不少于3處，每處不小于1m2。8.8.3 空調設備的安裝（一）質量要求：空調室外機應留設擱置位置，且便于裝拆、檢修，并應符合設計要求；穿墻空調孔洞應預留，并應符合設計要求，且無滲漏和反坡；冷凝水應有組織排放，并應符合設計要求。（二）檢驗方法：目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查。8.9 其它8.9.1 郵政信報箱（一）質量要求：單元入戶門廳應分25、戶設置郵政信報箱。（二）檢驗方法：全數觀察檢查.8.9.2 廚房、衛生間通風（一）質量要求：廚房、無外窗衛生間應有通風措施和預留安裝排風裝置的位置和條件，且應符合設計要求；當采用豎向通風道時，應有防止支管回流和豎井泄漏措施，且應符合設計要求。（二）檢驗方法：目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查。9、分戶驗收填寫要求及資料的收集整理 9.1 分戶驗收簽字人員資格規定 住宅工程質量分戶驗收表由建設單位項目負責人、監理單位總監理工程師、施工單位項目經理按規定參加，并及時簽認。住宅工程質量分戶驗收表必須蓋公章或分戶驗收專用章，不應蓋項目章。分驗表分驗表檢查驗收，由建設單位現場代表、監理單位專業監理工程師、26、施工單位施工員共同參加，并及時簽認。9.2 資料收集整理根據現場實測情況如實填定分驗表，分驗表內容全部合格后，如實填寫住宅工程質量健忘驗收表。整個項目合部驗收合格后，上報公司進行工程竣工預驗收，達到驗收條件后由公司驗收簽字并加蓋公司驗收專業用章或公章；公司驗收通過后，報建設單位進行竣工驗收。10、分戶驗收質量保證措施10.1 住宅工程質量分戶驗收質量保證措施一、分戶驗收領導小組和各專業檢查組的人員要嚴格組織紀律，嚴格履行自己的職責。所有驗收項目各方準時共同參加。二、分戶驗收檢查組人員學習分戶驗收有關文件和規定到位，要求檢查人員深刻了解分戶驗收規定，以便指導驗收工作。三、分戶驗收工具到位。驗收所27、用器具應有檢測合格證。四、分戶驗收方案落實到位。所有驗收記錄應子目齊全，內容真實、準確。10.2 分戶驗收質量監督措施本工程實行二級分戶驗收質量監督措施：一、分戶驗收領導小組負責對各專業檢查組的檢查結果進行監督，具體措施為：按照分戶驗收質量檢查表及抽查點平面圖的具體益檢測質量的結果進行復查。二、接受質量監督站對已驗收的質量情況進行隨機抽查。11、分戶驗收注意事項分戶驗收為分兩個階段進行11.1 第一階段建設單位在主體結構分部工程驗收前，組織相關單位人員對住宅工程的每一套住宅及公共部位的主體結構工程觀感質量、結構尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收板厚檢測合格后組織主體結構分部質量驗收。11.2 第二階段建設單位在施工單位提交工程竣工報告后，單位（子單位）工程竣工驗收前，組織相關單位和人員對工程的每一套住宅及公共部位的工程觀感質量、主要部位凈尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收合格后組織單位（子單位）工程質量竣工驗收。12、附圖：分戶驗收抽查點分布圖本工程地下層為地下車庫，地上一層除樓梯、電梯間外，其它全部為商業用戶，1-4號樓二層以上住宅部分共有28個戶型，2#、3#樓各174戶，1#、4#樓各224戶。各戶型及公共部位抽查點分布圖見分戶驗收單附圖。