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1、商業地產策劃方案基本流程第一部分 商業市場調研影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。調研種類所需資料/研究范圍商圈研究對項目所在地的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，營業品種，人流狀況與交通狀況及其購買力。消費者研究對消費者的消費習慣、收入、偏好等作調研。投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如客戶區域、投資動向、營業時間、業績、鋪面狀況等。競爭對手研究包括競爭項目面積，基本狀2、況及競爭研究等。一、市場調研概況調研時間、地點區域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考察法、分區域隨機抽樣法等）與基本結論二、宏觀背景分析1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較2、國民經濟主要技術經濟指標、3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等三、區域商業市場研究（一）、區域商圈研究1、城市發展狀況：GDP指數、人口分布、產業結構等。2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項3、目等。（二）、終端消費者研究1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。（三）、投資客戶研究1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。（四）、競爭對手研究1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。四、消費者消費4、習性探討1、基本結論 ：消費群體對商場業態構成、消費品要求、地段要求、消費心態、對商場規劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等2、專題研究專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業老板、公務員、個體工商業者、白領階層、工薪階層等等）專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣五、項目經營方式論證1、項目與同類型物業的比較論證2、項目業態探討與可持續發展論證3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證4、項目的商業價值及租金價值風險性論證5、項目設計標準及經營管理水平的論證第二部分 項目可行性研究一、前言項目總體情況進行說明、分析、總結二、項目概況1、項目所處的具體位置、規模2、項目規劃經濟5、技術指標三、整體市場分析1、區域商業市場狀況2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發展趨勢。3、主要競爭對手分析對區域內競爭者進行調查及分析比較4、項目SWOT分析通過對項目的優勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據5、項目市場定位通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發設計方案提供依據6、項目初步開發設計方案通過前述分析比較，確定項目最佳的開發、設計方案76、項目投資成本估算估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發費、其他費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費及稅費8、項目投資效益預測主要根據項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。9、風險分析對項目可能產生的風險進行分析及規避風險措施10、可行性研究可行性研究結論第三部分 項目規劃發展建議一、項目分析1、基本情況分析：區位概況、背景資料、交通狀況、周邊環境、周邊配套。2、綜合評價（SWOT）：優勢與劣勢、機會與威脅。二、項目定位建議1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。7、2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。3、市場定位：目標客戶群體定位、群體表現特征。三、綜合素質營造建議1、整體設計建議：商場設計目標及理念2、單體設計建議：建筑風格3、素質營造：活動場地、裝修標準等4、環境、景觀塑造建議5、物業管理與服務要點6、項目配套設施與功能建議四、商業布局建議1、項目商業策劃與規劃方案整改建議2、商業分區功能布局及調整方案3、商業銷售及租賃區域規劃建議4、項目外觀及景觀建議5、項目人流及物流動向建議五、項目商業組合建議1、商業結構及業態分析2、項目商業組合的可行性探討3、項目電梯位置和利用建議4、項目環境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議 5、項目配套設施與功能建議8、第四部分 招商、營銷傳播策略一、項目商圈分析商圈分析（SWOT）：商圈結構性分析二、項目租售價格定位1、租賃價格：1）標準租賃期；2）租金價格厘定；3）租金水平展望及預測；4）租金調整環境及遞增率；2、銷售價格1）銷售價格厘定；2）銷售區域及鋪位分割建議3）銷售價格之階段策略性建議4）銷售與租金的價格互動建議及檢討三、商場經營方式建議1、直接及間接商鋪出租2、商場經營方式的可行性探討3、草擬商場租賃意向書及租約藍本四、營銷傳播策略建議1、招商攻擊戰術2、階段性招商推廣建議及節點劃分3、市場營銷攻擊戰術4、階段性營銷推廣建議及節點劃分5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議6、宣傳資料及媒介選擇五、招9、商營銷執行招商營銷執行方案第五部分 經營管理建議一、商場前期經營管理建議1、商場商業布局的設計及控制2、全程客戶跟進3、商場商戶安排4、商場內外部設計裝潢顧問5、開業宣傳推廣傳播策略6、商場日常管理建議7、經營管理問題咨詢及處理8、統一管理、經營、規范化運作體系。二、商場管理制度制訂1、招商處管理制度2、商場經營管理制度的擬訂3、商場裝修及設施安裝管理制度4、商場各部室經理及分區主任崗位職責三、商場經營管理人員的選聘和培訓1、商場各級管理人員的選聘2、商場經營管理培訓資料四、商場管理1、制定商場經營管理目標及計劃2、制定商場管理標準3、客戶資料分析4、各項資料及文件建檔第六部分 項目標識系統品10、牌是21新世紀房地產市場市場致勝的一張王牌。在市場競爭時代，沒有VI識別系統的企業或樓盤，就如同沒有國旗的國家。一、基本要素系統1、樓盤標志2、標志最小尺寸，空間限定及方格制圖法3、中文標準字體（簡稱、全稱）4、英文標準字體（簡稱、全稱）5、中英文標準字體制作6、常用字體7、標準色8、輔助色9、標志輔助圖形10、標志標準字體使用規范、廣告語應用規范二、基本要素組合系統1、標志與簡稱的組合2、標志與簡稱的特殊組合3、中文簡稱與英文簡稱的組合4、標志與全稱的組合三、實際應用系統1、案旗2、禮儀旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提袋6、服裝：售樓人員、保安人員、管理人員7、信封、信箋8、旗桿9、物管識別標志四、導示系統1、售樓招牌2、售樓指引牌3、工地形象墻（圍墻）4、交通工具五、廣告系統1、路牌、燈箱廣告2、廣告旗3、形象展板4、標志英文簡稱組合5、標準顏色、輔助顏色