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1、東方華都商業建議我們將從以下幾個方面對本項目作出建議：一、 項目的總體思路二、 項目定位的建議三、 業態分布及規劃建議建議四、 價格建議五、 推廣建議六、 時間安排建議一、 項目的總體運作思路1、 及時通過發布商業裙樓租售的訊息，為商業裙樓的租售爭取足夠的時間，力求在物業整體入伙前將租售工作全面完成。2、 通過和東方都會的聯動宣傳推廣，同時吸引大、中、小型投資客和經營商對項目的關注。3、 通過對未來商業規劃和發展，為投資者和經營商編織項目未來商業潛力和發展，在入伙前取得投資者的認可。4、 項目以全面銷售為整體目標二、項目定位的建議定位分析：東方華都與東方都會的情況有所不同，本項目前的情況是期樓2、，目的是全面銷售，以及配合住宅的銷售。因此目前的定位最佳的處理方式是為商鋪投資者和住宅投資者編織最美好的構思。我們可以分析發現無論是商鋪投資者還是本項目住宅購買者都希望商業裙樓人氣暢旺，檔次偏高一些，這樣會令商鋪價值提升，有為住宅投資帶來客源，令住宅投資客容易出租。那些行業人氣暢旺又檔次較高呢？家私電器顯然可以排除，人氣略顯清淡普通超市則略顯檔次不夠百貨檔次和人氣均可以符合，但此地不屬于商業核心地帶又不符合大型百貨的餐飲和娛樂休閑業：可以令人感覺高檔又人氣暢旺結合片區大型商業物業的現實狀況，周邊大型商業裙樓主要的商戶也是以餐飲，娛樂為主，如星期五西餐、紅館KTV、旺角海鮮酒樓等根據以上分析，建3、議本項目商業以滿足投資者心里需求，保持與項目形象的融合和相互滲透，項目總體定位為：意大利式蒙地卡羅風情商業街區，涵蓋購物、休閑、餐飲的商業載體。三、業態分布的建議一層街鋪：主題酒吧街區：目標商戶：根據地、本色酒吧等精品街區：目標商戶：中國銀行、7-11便利店、可頌坊面包、KOSMO咖啡等二層：特色餐廳、大型美容中心、咖啡店目標商戶：綠茵閣西餐，雨花西餐，PIZZAHUT、自然美SPA，完美護膚中心，茗香咖啡等三層：大型中式酒樓：目標商戶：西湖春天、金悅軒、金龍船等（位置分布見附圖）建筑規劃方面：1、 整體平面的分割（具體見附件圖）u 平面分割：出于符合投資者心態以及日后經營考慮，首層建議將街鋪4、進深劃淺，商鋪面積的變小有利于商鋪實現銷售，u 中心部分可以考慮較為低的價格出售u 建議二層、三層整層出售為主；u 二三層鋪位預留排油、除污、去煙管道等，設置上下水2、 店鋪單元間隔、店面外觀裝修及交鋪標準u 店鋪的單元間隔按開間4米間隔。u 所有對著人行通道的商店單位門面均以玻璃間隔，店鋪單元內以毛坯房標準交付投資者。3、 公共配套設施設置u 停車場：建議將現有的停車場與商場連通并做好相應的指示系統，使有車一族來本商場消費十分方便。u 電、消防系統等設施配置到位，特別是餐飲店的配套電、上下水、煤氣、排污等有特別要求。商鋪均預留設置空調位置四、價格建議經過前一段時間的市場調研和市場初探，建議：5、首層街鋪均價：40000元每平方米首層中空售價：22000元每平方米二層整層均價：18000元每平方米三層整層均價：12000元每平方米樓層面積單價總價一層街鋪900平方米內鋪497平方米40000元/平方米22000元/平方米均價33600元/平方米3600萬1093.4萬合計：4693.4萬二層2138平方米18000元/平方米3848.4萬三層1738平方米12000元/平方米2085.6萬總面積5273平方米20150元/平方米10627.4萬整體銷售價格，從我司以往成交的大型客戶來看，大型客戶的成交價一般味拆散出售的價格6570，按此推理，整體出售的成交價格預計味20150元65-76、013098-14105元/平方米定價的依據：周邊樓盤售價調查項目位置面積樓層價格東門168中興路首層臨街20平方米預計5-6萬/M2鴻昌廣場深南路二層1800平方米1.8萬/M2御風庭文錦路首層100平方米二樓1000平方米3.8萬/M22萬/M2從上表中可以看出：u 售價街鋪因為面積和售價關系比較大，面積越小，售價越高首層價格一般在3萬-5萬左右，二層15000-18000元左右二、推廣的建議1、賣點整合推廣賣點： 地理位置極佳，依托羅湖成熟的商業環境 交通便利，廣告效應良好， 片區60萬人群超強的消費力 輻射整個羅湖行政文化中心的消費群體 原味蒙地卡羅高檔商業街區 京基打造，信心保障 超7、高投資回報，升值潛力無限，投資前景無限 70年產權 東門商圈螺嶺片區的升級改造給商鋪帶來全面升值。2、推廣的渠道1）現場的包裝：售樓處：展板：n 數 量：2-3塊n 內 容：主題及賣點展示介紹； 位置人氣圖：區域的交通、商業氛圍的描繪及未來前景描述、； 賣點整合： 商鋪定位：蒙地卡羅原味高檔商業街區樓體廣告：樓體條幅或燈光字廣告發布商業裙樓租售的訊息以及咨詢電話宣傳單頁：可以考慮與東方都會共同宣傳n 尺寸建議：A3紙（雙面，正面東方都會，反面，東方華都）n 形式、風格：以金黃色和暖色調為主，在形式上要大氣；n 內容：項目的推廣主題、項目介紹、項目的具體位置、賣點整合、搶鋪熱線、發展商名稱等n 8、數量：5000張2）其它推廣渠道建議報紙廣告：考慮同東方都會共同發布，本著節約高效的原則，建議少量幅大，于關鍵性節點如開盤或大型商家進駐時發布，建議媒體：特區報，每次半版。投資講座：針對潛在客戶群體舉辦有關東方華都的商業價值的投資研討會，利用現場氛圍，推出部分優惠單位，促成商鋪成交。三級聯動利用我司三級市場的力量于各分行針對投資客戶直接發布租售訊息二、 時間安排的建議階段安排第一階段：2005年2月-3月中旬咨詢期：大型客戶整層銷售的洽談和跟進投資客戶的市場調研工作的展開宣傳推廣的準備工作能于3月上旬全面到位樓體廣告盡早發布裙樓租售的訊息第二階段：2005年3月中旬-4月底全面推廣期：商鋪推廣全面推出首次報紙廣告面世充分利用各方面推廣渠道聯動，炒熱東方都會和華都的商業，結合一些優惠和促銷活動引發全城的投資者的關注，從而推動首層街鋪認籌，力爭解籌完成80的銷售任務。第三階段：2005年5月8月重點推廣期：透過宣傳能吸引大型投資客的充分關注力爭完成整層銷售任務街鋪銷售的尾盤的促銷工作舉辦各類活動，促進商鋪的全面銷售