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1、項(xiàng)目整體定位方案一、項(xiàng)目定位（一）形象定位都市新星1、本項(xiàng)目地處華強(qiáng)北商業(yè)片區(qū)，福田新的商業(yè)中心已在這里成長(zhǎng)起來(lái)，項(xiàng)目建于此是旺地中的旺地。2、本項(xiàng)目集經(jīng)營(yíng)、辦公、居住三位一體，是華強(qiáng)北唯一的全功能綜合大廈，市場(chǎng)適應(yīng)面廣（賽格廣場(chǎng)與現(xiàn)代之窗均定位為寫(xiě)字樓和商業(yè)功能不具備全功能素質(zhì)）。3、本項(xiàng)目所處位置是華強(qiáng)北近期內(nèi)唯一可以建造住宅和公寓的地塊，其唯一性和稀缺性是本項(xiàng)目與眾不同的差異性。4、隨著市中心區(qū)的西移，華強(qiáng)北商圈亦將更加成熟起來(lái)，成為福田區(qū)的“東門(mén)新街口”，做為稀缺資源本項(xiàng)目的升值潛力不言而喻。5、從銷(xiāo)售角度而言，必須樹(shù)立一個(gè)特別的項(xiàng)目形象，以嶄新、亮麗、現(xiàn)代的都市面容出現(xiàn)在大眾面前，是2、迎接新世紀(jì)的精品樓盤(pán)代表作。（二）檔次定位高質(zhì)、中檔的樓中精品1、高質(zhì) 本項(xiàng)目的高質(zhì)表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：(1)建筑設(shè)計(jì) 新穎科學(xué)住宅特設(shè)空中花園，公寓特設(shè)煤氣（獨(dú)一無(wú)二）；(2)承建商品牌卓著鐵道部建廠局，五次魯班獎(jiǎng)獲得者；(3)發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)勁賽格集團(tuán)，實(shí)力的象征；(4)硬件配備現(xiàn)代科技與精品樓盤(pán)的完美結(jié)合；(5)精致會(huì)所游泳池、健身室、娛樂(lè)室、溫馨、甜蜜；(6)空中綠化獨(dú)具5000平方米空中花園內(nèi)設(shè)慢跑道、休閑廊、植物園等。2、中檔 中檔表現(xiàn)在：(1)戶型設(shè)計(jì)迎合廣大中等收入階層的需要康居精品，二房（84 m2）三房（106m2）面積適中；(2)價(jià) 格合理的價(jià)格是項(xiàng)目成功的根本，本項(xiàng)目立足以中檔3、價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)，并戰(zhàn)勝市場(chǎng)；(3)功能實(shí)用，不求奢華在會(huì)所、智能化等方面項(xiàng)目的選擇以滿足業(yè)主的需要為宗旨，力求實(shí)用。（三）功能定位1、公寓部分A、6-29層定位：商務(wù)公寓原因：l本片區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供大于求，市場(chǎng)超飽和。l市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)、小面積適合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的商務(wù)公寓需求明顯。l商住兩用，輕松選擇，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體。l周邊商業(yè)氛圍濃厚，目標(biāo)客戶相對(duì)集中。B、30-39層定位：酒店式公寓原因：l本片區(qū)市場(chǎng)在酒店式公寓方面存在空白，市場(chǎng)亟待填補(bǔ)。l獨(dú)有的品質(zhì)與全方位的服務(wù)是普通商務(wù)公寓無(wú)法比擬的。l與租住酒店相比明顯的有利之處，使得新的目標(biāo)客戶群出現(xiàn)。l中心區(qū)的西移為本片區(qū)創(chuàng)造無(wú)限商機(jī)，更多4、的購(gòu)買(mǎi)者將注意力由羅湖向此轉(zhuǎn)移，特別是港人對(duì)酒店式公寓更是情有獨(dú)鐘。l在本項(xiàng)目中規(guī)劃出部分樓層作為酒店式公寓，不僅能夠提高本項(xiàng)目的整體形象還可以分散銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。2、住宅部分產(chǎn)品定位：舒居精品原因：l華強(qiáng)北沿線近幾年內(nèi)可開(kāi)發(fā)為住宅的地塊只有本項(xiàng)目一處，可稱(chēng)絕版住宅，日后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。l周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，市政及項(xiàng)目配套完善，家居條件十分優(yōu)越，寧?kù)o與繁華一門(mén)之隔。l項(xiàng)目周邊成熟住宅區(qū)均屬中檔住宅，但缺乏精品，市場(chǎng)對(duì)中檔、高品質(zhì)的精品住宅需求迫切。3、商業(yè)裙樓部分產(chǎn)品定位：一站式的購(gòu)物休閑中心原因：l華強(qiáng)片區(qū)商業(yè)相對(duì)集中，整體商貿(mào)環(huán)境優(yōu)越。l本項(xiàng)目可稱(chēng)華強(qiáng)北的一個(gè)起點(diǎn)和終點(diǎn)。l本片區(qū)缺乏集5、購(gòu)物、休閑、飲食、娛樂(lè)文化等于一體的大型商場(chǎng)。l面對(duì)日均50萬(wàn)人次的人流量及周邊幾個(gè)成熟社區(qū)的居民，顧客來(lái)源充足。l西領(lǐng)華強(qiáng)商業(yè)街，東接華發(fā)北，一站式的商場(chǎng)形象混然天成。注：關(guān)于群星廣場(chǎng)商業(yè)裙樓的具體策劃及營(yíng)銷(xiāo)策略，我們將于正式推出商業(yè)裙樓前另案提交給貴司。二、產(chǎn)品文化定位演繹生活藝術(shù)，感受工作樂(lè)趣（一）演繹生活藝術(shù)生活的內(nèi)容及意義隨著人類(lèi)文明的不斷發(fā)展亦發(fā)生著變化，從最初的求得溫飽與生存發(fā)展至今天，人類(lèi)在生活中對(duì)精神生活的要求日趨增多，他們對(duì)于生活更多的要求是一種精神上的感受與滿足，而這種感受與滿足最首要的源頭就是家，人們希望得到的家不僅僅是四面墻，一個(gè)頂能夠遮風(fēng)擋雨，而是能夠滿足他們對(duì)更多6、的需要，使生活象藝術(shù)作品般美麗的家，由此這個(gè)家至少要有如下三個(gè)基本條件：1、既非鬧市，又非僻野，生活的繁華與悠閑一門(mén)之隔。2、安全、舒適的生活源于良好的物業(yè)服務(wù)與配套。3、戶型設(shè)計(jì)合理，全家老幼共享的快樂(lè)家園。保證了如上三個(gè)條件，人們就能夠有更多的時(shí)間與精力去美化人生，安享生活的無(wú)限樂(lè)趣，我們所要做得就是將這樣一個(gè)家建筑起來(lái)。（二）感受工作樂(lè)趣舊的工作模式帶給人的總是繁亂與紛雜，而高科技產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)則為改善這種工作模式提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，電腦、網(wǎng)絡(luò)、辦公自動(dòng)化逐漸走進(jìn)了今天的辦公室，無(wú)紙辦公的概念離我們?cè)絹?lái)越近。今天我們把這些高科技引入到了群星廣場(chǎng)之中，使工作輕松悠閑起來(lái)，在此工作所能給予的將是7、那工作過(guò)程中輕點(diǎn)鍵盤(pán)時(shí)一點(diǎn)的辛苦及成功之后的喜躍。工作之余，步入廚房，沖上一杯芳香濃郁的咖啡或是烹調(diào)幾樣可口的佳肴，悠然獨(dú)享，工作似乎遠(yuǎn)離而去，此時(shí)此刻，樂(lè)趣悠久，工作如同生活般美麗。三、產(chǎn)品文化延伸宣傳主題定位演繹都市空間三重概念（一）商務(wù)、酒店式公寓象生活一樣工作工作與生活是人生的兩大主題，人生樂(lè)趣往往來(lái)源于他們，這兩者不應(yīng)相互對(duì)立，而是要相互交融。商務(wù)、酒店式公寓使商住一體成為可能，為緊張忙碌的工作之中注入了新的內(nèi)涵，本項(xiàng)目倡導(dǎo)一種嶄新的工作方式象生活一樣工作，輕松自由，樂(lè)趣無(wú)限。1、電腦、網(wǎng)絡(luò)等智能化技術(shù)引入辦公領(lǐng)域，極大降低了工作強(qiáng)度，改善了工作環(huán)境。2、快捷的通訊及信息傳遞途徑使足8、不出戶，決勝商海的夢(mèng)想得以實(shí)現(xiàn)。3、獨(dú)立的衛(wèi)生間廚房以及直通到戶的煤氣，給業(yè)主帶來(lái)更加舒適、便利的生活條件。4、功能齊全的會(huì)所服務(wù)和商務(wù)會(huì)議室的細(xì)致安排，無(wú)不為緊張的工作加入了幾分悠閑與方便。（二）住宅讓生活象藝術(shù)一樣提升都市人“生活藝術(shù)”概念，激勵(lì)都市人對(duì)“生活藝術(shù)”的追求。人們對(duì)于生活的要求隨著生活水平的提高日趨理想化，安全、舒適已經(jīng)不能涵蓋生活的全部?jī)?nèi)涵。今天都市里的人們更多的是追求時(shí)尚與潮流，是一種象藝術(shù)一般的新的生活方式，更加隨心所欲，更加自由，這種生活的開(kāi)始應(yīng)該從擁有一個(gè)真正的理想的家開(kāi)始。1、群星廣場(chǎng)地處華強(qiáng)北商業(yè)街，家居購(gòu)物極為方便，周邊各項(xiàng)市政配套齊全，銀行、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)有9、盡有，家居于此盡享生活便利。2、本項(xiàng)目自身配有會(huì)所、泳池、5000平方米的空中花園，幼兒園、凈菜市場(chǎng)、書(shū)刊店以及餐廳，這些都為居住于此業(yè)主的生活增添了極大的舒適與便利；另外，精致合理的戶型安排，智能化的安全保護(hù)系統(tǒng)和六部電梯的配備更使這里生活的人們感受到生活的快樂(lè)。3、本項(xiàng)目住宅臨近華發(fā)北路，與華強(qiáng)北咫尺遙，而又不失安靜，再加上本項(xiàng)目屬超高層建筑，高居在上更是悠然自得，幽幽寧?kù)o。4、生活品質(zhì)提高不僅僅包含物資的滿足也要囊括精神生活的充實(shí)，居住在群星廣場(chǎng)，細(xì)致周到的物業(yè)服務(wù)時(shí)時(shí)刻刻就在身邊，網(wǎng)絡(luò)接口的引入使生活的空間無(wú)形中擴(kuò)大，豐富多樣的社區(qū)文化活動(dòng)，使人與人之間交流充滿了溫馨與歡樂(lè)。（三）商業(yè)10、華強(qiáng)北的起點(diǎn)和終點(diǎn)華強(qiáng)商圈逐漸趨于成熟，商業(yè)一條街的嶄新明天，帶給每一個(gè)關(guān)注華強(qiáng)北、關(guān)注深圳的商海精英的機(jī)遇在未來(lái)的日子里都將是無(wú)限的。信息是無(wú)價(jià)的，及時(shí)得到信息更是無(wú)價(jià)的，若想一切盡在掌握中，近水樓臺(tái)不可不得。本項(xiàng)目地處華強(qiáng)北盡端，隨著商業(yè)街的延伸，兒童世界的開(kāi)業(yè)，華強(qiáng)北新的起點(diǎn)在這里形成。四、目標(biāo)客戶群定位（一）商務(wù)公寓部分1、華強(qiáng)北商圈的私人業(yè)主考慮距離近、交通便利，工作與休息輕松安排。2、非本地公司設(shè)立駐深機(jī)構(gòu) 既保證辦公環(huán)境又能保障生活氛圍。3、處于成長(zhǎng)階段的發(fā)展中公司實(shí)力稍差、資金有限，一套小型的商務(wù)公寓經(jīng)濟(jì)又實(shí)用，并且留有發(fā)展空間。4、部分投資者市場(chǎng)中購(gòu)買(mǎi)商務(wù)公寓的月供低于實(shí)際租11、用公寓的月租金，再加上本項(xiàng)目可預(yù)見(jiàn)的增值潛力無(wú)不打動(dòng)他們。（二）酒店式公寓1、獨(dú)居深圳的高級(jí)受薪人仕 他們需要一個(gè)舒適、自由方便的生活空間。2、中大型企業(yè)、公司購(gòu)置用于安排客人無(wú)論費(fèi)用還是便利程度都優(yōu)于住酒店。3、往來(lái)于深港兩地的香港客商尋求一個(gè)配套優(yōu)越、舒適、穩(wěn)定的居住場(chǎng)所。（三）住宅部分1、深圳本地的舊有居民 首次或二次置業(yè)，以改變舊的生活環(huán)境。2、移居深圳多年的內(nèi)地移民 二次置業(yè)以提高居住生活質(zhì)量。3、港人為內(nèi)地親友購(gòu)買(mǎi)住宅4、考慮到孩子上學(xué)的父母（四）商場(chǎng)部分1、與本項(xiàng)目功能定位相符或貼近的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理公司。2、專(zhuān)業(yè)品牌商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位，以求擴(kuò)大規(guī)模。3、大型超市經(jīng)營(yíng)公司整體經(jīng)營(yíng)。4、尋求12、多元化經(jīng)營(yíng)方式的企業(yè)集團(tuán)。五、賣(mài)點(diǎn)定位（一）概念賣(mài)點(diǎn)l“酒店式公寓”l“直通煤氣式商務(wù)公寓”l“絕版舒居精品”l“一站式購(gòu)物中心”（二）規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)l“頂層泳池”l“立體綠化、空中花園”l“共享式的商務(wù)會(huì)所”l“完善的項(xiàng)目配套”l“直通到戶煤氣”（三）感性賣(mài)點(diǎn)l“商海家園一步間”l“創(chuàng)業(yè)者的樂(lè)園”l“盡覽業(yè)內(nèi)變幻”l“為孩子的未來(lái)找一個(gè)家”（四）理性賣(mài)點(diǎn)l“一成首期、輕松置業(yè)無(wú)限”l“入伙貼息按揭”（五）品牌賣(mài)點(diǎn)l 賽格集團(tuán)的雄厚實(shí)力l 鐵道部建廠局的質(zhì)量保證。（六）廣告賣(mài)點(diǎn)1、優(yōu)越的家居環(huán)境，便利的購(gòu)物天堂。2、華強(qiáng)北最后一塊可以蓋建住宅的風(fēng)水寶地，堪稱(chēng)絕版。3、自身完善的配套設(shè)施，使生活更多彩，如同藝術(shù)一般。4、公寓煤氣入戶為緊張的工作生活增添家的感覺(jué)。5、便利的孩子入學(xué)條件。6、快捷及時(shí)的商業(yè)信息來(lái)源，使您座擁無(wú)限商機(jī)。7、多樣化、實(shí)用型的戶型設(shè)計(jì)，必有一款為您所設(shè)。8、商業(yè)黃金海岸線。