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1、川東南四地調查及蓬溪地塊營銷辦法2014年7月15日至2014年7月18日對川東南的四地進行了深入的調查，調查地點包括：遂寧、射洪、大英及蓬溪，調查的主要目的是考察當地的商業樓盤和其所采用的銷售推廣模式，要求數據盡可能的詳實、充分。通過本次的考察基本摸清了以蓬溪為圓心發散點的周邊城市的商業樓盤發展情況和其采用的銷售推廣模式，梳理了公司蓬溪地塊的銷售模式，具體情況歸納如下。一、 大英縣大英縣的商業地產目前還不是很多，發展模式也很不成熟，大英縣商業地產主要集中開發區域集中在縣城城中心區域，如卓筒大道和商業步行街周邊。來到大英縣后通過對當地人的咨詢，發現大英的商業樓盤數量的確不多，因為當地人都說不出2、來在大英有啥商業樓盤或者商業集中消費地，在大英現在最熱鬧和消費集中地區域是所謂的商業步行街。經過努力在當地找到了二個商業開發項目，一個為“金陽商業廣場”，另一個為“和諧.國際廣場”。找到“金陽商業廣場”后讓人大失所望，因為該項目其實就是一個中型的農貿市場而已，而且經營戶數量不多經營狀況很差，同時該項目的房屋為翻新使用。“和諧國際廣場”是大英目前在大英開發的唯一大型商業項目，項目地處大英縣郪江新城濱河路與青獅路交匯處，該項目2014年5月8日才剛剛開始奠基修建，由四川和雅房產公司投資建設，計劃總投資5億元，設計建筑面積19萬平方米。項目定位為城市綜合體，將建設星級酒店、商業廣場、5A級寫字樓、商3、住公寓等建筑和配套設施，打造集酒店餐飲、文化旅游、商住辦公、購物、娛樂、廣場休閑等多功能為一體的商業地標式城市綜合體。銷售推廣模式該項目的推廣銷售模式比較單一，只能對即將開始銷售的寫字樓包租前三年，前三年的返租比例為：第一年，0.8元/月.；第二年，1.0元/月.；第三年1.2/月.。三年后政策未定，寫字樓均價為：5800元/。該項目銷售的一樓鋪面（未定銷售時間）開發商不進行包租返利。該項目銷售未正式開始，銷售狀況還有待觀察。二、 射洪縣射洪的商業氛圍比之前考察的大英縣要好很多，在項目規劃、設計等方面都比大英先進和超前，射洪縣于2011年11月已招商落地了家樂福超市，同時在當地濱江路打造了市民4、喜聞樂見的沿河商業街。現在射洪具有代表性的純商業樓盤為“永逸廣場”（在建）和“射洪義烏商貿城”（在建）。射洪義烏商貿城為專業的綜合批發兼零售市場，為地面三層地下二層建筑體，共計約有1800個獨立鋪面，分為家具、窗簾布藝、床上用品、鞋襪、女裝、男裝等20個小類分區集中經營，項目主體已基本竣工，大約今年10月投入使用。銷售推廣模式“射洪義烏商貿城”為專為自營者打造，除少數裙樓部分外其余部分不對外銷售，租賃合同一次性簽訂5年；前兩年為免租期，首次交一年租金使用三年；押金1.5萬元/戶；物管費前三年4元/.月。永逸廣場是一座由永逸企業集團開發并運營的集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、商務等于一體的射洪首5、座純商業立體都匯，總規劃面積近6萬方，項目位于射洪城西片區中心，距射洪傳統商圈太和大道商圈僅5分鐘車程，與家樂福、子昂廣場、子昂國際酒店（四星級）等相鄰，該項目以“永逸百貨”為切入點來進行招商和運管，“永逸”百貨主要以經營中高檔國內品牌服飾為主，該項目的設計、配套等在射洪當地都是比較超強和時尚的。銷售推廣模式“永逸廣場”采用前5年由開發商對投資者進行返租，返租比例為：第一年7%，第二年8%，第三年9%，第四年10%，第五年11%；前五年共計返租比例為：45%，五年后投資者可選擇自營或者繼續委托包租，但包租的返利比例現在不能確定。該項目的銷售情況總體一般，在售樓處除我們一行外未見其他咨詢者。 三6、遂寧 遂寧作為一個地級市，管轄大英、射洪等縣，其發展速度和規模是 大英、射洪等地無法比擬的，遂寧現在的商業集中發展區主要在國家級遂寧經濟開發區，國家級遂寧經濟技術開發區（以下簡稱國開區）位于遂寧市城區，成立于1992年6月，2012年7月30日經國務院正式批準為國家級開發區，園區總規劃面積117平方公里。 其中比較有代表性的項目是由臺商投資開發的“健坤城”，“健坤城”開發用地共計2100余畝，總建面300萬，計有建材家居、汽車配件及飾品、電子產品、日用小商品、五金機電、紡織服裝、工藝品、農副產品等八大行業以及物流配送等構成，現已部分建成，并已與“奧特萊斯”簽約落地經營。銷售推廣模式“健坤城”7、實行分片區包租返利經營模式，“奧特萊斯”一次性簽約15年并必須交給營運團隊經營，“奧特萊斯”分組比例為：前五年共計返租35%，后十年租金隨行就市返租比例為投資者占70%，營運公司占30%；“農副產品批發區”一次性簽約十年，前五年共計返租40%，后五年租金隨行就市返租比例為投資者占70%，營運公司占30% 。 該項目的銷售情況應該尚可，到售樓處咨詢的客戶都問的比較細致，顯示對該項目比較感興趣，同時售樓處不時有新到訪咨詢者前來看盤和詢問。四、蓬溪蓬溪現在的商業集中區主要集中在老城區的芝溪河的五一廣場片區，比較有代表性的商業項目是“芝溪坊”，“芝溪坊”有一定的政府背景支持，項目占地面積約38畝，總建8、筑面積約42,000，將打造成蓬溪第一個集餐飲、娛樂、休閑、度假、酒店等多項功能于一體的濱河商業步行街，“芝溪坊”開街的時間大致為2014年10-12月。“芝溪坊”現能投資的產品有兩個，一個是“芝溪坊”的臨街商鋪，商鋪售價1.5萬元/-2.8萬元/；二是“芝溪坊”內的國際連鎖酒店“戴斯酒店”。銷售推廣模式“戴斯酒店”為純商業投資產品，不能買賣，只能做純投資無產權，投資合同一年一簽，年回報率為18%，投資半年后可隨時退出，酒店投資最小單位為1.5約4萬元。“芝溪坊”臨河臨街一樓商鋪購買后可自行經營也可委托運管公司戴維出租，運管公司承諾前三年按第一年6%，第二年6%，第三年7%進行返租；三年后如繼9、續委托租賃價格隨行就市并保證收多少就返投資者多少，無需收取中間價差。 該項目在“戴斯酒店”高回報的誘惑下，估計有部分投資者會比較感興趣，但其實際效果估計不會太好，因為該項目在2014年6月剛剛把“戴斯酒店”的返利從14.3%上調為18%的舉動說明了起不太好的推廣效果。五、 小結通過實地深入的調查后，對川東南現階段以蓬溪為圓心點的純商業和集中商業開發模式有了較為深入的感受，起具體表現如下： 1、銷售推廣模式還相對落后； 2、除個別項目外整體體量都較小，單體純商業沒有超過5萬方； 3、包租返利的模式只是為了打開最早市場經營的手段。 4、純投資的金融性地產只有一個“戴斯酒店”。 5、銷售的情況都達不10、到“火熱”、“火爆”。 6、為了增加投資者的信心每個項目都宣傳有不同比例的自持物業。 六、對公司蓬溪項目的銷售推廣建議 1、將公司項目包裝成一個非常有利可圖的項目； 2、設定的返租比例如下：第一年至第五年每年返租7%，五年共計返租35%；第六年至第十年每年返租8%；第十一年返租9%；第十二年返租10%；第十三年返租10%；對投資者承諾十三年投資回報達到104%，且產權還是投資者的。 3、修建面積設定：建筑體共計修建地上5層，地下一層；地上五層每層建筑面積為10000； 4、銷售面積設定：地下建筑不銷售作為停車場和設備層使用，地上五層中的1、2、3層為可銷售面積，地上4、5層為公司自持物業，便于11、抵押貸款和向投資者展示公司長久運作的信心。 5、可售面積：可售面積按地上建筑的1、2、3樓每層8500計算，共計可銷售面積為25500； 6、銷售形態設定：一樓為純商鋪式投資產品；二樓和三樓為大商場式投資產品（俗稱“賣地磚”）； 7、價格設定：（宣傳價）一樓16000元/-19000元/，二樓9000元/-11000元/；三樓8000-9000元/； 8、價格設定：（執行價）投資者可選擇一次性享受前五年的返利抵充購房款的優惠，優惠后的實際執行價為：一樓10400元/-12350元/，二樓5850元/-7150元/；三樓5200-5850元/； 9、銷售回款預計：一樓10400元/8500=88400000元； 二樓5850元/8500=49725000元； 三樓5200元/8500=44200000元； 預計總回款為：182325000元。 10、如此方案獲公司通過，需盡快落實招商單位或所需能冠名的物業名稱和相關業態。 11、從調查的情況來看建議公司招商家居、家具、床上用品、窗簾布藝、服裝、鞋帽、洗化用品、玩具、小家電。贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！添加Q群140908613，可享受每日免幣與優惠資料、純干貨實時推送