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1、協和廣場總體策劃營銷方案綱要策劃說明水無常形，兵無常勝。在變中求勝，才能脫穎而出。本策劃方案是在對雅安房地產市場進行詳細的市場調研，取得詳實的資料及可靠的市場信息的基礎之上。我們采取逆向思維的以顧客為導向的整合營銷方法，從“請消費者注意”轉到“請注意消費者”，在市場中發現問題，運作手段上解決問題，以期能在銷售的結果上得到最好的答案。目錄一、 我們所面臨的問題二、 我們所擁有的條件三、 我們的項目定位及發展方向（三個第一）四、 我們對項目的市場機會分析五、 我們的總體解決方案綱要六、 目前我們的銷售思路和操作手段一、 我們所面臨的問題1. 原來的開發理念已不符合現有市場需要；2. 項目的產品定位2、難以滿足主力商家的要求；3. 項目已經進入交房階段，但缺乏商業氛圍；4. 招商工作進行緩慢，而招商又是決定項目成敗的關鍵，商家進場經營又利于營造項目的人氣和商氣；5. 項目品質有待進一步提升，包裝不到位，如項目的現場包裝、外觀包裝、環境包裝、廣場包裝等；6. 項目經營業態定位分區有待進一步細化；7. 項目的廣告（概念）訴求模糊，有待進一步挖掘項目的優勢。二、 我們所擁有的條件1. 項目已經完工，現房銷售對投資者是一個強大的風險保障；2. 項目的規模是雅安第一的商業地產，具有唯一性和資源的稀缺性；3. 項目所處的位置屬交通要道，人流、車流、物流都很大；4. 項目的總體規劃符合政府的發展方向，滿足3、開發跟著政府規劃走的思路；5. 項目周邊的市政規劃及配套設施的不斷完善；6. 開發公司具有的強大實力和專業公司的加盟。三、 我們的項目定位及發展方向（三個第一）1. 項目市場定位及發展方向1) 雅安第一購物中心（支撐點：一站式消費）2) 雅安第一文化中心（支撐點：新城市生活的廣場文化理念）3) 雅安第一娛樂中心（支撐點：全新體驗式消費模式）2. 業態定位：休閑娛樂型購物中心說明：購物中心內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。本項目按規模分類屬區域型（大型）購物中心，商4、圈人口在20萬以上。按開發理念分類又屬于休閑娛樂型購物中心，加上主題廣場（公園）、電影城等娛樂設施組成。3. 項目業態及業種規劃：方案一幢號A幢B幢C幢D幢E幢F幢業態規劃1-2F：百貨商場、互惠超市3F：電影城/影樓4F-5F：房管局、寫字樓、1-3F：百貨商場4-5F：娛樂1F：建材、家電2F：家居中心3F：娛樂4F：寫字樓1-2F：服飾、百貨3F：餐飲4F：茶樓-1F-1F：臨河小型酒吧、步行街內快餐及名小吃2F-3F：餐飲、娛樂-1F：餐飲娛樂1F廣場：露天酒吧、餐飲備注建議3F引入電影城有利于給商家、賣家、市民樹立信心。方案二：若百貨商場不進駐，其他專業市場，并設置顧客休息區及自動柜5、員機。 規劃時充分考慮到兩江匯合自然景觀的絕好性。設置主題公園或中心廣場是為了吸引市民走向購物廣場內。方案一說明：此方案是根據現有的招商情況進行的業態規劃，我們認為服飾、建材、家居三大行業已經較為飽和，服飾行業我們將面臨和平安大市場、假日廣場、溫州商城的較強競爭，建材將面臨和幸福商城、平安大市場等進行競爭，1000M2左右的家居中心已逾6家以上，這三大行業競爭較為激烈，若項目需在這三大行業的競爭中突圍，困難重重，且行業的預期不如其他行業好，可能經營3-6月將面臨洗牌。方案二：幢號A幢B幢C幢D幢E幢F幢業態規劃1-2F：電器城3F：電影城/影樓4F-5F：房管局、寫字樓、1-3F：百貨商場4-6、5F：娛樂1F-2F：燈飾城3F： 娛樂4F：娛樂1-2F：電腦城3F：網吧、電玩城4F：茶樓-1F：茶樓1F：酒吧、名小吃、西餐廳2F-3F：高檔餐飲、娛樂-1F：餐飲娛樂1F廣場：露天酒吧、餐飲備注建議3F引入電影城有利于給商家、賣家、市民樹立信心。方案二：若百貨商場不進駐，其他專業市場，并設置顧客休息區及自動柜員機。 規劃時充分考慮到兩江匯合自然景觀的絕好性。設置主題公園或中心廣場是為了吸引市民走向購物廣場內。方案二說明：本方案是根據前期市場調查及產品現狀進行的業態和業種的組合，以3個大型專業店+百貨商場+餐飲娛樂的業態規劃，電器、燈飾、電腦在雅安市場較有潛力，且專業市場競爭不強，通過差7、異性的經營定位將項目持續且良好的經營。本規劃的目的是為了給招商、經營管理、營銷推廣提供一個科學的指導方向，且有目的的進行市場的擴張，并鎖定消費群。功能規劃對于商家應靈活處理，讓招商工作保持一定的彈性。4. 項目命名建議：協和廣場備選方案：協和廣場、協和春禧廣場、協和黃金半島、協和金鉆廣場、協和財富廣場、協和國際購物廣場、協和新城市廣場等項目更名目的：由于項目名稱“協和商貿休閑廣場”名字過于繁瑣，且不易于記憶，建議縮短名稱，直接用“協和廣場”進行命名。四、 我們對項目的市場機會分析1. 目標消費者分析A、 目標消費群分析1)目標消費群區域分析第一市場是以雅安雨城區的消費市場；第二市場是以雅安市區8、為中心的消費市場，包括八縣一區；第三市場是將輻射到馬爾康、甘孜、昌都、西昌、康定地區的消費市場。2)目標消費群體分析 18-24歲a) 屬于沖動性消費心理，而且有很大的自主支配權，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。b) 消費以中低檔產品為主。25-35歲a) 具有一定的經濟能力及支配權，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。b) 消費以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產品為主。35-45歲a) 較強經濟能力及支配權，追求品牌實用型產品為主，消費心理成熟理性。b) 消費以中高檔耐用型產品為主，注重品牌商品的內涵。3)消費群體特征a) 商品種類豐富，價格便宜成為吸引9、之一，商品的組合、商品品牌是購物中心定位的首要因素。b) 由于其業種較超前、時尚性，青年消費群體為主，集中在18-35歲之間占80%以上。c) 消費者購物時間約在2小時。B、 經營者分析1)百貨商場(主力店)經營者分析場地要求：大開間、封閉式空間，層高在4.2米以上，最好為4.8米，對二級城市的面積要求約在5000m2以上，有停車場。商品結構：種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。目標顧客：為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。目標百貨商店商家分析：西南地區及省內相對知名百貨商場為目標客戶，其目標鎖定為：成都百貨大樓、成都人民商場、北京華聯、成都華聯、成都百盛10、瀘州摩爾瑪、北京燕瑪百貨等。招商手段：以合作經營、利益分成或給予免租金、廣告支持等手段。備用方案：加盟知名百貨品牌，并請百貨業經營專家組成經營管理公司，自行經營。2)大型超級市場(主力店)經營者分析場地要求：大開間、封閉式空間，面積要求在1200m2，設有與營業面積相適應的停車場。商品結構：以衣、食、用品為主，重視本企業的品牌開發。目標顧客：為購物頻率較高的居民。目標超級市場商家分析：省內及本地相對知名超級市場為目標客戶，其目標鎖定為：諾瑪特、好又多、匯集超市、紅旗連鎖等。招商手段：以合作經營、利益分成或給予免租金、廣告支持等手段。3)專業店經營者分析場地要求：營業面積根據主營商品特點而定。11、商品結構：體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。目標顧客：多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。目標專業店商家分析：雅安本地，以及成都、重慶經營同行業的小商家。招商手段：以雅安唯一的專業市場作為招商的重點，并提供一系列的免租及廣告等支持活動。4)餐飲、娛樂業經營者分析場地要求：交通便利，有停車場，面積以規模而定，融合自然景觀及人文景觀為最佳。目標顧客：多為流動顧客。目標餐飲、娛樂業經營者分析：雅安本地特色餐飲、娛樂商家及四川省內及重慶的知名餐飲、娛樂品牌。C、 投資者分析1)投資者主要分為四類：第一類是工薪階層、大中12、型企業的職工及政府公務員；第二類是大中型企業的中高級白領及生活富裕人士，包括一些退休人員；第三類是經營相關業態及業種的商家；第四類目標客戶是追求貨幣保值，增值的投資人士。2)我們調查數據表明：地域分布：本地90%，異地10%。年齡：3545歲家庭構成：成家80%，單身20%（生意人，外地投資者）。家庭月收入：2000元/月以上。職業：私營業主、經商、政府機關公務員、企事業單位職工購房總價：多數在2-10萬，最多不超過20萬。購房標準：總投入不多，回報穩定購房付款特點：按揭購房心理特點：穩定，自主經營，灰色收入投資。投資經驗：首次投資30%，多次投資70%。客戶買點：看重定位100%，回報穩定813、0%，自主經營20%以內。2. 競爭項目分析據調查，雅安市商業地產項目中，對本案造成較大威脅的主要是假日廣場和溫州商城，這兩個主要競爭對手均地處歷史形成的商圈內，商業氛圍較為濃厚，口岸較本案有優勢，產品設計均以步行街的臨街單間商鋪為主。假日廣場商鋪已銷售90%以上，且項目尚未全部完工已有商家入駐，6號樓的推出，將會分流部分投資客戶和經營商家，已入駐的商家主要以專賣店為主，經營服裝、鞋子、家居等為主。溫州商城總建筑面積在5-6萬，一層為獨立商鋪，二層可能采用先招商后銷售的模式，暫時未開盤，施工單位已進場開始修建，預計開盤時間在2004年春節前后。3. 項目的市場機會時間機會：再次入市，且重新塑造14、項目形象應在溫州商城開盤前1個月完成，否則溫州商城以其良好的地理位置的開盤將會奪走項目較多的投資客戶和經營商家，威脅較大。業態和業種錯位機會：競爭對手的業態是以步行街的專賣店或專業店為主，我們應該從業態和業種規劃上避開傳統商圈的業態和業種，若不避開，將對我們的銷售及招商帶來較大的難度，而項目的體量較大，以雅安大型購物中心業態面市，且以主力店(百貨商場、超級市場)和專業店來避開競爭對手，以最優惠的價格吸引消費者，這便是項目最大的機會點之一。廣場文化機會：最大限度地利用廣場或主題公園，以在項目內制造活動，創造人流和商業氛圍，制造廣場文化新城市文化。五、 我們的總體解決方案綱要1、 產品改進策略（核15、心目的是營造商業氛圍）A、 產品自身的改進1) 主入口的包裝：售樓部即將拆遷，主入口可設置大型雕塑，噴水池，增加項目看點；設置休閑長凳和花盆、布幅、大幅廣告噴繪畫等，制造現場氣氛，渲染氣氛。同時深化“歐式建筑”概念。現場應設置導視牌。2) 商場過道走廊采用大玻璃，加欄桿包裝，上下樓梯用雕花欄桿裝飾，項目走廊即外圍設大幅廣告噴會畫，借鑒大型商場的特色裝飾。如果經濟條件允許，中庭天棚采用透明天穹玻璃。3) 環境包裝：小區綠化方面，建議以西式園林為主，呼應歐式建筑風格。4) 配套包裝：設置銀行，自動取款機，特色小吃店等，如果場地允許，還可設置兒童游戲區和老年棋牌區。5) 售樓部的包裝：要求現代，寬敞16、，明亮，內包裝功能分區合理，設置接待區，洽談區，簽約區，展示區等。6) 夜間照明效果：河濱四周用街道燈，射燈照亮本項目，渲染本項目燈火輝煌和亮麗的品質。7) 現場包裝：主入口用羅馬旗，升空氣球及大幅標語，橫幅渲染項目隆重、熱烈的氣氛。8) 建設順序：建議項目建設首先從招商，綠化燈光工程及現場包裝入手。B、 外部的推廣方面（1）活動推廣策略（2）廣告推廣策略2、 營銷新策略（核心目的是顯性招商、隱性銷售）A、 一站式消費的營銷內容目前主題商場流行正盛，以往純粹提供批發、購物的商場難以滿足現代人的需求。協和廣場與雅安其它專業市場最大的區別在于基高標準的規劃定位，完善的配套設施，規范的經營管理、科學17、合理功能規劃，為商家打造一個國際一流的經營環境。經營主題以服裝為主，兼容會展商務、飲食、休閑、購物于一體，首創雅安“一站式”消費模式，勢必對專業市場今后的發展產生巨大沖擊。人流與消費能力，是商業持續旺盛的基本條件，只有旺盛的人氣，才能為經營者帶來生意，商鋪的價值才有支撐。協和廣場處于雅安未來核心地段，輻射面寬，消費層次多元化，將是雅安市民投資和消費的亮點。B、 新城市生活的廣場文化理念。（核心是一種交換生活品位的文化）廣場文化，顧名思義為城市廣場所呈現的文化現象以及在廣場之中所展示出來的文化。它包含有很富有文化氣息、表現出較高美學趣味的廣場建筑、雕塑以及配套設施；在廣場上進行的專業或民間的各種18、藝術性表演或展示；廣場中群眾性的各種娛樂、體育等休閑活動，等等。廣場文化的主要載體是各種含有文化與審美意味的藝術性活動。廣場文化不同于廟會或在大型體育場所、展館舉行的各種文化性活動的地方，就在于它專屬于“廣場”。首先，公共性是廣場文化最突出的特點。其次，節慶性是廣場文化的又一特點。再者，廣場文化的主要載體是各種文藝、體育等具有藝術性的活動，各種節慶亦需要藝術活動支持配合，這就使之具有了審美性的特點。C、 全新的體驗式消費模式所謂互動體驗式消費，表現的就是娛樂零售化或零售娛樂化的特質。在以人為本的體驗經濟時代，是一對一的個性服務，充滿樂趣的消費過程，愉悅的記憶，消費者心甘情愿地付出更多的錢，體驗19、經濟的提供者獲得了比以往任何時候都要高的利潤。目前，這種將購物與“體驗”融合起來的最新商業業態，創造并走出了商業模式同質化競爭的新商機。D、 人員培訓與項目理念的結合E、 活動推廣策略F、 廣告推廣策略3項目的競爭及時機策略A、 差異化的競爭策略整合資源形成獨到的、不易被模仿和復制的優勢。可以概括為“差異化競爭，特色化生存”。B、 高性價比的競爭策略項目的銷售價格和招商的租金比較，投資回收期不超過10年。讓社會公眾從心里接受本項目的高品質、底價位、巨大的升值潛力、超額的回報空間。C、 時機策略本項目各項工作必須在明年元月之前完成到位，以全新的形象面對春節前后的銷售旺季。4項目的價格策略（核心是20、防止越想賣卻越賣不動的怪圈）A、 特殊的定價策略配合促銷活動推出特價金鋪，達到吸引注意的效果。B、 區別的定價策略拉大位置、樓層、大小商鋪的價格差。在不影響財務指標的情況下又可以降底總價，吸引更大的消費群體。C、 動態的定價策略“良好的開端等于成功的一半”因此應采用低開高走的滲透策略滲透策略的內涵目標是獲得最大的市場占有率。通過有競爭力的價格吸引市場關注，刺激購買欲望，以銷量促進早期資金回流，一旦樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。例如以3888元平方米的低價進入雅安市場，由于其品質（事前調查表明該產品的市場認知價值在4480元平方米左右）與定價存在較大反差，加之“每天僅售3個鋪，決不多賣”21、的量控措施，引得每天購房者搶早來售房現場排大隊，熱銷勢頭被炒得淋漓盡致。使協和廣場售價一路攀升，這就是把滲透策略運用得恰到好處。從消費行為學的角度，該策略是對買方趨利心理的縱向挖掘。.從聚斂人氣方面看，滲透策略略勝一籌。價格節節攀高，既能保證已購者的經濟利益，又符合投資的追漲理念；而價格下滑則會引起人們對物業品質的懷疑，反而影響品牌形象。即使單從投資角度，也容易讓人旁觀惜購，以來價格見底。人氣聚斂符合馬太效應強者愈強，弱者愈弱。所以研究和激發消費者的從眾心理以聚斂人氣，是本項目中重要的內容。從實施難度上看，滲透的關鍵在于量價配合。每一價位的物業投放量要小于潛在需求量，前一價位被激發起的有效需求22、得不到充分滿足，在價格還會上漲的預期和預購從速的人氣信號激勵下，促使人們加入后一價位物業的搶購。但漲價的次數更多，幅度要小，每期的投放量要適應，在這里“控制”的藝術較強；總之，整體定價策劃的理性抉擇要基于對市場要素、行情發展態勢深刻認識的基礎之上，與項目營銷的定價目標和定價方法保持高度統一。5.努力增加機會點的特別策略A、 設立顧客合理化建議獎。B、 設立顧客推銷獎勵。C、 在各種活動中產生榮譽顧客，享有公司的多項優惠條件。6.活動和廣告策略廣告及活動推廣的目的是為了深化概念主題，我們認為只有概念得到消費者的認可后，概念的支撐的硬件產品也一定會被認可，發現之旅、文化之旅、體驗之旅是為了把本案提23、出雅安三個第一的概念深入人心，為項目的成功服務。階段發現之旅文化之旅體驗之旅時間11月下旬-12月中旬12月18日-12月下旬2004年1月-2月活動1、雅安市首屆啤酒節2、下崗職工協和廣場“啤酒節”免租鋪位登記活動1、 安首屆“廣場文化節”相關活動2、 少兒繪畫比賽3、 風光攝影比賽4、 書法比賽5、 “鍋莊”團體比賽6、 青年卡拉OK大賽7、雅安市首屆聯網游戲（CS）大賽1、 雅安一區8縣優秀中學校際元旦聯誼晚會2、雅安市首屆新春購物節暨燈飾展3 大型商服進駐簽約儀式4、雅安市春節綜合文藝晚會暨業主答謝會5、 安市2004年春節集體婚禮6、壩壩宴參加人數最多的年夜飯活動（申請吉尼斯世界紀錄24、）輔助廣告以戶外廣告為主1、 戶外形象廣告牌：2、 條幅、樓體大型布標3、 主干道道路兩旁形象廣告4、 各旅游住宿單位張貼宣傳海報項目網頁1、 廣告牌形象廣告2、 掛幅：項目內部大型掛幅；高層樓面大型掛幅3、 雅安電臺（廣告插播）4、 雅安電視5、項目網頁1、 戶外廣告牌形象廣告2、 掛幅：項目內部大型掛幅；高層樓面大型掛幅3、 雅安三橋橋體廣告4、 雅安電臺（廣告插播）5、 雅安電視6、項目網頁宣傳物料準備1、 銷售中心及項目中央通道包裝更新：VI系統更新、樓體廣告牌更新、展板、主題畫面更新；2、 宣傳品：形象樓書、精裝折頁。活動宣傳海報、DM單、手提袋、邀請函、活動派發禮品1、 精裝折頁225、 形象樓書3、 特型海報4、項目宣傳展板1、 銷售中心階段主題包裝（元旦&春節）2、 廣場區吧文化概念樣板房推出3、宣傳物料：產權商鋪戶型折頁、活動宣傳海報目的&目標人群目的：通過活動和廣告的整合，塑造項目雅安第一娛樂中心的形象。1、 雅安地區餐飲消費者2、 雅安市下崗職工3、 外地來雅旅游者4、成都及雅安周邊城市商家目的：通過活動和廣告的整合，塑造項目雅安第一文化中心的形象。1、 青衣江沿江廣場活動人群2、 雅安8縣1區藝術愛好者3、 雨城區才藝兒童4、 雨城區市民5、政府部門相關領導目的：通過活動和廣告的整合，塑造項目雅安第一購物中心的形象。1、 學生2、 已簽約投資者3、 城區市民4、26、 婦聯已登記結婚人群8縣1區采辦年貨消費人群報紙廣告以成都商報為主 成都商報招商廣告 成都商報夾報廣告 華西夾報廣告以商報廣告為主 成都商報冬交會前一周，密集投放其它媒體，如天府早報和成都晚報房產專題版 商報&華西報系列夾報廣告 商報、華西報及其它媒體相關活動廣告媒體炒作媒體配合1、 成都商報2、 華西都市報相關新聞報道3、 雅安日報大篇幅新聞報道4、雨城電視、有線電視新聞報道聯合一家大報（華西都市報）持續炒作地方媒介持續關注，聯合炒作1、 商報生活專刊2、 華西都市報專刊3、 大篇幅專訪4、 電視臺專訪、新聞發布會5、其他媒體相關報道（吉尼斯世界記錄）炒作主題1、 4個億雅安旅游市場怎么分？27、2、雅安西南旅游城市大規劃。3、協和地產、雅安規劃局，雅安市旅游局共同打造雅安國內著名旅游城市名片1、 旅游城市十大餐飲標準2、 旅游城市十大娛樂標準3、 旅游城市十大消費標準4、旅游城市十大文化標準1、 協和廣場的交換生活品質理念2、 廣場文化的核心市民文化3、雅安未來的城市中心協和廣場六、目前我們的銷售思路和操作手段（一）產品現狀分析1產品建筑進度分析1) A、B、C、D幢的環型步行街產品形態已不符合主力店及部分商家的要求，且產品尚未呈現，若改造為符合百貨業等其他業態，還需投入大量的資金，且由于前期銷售較差，資金將出現問題。2) E、F幢產品形態已經呈現，由于自然景觀的絕好性，以及停車場、28、露天廣場等外環境條件成熟，不再需要過多資金投入就能銷售、經營，我們建議將項目以ABCD幢、EF幢兩個區域進行銷售，就目前的產品情況、工程進度及開發資金分析，我們建議第一階段先對E、F幢進行銷售，ABCD幢銷售則放在下一階段進行。2目前銷售狀況分析前期銷售情況較為混亂，且銷售政策中有獨立經營和保證2年投資回報，2年的回報期太短，對經營者和投資者都不具備一個良性發展保障時間，以餐飲、娛樂行業為例，2年期的贏利剛好為裝修等成本費用，且品牌知名度、美譽度剛好形成，生意正火爆，由于個別小投資者的眼紅不再繼續租賃，據調查經營者希望的租賃期一般為5年以上。協和廣場前期兩年投資回報期，使經營者和投資者均得不到29、保障，因此對招商和銷售造成不利，建議將EF幢的經營期和投資回報期調整為5年以上。3項目經營業態分析1) 此項目共38000m2，共六幢建筑。2) 從現階段此項目的招商造勢分析我們的定位：A幢：百貨 B幢：百貨 C幢：IT D幢：服飾 E幢：娛樂 F幢：餐飲3) 從目前來看，項目ABCD幢人氣較差，且需要商家經營或活動造勢才能形成較旺的人流，目前銷售和招商滯后的原因主要是沒有濃厚的商業氛圍和人流，產品的亮點不能吸引商家、投資者、消費者的注意。4) E、F幢由于是餐飲、娛樂行業的絕版黃金口岸。雅安市2001年餐飲業零售總額為4.35億元，比2000年增長22%，全市餐飲業營業額占社會消費品零售總額30、的16%，餐飲行業已成為拉動雅安消費的重要力量，本項目地處雅安新舊城區的交匯處，位于青衣江和隴西河交匯處，遠眺周公山，緊鄰音樂廣場，自然和人文景觀絕佳。縱觀雅安市的餐飲娛樂場所，交通便利，有充足的停車位，而且三面臨水，只此一家。雅安作為四川西南著名旅游城市，自然景觀絕佳，旅游資源豐富。擁有國家重點旅游景點：碧峰峽，四川省著名旅游景點：蜂筒寨自然保護區、周公山溫泉、上里古鎮、韓家大院等，還有大量未開發的旅游資源。當據雅安市政府的最新發展規劃，2004年，市政府將投資四億元打造上里古鎮旅游區。旅游的發展必將帶來大量的資金流和人流，最先帶動的是餐飲和娛樂行業。因此，根據項目的旅游優勢，景觀優勢，停車31、優勢，建筑優勢、規劃優勢、地理位置優勢，我們將項目的E、F幢定位為餐飲娛樂城，以全新的形象吸引人氣、商氣，達到盡快銷售的目的，以點帶面帶動全盤。現階將以E、F幢版塊作為協和廣場的子品牌重新命名。5) EF幢命名建議：協和新天地、協和尖沙嘴美食廣場(F幢)、協和好旺角娛樂天地(E幢)4投資人群、競爭對手分析據調查，雅安市商業地產項目中，對本案造成較大威脅的主要是假日廣場和溫州商城，這兩個主要競爭對手均地處歷史形成的商圈內，商業氛圍較為濃厚，口岸較本案有優勢，產品設計均以臨街單間商鋪為主，總價大約在20-30萬，中產階級和高收入人群為主要投資者，主要經營為服裝、鞋包、家居等。從目前看來臨街商鋪吸引32、了雅安80%以上的大額投資群體，而租鋪經營者沒有足夠的資金購買此類商鋪，自有資金大約在2-5萬元，而我們現有的產品主要是以買獨立街鋪為主，與兩個競爭對手就街鋪沒有競爭優勢，根據投資人群和競爭人群分析，建議將EF幢分割為產權式商鋪，總價從9999-200000元，以此擴大投資者的范圍，使項目從競爭中突圍，以點帶面，全面盤活。溫州商場預計開盤時間在2004年春節前后，我們E、F幢協和餐飲、娛樂版應在溫州商場開盤前迅速亮相，搶奪投資客戶。（二）EF幢銷售策略1. EF幢定位：雅安頂級特色餐飲娛樂場所2. EF幢定價策略及投資回報預測1)5、8、10年投資回報期房價預算投資回報期項目5年8年10年保底33、均價4000元/M24000元/M24000元/M2投資回報率6%6%6%總回報率占總投資%30%48%60%含投資回報均價5714元/M27692元/M210000元/M2保底年租金342.84元/M2461.52元/M2600元/M2保底月租金28.57元/M238.46元/M250元/M2總銷售額37346704元50274912元65360000元注：E、F幢總建筑面積為6536m2，我們建議采用5年或8年6%投資回報進行銷售，雖然8年期價格較高，但本案所處位置為餐飲、娛樂行業的絕版黃金口岸，具有唯一性，有較好的市場前景。2)EF幢租金預測年 限月租金月租金合計年租金合計1年20元/M34、2130720元1568640元2年25元/M2163400元1960800元3年30元/M2196080元2352960元4年35元/M2228760元2745120元5年40元/M2261440元3137280元5年合計平均30元/M2980400元11764800元5年投資回報推算28.57元/M2186733元11204011元注：租金按每年上漲5元/M2進行計算。3. 銷售方式：產權分割銷售，以小塊、小金額，小投入吸引投資者，總價控制在9999-200000元/個。4. 銷售工具：政策規劃的發展（大展塊）餐飲娛樂待業發展優勢（大展塊）、銷售進度表。5. 工程：保底價、分攤計算表、產權分割圖