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1、定價思路（市場層面）本物業價格確定的方法主要是市場比較法。項目所在區域是新站區房地產開發熱點區域，在售樓盤較集中，本項目定位與綜合素質與周邊樓盤具有可比性，因此在確定價格時，依據以下步驟確定項目的可實現均價。一、 分析項目特點，確定價格制定原則二、 根據可比案例選擇標準，選擇可比案例三、 確定價格影響因素四、 通過影響因素分析可比案例五、 通過區域因素、樓宇本體因素、營銷等因素對比調整確定物業比準價格六、 分析比準價格，確定項目可實現的市場均價第一部分：項目定價原則一、 項目特點分析項目處于合肥新站開發區，臨泉路張洼路口。由于臨泉路拓寬等市政利好消息，區域內樓盤價格具有明顯的上升趨勢。本項目由2、一棟多層，四棟小高層和一棟高層構成，分三期開發。一期開發一棟多層和一棟小高層，二期開發兩棟小高層，三期為一棟高層。一二期開發的時間節點緊密，三期開發時間節點尚未確定。一期產品較二三期產品劣勢明顯。二、定價原則1、 依據開發的順序和時間節點將一二期作為一個價格階段。三期為第二價格階段。2、 依據開發各階段產品品質，項目遵循低開高走的原則。實現最終開發利潤。第二部分：項目可實現均價1、考慮本項目所在區域是合肥新站綜合試驗開發區，項目周邊新樓盤多，競爭樓盤可比性較強。因此本次選擇市場比較法作為項目定價的方法：首先選擇市場可比案例通過價格影響因素對比調整確定物業比照價格，以最終確定本項目住宅可實現的均3、價。 2、調查案例選取選取原則：同一供需區域、位置接近、相似類型住宅物業，新站區具有代表性的樓盤，銷售時間接近、成交價格為正常實現的交易價格；根據以上原則我們選取新站區的6個樓盤作為調查分析案例。3、住宅物業價格影響因素：因素一：地理位置比較因素，、環境，、交通，、配套；因素二：樓盤基本素質、規模，、平面設計，、設備，、裝修程度，、是否送電器，外觀，、景觀，、車位，承建商，、發展商； 因素三：物業管理，、品牌，、收費；因素四：工程形象；因素五：營銷手段。樓盤比較表內容分項惠園興業瑞景苑銀都苑地理位置環境站西路與臨泉路交叉口，周邊生活技能較為完善，交通便利，休閑場所有人民公園、勝利廣場等一應俱全4、，但小區背后的紅星廠是否有環境污染，有待考證。白龍路、周邊環境較差，生活配套較不晚上，且周邊污染指數較高張洼路與臨泉路交叉口，周邊生活配套尚不完善，張洼路攤點小販、修理廠較多，造成路況混雜，且對面加油站危險性較大交通1、10、12、144路均可直達，案場與汽車站、火車站近在咫尺白龍路不通車，需走至張洼路或戰前路坐121、145121、145、25路均可直達，新亞汽車站、火車站、合肥汽車站配套外圍：生活配套齊全但學區局限（紅星廠小學、鐵中、十一中）。內部：幼兒園、會所、地下車位60個，地上車位未定外圍：配套不齊全；內部：自行車棚，少數停車位外圍：生活配套尚不健全；內部：小區點綴樓盤本體素質規模占5、地：5.8萬m2、近60畝，建面7萬m2；4幢多層，沿臨泉路、站西路，L型鋪面占地20畝，建面23980m2，7幢多層，沿白龍路兩層商鋪占地1萬多m2，17畝，建面3萬多m2，6幢多層，沿臨泉路2層商鋪；平面設計2/2/3/120m2傳統戶型（主），1/2/3/110m2（次），一梯三戶（兩室），一梯二戶（三室）1/2/2，91.268477.5m2，復式120m21/2/2（主戶型89m2），1/2/3、書房面積小，進深大， 2/2/3、104m2、120m2設備電視、電話、寬帶、攝像頭安保、可視門禁、對講系統、普通設備一套電視、電話、寬帶接口電視、電話、接口裝修小高層電梯廳簡裝、室內毛坯毛6、坯毛坯是否送電器外觀兩段式（紅褐、淡黃），面磚三段式（褐、黃、白），涂料兩段式（橘紅、黃），涂料景觀10000m2綠地蘇園江南風情，小橋流水綠化38，休閑廊橋綠化30，小品裝飾車位地上60多，地下未定。（未開售，地下售約10萬元）10多個車位地上車位數量未定承建商瑤海建安市三建市三建發展商合肥惠康房地產有限公司（口碑較好）合肥瑞興房地產開發有限公司（品牌）合肥市房地產開發公司，合肥安瑞房地產開發公司物管品牌合肥億和物業建欣物業圓夢石油物業收費多層0.6元/m2，小高層1元/m2。0.4元/m2未定，預測（1元/m2）工程形象潛在風險多層封頂，67小高層封頂，8未動工27建二層，其他打基礎部分封7、頂，三期未確定動工時間營銷市場時機時機成熟全部售磬9.28日開盤一期售磬，二期蓄水、開盤未定價格24702800元/m2 均價：25002600均價23002400元/m2一期均價2350元/m2，二期暫定均價2480元/m2左右樓盤比較表內容分項森海豪庭江晨園香江世紀名城地理位置環境位于臨泉路東段東樓當涂路；周邊待建、在建樓盤多，臨泉東路尚未開通，周邊無污染源臨泉路與當涂路交叉口，小區靠近當涂路，臨泉路待建，路面灰塵污染嚴重。臨泉路合家福廣場東側。（安徽大市場東約300米）交通 火車站、汽車站較近，通152路公交車，市內出外不方便同森海豪庭火車站、汽車站較近，公交152.9.12.128158、3路，交通方便。配套外圍、生活配套尚不齊全，內部：會所、幼兒園；車位：400各（包括地上和地下）商業步行街。外圍：同森海豪庭。內部：幼兒園車位。外圍：合家福超市、臨泉路菜場；內部：會所、幼兒園、車位、兒童樂園、高爾夫球場。樓盤本體素質規模占地：70畝建面：10萬平方20棟小高層（含14幢多層）占地： 建面：85萬平方一期一棟小高層，11棟多層，二期3棟高層。占地：3萬多平方總建面28萬m2 2幢高層，6幢小高層，5幢。一期10萬m2多層平面設計三室二廳二衛（128139 m2）89138 m2主力型3/2/2（125150 m2）設備可視對講、家庭保安報警系統、寬帶、電話、CATV接口寬帶電話9、CATV、接口水電暖，有線、電話、寬帶接口裝修毛坯，根據客戶要求可作精裝房。毛坯毛坯，戶型可以自由任意分割。是否送電器無無無（開盤抽獎：彩電、冰箱、電腦）外觀三段式（灰、橘紅、白），面磚涂料三段式面磚涂料面磚、涂料景觀休閑長廊，幽圍棋院、翠圓鳴蟲、綠谷春前綠化40小品點綴高爾夫練習場、噴泉、廣場、古木棧道、涼亭車位400多位，地下約260個。數量未定，（地上、地下）未定承建商瑤海建安瑤海建安瑤海建安發展商合肥眾合安徽華潤建隆房產物管品牌內部管理未定香江物業收費1元左右一期0.5元/m2（優惠）多層0.4元/m2工程形象潛在風險一期封頂、二期工程過半、工程形象良好、三期未動工一期封頂，二期未定10、2005年5月交房，施工形象較好。營銷市場時機策劃包裝較好，但市場定位欠佳。一期售磬售樓部包裝精致，開發商的前期項目比較成功，市場反映強烈。9月19號開盤，開盤活動具影響力。價格均價：一期23002400元/m2，二期26002700元/m2均價2600元/m2 一期9.19日開盤，價格預定均價28002950元/m2樓盤比較表 樓盤名稱 權重金橋灣惠園興業.瑞景苑銀都苑森海豪庭江晨苑香江地理位置環境生活氛圍510010396100105105110人文環境510010395100105105106自然環境（污染、噪音）61009695100103103105治安狀況410010398100111、05103106區域印象210010896100105105110升值潛力1100969798959596交通車行310010698100106106108公共交通4100106100100103103104配套學校、幼兒園5100102100100105105105菜市場商場310011098100103103108醫院、銀行210011096100103103105樓盤本體素質規模（顯示配套、空間、發展商實力升值潛力及社會影響力）51001059092103103108平面設計（實用、面積、有新意、朝向、通風、采光、每梯幾戶）13100110989210510398設備（智能、消防、安保等12、）310010090901069596裝修（地面、廚衛、門窗）510096929010298102是否送電器2100100100100100100100外觀（外立面、大堂、會所）31009690889696106景觀410096929010595110車位210010295951059898承建商2100100100100100100100發展商110010510195103104108物管品牌3100100100100100100100收費2100100100100100100100工程形象潛在風險5100110103103105105106營銷市場時機101001059595105981113、0合計1002500256824152428257325312605影響因素折扣合計100100102.796.697.1103101104樓盤比較分析表 樓盤名稱 項目權重金橋灣惠園興業.瑞景苑銀都苑森海豪庭江晨苑香江地理位置環境生活氛圍555.154.855.255.255.5人文環境555.154.7555.255.255.3自然環境（污染、噪音）665.765.766.186.186.3治安狀況444.123.9244.24.124.24區域印象222.161.9222.12.12.2升值潛力110.960.970.980.950.950.96交通車行333.182.9433.183.14、183.24公共交通444.24444.124.124.16配套學校、幼兒園555.1555.255.255.25菜市場商場333.32.9433.093.093.24醫院、銀行222.21.9222.062.062.1樓盤本體素質規模（顯示配套、空間、發展商實力升值潛力及社會影響力）555.254.54.65.155.155.4平面設計（實用、面積、有新意、朝向、通風、采光、每梯幾戶）131314.312.7411.9613.6513.3912.74設備（智能、消防、安保等）7776.36.37.426.656.72裝修（地面、廚衛、門窗）110.960.920.91.020.981.02是15、否送電器22222222外觀（外立面、大堂、會所）332.882.72.642.882.883.18景觀443.843.683.64.23.84.4車位222.041.91.92.11.961.96承建商22222222發展商111.051.010.951.031.041.08物管品牌33333333收費22222222工程形象潛在風險555.55.155.155.255.255.3營銷市場時機101010.59.59.510.59.811影響因素折扣合計100100103.6496.2696.48103.83101.45104.3銷售價格256023802480265026002880案例權16、重0.400.050.150.10.050.25項目合成價格2630注：惠園是本項目區域內品質最為接近的樓盤，因此為主要參考樓盤。其他樓盤作為輔助參考。 結論為一二期可實現均價為2630元。定價說明（本案）一、定價因素本案的定價因素有以下幾個考量因素：建筑類型、環境、景觀、樓層、房型、單價、噪音、朝向、通路、總價等。1、本案1號樓為多層建筑因此整體低價系數較低。2、拉開小高層2號樓與其它樓座單價，去擠壓2號樓房源，將會有意識的疏導產品的銷售向大房型靠攏。（主要為149M2）3、由于3號樓4號樓戶型面積及結構合理并為大眾需求，因此整體價格系數略高。本案靠臨泉路一側有較寬的高架立交橋，為未來通往市17、中心的主干道，交通車輛眾多且聲音嘈雜，故緊靠的5號樓6層以下單價將較低。4、本案在做小區規劃時有部分小區綠化及人造景觀，大部份的南北樓都能享受到。5#的北側，享受不到，應降低系數。二、棟系數與均價1、開盤銷售表均價為2711元/M2，持卡優惠價格為銷售表價基礎上下調30元/M2,一次性付款在優惠價格基礎上下調30元/M2故銷售低均價為2651元/M2 1號樓棟系數為0.95，棟低均價為2511元/M22號樓棟系數為0.98，棟低均價為2593元/M23號樓棟系數為1.017，棟低均價為2695元/M24號樓棟系數為1.017，棟低均價為2696元/M25號樓棟系數為1.006，棟低均價為26618、7元/M2備注：1）單元編號是以每棟自東向西按順序排列。2）房間編號是以每棟自東向西按順序排列。3）5號樓將12，13，14層編為12A，12B，12C。2、樓定價、1號樓定價：層差根據合肥市目前多層樓盤普遍層差，確定1號樓層差如下：一二三四五六七層差090250220160268位置差項目只有一棟多層，因此在位置上只考慮東、中、西單元的位置差價中單元為0東單元20西單元由于臨近道路10、24號樓定價：考慮朝向、采光通風、景觀、戶型、面積、樓層等因素綜合定價。樓層：14層逐層加1.2，57層逐加1.5，8層加3，911層加1.2 。朝向：2樓01室及3，02室為0；3樓一單元01室8，02室419、；二單元01室4，二單元02室1；4樓一單元01室8，02室6，03室3；二單元01室4，02室6，03室1 。采光通：2樓01室14層不加，5層以上1，02室14層不加，5層以上1；3樓一單元01室和02室5層以上2，二單元01室和02室5；4樓一單元01室、02室和03室以及二單元01、02和03室的5層以上2 。景觀：2樓01戶型2，02戶型1；3樓一單元0.6，二單元1；4樓一單元01室、02室和03室以及二單元01、02和03室5 。戶型結構：3樓3，4樓3。面積： 120m22；3樓和4樓兩室3 。、5號樓定價：考慮樓層、景觀、朝向、采光、通風、噪音、商鋪影響、戶型均好性等因素綜合20、定價。樓層：37層逐層1.5，78層4，89層3，918層逐層2景觀：01室12層以下4，13層以上4.5；02室06室12層以下2，13層以上2.5；07室11室12層以下1，13層以上2.5，12室12層以下3，13層以上3.5；朝向：01室2，02室11室1，12室為0采光：01室3；02室、05室、11室2；03室1.4；04室1；06室10層以下0.6，11層以上1；07室10層以下0.8，11層以上1.2；08室10層以下1.6，11層以上2；09室10層以下1.6，11層以上1.3；10室10層以下1.2，11層以上1；12室10層以下2.2，10層以上2.7；通風：01室、0321、室、04室、06室0.5；02室、05室、08室、11室0.5；07室、10室10層以下0.2，11層以上0.5；12室10層以下0.4，10層以上0.5噪音：01室為0.7至0.2，0212室為0.5至0商鋪影響：3層1，4、5層0.5戶型均好性：三室0.3，二室0.1三、銷控原則1、 根據前期內部客戶、關系客戶、VIP卡客戶的意向統計結果反映14樓處于供不應求狀態，因此14樓不再考慮硬性銷控。2、 關于5樓的銷控原則：分期分階段硬性銷控第一階段：內部認購期進行單元、樓層銷控第二階段：強銷期進行房號銷控第三階段：持續期、尾盤促銷期進行促銷銷控四、付款方式建議1、一次性付款：2、按揭付款：一次性付按揭折扣優惠30元/m2原價小定金20000元20000元大定金30000元（補10000元）30000元（補10000元）簽約7日內（開盤）付307日內（開盤）付20余款支付日簽約15個工作日付余款簽約當日內辦理按揭