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1、金域藍(lán)灣別墅項目定價方案一、定價方法：目前市場上比較普遍采用，也較易操作的定價方法，為市場比較法，鑒于本項目為高端別墅項目，衡陽市內(nèi)可比較樓盤不多，且開發(fā)開發(fā)成本相對偏高，故我公司建議用市場比較法法計算本樓盤均價，再用成本法來修正價格，這樣確定下來的價格，既能保證發(fā)展商的收益，也不至于偏離市場太遠(yuǎn)。二、定價影響因素：1、市場比較法用市場比較法評估項目均價時，我司會考慮如下一些因素，分別為：1） 推售時機(jī)2） 區(qū)位因素a. 環(huán)境 自然環(huán)境 生活環(huán)境 配套環(huán)境 升值潛力b. 交通 通達(dá)程度 道路狀況c. 配套 文化設(shè)施 學(xué)校 生活配套3） 物業(yè)因素a. 規(guī)劃戶型 項目規(guī)模 小區(qū)規(guī)劃（包括園林設(shè)計）2、 外觀設(shè)計 樓間距（包括獨立花園） 容積率 戶型合理性b. 景觀 開闊性 山景 水景 人文景觀c. 設(shè)備 智能化 其它d. 小區(qū)配套 車位 活動場所 會所設(shè)施 設(shè)施檔次e. 建筑指標(biāo) 戶內(nèi)使用率 建材 裝修標(biāo)準(zhǔn) 工程進(jìn)度4） 營銷因素包括： 管理公司品牌 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物管服務(wù)內(nèi)容 發(fā)展商品牌 代理商品牌及操盤執(zhí)行力度 物業(yè)管理公司品牌 地盤包裝 宣傳效果2、成本法影響因素1） 地價2） 建筑安裝成本3） 所繳稅費(fèi)4） 營銷成本5） 開發(fā)周期6） 融資成本7） 管理費(fèi)用8） 其它費(fèi)用9） 不可預(yù)見費(fèi)用三、定價步驟：1 比較法1） 選擇比較樓盤及制定比較權(quán)重選擇一批檔次及開售時間較為類似的物業(yè)，3、收集各項資料，然后人為比較，并根據(jù)它們與本項目的可比性，分別制定出與本項目比較的權(quán)重。2） 擬定比較因素，并制定權(quán)重本項目與比較樓盤，將會在如上所述的影響因素之間進(jìn)行比較，且根據(jù)項目的特性，制定不同的影響權(quán)重。3） 對比較樓盤和評估樓盤進(jìn)行評估4） 對其評估數(shù)進(jìn)行處理，得出本項目均價2 成本法1） 根據(jù)上述影響因素，分別計算其成本。2） 將計算之成本的10%作為不可預(yù)見費(fèi)。3） 根據(jù)湖南地產(chǎn)界所制定的最低利潤率25%，擬定金域藍(lán)灣之利潤率40%，計算本項目之均價。注：但成本法的計價方式由于本公司接觸金域藍(lán)灣項目時間不長，沒有相關(guān)具體開發(fā)數(shù)據(jù)，暫時未能提供詳細(xì)的成本法價格計算數(shù)據(jù)，一下價格主要以4、市場比較法計算得出。四、具體定價操作：目前衡陽在售的項目中，我們選擇產(chǎn)品品質(zhì)較好的項目，并制作圖表。通過對項目的梳理來探討，他們的定價方式和依據(jù)，以及我們該如何定價。1、衡陽市部分高檔樓盤情況匯總：物業(yè)名稱總建筑面積物業(yè)類型所在區(qū)域容積率樓盤地址別墅銷售報價建筑總棟數(shù)衡府116251住宅+別墅+高檔公寓高新區(qū)1.524 衡陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)63號街區(qū)一期剩2棟別墅均價6300元/平米一期15棟二期3棟香江水岸新城二期C區(qū)44620平方米別墅高檔公寓蒸湘區(qū)1.5蒸水區(qū)蒸水大道48號別墅聯(lián)排5000元-6000/元平方米 獨棟8000元15000元/平方米56棟祝融路壹號123374平方米別墅5、級坡地洋房高新區(qū)1.3衡陽華新開發(fā)區(qū)蒸水大道與祝融路交匯處東行200米洋房：2900-3300元/平方米珠江棕櫚園【帕薩迪納】別墅組團(tuán)319367平方米電梯房、洋房 ； 別墅（雙拼、聯(lián)排、獨棟）高新區(qū)0.5衡陽市高新開發(fā)區(qū)華新大道56號（市一中斜對面，所屬高新區(qū)）獨棟：7000-7500；雙拼：均價6500-6800） 獨棟只剩一棟，目前主推雙拼別墅。湘水明珠50萬平米高層住宅珠暉區(qū)2.44珠暉區(qū)荷花坪均價3200元/中凌景帝100000高層江東2.9湘江東路169號均價3300元/從上表中，我們可以看出越是高尚住宅，消費(fèi)者更看中產(chǎn)品的地段和項目的整體品質(zhì)、園林配套等。也就是說，購買高尚住宅的6、客戶，不再是簡單的購買一處居所，會更實際的從交通配套、小區(qū)綠化環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、人文景觀等各個方面全面考量。消費(fèi)者更重中也更信任的將是產(chǎn)品所能帶來的附加值以及住宅的舒適性。2、價格類比，進(jìn)行同類產(chǎn)品比較（市場比較法）：項目名稱所占權(quán)重衡府香江水岸新城二期C區(qū)珠江棕櫚園【帕薩迪納】別墅組團(tuán)本案地理位置18%8775規(guī)模3%6885工程進(jìn)度3%101097交通方便程度5%7675外部環(huán)境5%6768小區(qū)配套5%6876人文景觀12%6889產(chǎn)品品質(zhì)8%7789戶內(nèi)智能化4%7768市場形象8%7786建筑風(fēng)格5%6788戶型5%7878開發(fā)商品牌12%6764升值潛力7%7765綜合100%68.67、74.372.166.4均價630075007000從上表中，我們可以得出比較系數(shù)= 所有可比權(quán)重得分總和/所有可比權(quán)重個數(shù)比較系數(shù)=（68.6+74.3+72.1）/3=71.67參考權(quán)重均價 = 所有同類產(chǎn)品價格平均值 = 6933參考均價=（本案權(quán)重/比較系數(shù)）參考權(quán)重均價 (同期房地產(chǎn)形勢 + 同類產(chǎn)品銷售狀況 + 片區(qū)價格 +銷售策略的綜合比值) 計算得參考均價 = 66.4/71.67*6933*1.02 = 65523、均價定價結(jié)論：從上面的計算我們得知：目前衡陽在售別墅項目的整體價格趨勢。我們經(jīng)過仔細(xì)的推敲，認(rèn)真的類比，根據(jù)別墅市場在衡陽未來1-2年的整體發(fā)展趨勢，我們相信，金8、域藍(lán)灣的別墅價格完全可以在65007000元之間，首批推出均價可暫時按6500元/平米均價進(jìn)行操作。根據(jù)別墅定價法則，結(jié)合衡陽別墅市場的產(chǎn)品價格區(qū)間，金域藍(lán)灣的聯(lián)排別墅和獨立別墅按1:1.155的比例進(jìn)行分別定價。其中聯(lián)排別墅均價為：6180元/平米 獨立別墅均價為：7140元/平米推想：從定價上來看，我們在后期項目營銷推廣方面是否重點考慮：（1）、開發(fā)商的品牌塑造及項目高端形象的整體塑造；（2）、項目的延展，如何提煉附加價值。4、項目銷售總額計算：金域藍(lán)灣一期推出67棟別墅總銷售面積為：23106.8平米其中獨棟別墅總銷售面積為：7690.8平米，銷售總額為:54,923,320元聯(lián)排別墅總9、銷售面積：15416平米，銷售總金額為：95,270,880元項目一期總銷售額為：23106.8平米*6500元/平米=150,194,200元5、別墅分棟定價原則：（1）景觀優(yōu)先原則：依據(jù)小區(qū)景觀優(yōu)勢（人文景觀、自然景觀、小區(qū)規(guī)劃小品水系景觀等），作為定價依據(jù)；（2）戶型面積大小分類原則：依據(jù)獨棟均價高于聯(lián)排均價、同類型別墅面積與價格成反比、有架空層的別墅單價要偏低等，作為定價依據(jù)；（3）朝向原則：依據(jù)西向別墅價格低于東向別墅、南北方向遵循南北高中間低、聯(lián)排別墅價格由西至東逐步走高，作為定價依據(jù)。、（注：具體分棟別墅定價表我司另外專項提供。）6、項目整體廣告推廣費(fèi)用與銷售總額的比例建議：項目一期總銷售額為： 150,194,200.00，我司根據(jù)別墅項目的廣告推廣特點（在前期提供的營銷策劃報告提及）及衡陽房地產(chǎn)市場、衡陽媒體市場特點，建議：項目一期階段廣告推廣費(fèi)用比例為總體銷售額的1.5%左右，即為：￥2252913元。（具體推廣策略及媒體投放計劃、媒體投放比例我司將另行詳細(xì)提供。） 謝謝審閱，順祝商祺！ 和利時房地產(chǎn)咨詢有限公司（長沙）2010年9月8日