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1、品閣項目商業部分定位報告一、項目商業定位方向研究1、超市項目商業部分以超市作為定位方向，根據項目商業自身條件，難以引進國內一線品牌，而中型的品牌超市在目前緊鄰項目已有一家大型“家潤多”的情況下，也不會考慮進駐本項目，再加上超市的整體租金相對較低，銷售回籠資金難度大，因此，不建議項目商業以超市為定位方向；2、百貨、電器賣場目前國內較為有名的百貨、電器賣場其規模均在1萬平米以上，一線品牌店更是達到35萬平米，而本項目商業部分面積僅有7000平米，在規模上未能達到百貨、電器賣場的進駐要求，難以實現招商，因此該定位方向也不可行；3、娛樂、休閑城根據項目的位置與商業部分的規模等條件，商業部分以娛樂、休閑2、城為定位方向有一定的可行性，但娛樂行業在經營時帶來的閑雜人群和噪音污染勢必將影響到住宅部分“益陽最具品位樓盤”的形象，再加之娛樂行業在進駐物業時，基本為租賃，且其租賃后難以出售，不符合項目快速回籠資金的要求，因此這一定位方向也不符合；4、精品家居燈飾城項目緊鄰目前益陽地區最大的家居建材市場“福中?！?， 該區域“益陽未來的家居建材銷售中心”的地位，經營戶和消費者都十分看好。項目借助福中福建材市場的規模效應和消費群體，以福中福附屬商業的身份，定位為精品家居燈飾城，即可借助福中福的品牌效應完成快速招商與銷售，回籠資金，又可與福中福共享消費群體，實現持續經營。因此，我司建議本項目的商業部分以“精品家居3、燈飾城”為項目的定位方向。二、家居燈飾行業市場調查根據項目的定位方向，我司組織策劃部與銷售部對益陽現有的家居建材燈飾市場進行了為期3天的調查與了解，共對近20家商家進行了訪談，得出如下結論：1、 益陽各燈飾城經營較雜，檔次偏低，缺少真正意義上的專業燈飾市場目前益陽有萬利燈飾城和銀城燈飾城兩大燈飾市場，雖對外號稱專營燈飾，但實際經營種類較雜，以萬利燈飾城為例，其內部有近一半的商鋪在經營板材、廚衛、地板、鋁材等其他建材2、 益陽燈飾行業主要以品牌代理商和批發為主目前益陽地區燈飾行業的經營這主要分為零售商、品牌代理商和批發商三類，其中品牌代理為主約占總體的45%左右，零售商相對較少，僅占總體的20%4、3、 燈飾行業經營者主要需求大鋪位，且需要一定的倉儲空間根據調查，目前益陽燈飾行業的各類經營者中，批發商與品牌代理商需求的經營面積較大，一般在120平米到200平米之間，部分一線品牌代理商（如喜來燈）其需求面積達到300平米以上，同時還要求有與經營面積1:0.5的倉儲空間；而零售商則對面積要求較小，多集中在50平米到80平米之間。4、 燈飾行業租金水平區域性差異較大目前益陽現有的兩大燈飾城租金價格相對于項目所在區域有一定的差距，其中銀城大市場燈飾城租金水平在35-40元/平米/月左右，火車站附近的萬利燈飾廣場租金水平在30-35元/平米/月左右，二樓租金2125元/平米/月，并有一年的免租期。5、5、 燈飾行業經營戶對項目所在區域及項目的看法： 在本次調查的所有被訪經營戶中，有80%左右認為福中福將成為益陽未來最主要的家居建材銷售中心，僅有10%的被訪者不看好福中福的前景。 本次調查中，有20%左右的被訪經營戶表示不會考慮在本區域開店；有65%左右的被訪經營戶表示目前不會進駐，但等到福中福家居建材市場的經營上軌道后，將肯定會進駐本區域開設新店；另有15%左右被訪者表示目前已有進駐本區域的打算。 在所有表示愿意進駐本項目的被訪者中，大多期望能有一定的免租期，其中70%的經營者希望能夠免租一年以上。三、項目商業部分定位1、項目商業定位原則 與項目所在區域商業發展同向 充分利用資源要素，體現6、聚合、規模、提升特點。 把握市場空缺的機會，把項目打造成“區域商業靚點”。 順應區域商業業態發展趨勢，打造區域消費領導者。 確保項目商業的前期營銷推廣的成功及后期的保值能力和增值空間2、項目商業定位通過近期對項目周邊區域調查了解，結合項目自身條件以及對目前益陽各燈飾經營戶的走訪，我司建議本項目商業部分的定位為：打造益陽首家高檔燈具、燈飾的展示中心和銷售中心，開創益陽家居燈飾消費新潮流的益陽首個精品家居燈飾展銷中心定位詮釋： 現代的、時尚的、潮流的、豐富的、充滿活力的家居燈飾展銷中心； 整合區域商業資源、實現區域商業補全的重要物業； 益陽家居燈飾市場的代表物業，區域具有未來競爭力的商業項目； 益7、陽市民的購買家居燈飾產品的首選之地； 益陽地區家居燈飾行業新時尚、新消費、新潮流的引領者。3、項目商業形象定位區域市場的亮點，益陽家居燈飾市場標桿定位詮釋： 魅力盎然的家居燈飾展示、銷售之都； 一座永久的財富金礦； 區域乃至益陽地區最具投資價值與經營前景的商業標桿； 燈飾行業傳統的顛覆者、區域商業新時代的推動者。4、商業經營檔次定位中檔、中高檔商業結構5、項目商業目標客戶定位 經營客戶：益陽地區各類燈飾代理商益陽地區各類燈飾連鎖店益陽地區各類燈飾批發商益陽地區零散的燈飾、燈飾配件經營戶各燈飾品牌廠商在益陽地區的分公司或展銷點 投資客戶：益陽地區的公務員、政府及行政事業單位中高層個體老板、私營企8、業主灰色收入階層退休人士益陽地區零散形的益陽籍返鄉成功人士教師、醫生、律師等高薪職業者異地投資者6、商業功能規劃 負一樓劃分為約100200平米獨立內鋪，引進國內外一流燈飾品牌采取租賃或購買的模式完全自主經營，提供統一物業管理。 架空層劃分為50-80平米鋪位，引進國內一、二線燈飾品牌采取租賃或購買的自營模式提供統一物業管理、經營管理。 一樓部分劃分為30平米左右的商鋪經營開關配件等，部分劃分為倉儲空間采取租賃或購買的模式自主經營，提供統一物業管理。四、項目入市時機1、項目商業部分入市的條件 為使商業部分的銷售不影響到住宅的形象和銷售，商業部分需要在住宅銷售達到70%后入市 項目工程達到垮架階段，外立面形象基本顯現 福中福的經營狀況將直接影響到項目的招商和銷售，同時也對項目商業部分的價值有很大的影響，因此建議項目商業部分在福中福市場的經營進入正軌后入市。2、本項目的入市時間如本項目2010年底可實現順利開盤，則在明年5、6月基本可達到銷售70%；根據工程進度，明年5月左右可以達到垮架階段；福中福開業至今已有約1年時間，根據我司對商業地產的操作經驗，專業市場一般需要1年半到2年左右的市場培育時間，因此，預計在明年7-9月福中福的經營將走上正軌。根據以上的三個條件，本項目商業部分的入市時間建議定在：2011年8月中旬2010-9-27