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1、永川金科中央公園城.中央金街營運方案建議提綱一、 中央金街整體定位2二、 中央金街業態規劃3三、 中央金街招商策略.4四、 中央金街后期營運模式建議.5五、 相關優惠政策導向.6一、 中央金街整體定位1. 技術參數總體量約4萬方合計業態配比主力店超市約5400約990025%影院約3000快餐約500中餐約1000中、小型商家零售約6000約3010075%主題休閑、餐飲約20000配套性服務約41002. 業態配比3. 中央金街主題定位商業項目定位依據區域性發展及市場環境規劃，結合自身產品屬性，進行量化分析，最終定位于 第一條一站式吃喝玩樂商業街 第一條濱湖商業街 第一條星光大道 第一條CB2、D中心商業街 第一條格調商業街二、 中央金街業態規劃1.平面業態規劃示意2.立面業態規劃示意三、 中央金街招商策略小商鋪售后委托代理招商商業示范區情景營造主力先行（突破賣點、帶動銷售）開街營運注：已租賃區域：（主力商戶區域）實行帶租約銷售，售后簽訂三方協議（開發商、租賃戶、購買方）將各自的權責明確。未租賃區域：進行空鋪銷售同步實行對業主代理招商（成交后，小業主支付我司1個月租金作為傭金），或由業主自行招商，我司監控業態的方式招募其余業態商家。不建議實行售前包租、售后返祖的政策，防止租金回報達不到業主預期而造成我司貼錢的虧損局面。（茶園世界城、金科VISAR項目均由業主自行或公司代招的模式招商）3、四、 中央金街后期營運模式建議1. 營運管理隊伍搭建建議本項目75%作為銷售，因此后期會造成產權分散，按照統一業態、統一管理、統一營運的模式將帶來巨大的阻力，結合本項目的實際情況，我部建議后期交由物業管理公司進行日常管理，不另組建商業管理公司。除常規的物業管理公司架構以外增設一定數量的工程設備設施維護、保安、保潔、收費及策劃推廣人員即可。2. 服務內容建議必要的營運推廣、公共關系維系。保安、保潔、泊車服務。收費服務（水電氣、租金、廣告位收費）商戶服務（裝修管理、投訴、建議、協調）其他服務事項。3. 營運要素提煉建議業主委托招商事項：在不違背整體業態布局的情況下代業主招商，如業主自營或自行招商則4、需加強業態統一管控。品牌調改：對經營不善或其它原因需要轉租或撤場的商戶，物管公司要做好提前商戶儲備并完善好三方手續（業主、租賃戶、新進租賃戶）的工作。營運優化：做必要的節假日營運推廣，費用由小業主募集。廣告收入：外立面廣告物管公司要要遵循合理收費的原則，除免費贈送的廣告位以外其余均按照市政要求發布廣告及收取費用。4. 其他建議營運需要大力推廣、需要持續的現金流，在產權分散后物管公司與小業主之間會產生或多或少的矛盾，因此建議服務理念與意識要加強，達成較高的收費率。五、 相關優惠政策導向1. 案例：永川商貿城技術參數地理位置重慶市永川區內環南路777號中國永川商貿城開發企業重慶廣夏第二置業發展有限5、公司總建面31萬方住宅建面11萬方商業建面20萬方前期優惠政策 開發商優惠政策：物業管理費（3元/）、運營管理費（5元/）前三年全免，到期后據實繳納。政府優惠政策：前三年營業稅減半、同時代辦工商營業執照。2.中央金街優惠政策爭取建議：開發商優惠政策建議：除主力商家物業管理費、經營管理費按照合同約定執行以外，其余小商戶可實行第一年全免，第二年按50%收取的方式增強入駐信心。（以租賃合同簽訂為準）政府優惠政策：從塑造城市形象、增加稅收、促進就業等角度出發力爭得到稅務、工商、市政等部門的減免優惠政策營業稅個人所得稅 中小商戶減免定額稅 工商營業執照開通綠色專用通道 市政廣告科爭取放寬廣告發布權重慶市金科上尊置業有限公司 營銷部2012-4-24