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1、目 錄,一、項目分析1、項目背景分析1.1、項目宏觀背景分析1.2、項目微觀背景分析1.3、項目現狀分析2、區位分析3、可行性分析二、方案設計思路1、設計依據及上位規劃解讀2、設計理念3、項目內容三、方案總體設計3.1、項目設計總平面圖3.2、項目航道設計平面圖3.3、項目觀察點設計,四、兩大基地設計4.1、接待中心基地設計4.2、安龍森林公園基地設計五、五個分區設計5.1、休閑無動力區設計5.2、動感體驗區設計5.3、帆船活動區設計5.4、水上垂釣區設計5.5、水上表演區設計六、技術論證與開發步驟 1、技術論證與開發步驟七、游客容量測算與經濟效益評估1、投資概算2、游客容量測算與收益評估,項2、目背景分析,借助杭州打造“東方休閑之都”的東風,順應休閑度假旅游興起的激流，千島湖正全力推進建設旅游綜合體和精品旅游城市，著力推進千島湖觀光游向休閑度假游提升轉型，致力打造長三角首選、國內一流、世界知名的休閑度假旅游目的地。而進賢灣正是千島湖旅游未來發展的主要空間載體，也是今后五年千島湖重點打造的四個休閑度假區塊之一。同時，在新一輪的富春江新安江千島湖風景名勝區千島湖分區規劃中，已將進賢灣所在區域調整出景觀核心區的范圍。同時，在千島湖城市總體規劃中又將進賢灣劃入城市建設用地范圍，成為城市“一主兩翼”結構中的“西翼”，四個城市組團之一，承擔起旅游度假和休閑商業服務的重要城市功能。,由于上述宏觀背3、景，以及上位規劃對進賢灣的重新定位和屬性調整，進賢灣已經成為開發的熱土，備受各界關注?；趯ι衔灰巹澋慕庾x，本次設計內容是針對進賢灣戶外運動俱樂部水上運動項目所做的初步概念性方案，主要包括項目總體布局設計、分區設計、水上項目航道設計、出發平臺及附屬建筑設計、相關節點設計等內容。,項目宏觀背景分析：,項目背景分析,項目所在區域位于千島湖大橋北端的進賢灣區塊，包括森林、湖灣、半島，南側緊臨大面積的千島湖水域與縣城隔千島湖大橋相望，與規劃S.EBD生態商務區、文昌生態園區、清溪新城成環抱之勢。周邊高端度假村和星級酒店已建成規模，地理位置極其優越。此次設計內容主要為進賢灣區塊游客接待中心戶外運動俱樂部4、營地水上運動項目相關內容概念方案，項目范圍主要為水上面積，總面積約4平方公里，包括建筑、構筑物面積約1000平方米。,項目微觀背景分析：,項目背景分析,小結：項目所在區域位于千島湖大橋北端的進賢灣區塊。現狀進賢灣游客中心及一號二號三號碼頭、安龍碼頭已經建成，項目基礎條件具備。項目所在區域島嶼綿延，山清水秀，自然景致極其秀麗，為游客親水娛樂、觀賞游覽、山地露營體驗的絕佳之地。區域現狀景觀、水域、自然條件優越，適合開發為水上體驗項目區塊，成為千島亮點之佳選。,項目現狀分析：,項目現狀鳥瞰圖,本案位置圖,項目位置與周邊關系示意圖,區位分析,淳安縣區位示意圖,千島湖地處長三角經濟區和浙贛皖旅游區的交集5、，距杭州市 163km、上海市 354km，區位優勢突出；有多條高速公路和國道、省道與周邊城市連接，加之預建鐵路、航運，交通條件極為便利。進賢灣為城市“一主兩翼”結構中的“西翼”，四個城市組團之一，臨近千島湖的中心湖區，位于淳安縣城的西北側，千島湖大橋的建成大大縮短了進賢灣與縣城的距離，并已納入城市總體規劃范圍之內。此外，千汾公路、千威公路、左口環湖公路等從基地內或周邊穿過，其北側布局有規劃的千黃高速，并在此留有出口，區位優勢進一步凸顯。,區域定位圖,進賢灣,區位分析：,進賢灣,水上項目范圍,千島湖大橋,游客接待中心,可行性分析,帶動性消費、尋求體驗消費,抓住90、00,留住70、80,主力消6、費群、尋求體驗、消費沖動,客源市場分析：1、旅游業發展趨勢分析（1）旅游產品結構的轉型 多元化、個性化的需求趨勢，派生出生態旅游、康體旅游、休閑旅游、度假旅游、商務旅游、會展旅游等產品。（2）旅游者出游方式的變化 自駕游正逐步成為當前時尚的出游方式。（3）旅游業增長方式的轉變 旅游者的消費結構發生變化，出游次數和出游半徑不斷提高，旅游時間縮短；旅游“六要素”中“食”“宿”“購”“娛”的消費比重有所增加等，對相關產業的帶動作用也日益增強。2、市場地位及游客容量預測（1）客源市場開發定位分析 一級客源市場：以杭州市、上海市的廣大居民，以及浙東地區富裕階層為主體，他們以千島湖作為旅游目的地。二級客源7、市場：以杭州市作為旅游目的地，千島湖為旅游外圍輻射區的省內、國內其它城市居民，特別是長江三角洲地區的廣大居民，尤其是千黃高速、杭新景高速和千汾線所連接的地區。三級客源市場：更大范圍的國內和國際市場，特別是長三角地區的外國投資商等。,客群市場分析,可行性分析：,方案思路,設計依據,設計依據1、中華人民共和國城鄉規劃法（2008 年 1 月 1 日）；2、中華人民共和國環境保護法（1989 年 12 月 26 日）；3、城市用地分類與規劃建設用地標準（GBJ13790）；4、風景名勝區規劃規范（GB50298-1999）；5、淳安縣千島湖岸線景觀控制性規劃；6、進賢灣旅游度假區 千島湖國際商務度假8、中心控制性詳細規劃研究（2010年2月）；7、華聯進賢灣國際旅游度假區總體發展規劃設計（2009年）；8、有關海事、水利等相關規定及技術規范標準。,水上運動產品選擇原則 充分結合場地資源及條件（保證項目的落地性）適宜千島湖自然環境的戶外項目，外地項目復制難度較大（保證項目的排他性）在長三角市場已有發展基礎的項目（保證基本收益及較大的客源市場）在長三角地區目前較少的項目（保證項目的超前性，作為項目亮點吸引眼球）休閑類產品與體驗型產品組合（保證市場各層客群需求）,規劃結構圖,進賢灣在千島湖鎮中的功能定位 基于規劃區與千島湖城市、風景名勝區整體發展的密切關系，進賢灣的開發是優化研究千島湖旅游產品的重9、要契機，以及千島湖城市打造國際化旅游的重要空間載體。因此，規劃區的定位為：國際湖島型旅游綜合體，國家休閑度假的精品和會議度假的典范。基于對上位規劃中進賢灣湖島型旅游綜合體及水上活動體驗度假發展帶規劃的解讀，本次水上運動規劃方案符合上位規劃的總體要求及規范；水上運動項目在其他項目未開發的情況下率先啟動，將有助于聚集人氣，促進其他項目順利開發，前景看好。,上位規劃解讀,交通系統規劃圖,旅游結構規劃圖,旅游項目規劃圖,上位規劃解讀,設計理念,進賢灣水上運動項目三個關鍵元素：冒險極富挑戰性的的旅游元素體驗樂趣極度的的身心愉悅自然與大自然、千島秀水極近距 離的對話,AdventureFunNature,10、3 KEY ELEMENT FOR JINXIAN BAY WATER SPORTS:,設計理念,項目內容,項目內容,方案總體設計,總體設計,項目設計總平面圖,總體設計說明：1、功能定位：兼具娛樂、休閑、觀光、運動等功能的新型水上運動區塊。2、項目范圍:水域面積約4平方公里，建筑、構筑物面積約1000平方米。3、項目分區設計：依據項目特征，按照功能，將項目分為“兩大基地”，“五個分區”：1）兩大基地：即接待中心基地，安龍基地；2）五個分區：即休閑無動力區，動感體驗區，帆船活動區，水上表演區，水上垂釣區。,休閑無動力區,動感體驗區,桃花源,攝影基地,安龍碼頭,游步道,千島湖大橋,帆船活動區,水上11、垂釣區,水上表演區,游覽觀光航道,游覽觀光航道,安龍基地,接待中心基地,“兩大基地”、“五個分區”,太子灣,帳篷營地,水廠下游500米規避范圍線,航道設計說明：1、航道劃分依據：1）海事、水利等相關部門有關航道劃分技術指標及相關規范；2）項目性質和特點；3）周邊用地性質、航道需求以及項目之間的相互聯系區別等。2、設計說明：1）動感體驗區航道劃分界限相對寬泛，視不同時間、人流量可適度調整具體項目航道范圍，方案預留伸縮性；2）為減少航道之間互相干擾沖突，將觀光游覽區、垂釣區、房車營地等航道合并為一，并且能夠豐富游客體驗；3）以浮標的形式設置專用靜水活動區和動感體驗運動區，供特定設備的活動需要。,總12、體設計,項目航道設計平面圖,觀察點設計,分區設計觀察點設計,觀察點設計說明：觀察點位置選擇注重視線的通透性，視線能夠控制出發平臺及各個分區水上運動的概況以便及時應對突發事件。材質選用便攜式鋼架結構，節約成本且方便施行。,觀察點設計位置圖,觀察點效果圖,兩大基地設計,接待中心基地設計總平面圖,接待中心基地設計說明：接待中心基地是水上運動項目的運營管理及后勤保障中心?；亟Y合現有的主樓、碼頭、廣場、停車場等物業，再增加部分水上設施，形成七大功能組團：水上出發平臺 設備檢維修中心 票務咨詢中心、后勤保障中心 商業配套中心 陸地戶外運動廣場。,接待中心基地定位圖,一號碼頭出發平臺,臨時售票點與觀察點,13、觀察點,二號碼頭（停泊區）,維檢修及停泊中心,陸地戶外運動廣場,票務咨詢中心后勤保障中心商業配套中心,兩大基地設計接待中心基地設計,兩大基地設計接待中心基地設計,接待中心基地原有功能區塊規劃分析,票務咨詢中心：項目展示、游客接待與票務服務后勤保障中心：洗浴、衛生間、醫療室戶外運動俱樂部及體驗展銷中心：體育休閑用品展銷與體驗、室內培訓、兒童游樂、茶點咖啡,1F,2F,4F,3F,5F,6F,餐飲服務,健身會所,紅酒會所,接待中心主樓功能區塊介紹：,Soho區功能區塊介紹：,精品度假酒店,出發平臺設計,出發平臺設計平面圖,接待中心基地新增配套設施設計,兩大基地設計接待中心基地設計,出發平臺設計效果14、圖,兩大基地設計接待中心基地設計,出發平臺設計,臨時售票亭設計效果圖,臨時售票點與觀察點設計說明：臨時售票點與觀察點造型時尚簡約，色彩充分考慮與已建游客中心酒店建筑整體色調相呼應融合；材質選用不銹鋼、玻璃等輕巧型材質，凸顯簡約之美。,配套建筑設計位置圖,兩大基地設計接待中心基地設計,臨時售票點與觀察點設計,區位圖,接待中心基地配套項目設計范圍圖,接待中心基地配套項目設計說明：考慮到熱氣球項目的特點和場地需求，將此項目設置于廣場區，同時增加娛樂休閑性項目如場地沖浪、自行車俱樂部等，使水上項目前后整體相呼應，豐富游客中心的氛圍。,兩大基地設計接待中心基地設計,陸地戶外廣場規劃,場地熱氣球,場地滑水15、,環湖騎行,接待中心基地交通流線設計圖,接待中心基地交通流線設計說明：接待中心基地位于城市道路沿線，根據基地原有交通流線規劃，本次設計將游客活動流線納入重點考慮，游客入場設置一條主線路，離場設置兩條主要流線?，F實操作可根據實際人流與時段段進行調整與優化。,兩大基地設計接待中心基地設計,接待中心基地交通流線設計,安龍森林公園基地定位圖,安龍森林公園基地設計,后勤商業配套（東部小鎮）效果圖,安龍基地設計平面圖,安龍基地設計說明：規劃說明文字調整：安龍配套營地是水上運動的二級配套營地，是水上觀光、水上房車等項目的中途?？奎c及休憩活動基地，也是休閑度假的叢林體驗基地。配套營地將提供后勤服務、商業配套（16、東部小鎮）、休閑度假產品（叢林漫步、帳篷露營、山頂觀光、果茶園采摘等）。隨著安龍森林公園項目的建設，安龍配套營地將提供更多的體驗類休閑度假產品，與水上運動形成涉水、山林的體驗式度假產品線，豐富進賢灣的休閑度假產品內容.安龍基地項目的交通流線組織、餐飲商業配套以及衛生設施的規劃設計已另案報批（詳見安龍森林公園項目的逐項規劃設計）。,休閑度假項目意向圖,兩大基地設計安龍森林公園基地設計,已建安龍碼頭效果圖,N,游步道與露營基地節點效果圖,安龍基地節點效果圖一,兩大基地設計安龍森林公園基地設計,露營基地節點效果圖,安龍基地節點效果圖二,兩大基地設計安龍森林公園基地設計,五個分區設計,休閑無動力區設計17、平面圖,休閑無動力區設計說明：該區域空間適宜，水面相對平靜，適合開發為無動力水上活動區塊。該區靠近一號碼頭和已建接待中心，擁有較好的視線優勢，有利于激發游客的體驗興趣。根據項目特點和區位現狀區內又分為皮劃艇、自行車、搖櫓船活動區域和碰碰船活動區域。該區域游客的餐飲、購物、衛生設施就近由接待中心基地提供服務。,分區設計休閑無動力區設計,休閑無動力區設計,休閑無動力區定位圖,皮劃艇、自行車、搖櫓船等,碰碰船,休閑無動力區,已建游客接待中心,水廠下游500m規避線,動感體驗區設計說明：鑒于摩托艇和降落傘活動的急速之要求，將動感體驗區設置于進賢灣水域面積寬闊區域，同時為觀光艇提供視觀賞源。高速動感的水18、上體驗活動帶給游客極度刺激的運動快感。該區域項目活動時間較短，餐飲、購物及衛生服務需求返回接待中心基地解決。,分區設計動感體驗區設計,動感體驗區設計,動感體驗區設計平面圖,動感體驗區定位圖,分區設計帆船活動區設計,帆船活動區設計,帆船活動區設計平面圖,帆船活動區定位圖,帆船活動區設計說明：該區域視線通透，常年風力強勁，適宜開發為帆船活動區且充當進賢灣水上活動的宣傳媒介之一，激發游客的觀賞參與興趣。,水上垂釣區設計平面圖,垂釣區定位圖,水上垂釣區設計說明：垂釣區選擇在環境清幽的島嶼段，沿湖岸線因地設置小型躉船垂釣平臺若干或設置垂釣艇，并與盆景島視線絕佳處設置垂釣小品雕塑增加樂趣。垂釣平臺上將設置19、戶外及室內垂釣位置，以適應不同的天氣狀況，并滿足不同客戶的需要。夜間提供休息用房及簡易照明設備，滿足部分客戶夜釣的需求。該區域的交通組織主要依靠水上船艇，從酒店西碼頭、兩大基地碼頭均可前往。該項目的后勤配套、餐飲服務設施納入酒店會議中心及安龍體系。,分區設計水上垂釣區設計,水上垂釣區設計,垂釣點意向圖,垂釣艇意向圖,垂釣平臺意向圖,水上垂釣區定位圖,水上垂釣區,垂釣平臺,水上表演區設計說明：該項目是非常設內容，在特定節假日及活動期間配合演出。表演區靠近酒店會議中心，人流相對密集，便于岸上觀看，同時提高景區、酒店檔次。游客觀賞區的規劃設計納入山地小鎮項目和酒店會議中心項目的規劃設計。后勤配套設施20、由以上兩個項目統一提供。,分區設計水上表演區設計,水上表演區設計,水上表演區定位圖,水上表演區設計平面圖,水上表演意向圖,觀賞平臺2,觀賞平臺4,山地小鎮區域,酒店會議中心區域,觀賞平臺1,觀賞平臺3,技術論證與開發步驟,技術論證與開發步驟,航道與安全：航道分區：以浮標的形式設置專用靜水活動區和高速運動區，供特定設備的活動需要。在常規航道水域，所有船艇以及運動設備保持常規航速，不得高速行駛，影響其他船艇設備安全行駛。航道借用：以內部航道為主，外部借用現有東北湖區公共航道（主要為觀光類游艇回碼頭時借用航道通行）。未拆遷農戶及普天游艇航道：預留為湖心島東側水域，按海事部門指導設置航標等標識內容。配21、套設施：水上運動基地的水電、排污設施結合游客中心、森林公園的規劃統一設計考慮。水上房車等長時間水上活動產品的污水為船艙儲存式，靠岸后統一接駁排放處理。,技術論證：,開發步驟：一期：2013-2014年 以休閑游樂及中高端觀光類產品為主。高端游艇、休閑艇、運動艇、帆船、熱氣球、水上降落傘、動力帆船、皮劃艇、水上摩托、滑板、水上自行車、碰碰船、水上表演（不定期）等（水上房產待定）。二期：2015-2016年 以度假類產品為主，同時視一期運營情況，擴大投資規模。補充產品：水上房車、潛水、場地滑水、滑板、場地垂釣、垂釣艇、陸地游樂場等產品。,技術論證與開發步驟,游客容量規劃與經濟效益評估,投資概算,華聯進賢灣戶外運動俱樂部水上項目投資概算表,游客容量規劃與收益評估,客群市場總量：約150萬人次/年預計年度接待量：15-20萬人次每日飽和接待量：1500-2000人次,游客容量規劃與收益評估：,一、游客量分析表：,二、收益評估計算：按年度接待游客總量15萬人次計算，每人消費300元/天，年總收入為4500萬，年毛利潤按總收入的30%計算，為4500萬X30%=1350萬。,三、小結：根據以上分析，總投資估算為6391.5萬，預計未來4-5內年收回成本。綜合以上分析，認為該項目可行性很高。,