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1、xxxxxx國際廣場項目招商運營策劃方案一、xx商業現狀分析 1、規模：目前xx各類商業服務面積總規模達70余萬平米，分散到長安南北路和xx東西路的各個商業市場及沿街店鋪。按規模劃分，xx的商業可以劃分為如下幾類：A、大型商超（百盛、金花、軍區服務社等）B、服飾類綜合市場（百匯、豪邦、飛炫等）C、城市商業綜合體（安南城、潮百匯等）、D、某種業態較為集中的獨立門店聚集區域（興善寺東西街的餐飲文化街、雁塔西路的酒吧休閑街）E、獨立門店的特定品牌商業（肯德基、波濤眼鏡、移動通訊、金利來等） 2、業態： xx獨特的大環境因素（大學云集）造就了xx的主流消費特色：價格低廉、迎合潮流、造型新穎！以下六種業2、態是xx商業文化中的主流商業業態。 A、服飾類：無論囊中是否充足，女孩子愛美之心永恒 B、美妝類：道理同上，每個女孩子無論收入如何，都會購置自己喜愛的美妝護理品牌 C、餐飲類：時尚精品小廚、酒吧、品牌快餐、西餐既迎合了xx年輕人的消費水平，也能滿足小情侶的時尚情調需求 D、通訊數碼類：新潮手機、平板電腦、數碼相機、筆記本電腦一個都不能少，每個xx的年輕消費者至少擁有其中兩項 E、娛樂：周末、生日、圣誕等節假日，帶情侶到影城或邀朋友到KTV吼個通宵絕對是年輕人的最佳選擇 F、文化：音像、書吧、陶吧是典型具有浪漫情節和文藝情調的年輕人喜歡流連的場所 3、租金： 幾年前的地鐵修路將xx東路的商業徹底3、扼殺，導致xx東路的商業租金處于整個xx的低洼地。長安南北路的商業租金在本來就居高不下的狀態下隨著房地產大環境和地鐵2號線的通車變得更加扶搖直上。xx西路的租金介于xx東路和長安南北路之間。對比xx十字到音樂學院之間幾家主力市場的租金： A、百匯市場：成熟營業中，每平米月租金曾達到1000元，主力面積在15（凈面積），曾是xx生意最好的綜合市場，但規模和裝修檔次已明顯滯后于其他市場，受今年12月底市場合同到期市場拆除消息影響，市場已出現多家急轉，租金也劇降到每平方200至600元不等，甚至不帶好處費。該現象會影響市場商戶的經營信心，進而加速百匯市場的衰敗。其他市場都在覬覦百匯市場拆除后的商戶資4、源； B、海港城：成熟營業中，目前是xx人流量最大、生意最好的服飾類綜合市場。租金為每鋪每月6000元，主力面積12，（公攤50%，凈面積折合每平方每月1000元）。轉讓者極少，無論經營者還是投資者普遍看好項目未來發展。轉租好處費在3萬左右，轉讓好處費在5萬至13萬不等。 C、飛炫廣場：成熟營業中，近靠百盛，生意略次于海港城。因規劃裝修時間較久，其內部裝修和規劃稍顯落伍。租金水平在500至700元左右，主力面積在8至30平方不等。幾乎無空鋪，轉讓好處費在8至10萬左右。 D、潮百匯：還未開業，處于招商賣鋪中。是xx少有的產權轉讓，每平方6至9萬（一層價格），租金水平暫時無法參考，據其銷售人員解5、說的日后租金及回報率計算也是參照上述幾個營業中的市場租金水平。 4、檔次： 目前xx的規模性商業市場從規模、定位、潛在消費群體、租金、投資運營商等不同角度的綜合考量，檔次水準也拉開了一定差距： A、中高檔：大型商超類金花、百盛、金鷹、新軍區 B、中檔：潮百匯、新海港城、白馬、百飾惠、新百隆 C、中低檔：飛炫、老海港城 D、低檔：百匯 5、市場定位： xx規模性商業的定位涇渭分明，分成具有明顯消費特征和社會特色的兩大類： A、以商務、居家、生活為代表的品質類：金花、百盛、金鷹、軍區服務社、白馬 B、以時尚、休閑、低價位代表的潮流類：潮百匯、海港城、飛炫、百飾惠、百匯6、消費群體： 盡管xx城南是6、消費能力較強的區域，但xx則是典型的龐大中低消費的時尚群體聚集區。與市場定位、檔次相呼應，xx的消費群體分為三大類： A、以收入穩定、追求生活品質、年齡在30多歲以上為代表的實力型消費群體：多為公職人員或生意人士，多在市場定位A類的場所消費 B、以低收入或無收入、追求時尚潮流、年齡在20歲左右為代表的時尚型消費群體：多為在校大學生，多在市場定位B類的場所消費 C、以中等收入或中低收入、追求時尚與品質兼容、年齡在25歲左右的過渡性消費群體：多為公司白領，多在市場定位A、B類的場所游離消費 7、未來發展： xx作為名義上僅次于鐘樓（城市級商圈）的副都市商圈，實際上在發展空間和發展高度上都將遠遠超越7、鐘樓。鐘樓的發展已經到了瓶頸，受城市古跡保護等法規限制，鐘樓已無插針之地。而xx受政策性扶持，其“甲”字型的發展格局既讓品質化的規模商業有了發展空間，又讓區域內的業態形成了良性互補的業態鏈。更為難得的是，xx周邊20余所大專院校的巨大時尚消費潛力為xx的商業發展永遠保留了一份年輕的活力，這也是xx商業蓬勃發展、朝氣日盛的動力源泉。鐘樓，終將成為承載一座城市的歷史底蘊、代表一座城市發展文化的建筑符號，而xx才會成為xx未來的商業領跑者，并將在未來10年成為代表xx商業發展水平的地標區域。8、綜合分析： 城市商業發展到一定階段，城市商業綜合體正當其時。盡管xx的商業發展蓬勃，但xx的商業綜合體依然8、鳳毛麟角。受規模、資金、經營理念等綜合條件限制，至今為止，還未有一家規模、檔次夠級別的商業建筑體能夠承載xx商業旗艦的皇冠。誰能夠將代表xx主流消費的6大業態融為一體并成就其規模和良性運營，誰才能夠成為代表xx城市綜合商業水準、領跑xx商業運營高度的市場王者。二、xx項目SWOT分析 通過對xx商業市場的梳理分析，xx顯然具備了打造xx商業綜合體旗艦的潛在條件，從不同角度對xx項目的客觀現狀進行剖析： 1、優勢： A、地理優勢顯著，緊靠海港城，可直接嫁接人氣B、具備旗艦規模，足以承載6大主流業態，甚至更多的點綴型業態C、項目規劃合理，為后期的合理分割打好了良好基礎，避免了無效面積浪費，提高了投9、資回報率D、建筑立面宏偉大氣，具有地標特征，具備了包裝宣傳的良好載體E、項目配套合理，門前廣場寬敞，利于日后經營聚集人氣F、xx未來發展前景造就的高回報率 2、劣勢： A、體量宏大，一旦對小面積分割客戶的巨量吸納達不到預期，會影響后市的投資信心 B、目前投資商不具備品牌效應，沒有品牌知名度所帶來的聚集客戶，也會影響投資者對后期的運營信心 C、盡管后期發展回報可觀，但畢竟長期經營權出售的方式不是所有市場客戶都認可 D、經營權出售方式導致的銷售門檻會流失部分有真實需求但付款能力弱的客戶 E、可觀的投資回報會造成投資者多于經營者的尷尬局面 3、機會： A、百匯的拆除已經勢在必行，百匯商戶的大規模轉租10、產生的巨大需求 B、xx6大主流業態除服裝外，迄今還沒有整合另外5大業態為一體并成就其運營規模的商業項目 C、房地產大環境的不景氣導致民間強大的投資資金紛紛涌入商業地產 4、威脅：雖然xx十字的賽格和萬達未來也將進入xx市場分羹，但目前還沒有能夠對xx項目造成威脅的市場因素。 5、綜合分析： xx項目具有典型的“天時”“地利”“人和”特征。 A、天時：政府對xx商業的整體提升和目前xx唯一能承載6大主流業態并成就其規模的建筑綜合體 B、地利：緊靠xx人氣最旺、生意最好的海港城，三面皆商 C、人和：xx50萬的日人流對6大主流業態的強大需求 產品自身及所處的外圍環境都決定了xx的優質內涵，后期合11、理的定價、6大業態的樓層定位、優惠策略、包裝推廣策略都是決定項目快速消化的關鍵因素。三、項目定位分析： 1、項目定位： 合理恰當的市場定位決定了項目的市場適應性，同時也是引發市場共鳴、提升項目消化速度的核心點。城南時尚航母，xx潮流宮殿 2、核心競爭力： A、xx規模最大、時尚潮流型業態最全的年輕群體消費地B、xx最好的IMAX影城所在地C、性價比最高、投資回報比最大的稀缺投資項目四、各樓層業態配比： 1、樓層業態定位 六層夾層 西餐、酒吧 咖啡、茶秀 熱消費 六層 IMAX影院、KTV 熱消費 五層 精品美食廣場 熱消費 四層 手機數碼港 潮流消費 三層 手機數碼港 潮流消費 二層 服飾廣場12、 時尚消費 一層 品牌快餐、品牌服飾、服飾廣場 時尚消費 負一層 服飾廣場 時尚消費 負二層 服飾廣場、小吃城、電玩城 熱消費 2、業態面積細分（下述面積均為含50%公攤面積） 六層夾層 西餐、酒吧 咖啡、茶秀 如非影院投資，1000為一標準劃分單位 六層 IMAX影院、KTV 五層 精品美食廣場 300350為一標準劃分單位 四層 數碼IT廣場 24為一標準劃分單位 三層 手機通訊廣場 24為一標準劃分單位 二層 服飾廣場 12為一標準劃分單位 一層 品牌快餐、品牌服飾、服飾廣場 12為一標準劃分單位 負一層 服飾廣場 12為一標準劃分單位 負二層 服飾廣場、小吃城 12為一標準劃分單位五、13、招商運營思路： xx項目體量龐大，但其已完工的主體和所在位置已經充分顯示出了日后巨大的投資價值空間。為盡快形成日后經營過程中的人氣聚集和業態互補，可考慮自持部分物業以短期租賃形式吸引符合目標人群的時尚型業態烘場品牌快餐、精品餐飲、電玩城、西餐、茶秀等，等整棟大樓完成銷售招商并走上經營軌道后，再行調整業態的配比。六、價格定位分析： 1、價格定位思路： A、IMAX影院業態在xx屬于獨一無二，任何投資者都會看出未來的價值回報空間，價格應適當堅挺 B、手機數碼港在xx屬唯一上檔次上規模的旗艦位置，借助其他樓層業態配合，未來屬于高人氣區域，價格參照賽格 C、小吃城目前在xx的行情為每鋪（6左右）每月414、500元左右，所以定價中考慮了十年的投資回報 2、各樓層價格配比： 各樓層面積 10年售價（月基數） 月租價 六層夾層 西餐、酒吧 咖啡、茶秀 3795 85元 =0.038709億 六層 IMAX影院、KTV 7268 95元 =0.0828552億 五層 精品美食廣場 6950 120元 =0.10008億 四層 手機數碼港 7000 28800元 （240元） = 2.016億 三層 手機數碼港 6995 28800元 （240元） = 2.01456億 二層 服飾廣場 6919 36000元 （300元） = 2.49084億 一層 品牌快餐、品牌服飾、服飾廣場 4375 42000元15、 （350元） = 1.8375億 負一層 服飾廣場 6869 33600元 （280元） = 2.307984億 負二層 服飾廣場、小吃城 7268 31200元 （260元） = 2.267616億 回報總合計：13.1561442億 3、投資終端回報分析： 單鋪面積 10總價 10年投資回報 轉讓好處費（不計增幅） （不計增幅） 六層夾層 西餐、酒吧 咖啡、茶秀 六層 IMAX影院、KTV 五層 精品美食廣場 四層 手機數碼港 24 691200元 1200000元 300000元 三層 手機數碼港 24 691200元 1200000元 300000元 二層 服飾廣場 12 4320016、0元 720000元 150000元 一層 品牌快餐、品牌服飾、服飾廣場 12 504000元 1080000元 180000元 負一層 服飾廣場 12 403200元 720000元 150000元 負二層 服飾廣場、小吃城 12 374400元 720000元 150000元 按照銀行現行定期利率：70萬存入銀行，十年定期利息為385000元，連本帶息總計1085000元50萬存入銀行，十年定期利息為275000元，連本帶息總計775000元40萬存入銀行，十年定期利息為220000元，連本帶息總計620000元目前海港城與飛炫廣場的轉讓好處費均在8萬至12萬左右，其經營期限僅為2年。上述17、投資回報與轉讓好處費在不計增幅的保守估計下回報率達到翻番，實際回報率應該至少在翻兩番，投資客戶預計最多在第五年就能收回投資成本。七、客戶定位分析： 扎根xx，立足xx，服務于年輕消費終端。因項目的自身優勢顯著鋪位小、門檻低、位置好、人流大，所以經營回報空間與投資回報空間雙雙巨大，因此，本項目的客戶群體以不同的目的性清晰的分為兩大類： A、以看好xx巨大的時尚消費潛力和發展前景、不愿替人打工希望自主創業的年輕經營者。客戶范圍廣闊，除xx商圈各個市場內的成熟經營者外，會涌現出大批其他商圈的成熟經營者和剛剛走上創業之路的年輕人； B、以看好xx極具潛力的發展前景和市場價值增長空間、有一定投資理財意識18、不愿將閑散資金放入銀行放入股市的具有穩定收入的投資客戶。隨著項目的包裝宣傳大規模啟動，此類客戶將遍布xx。八、推廣包裝： 宣傳包裝思路：通過“打造xx最具投資價值、最大增值回報空間的商業投資平臺”，營造出“鉆石當做玻璃賣”的落差效果xx商鋪鉆石般的增值空間和極具競爭力的原始股價格。 1、項目推廣訴求：xx時尚航母起航在即，潮流宮殿盛大開啟 2、媒體渠道： A、華商報：半版（硬廣）+報眼（硬廣）+軟文 B、xx電視臺：新聞報道+專題采訪+地產專欄滾動播出 C、短信：全xx廣泛覆蓋 D、定向夾投：針對目標市場或目標區域有針對性的進行報紙夾投 E、網絡：xx800j 3、外圍包裝： 4、氛圍營造：19、 A、大型空飄 B、巨幅地貼 C、LED屏演示項目未來經營場景（三維動畫） D、樓體霓虹、廣場地燈（夜景突出） E、增加廣場的配套：長椅、小品 5、招商處平面布局及包裝建議： xx項目現有售樓部過于狹小，住宅客戶與小鋪客戶有較大的差異性，目前售樓部的內部布局和空間對今后排號和開盤有一定限制，希望能夠利用現有沿街鋪包裝出一個不少于200平方的臨時招商處，整體突出商業氛圍和投資價值感。目前的項目圍墻不利于樓體的包裝，如能在招商正式啟動時去掉最佳。如啟動時無法拆除，招商處只有放在興善寺東街為宜。 6、招商道具： A、海報（略） B、折頁（略） C、手袋（略） D、三維動畫（略）E、項目沙盤F、項目宣傳（標識性）禮品（待定）九、招商工作節點（圖表）：