午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、百年紅木文化城項目xx年度上半年營銷計劃建議方案第一部分 項目及市場分析一、 市場背景解讀xx的xx項目及商業(yè)項目市場局勢，可用中國古代戰(zhàn)國時期多國混戰(zhàn)形容。主要特點如下：1、 推盤時間十分集中。僅2015年下半年的三個月內(nèi)，就有四個大型樓盤售中開盤：金桂農(nóng)貿(mào)市場、東盟文化汽車城、萬盛商業(yè)廣場、中華城。2、 產(chǎn)品供應(yīng)量大，而且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。在售的幾大新推項目，xx三年內(nèi)的市場推售量將達到2000多棟，均以xx產(chǎn)品為主。3、 產(chǎn)品基本全部主打投資型。投資產(chǎn)品屬于非剛性需求的二次購房消費。xx房地產(chǎn)消費能力到底有多大？這對于僅有數(shù)萬人口的小縣城，是絕對的飽和，競爭程度不得想而知。要想在如此市場中2、取得突破性的勝利，產(chǎn)品定位，客戶定位以及營銷策略，將成為項目最后致勝的法寶！二、在售主要競爭項目簡析金桂農(nóng)貿(mào)市場。一期占地80多畝，450多棟xx近10萬平方米建筑體量全面開工，在xx目前在售的xx項目，市場銷售一枝獨秀！盡占“位置、規(guī)模、形像”等的天時、地利、人和，以準現(xiàn)房的形式銷售，整體項目即將全面封頂，開發(fā)商對項目的營銷投入非常舍得投入，從2015年10月份面市至今，短短5個月，綜合營銷推廣費用（含售樓部和樣板間）已接近250萬元人民幣。同時，也取得了近1.8億元人民幣的銷售收入。東盟文化汽車。占地450多畝，近1000多棟xx的超大型項目，一期已大面積開工至封頂，其推廣工作早于20143、年下半年已開始，預約工作更是于2015年初即開始，但真正的開盤時間卻定于2015年12月20日，據(jù)了解，開盤銷售情況十分不理，首推的70多棟xx銷售比例不及70%，位置和定位都是制約項目營銷的絆腳石。但由于后期有大量的xx產(chǎn)品推向市場，xx年勢必將加大項目的營銷力度，同時，估計會在價格上做文章，否則，難以去量。萬盛商業(yè)廣場。占地60多畝，緊臨xx國際建材城，與金桂農(nóng)貿(mào)市場近在咫尺，以“商業(yè)街區(qū)+商業(yè)綜合體”純商業(yè)的規(guī)劃格局，已于2015年12月正式開盤，萬盛開盤可以用匆忙來形容，從售樓部交付到開盤，僅僅一個月的時間，工地形象是有數(shù)棟樓已封頂，其它大部分仍未動工。銷售業(yè)績十分不理想，盡管定位明確4、，做為商業(yè)大盤，但由于位置缺少商業(yè)底蘊，xx部分同時面臨和金桂的同產(chǎn)品同臺競爭，勢力懸殊，注定是收益甚微。水口東盟邊貿(mào)第一城。盡管位于遠在xx的30多公里開外，但由于其規(guī)模大，產(chǎn)品全部定位以xx為主（和縣城上述項目嚴重的產(chǎn)品同質(zhì)化），開發(fā)商中升集團對營銷宣傳異常注重和舍得投入，同時又由于其客戶定位60%的客群以xx人投資客，必將對xx的房地產(chǎn)投資市場形成一股極強的市場風，將對整個xx的投資市場造成沖擊。據(jù)了解，該項目即將于xx年3月底進駐5星級的會所售樓部，5月份將全面推向市場。項目將以現(xiàn)房的方式進行銷售，目前該項目一期200多棟xx已大部分封頂并落完外架。三、項目定位（一）項目定位根據(jù)市場現(xiàn)5、狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 具有高端居住文化的品質(zhì)中央墅。形象定位：縣城唯一高品質(zhì)文化居住社會（二）客戶定位本項目主要為二次置業(yè)的中高端收入消費之人群，同時具有一定的文化素養(yǎng)之人士。客戶消費目的主要是自住和投資相兼營。四、目標客戶群定位l 投資者分析 客戶類型第一類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士1）、追求高品質(zhì)生活同時具有較好經(jīng)濟收入的人士；2）、經(jīng)營紅木生意或與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的個體戶老板入經(jīng)營者；3）、經(jīng)濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士；4）、企事業(yè)機關(guān)之高層公務(wù)員； 購買心理分析以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群6、多為選購首層外鋪或負一層入口鋪及塔樓整層，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。第二類：經(jīng)濟富裕的本地村民 客戶類型1）、當?shù)剜l(xiāng)村士干部，經(jīng)濟富裕，具豐富積蓄，擁有相當資產(chǎn)及物業(yè)；2）當?shù)卮迕瘢?jīng)濟基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。 購買心理分析當?shù)卮迕耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有政府的花紅補貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會有相當?shù)呐d趣。第三類：經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士 客戶類型1）、在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬以上的高層管理人士；2）、營商有成之中小7、型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶；3）、外來的創(chuàng)業(yè)者，并已取得一定成就之外地成功人士；4）、曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當積蓄的企事業(yè)機關(guān)之中高層干部； 購買心理分析該類人士購房多選擇宜商宜居的保值物業(yè)，該類人士對投資回報及經(jīng)營的金融意識較強，并十分關(guān)注升值的利益點。對物業(yè)升值有迫切需求。第二部分 營銷策略一、 營銷的總體策略實施“體驗式銷售的營銷模式”和“差異化的客戶消費群體定位”兩大戰(zhàn)略思路。在銷售推廣的同時，實景銷售中心、樣板間工程、實景園林等完全呈現(xiàn)，通過環(huán)境、產(chǎn)品及其它促銷策略，打動目標消費群體。達到銷售的目的。以此為主線在營銷活動中安排一系列有力度的活動和現(xiàn)場銷售人員的有效8、管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績。二、入市時機及銷售前提1、入市時機的選擇 “良好的開始是成功的一半”，入市時機方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項目可售時間：通常我們選擇在正式預售前12個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。本項目預計于xx年6月份開盤。 準備充分后入市：入市時必須在售樓中心、營銷廣場、項目周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強客戶對項目的信心。 無造勢不入市：在房地產(chǎn)市場如此激烈的競爭態(tài)勢9、下，業(yè)內(nèi)人士公認：“無造勢即無市場”。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場鋪墊。造勢可以實施項目推介會、品鑒等及各項活動實施。 銷售旺季入市：每年5月開始即是進入房地產(chǎn)銷售的周期性旺季，其中56月，910月全年的兩個銷售黃金時段，一般在銷售黃金時段推出的樓盤，比較容易快速聚集人氣，在銷售初期達到較高的銷售率，因此入市時機的選擇對于樓盤銷售尤其關(guān)鍵。通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現(xiàn)本項目一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。 有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金10、運作需要，合理安排營銷成本投入和銷售回款的進度，提高發(fā)展商的資金利用效率。 有控制地入市：根據(jù)工程進度、價格策略、銷售導向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的銷售目標。 本項目作為具有紅木居住文化的高端住宅項目，市場的運作一般是“產(chǎn)品先行”。 預約期定在xx年5月1日起，借勢銷售中心的正式開放，拉開項目預約的序幕。 正式開盤暫定于xx年6月18或19日（周六、日）。2、預約前提條件 售樓大廳裝修完畢并可使、景觀示范工程在實施中。 建筑模型搬遷 完成必要的銷售文件（銷售百問、銷售面積、房號表、認購登記卡、付款方式、客戶登記表等） 銷售人員已完成上崗培訓 已完成銷售人員11、的工服、名片制作 完成必要的宣傳資料（樓書、戶型單張、折頁） 宣傳鋪墊（戶外廣告、DM廣告） 銷售廣場包裝（以廣告噴繪包裝） 工作人員到位（保安、保潔、財務(wù)）3、正式開盤銷售前提條件（1）取得預售許可證（2）現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場氣氛營造完成（導示系統(tǒng)、道旗、綠化安裝完畢等）。（3）資料 配套設(shè)施、交樓標準提前落實 按揭銀行提前落實 物管公司提前落實 價格表及付款方式 完成必要的銷售文件（認購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預售合同）（4）銷售人員 開盤前培訓 對前期重點客戶進行回訪，知會開盤及優(yōu)惠信息（5）宣傳準備 報紙廣告準備完畢并提前預訂版面 開盤活動安排（時間、地點、邀請領(lǐng)導、新聞媒體、12、新聞通稿、活動事宜等） 禮儀及禮品準備三、銷售階段及工作安排在開盤前整個營銷過程中，本司將銷售分為五個階段： 開盤前主要營銷節(jié)點安排： 首次廣告出街 售樓部開放 正式預約 預約升級 盛大開盤 3、20 4、30 5、15 6、15 6、20備注：如果售樓部延遲交付，則預約時間整個按周期推遲，擇機實施。四、各銷售階段工作安排1、售樓部開放（xx年4月30）l 利用廣告宣傳造勢、以及項目的示范效應(yīng)，吸引目標客戶群關(guān)注；l 進行市場初探,視市場反映；l 考核客戶對項目的初步認知；l 價格初探，作為下一步價格調(diào)整的依據(jù)；2、正式預約（xx年5月15日至6月15日） 預約方式不對外公布價格，將部分盤量推13、向市場，根據(jù)每日由銷售人員上報的意向房號進行統(tǒng)計分析，觀測市場購買傾向及價格承受情況，為解籌前的銷控提供市場依據(jù)，預約均采用收籌金給予一定折扣的政策。3、預約升級（xx年6月16日至6月19日） 預約升級短期內(nèi)將前期預約客戶鎖定，通過優(yōu)惠政策，使之轉(zhuǎn)化為預定客戶。4、開盤期（開盤日xx年6月20日，開盤期至xx年8月30日止）5、持續(xù)銷售期（xx年9月1日11月30日）l 加推剩余貨量推售；l 舉行各類現(xiàn)場促銷活動，刺激市場；l 充分利用良好的項目形象，將銷售推向第二次高潮；l 通過老客戶口碑效應(yīng)挖掘新客戶；l 招商進度進一步刺激6、強銷期（xx年12月1日1月30日）l 通過二次開盤強銷，項14、目整體形象已完全確立。7、尾盤清理期（2017年3月1日5月30日）l 該階段為發(fā)展商回收利潤階段，快速銷售，消化剩余單位，回籠資金；l 結(jié)合銷售均價給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等；l 充分利用產(chǎn)品形象，加速客戶成交；l 充分利用交付等情況，刺激購買。第三部分 廣告促銷策略及費用預算及（一）促銷策略新招商中心開放期間促銷政策（xx年4月30日5月30日） 新營銷售中心開放前，打出“1萬抵8萬”的優(yōu)惠政策：1、數(shù)量名額：不限2、優(yōu)惠方式：凡愿意簽訂預約協(xié)議并支付1萬元預約金的客戶，預交1萬抵8萬。同時根據(jù)預約時間的早晚，決定選房順序。3、客戶基礎(chǔ)：前期積累客戶、開發(fā)商各界朋友、拓展到訪客戶等。 x15、x全民汽牌球大賽促銷政策（xx年6月1日6月15日） “一萬抵8萬”優(yōu)惠政策原則上停止，此期間到訪的客戶享受“財富翻倍、機會分享”優(yōu)惠政策：1、數(shù)量名額：不限2、優(yōu)惠方式：凡愿意簽訂預約協(xié)議并支付1千-1萬元預約金的客戶（封頂一萬），開盤時可抵扣相當于預約金翻倍的房款（如繳納2千，則抵扣4千，繳納1萬，則抵扣2萬）。開盤前如客戶能帶一個親朋好友成交的，則該客戶在抵扣2萬后額外給予9折優(yōu)惠。同時根據(jù)預約時間的早晚，決定選房順序。（一套50萬的房子92折約讓利4萬，加上預約金抵扣的2萬，合計優(yōu)惠6萬）。3、客戶基礎(chǔ)：前期猶豫客戶、開發(fā)商各類朋友、拓展到訪客戶等。 備注：對于前期已預約成交，享受了一16、萬抵8萬優(yōu)惠的客戶，如能介紹新客戶成交的，可給予每帶一個客戶優(yōu)惠1萬元的政策。另外，如屆時采取返租策略，則另行考慮促銷策略（如可采用售后包租且貼租政策）。公開發(fā)售促銷政策（xx年6月20日以后）對在開盤當天能交付首期款落定的客戶，均給予額外98折，一次性付款97折的優(yōu)惠。（二）活動策略銷售中心開放儀式暨“維多利亞的秘密”時尚秀1、活動時間： xx年5月2日2、活動地點： 項目銷售中心3、活動內(nèi)容：（1）銷售中心開放剪彩儀式；（2）xx首屆獅王爭霸大賽；（3）項目推介會；（4）“維多利亞的秘密”內(nèi)衣模特秀、人體彩繪、歌舞表演；（5）表演間隙受邀來訪客戶抽獎。（6）酒會。4、邀約客戶：（1）前期積17、累意向客戶（2）外展拓客客戶（3）開放商各界朋友（4）自然到訪客戶xx百年杯汽排球大賽1、活動時間： xx年6月1日-6月15日2、活動地點： 項目新招商中心3、活動內(nèi)容：（1）與政府聯(lián)合舉辦該活動；（2）發(fā)動各單位進行汽牌球比賽，設(shè)初賽復賽決賽，決出大小xx王者之隊；（3）利用該活動在xx各區(qū)域以及活動現(xiàn)場加強項目宣傳推介；（4）決賽在開盤前一日進行。4、邀約客戶：（1）已成交客戶（2）外展拓客客戶（3）參賽者親朋好友（4）自然到訪客戶備注：以上兩活動的具體方案及執(zhí)行由活動公司負責。（三）廣告策略1、新招商中心開放期間（4月30日前），該階段的廣告主題以宣傳水口發(fā)展前景及項目產(chǎn)品價值信息為主18、。（1） 戶外牌廣告、路旗廣告主題：廣告牌主題：區(qū)域價值、產(chǎn)品價值 燈桿、道旗主題：項目價值 （2） 外派海報主題：待定（3） 雄基信息4月15日-5月20日，每周一、三、五刊登項目廣告主題：區(qū)域價值信息、項目價值信息、售樓部開放活動信息。（4） xx新聞4月15日-5月31日每日刊登15秒項目廣告；主題：區(qū)域價值信息、項目價值信息、售樓部開放活動信息。 2、汽排球大賽及項目開盤期間（6月1日-6月15日），該階段廣告主題以項目價值信息和促銷信息為主 。（1） 戶外牌 、燈桿、道旗更換一次，主題：項目開盤促銷信息（盛大開盤 財富翻倍）（2）外派海報重新設(shè)計印刷主題：項目價值、開盤促銷信息及全民19、汽排球活動信息。（5） 雄基信息6月1日-6月20日每周一、三、五刊登項目廣告主題：項目價值信息、開盤促銷信息及活動信息。（6） xx新聞6月1日-6月30日每日刊登15秒項目廣告；主題：項目價值信息、開盤促銷信息及活動信息。（四）、營銷推廣費用預算1、年度廣告及活動推廣費用預算：計劃108萬元。（按年銷售額6000萬計劃，廣告推廣費用按照銷售總額的1.8%），大致分配如下：1、戶外廣告牌位：25萬元（含大型墻體廣告、路旗、指示牌、圍墻等）2、物料制作與印刷：5萬元（手提袋、各種資料及噴繪印刷等）3、軟性廣告發(fā)布：10萬（DM、海報、電視、微營銷等）5、年度活動推廣費用：65萬（開放活動、開盤20、活動、各種熱場活動） 以上費用約80%在開盤前支出到位。（注：公司須配備一部營銷部專用車，總費用可控制在15萬以內(nèi)，方便客戶接送及各項活動開展，該費用作為行政費用開支。）2、上半年活動推廣預算：（本方案涉及的內(nèi)容較多，執(zhí)行中需做具體的費用詢價，特別是活動需要進一步創(chuàng)意，在此只在整體上進行控制性的估算）銷售中心開放活動期間首屆全民汽排球大賽期間開盤活動數(shù)量單價總價數(shù)量單價總價數(shù)量單價總價物料新海報1萬份0.440001萬份0.4元40001萬份0.4元4000其它110000100001100001000011000010000小計140001400014000氛圍包裝更換圍墻、道旗的噴繪10021、012元/12000小計12000廣告雄基信息12期800元/期960012期800元/期96006期800元/期4800xx電視臺30次150元/次450050次150元/次750030次150元/次4500游車等150005000150005000小計195001710014000活動獎品50400元2000020000502000元100000活動費用800005000080000小計10000070000100000機動費用小計200002000020000活動分項合計155000105000175000上半年活動營銷費用總計430000元以上活動僅是建議，根據(jù)實際情況適時進行活動調(diào)整。以下無正文