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1、xx.玉龍灣小區(qū)項(xiàng)目整體營銷方案 項(xiàng)目價(jià)格及推售節(jié)奏一、價(jià)格策略從江東目前的房地產(chǎn)市場狀況和對項(xiàng)目客觀現(xiàn)狀，我司建議xx玉龍灣項(xiàng)目的價(jià)格策略是低開高走：（1）、從整體上看，低開高走是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格的一般使用策略；（2）、低開高走的策略從營銷的角度上看，由于項(xiàng)目處于滯銷期，整體大環(huán)境不容樂觀，并且周邊幾大項(xiàng)目先于本項(xiàng)目開發(fā)，具有一定的先入為主的優(yōu)勢，與此同時(shí)，為保證銷售勢頭的形成，低價(jià)是必需的；（3）、對整體資金的流動(dòng)上看，最關(guān)鍵與最集中的資金投放階段為第一階段，在此階段，保證資金的回籠以及滾動(dòng)是營銷工作在此階段重點(diǎn)考慮的因素；（4）、對于項(xiàng)目而言，由于江東市場需求較為有限，入市之機(jī)即面臨市2、場原推售項(xiàng)目的競爭，為更好的搶占市場份額，除需要充分表現(xiàn)自身差異化的價(jià)值外，合理的價(jià)格同樣是重要的手段之一；（5）、隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的推進(jìn)，項(xiàng)目的各項(xiàng)價(jià)值將逐步突顯，則項(xiàng)目在后期的推售中將能夠獲得更多銷售價(jià)格上漲的支持。而由于前期在營銷的工作中，依靠低開高走策略，將創(chuàng)造出較好勢頭，同樣為后期的推售提供了有效的保證。三、項(xiàng)目推售價(jià)格建議（一）、項(xiàng)目入市價(jià)格建議1、市場比較法價(jià)格推導(dǎo)根據(jù)項(xiàng)目具體情況，列出若干重要的比較項(xiàng)目在待估對象與比較對象，即調(diào)研行業(yè)市場進(jìn)行比較，并以一個(gè)百分比系數(shù)定量給出其價(jià)格差異，將這些系數(shù)匯總即得到一個(gè)總調(diào)整系數(shù)，即修正基價(jià)=（城市市場均價(jià)+選定對象均價(jià)）/2（1總調(diào)整系3、數(shù)）2、對比對象的選定市場分析得出，星悅灣在地段上在當(dāng)?shù)厝丝磥韮?yōu)與本項(xiàng)目，同時(shí)存在著類似的同質(zhì)產(chǎn)品，是主要的競爭對手，所以項(xiàng)目定價(jià)會以此作為主要參照項(xiàng)目，可直接參考的項(xiàng)目為星悅灣，目前其平均面市價(jià)格為： 。3、修正系數(shù)確定、比較項(xiàng)目系數(shù)比較項(xiàng)目修正系數(shù)確定項(xiàng)目新舊程度0%項(xiàng)目規(guī)模修正0%地理位置修正0%交通狀況修正0%配套設(shè)施修正0%使用功能修正0%裝修情況修正0%環(huán)境情況修正0%建筑結(jié)構(gòu)修正0%使用性質(zhì)修正0%產(chǎn)品物權(quán)修正0%建筑進(jìn)度修正0%調(diào)整系數(shù)0%、城市市場均價(jià)、系數(shù) 通過深入市場調(diào)查、比較項(xiàng)目的銷售情況等得出：江東市場均價(jià)： 元/ 市場調(diào)整系數(shù)為0% 結(jié)合項(xiàng)目調(diào)整系數(shù)和市場系數(shù)，項(xiàng)目4、總調(diào)整系數(shù)=修正系數(shù)+市場系數(shù)=0%4、銷售均價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格=（城市市場均價(jià)+選定對象均價(jià)）/2（1+總調(diào)整系數(shù)）=（ + ）/21+（0%）= 5、建議銷售單價(jià)項(xiàng)目住宅部分建議銷售面市均價(jià)： 基于項(xiàng)目低價(jià)入市，低開高走的價(jià)格策略，參考江東當(dāng)前在售住宅項(xiàng)目的均價(jià)和項(xiàng)目主要競爭對手的銷售價(jià)格，我司建議xx玉龍灣重新入市的銷售均價(jià)為： 元/（二）、項(xiàng)目最終銷售價(jià)格的實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目開售初期為了吸引市場，引起羊群效應(yīng)，建議開盤價(jià)比整體均價(jià)適當(dāng)下調(diào) 元/左右，借此帶動(dòng)全部單位的銷售及取得的市場效應(yīng)，力求后期單位的均價(jià)超出整體均價(jià) 元/左右。即項(xiàng)目的首次開盤價(jià)約在 元/，而最終目標(biāo)價(jià)約在 元/，具體如5、下表： 入市價(jià)實(shí)收價(jià)整體均價(jià) 目標(biāo)價(jià)以上僅是我司初步的價(jià)格策略，具體情況有待考慮成本、開發(fā)周期、市場變化等方面的綜合因素加以進(jìn)一步商討確定。（三）、市場對價(jià)格定位的支持分析（1）住宅消費(fèi)的檔次模型為橄欖形狀，兩端小而中間大，中低價(jià)位可上拉下提消費(fèi)者，擁有龐大的消費(fèi)群體。本項(xiàng)目在江東區(qū)域內(nèi)的中低價(jià)格的市場定位，符合城市主流住宅消費(fèi)力的模式及基本規(guī)律，可以對應(yīng)更大量的客戶群體。（2）按住宅發(fā)展的規(guī)律性總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在住宅總價(jià)為家庭年收入68倍時(shí)，為市場中最受消費(fèi)者接納的主流住宅產(chǎn)品。（四）、項(xiàng)目整體推售價(jià)格策略的描述，如圖所示：76007800元/7600元/74007600元/7400元/700076、4007000元/68007000元/6800元/2014年10月2014年9月2014年8月2014年7月備注說明：1、從整體上看，住宅銷售均價(jià)為7400元/；2、以上僅是我司初步的價(jià)格策略，具體情況有待考慮項(xiàng)目原作的實(shí)際情況、政府政策、市場變化等方面的綜合因素加以進(jìn)一步商討確定。四、項(xiàng)目開發(fā)及銷售順序建議u 項(xiàng)目銷售順序建議我司建議，整體推售順序?yàn)椋旱谝黄冢?號樓；第二期：2號樓； 第三期：1號樓；我司認(rèn)為：（1）、從整體順利推售的角度上看，為了更好的搶占市場份額，形成較好的銷售勢頭，以綜合素質(zhì)相對較好，并且優(yōu)劣兼容的3號樓作為首期開發(fā)及銷售的貨量。劣勢部分可以調(diào)低價(jià)格，吸引市場關(guān)注，帶動(dòng)7、銷售，也形成了低開高走的策略；優(yōu)勢部分可以提供市場的可選擇性，同時(shí)也把價(jià)格拉升起來，使銷售價(jià)格符合項(xiàng)目的整天定位，其首期的順利推售對后期而言至關(guān)重要；（2）、從整體價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略上看，相對較佳的產(chǎn)品先期進(jìn)入推售，根據(jù)開發(fā)的推進(jìn)、項(xiàng)目價(jià)值不斷更新體現(xiàn)、良好居住氛圍的形成，以及市場的不斷發(fā)展，則后期綜合素質(zhì)相對不佳的產(chǎn)品（3#樓西曬部分比較多）也能夠獲得銷售價(jià)格上漲的支持。五、項(xiàng)目推售貨量建議u 推售貨量建議根據(jù)上述的闡述，我司建議將項(xiàng)目劃分為四個(gè)階段，順序?yàn)轫?xiàng)目的3#樓部分，其次2#樓部分貨量，最后項(xiàng)目1#樓完成整個(gè)項(xiàng)目的銷售貨量。則相應(yīng)的開發(fā)及推售周期如下所示：第四階段第三階段第二階段第一階段住8、宅銷售銷售20套住宅，做按揭辦理及收尾工作。銷售37套住宅，并為下一期銷售做前期準(zhǔn)備。銷售30套住宅，并為下一期銷售做前期準(zhǔn)備。銷售30套住宅，并為下一期銷售做前期準(zhǔn)備。商鋪及車位50套車位。銷售5套商鋪20套車位。銷售5套商鋪，10套車位。銷售10套商鋪，并為下一期銷售做前期準(zhǔn)備。2014年7月初2014年12月2014年10月底2014年9月底2014年8月底項(xiàng)目整體營銷目標(biāo) 總體營銷目標(biāo)時(shí)間目標(biāo)營銷工作營銷目標(biāo)收益實(shí)現(xiàn)目標(biāo)2014年7月至2014年12月住宅+商鋪+車位總體推售貨量的90%1億營銷策略部署一、總體營銷策略在項(xiàng)目的銷售推廣階段里，我們將會通過廣告投放、項(xiàng)目現(xiàn)場包裝、宣傳活動(dòng)9、的推廣預(yù)約和開盤等活動(dòng)來促進(jìn)完成項(xiàng)目推量117套的85%的銷售率。對此我們提出“快速通過，威逼利誘”的營銷策略。總體營銷策略快速通過通過對置業(yè)情況的調(diào)查，購房普遍存在“跟風(fēng)”現(xiàn)象，購房群體由外至內(nèi)，即外圍客戶的置業(yè)往往能帶動(dòng)當(dāng)?shù)孛癖姷馁彿坑?。根?jù)我項(xiàng)目本身具備的優(yōu)勢，針對機(jī)場及工業(yè)區(qū)采取一定的優(yōu)惠政策無疑是最佳營銷策略之一。第一、狙擊對手，攔截客源；第二、直接深入機(jī)場工業(yè)區(qū)，滲透項(xiàng)目的影響力。威逼利誘威逼利誘建立項(xiàng)目于市場的威信，通過不斷的營銷投入及對前期運(yùn)作策略的充分考慮，最大程度的提升市場于項(xiàng)目的關(guān)注度。（唯使項(xiàng)目的市場關(guān)注度保持在一個(gè)較高的水平上，則后期的策略運(yùn)用方可順利的執(zhí)行。）項(xiàng)目10、為達(dá)成順利銷售的目標(biāo)，必須在推售過程中創(chuàng)造出局部需求大于供應(yīng)的局面，以形成良好的銷售局面。（通過產(chǎn)品分期推售順序、現(xiàn)場銷售氛圍營造逼迫客戶加快購買決定。）客戶購買住房的最重要的出發(fā)點(diǎn)就是追求利益，包括短期的與長期的利益。（項(xiàng)目若需順利、快速的完成銷售工作，通過指定特殊的銷售政策來使客戶相信，其能夠獲得更多購買利益。）為加快客戶的成交速度，避免客戶因觀望及考慮產(chǎn)生的流失，項(xiàng)目在特定的銷售時(shí)期以具有較大誘惑力的促銷政策來推動(dòng)商鋪銷售。二、營銷節(jié)點(diǎn)控制第一階段7.27787.147.127.137.9827.20借七夕情人節(jié)，以愛情主題，結(jié)合2號樓開盤所形成的銷售熱潮，啟動(dòng)全面電銷，覆蓋整個(gè)江東地區(qū)11、，集中約訪意向客戶案場入場，營銷正式啟動(dòng)，外場分銷啟動(dòng)以項(xiàng)目為中心向靖江外圍推廣，定點(diǎn)深度挖掘靖江市場，集中帶看，總結(jié)得失，定點(diǎn)深度挖掘周邊市場，四面開花，啟動(dòng)2號樓開盤蓄客外場集中踩盤，行銷啟動(dòng)，主攻靖江當(dāng)?shù)厥袌黾袔Э矗偨Y(jié)得失精細(xì)化推廣 第四階段第二階段第三階段8.38.1312.3011.110.191項(xiàng)目的持續(xù)熱銷及自然銷售，開始進(jìn)入尾盤銷售。項(xiàng)目第二階段充分利用開盤后的營銷推進(jìn)，對江東地區(qū)進(jìn)行第二輪深度挖掘。項(xiàng)目清理尾盤標(biāo)志著項(xiàng)目的整體的營銷工作結(jié)束。利用中秋佳節(jié)舉行項(xiàng)目1號樓開盤。對江東地區(qū)進(jìn)行第三輪深度挖掘，引入外圍客戶結(jié)合活動(dòng)，重點(diǎn)維護(hù)已上訪未成交客戶，及老客戶轉(zhuǎn)介紹三、推廣12、執(zhí)行策略(一)策略框假闡述本項(xiàng)目的推廣執(zhí)行策略的認(rèn)識如下：對推廣執(zhí)行策略的認(rèn)識形成客戶關(guān)注為成交創(chuàng)造最佳條件形成客戶興趣形成購買欲望提升購買信心形成購買沖動(dòng)事件營銷的使用平面媒體的使用營銷策略在運(yùn)用上的目的營銷策略在推廣上的使用渠道營銷策略使用推進(jìn)過程（二）策略執(zhí)行根據(jù)上述的執(zhí)行思路，對項(xiàng)目在推廣上執(zhí)行工作初步的安排。因江東媒介宣傳的單一性，不像杭州大都市具有強(qiáng)大、覆蓋面廣的平面推廣媒介，要更好的做到項(xiàng)目形象的包裝除了廣告牌效應(yīng)外，活動(dòng)營銷則是首選，在短時(shí)間內(nèi)聚集人氣的同時(shí)也能有效的把樓盤信息傳播開來。在整個(gè)推售中，不斷的穿插各類中、小型活動(dòng)。繼續(xù)加大行銷的力度。與此同時(shí)，以開展活動(dòng)為契機(jī)，持13、續(xù)對周邊各街道進(jìn)行精細(xì)化影響工作，使項(xiàng)目信息全面覆蓋。四、活動(dòng)推廣策略1、【玉龍灣】足球盛宴，射門有禮：活動(dòng)目的：積累人氣，收集客戶資源，制造現(xiàn)場氛圍活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部門口活動(dòng)時(shí)間：7月12日-7月20日活動(dòng)內(nèi)容：借世界杯的契機(jī)，以禮品有誘惑，全民參與。印制宣傳單頁，來訪客戶可憑單頁，在留下真實(shí)聯(lián)系方式后，獲得一次射門機(jī)會。射中即可獲得對應(yīng)獎(jiǎng)品。制作一個(gè)足球形狀九宮格，內(nèi)置12345等獎(jiǎng)品1空調(diào)（價(jià)值2000）2電飯煲（價(jià)值500）3電風(fēng)扇（價(jià)值300）4夏日魔力杯（價(jià)值50）5面巾紙（價(jià)值10元）2、“【玉龍灣】冰爽夏日，免費(fèi)暢飲：活動(dòng)目的：積累人氣，收集客戶資源，制造現(xiàn)場氛圍活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部14、門口活動(dòng)時(shí)間：7月21日-7月31日活動(dòng)內(nèi)容：炎炎夏日，冰爽暢飲針對到場客戶，印制宣傳單頁，來訪客戶可憑單頁，在留下真實(shí)聯(lián)系方式后，獲得夏日冰飲一杯。并可活動(dòng)抽獎(jiǎng)機(jī)會一次，內(nèi)置12345等獎(jiǎng)品1購房優(yōu)惠劵10000元2購房優(yōu)惠劵5000元3購房優(yōu)惠劵3000元4購房優(yōu)惠劵2000元5購房優(yōu)惠劵1000元3、“【玉龍灣】”因?yàn)閻矍?，七夕主題活動(dòng)暨2號館開盤活動(dòng)：活動(dòng)目的：積累人氣，收集客戶資源，制造現(xiàn)場氛圍活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部門口活動(dòng)時(shí)間：8月1日-8月10日活動(dòng)內(nèi)容：印制宣傳單頁，來訪客戶可憑單頁，留下真實(shí)聯(lián)系方式后，免費(fèi)制作愛情相冊，并參加愛情基金抽獎(jiǎng)活動(dòng)。內(nèi)置12345等獎(jiǎng)品1購房愛情基金1015、000元2購房愛情基金5000元3購房愛情基金3000元4購房愛情基金2000元5購房愛情基金1000元4、【玉龍灣】兒時(shí)的味道民俗文化節(jié)：活動(dòng)目的：積累人氣，收集客戶資源，制造現(xiàn)場氛圍活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部門口活動(dòng)時(shí)間：8月11日-8月20日活動(dòng)內(nèi)容：小時(shí)候的味道，印制宣傳單頁，來訪客戶可憑單頁，留下真實(shí)聯(lián)系方式后，免費(fèi)參與棉花糖、捏泥人、糖人等活動(dòng)、獲得一次丟沙包機(jī)會。丟中即可獲得對應(yīng)獎(jiǎng)品。制作一個(gè)九宮格，內(nèi)置12345等獎(jiǎng)品1空調(diào)（價(jià)值2000）2電飯煲（價(jià)值500）3電風(fēng)扇（價(jià)值300）4夏日魔力杯（價(jià)值50）5面巾紙（價(jià)值10元）5、【玉龍灣】江東牌王 雙扣大賽：活動(dòng)目的：積累人氣，收集客16、戶資源，結(jié)合老帶新活動(dòng)活動(dòng)地點(diǎn)：待定活動(dòng)時(shí)間：8月21日-8月31日活動(dòng)內(nèi)容：前期購房客戶帶朋友參加，淘汰賽設(shè)123等獎(jiǎng)參與獎(jiǎng)1空調(diào)2電冰箱3電視機(jī)4購房抵用卷備注說明：上述各個(gè)事件營銷在安排上，相互之間緊湊有序的推進(jìn)，由于項(xiàng)目在體量、規(guī)模上較小，控制推廣成本的支出必須進(jìn)行充分的考慮，各個(gè)活動(dòng)之間銜接的越緊密，越能夠在最短時(shí)間內(nèi)形成足夠的推動(dòng)力，刺激市場，以促成項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成。更為詳細(xì)的執(zhí)行計(jì)劃期待與貴司未來的合作中共同確定。五、平面媒體策略項(xiàng)目平面推廣媒介組合現(xiàn)場包裝類1、圍墻廣告；2、店面招牌；3、樓體廣告；4、導(dǎo)視牌；5、售樓部內(nèi)背景板；6、展板；7、吊旗；8、X展架。推廣物料類1、 樓17、書；2、海報(bào)；3、折頁；4、戶型單張；5、其他文件；6、影視VCR；7、VI涉及物料。戶外廣告類1、 路牌；2、 刀旗廣告；3、 公車廣告；4、 宣傳欄廣告；5、 其他特定場所的廣告宣傳。6、 橫幅廣告其他媒介類（含非平面）1、 本地主流報(bào)媒；2、 網(wǎng)絡(luò)廣告；3、 電視廣告；4、 電臺廣告；5、 短信廣告；6、 DM直投廣告；7、 活動(dòng)類廣告。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，營銷推廣工作除了具體的活動(dòng)之外，仍需要一系列的平面廣告宣傳的配合，我司建議，項(xiàng)目的平面廣告推廣應(yīng)涉及如下各項(xiàng)：六、精裝修營銷策略（待定）江東首個(gè)精裝修交房樓盤項(xiàng)目，可以迅速的拉升項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿。待項(xiàng)目2號館開盤后，可根據(jù)市場實(shí)際情況，推18、出江東首個(gè)精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，通過精裝修交房提升項(xiàng)目銷售價(jià)格，同時(shí)也為項(xiàng)目帶來實(shí)際的知名度和價(jià)值空間。通過直觀而打動(dòng)人心的樣板展示，能讓潛在客戶提前感受到未來居住的環(huán)境，進(jìn)而產(chǎn)生購買欲望。就本項(xiàng)目而言，體驗(yàn)式展示區(qū)包括售樓部、樣板園林，樣板房，工法房等。u 精裝修價(jià)格策略江東首個(gè)精裝修樓盤交房，意味著客戶省去了裝修的麻煩，而且通過開發(fā)商統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)采購，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)專修，專業(yè)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，比客戶自身同等裝修的費(fèi)用要低，為客戶節(jié)約的專修成本和精力。開發(fā)商統(tǒng)一裝修的成本應(yīng)包含在銷售價(jià)格當(dāng)中以上僅是我司對精裝修房初步的價(jià)格策略，具體情況有待考慮成本、開發(fā)周期、市場變化等方面的綜合因素加以進(jìn)一步商討確定。七、精細(xì)19、化營銷策略因江東市場缺乏強(qiáng)有力的推廣媒介，覆蓋面較為有限，無法對整個(gè)市場進(jìn)行全面有效的宣傳，為了彌補(bǔ)常規(guī)媒介無法全面覆蓋市場的缺陷，精細(xì)化營銷的運(yùn)用是一個(gè)較為有效的策略。同時(shí)精細(xì)化營銷點(diǎn)對點(diǎn)或一對一的營銷模式，針對江東特殊目標(biāo)客戶群體，特定區(qū)域，特別的節(jié)日活動(dòng)等進(jìn)行精細(xì)化營銷，客戶在哪里我的戰(zhàn)斗就在那里。能夠更快捷的接觸客戶，更好的了解客戶需求，夠更有效的各個(gè)擊破。（1）、精細(xì)化營銷目的1、宣傳項(xiàng)目基本信息、促銷政策、預(yù)約政策等等；2、有針對性的對特定的人群、單位、地點(diǎn)進(jìn)行精細(xì)化營銷，使其各個(gè)擊破；3、積累更多客戶資料，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，為實(shí)現(xiàn)成交創(chuàng)造機(jī)會；（2）精細(xì)化營銷方式我司將結(jié)合項(xiàng)目的營20、銷工作安排及目標(biāo)區(qū)域市場的劃定，開展特定區(qū)域精細(xì)化營銷的系列工作：1、行銷 覆蓋整個(gè)江東區(qū)域，進(jìn)行派發(fā)宣傳，在特定的時(shí)間內(nèi)到人流密集的地段設(shè)立展位，并發(fā)放宣傳品，引導(dǎo)客戶上門2、電話營銷 覆蓋江東及對江東置業(yè)投資有興趣的客戶3、網(wǎng)絡(luò)營銷 通過網(wǎng)絡(luò)渠道進(jìn)行樓盤覆蓋4、微信營銷 通過朋友圈進(jìn)行樓盤覆蓋5、渠道營銷1.分銷公司2老客戶3業(yè)務(wù)型周邊居民九、促銷政策（1）、“日進(jìn)斗金”促銷政策購房意向客戶從預(yù)約之日起開始計(jì)算至開盤之日，每日可以獲一定金額的積累以直接沖減購房款。政策的使用，目的是刺激意向客戶進(jìn)行預(yù)約，為順利開盤積累足夠的客戶。（2）、“預(yù)約有禮”促銷政策購房意向客戶交納預(yù)約金并簽定預(yù)約協(xié)21、議后，即可以獲得項(xiàng)目贈(zèng)送的禮品。禮品建議以日用生活用品為主，價(jià)值金額在50元之內(nèi)，具體禮品形式在后期討論后確定。政策的使用，目的是刺激意向客戶進(jìn)行預(yù)約，為順利開盤積累足夠的客戶。（3）、主流會VIP卡購房預(yù)約客戶在指定的日期內(nèi)，可辦理項(xiàng)目發(fā)放的主流會VIP卡，持卡不僅可以獲得開盤的額外折扣，更可享受到后期項(xiàng)目舉辦的一系列項(xiàng)目活動(dòng)。具體折扣幅度在后期中結(jié)合價(jià)格體系最終確定。（4）、常規(guī)折扣常規(guī)折扣是一般購房與開盤中傳統(tǒng)使用的優(yōu)惠促銷方式，如付款方式不同的折扣幅度不同、開盤額外折扣、開盤抽獎(jiǎng)或贈(zèng)送禮品等。項(xiàng)目的常規(guī)折扣根據(jù)后期的價(jià)格體系及相關(guān)的開盤方案最終確定。十、項(xiàng)目推售執(zhí)行控制第一階段推售執(zhí)行22、控制階段主題工作內(nèi)容完成時(shí)間備 注執(zhí) 行監(jiān) 督1、入市前銷售物料的準(zhǔn)備營銷進(jìn)度1整體營銷報(bào)告7月9日有助于項(xiàng)目確定發(fā)展方向，安排項(xiàng)目定制價(jià)格、整體推廣、活動(dòng)促銷等營銷塊面的工作，明確實(shí)現(xiàn)目標(biāo)前提下所需要的策略配合。代理商開發(fā)商2整體廣告方案7月14日廣告公司3系列執(zhí)行方案的確定7月11日包括價(jià)格體系、銷售政策、促銷政策、活動(dòng)執(zhí)行案等一系列的執(zhí)行方案的確定開發(fā)商4完成VI設(shè)計(jì)7月14日廣告公司開發(fā)商5樓書（戶型及其他售樓資料）重新制作7月14日售樓部的宣傳物料則是方便、協(xié)助接待客戶的必需品，更能有效促進(jìn)銷售。廣告公司開發(fā)商活動(dòng)類6現(xiàn)場包裝完成7月14日形象包裝和推廣。廣告公司開發(fā)商7售樓部布置完23、畢7月11日售樓部是客戶了解項(xiàng)目的重要窗口。開發(fā)商代理商8相關(guān)獎(jiǎng)品、設(shè)備及物料的購置完成7月14日開發(fā)商9人員進(jìn)駐并開展日常接待工作7月9日完成人員招聘及相關(guān)的培訓(xùn)工作代理商10相關(guān)平面廣告宣傳投放7月14日包括戶外路牌、公車廣告、電視廣告、報(bào)紙平面廣告等開發(fā)商11預(yù)約工作準(zhǔn)備7月8日預(yù)約工作的前期準(zhǔn)備工作完成代理商12項(xiàng)目正式預(yù)約（方案確定并實(shí)施）7月9日積極進(jìn)行客戶儲備，為順利開盤創(chuàng)造有利條件與集中辦理VIP卡相搭配，增強(qiáng)項(xiàng)目的形象，提升市場關(guān)注度代理商13“日進(jìn)百金”促銷政策開展7月9日積極積累客戶資源，為順利開盤創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件代理商此部分的營銷目標(biāo)的最終確定以及更為詳細(xì)的工作安排計(jì)劃，期待與貴司在后期合作中深入探討后進(jìn)行更合理上的調(diào)整。上述部分僅為我司根據(jù)以往相關(guān)項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合項(xiàng)目自身情況而初步的針對性提出。 項(xiàng)目整體營銷運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)一、項(xiàng)目營銷的核心策略在于以行銷推廣為核心，配合活動(dòng)事件廣告宣傳等手段，不斷引爆市場，吸引關(guān)注，促進(jìn)銷售。讓項(xiàng)目始終成為市場熱點(diǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度希望能配合以上營銷節(jié)點(diǎn)的進(jìn)程；二、 合理的價(jià)格切入市場是打開銷售勢能的第一步；三、 一線銷售人員的營銷口碑宣傳是項(xiàng)目最重要的宣傳手段；備注說明：本方案只是初步的對項(xiàng)目的整體營銷構(gòu)思進(jìn)行闡述，具體詳細(xì)可執(zhí)行的營銷方案將在項(xiàng)目正式運(yùn)作后進(jìn)行制定。