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1、xx御花園項目下階段營銷方案及xx御景園推盤計劃一、御花園營銷現(xiàn)狀與貨量統(tǒng)計（截止10月31日）1、御花園一期與二期 營銷現(xiàn)狀：4月12日項目一期開盤，之后進行平銷，目前多層銷售率約為94%，高層銷售率約為92%；二期7月份正式入市，延續(xù)一期并與一期剩余一同進行平銷，目前銷售率約為70%。 貨量統(tǒng)計：樓棟號一期二期共計多層高層多層1、3、5、7#樓9、10#樓2、4、6、8#樓已售(套)9819473365未售(套)6163153總套數(shù)(套)104210104418銷售率(約)94%92%70%-2、御花園三期認籌情況 營銷現(xiàn)狀：認籌44組客戶（9月中旬開始正式推廣，10月1日開始認籌）。 貨2、量統(tǒng)計：樓棟號11#樓12#樓13#樓共計套數(shù)(套)984498240銷售面積()11200541611404280203、御花園三期營銷節(jié)點計劃： 11月15日前認籌優(yōu)惠政策不變，加大DM派發(fā)范圍，重點挖掘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源全天候派單，售樓部來訪來電回訪咨詢，篩選意向客戶逐個攻破；老帶薪同步進行，優(yōu)惠策略不變； 12月初，根據(jù)上一段時間的工作總結(jié)分析制定鎖客方針，認籌客戶展開內(nèi)部認購，交3萬鎖定順序號，原則上不予退款，達成客戶逼定； 12月底擇機開盤。4、推廣內(nèi)容調(diào)整DM調(diào)整推廣主題及內(nèi)容調(diào)整(見附件1)二、 xx御景園推盤工作計劃1、御景園總貨量統(tǒng)計 總套數(shù)為：688套（經(jīng)濟技術(shù)指標標注與此不同3、，為696套，可能是因為本次統(tǒng)計把其中11#、12#樓頂樓共計8套房屋的正復式僅算做1套導致）。 總銷售面積粗略統(tǒng)計為：78980平米（經(jīng)濟技術(shù)指標標注與此不同，為76445平米，原因是多層的可售面積是根據(jù)CAD圖中標注的面積，假設平均每套面積為125；小高層與高層因為沒有面積信息，假設平均每套面積為110)。具體如下：1-7#樓：樓棟號與層數(shù)小高層多層共計1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓層數(shù)11層6層7層7層6+9層7+9層7層-單元數(shù)(個)1333322-每單元情況1梯3戶1梯2戶1梯2戶1梯2戶1梯2戶1梯2戶1梯2戶-套數(shù)(套)31364240423228251銷售面積()34、410450052505000525040003500309108-14#樓：樓棟號與層數(shù)小高層高層小高層共計8#樓9#樓10#樓11#樓12#樓13#樓14#樓層數(shù)11層11層16+18層24層(23與24層組成正復式)24層(23與24層組成正復式)16+18層11層-單元數(shù)(個)1121121-每單元情況1梯3戶1梯3戶2梯3戶2梯4戶2梯4戶2梯3戶1梯3戶-套數(shù)(套)29279286849227437銷售面積()319029701012094609240101202970480702、年度營銷計劃1）、組團建議依據(jù)為：項目總體貨量、施工進度、回款效率、蓄客時間、樓棟特點、地塊特征等，5、建議如下（屆時競爭對手與市場環(huán)境可能對此會有影響）： 一期，共4棟樓（4棟多層）：2#、3#、4#樓，后期加推5#樓。 二期，共3棟樓（其中2棟小高層，1棟高層）：小高層為1#、9#樓，高層為10#樓。 三期，共4棟樓（其中1棟多層，1棟小高層，2棟高層）：多層為7#樓，小高層為8#樓，高層為11#、13#樓。 剩余貨量，共3棟樓（其中1棟多層，1棟小高層，1棟高層）：多層為6#樓，小高層為14#樓，高層為12#樓。2）、單體均價建議依據(jù)為：御花園銷售狀況、小區(qū)內(nèi)部交通便利情況、景觀效果、光線視野、單體類型與特征、入市時間、單元情況等（屆時競爭對手與市場環(huán)境可能對此會有影響）。具體建議見第4點6、。3）、單體銷售面積及銷售額粗略統(tǒng)計多層的可售面積是根據(jù)CAD圖中標注的面積，假設平均每套面積為125；小高層與高層因為沒有面積信息，假設平均每套面積為110。具體建議見第4點。4）、綜合以上3點，得出下表： 一期：樓棟號多層共計2#樓3#樓4#樓5#樓(加推)層數(shù)6層7層7層6+9層-單元數(shù)(個)3333-每單元情況1梯2戶1梯2戶1梯2戶1梯2戶-套數(shù)(套)36424042160銷售面積()450052505000525020000預計均價(元)5000500050005200-銷售總額(元)22500000262500002500000027300000101050000 二期：樓棟號小7、高層高層共計1#樓9#樓10#樓層數(shù)11層11層16+18層-單元數(shù)(個)112-每單元情況1梯3戶1梯3戶2梯3戶-套數(shù)(套)312792150銷售面積()341029701012016500預計均價(元)395042004100-銷售總額(元)13469500124740004149200067435500 三期：樓棟號多層小高層高層共計7#樓8#樓11#樓13#樓層數(shù)7層11層24層(23與24層組成正復式)16+18層-單元數(shù)(個)2112-每單元情況1梯2戶1梯3戶2梯4戶2梯3戶-套數(shù)(套)28298692235銷售面積()3500319094601012026270預計均價(元)8、5200420040004100-銷售總額(元)18200000133980003784000041492000110930000 剩余貨量：樓棟號多層小高層高層共計6#樓14#樓12#樓層數(shù)7+9層11層24層(23與24層組成正復式)-單元數(shù)(個)211-每單元情況1梯2戶1梯3戶2梯4戶-套數(shù)(套)322784143銷售面積()40002970924016210建議均價(元)520042004000-銷售總額(元)20800000124740003696000070234000 總銷售額約為：3.49億元5）、推盤節(jié)奏 2013年11月 2014年6月御景園二期認籌期；開盤前準備。2019、3年11月5月1日勞動節(jié)12月2014年1月1日，元旦6月4月3月2月1月31日，春節(jié)2月14日，元宵節(jié)4月5日，清明節(jié)12月25日，圣誕節(jié)12月22日，冬至御景園一期認籌期；開盤前準備。御景園一期尾盤平銷期；御景園二期蓄客、認籌前準備。御花園尾盤促銷；御景園一期蓄客、公開前準備。御花園三期認籌期；開盤前準備。12月21日，御花園三期開盤。1月26日，春節(jié)返鄉(xiāng)潮促銷活動，暨御景園一期盛大公開并認籌。3月15日，御景園一期開盤。擇機加推5#樓。5月3日，御景園二期認籌。 2014年6月 2014年12月御景園尾盤平銷期；余貨入市準備及平銷期。6月12月7月8月11月10月9月6月2日，端午節(jié)9月10、8日，中秋節(jié)10月1日，國慶節(jié)12月22日，冬至12月25日，圣誕節(jié)御景園三期認籌期；開盤前準備。10月1日，御景園三期認籌。11月8日，御景園三期開盤。6月15日，御景園二期開盤。御景園二期認籌期；開盤前準備。御景園二期尾盤平銷期；御景園三期蓄客、認籌前準備。6)、回款計劃見附件2三、xx御景園項目2014.1-2014.12月份營銷節(jié)點2014年1月自御花園上市以來，得到了廣大購房客群的支持與信賴，為感謝準業(yè)主舉辦大型客戶答謝會，時間節(jié)點安排在小年（1月23日祭灶節(jié)）后舉辦，該時期屬于返鄉(xiāng)高峰期，外地務工人群基本返鄉(xiāng)，答謝會現(xiàn)場開展【御景園】項目推介會，屆時【御景園】一期2#、3#、4#樓11、多層房源認籌活動順勢啟動，客戶預交定金即可鎖定房源號，以此預防在春節(jié)樓市成交高峰期客源流失。為了營造現(xiàn)場氛圍及活動勢態(tài)，本次活動需要邀請名人助陣，考慮到費用支出，建議邀請省內(nèi)知名主持人（例如：周群、羅彬）蒞臨現(xiàn)場主持活動。活動主題：“筑”福渦陽，感謝有您！1月24日著名主持人羅彬與您相約御花園xx御景園項目推介會暨新老業(yè)主答謝會盛世啟幕屆時，針對御花園三期剩余房源，可進行返鄉(xiāng)置業(yè)促銷活動，由于三期為高層產(chǎn)品，故與御景園認籌并不沖突，活動期間所有客戶憑借外地工作的有效證件（回鄉(xiāng)火車票、工資單、暫住證等任何證件均可）成功購房可享受5000元優(yōu)惠，活動線上宣傳載體以群發(fā)短信為主，線下輔助售樓部擺放返12、鄉(xiāng)置業(yè)活動X展架。老帶新活動同步進行，但是不可享有雙重優(yōu)惠。活動主題：2014把溫暖帶回家鉅惠5000元，圓您返鄉(xiāng)置業(yè)夢御景園一期盛大認籌，交5千抵3萬2014年3月一期房源預售證預估3月份可以辦理下來，經(jīng)過為期一個多月的認籌鎖客和新客源拓展，3月15日一期房源盛大開盤，為保證貨源充足，客戶可選空間大，可順勢加推5#樓高層房源。推廣主題：政務中央，再御非凡御景園一期瞰景美宅盛大開盤，五大豪禮，惠動全城2014年4月份4月份為一期平銷期，及二期房源蓄客期，為使二期開盤提供充足的蓄客量，展開外延客戶拓展工作，走進周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，DM派單及巡展拓客大幅度展開，以全方位、陣地式線下推廣策略，達到低成本、密集13、式、大覆蓋率的營銷目的。同時，也可以參考“家電下鄉(xiāng)”模式，凡是農(nóng)村戶口首次購房可享受由開發(fā)商提供的購房補貼，補貼可直接沖抵購房款。推廣主題：購房送補貼，圓您都市夢xx置業(yè)精品樓盤巡展走進高爐鎮(zhèn)2014年5月份五一黃金周購房高峰期，擇機啟動1#、9#、10#樓高層房源認籌工作，保證產(chǎn)品源源不斷的供于市場，避免客源流失。考慮到6月份御花園一期交付，可有效結(jié)合，認籌成功客戶可享受裝修基金（具體金額待定），一方面利誘意向客戶認籌，達成去化；另一方面，建立其置業(yè)信心，鞏固項目在客戶心中的地位。推廣主題：xx御景園二期臻品房源盛大認籌凡認籌成功客戶均可免費獲取5千元裝修基金2014年6月份1、 六一兒童節(jié)14、DIY“人面公仔”與孩子一起追憶純真童年活動內(nèi)容：有活動人員現(xiàn)場給客戶拍照，再將照片，再將頭像處理成凹凸的頭部模型放在可愛的公仔里，送給客戶。活動特點：制作自己獨一無二的藝術(shù)公仔，特別是小朋友特別喜歡。2、 御景園二期洋房中的瞰景高層，6月8日榮耀開盤經(jīng)過5月份的認籌工作開展以來，二期正式開盤，考慮到御花園一期交付時期有不可預測情況存在，故二期開盤時間需要在交房前進行，暫定時間為6月8日（星期日）。開盤現(xiàn)場輔以人體雕塑、人體彩繪及購房抽獎等環(huán)節(jié)聚攏人氣營造熱銷氛圍，助推成交。3、 夢想起航，歡迎回家xx御花園一期完美交付御花園一期多層預計2014年6月20日交付，利用交付契機，社區(qū)景觀實景呈現(xiàn)15、，在辦理業(yè)主交付的同時，可邀請御景園準業(yè)主及蓄水客戶親臨現(xiàn)場看房，感受實景社區(qū)，同時開展老帶新活動，促進御景園成交。2014年7-9月份該階段為二期強效期和剩余房源蓄客期，為使項目市場關(guān)注熱度不減退，該階段可舉辦售樓部SP暖場活動，邀請老業(yè)主及意向客戶到場參與，每場活動都有豐富的抽獎活動，禮多人不怪，禮品價格控制在100元以內(nèi)。1、 7月份：“和樂渦陽，童畫中國夢”xx御景園兒童繪畫大賽中共中央總書記習近平同志在參觀“復興之路”展覽時，提出了實現(xiàn)中華民族偉大復興的中國夢。迎合七一建黨節(jié)，與渦陽一中等學校開展主題教育實踐活動，xx御景園走進校園。舉辦小型繪畫比賽，贈送給孩子精美的畫板，繪畫內(nèi)容需16、展現(xiàn)“中國夢”素材體現(xiàn)，獲獎同學可獲得助學獎金，獲獎孩子家長可獲得2000元購房金，于此同時，凡是黨員購房，可享受2000元購房補貼。2、 8月份：xx御景園清涼一夏露天電影節(jié)華麗啟幕時值8月炎熱季，傍晚納涼，來御景園售樓部，觀看免費露天電影，品精美刨冰。每天晚間六點之后播放一部當下熱播電影。活動現(xiàn)場免費派發(fā)各式水果刨冰、休閑小吃和冰鎮(zhèn)啤酒等精美食物。結(jié)合在售房源同步推出“清涼夏日，冰點價格”促銷活動，通過活動吸引人氣，借助人氣促進成交；3、 9月份：向陽河畔孔明燈，萬人祈福度中秋現(xiàn)代人放孔明燈多作為祈福之用，男女老少親手寫下祝福的心愿，象徵豐收成功，幸福年年，小孩放孔明燈，讓他健康長大；給生17、病人放孔明燈，說是放掉晦氣；還有節(jié)日放的，那就和花炮一樣，是為了快樂喜慶。2014年9月8日是傳統(tǒng)佳節(jié)中秋節(jié)，可在向陽河畔舉辦萬人放孔明燈活動，所有客戶至售樓部均可免費領取孔明燈，于活動當日晚間8點左右，在向陽河畔集中點放，邀請御花園和御景園住業(yè)主及現(xiàn)場蓄水客戶參加，同時邀請在職教師參加活動（9月10日教師節(jié)），準業(yè)主贈送精美月餅禮盒，教師購房享受購房2000元優(yōu)惠。2014年10月份經(jīng)過前一段時期SP活動的蓄客，十一黃金周購房高峰期，抓住這個時間節(jié)點，推出三期7#、8#、11#、13#樓房源，由于三期推出房源量較大，所以去化周期較長，可于開盤前舉辦大型活動（渦陽大劇院），建議舉辦明星演唱會（18、齊秦、羅大佑），一方面沖級購房市場，廣度拓客，促進產(chǎn)品去化；另一方面，通過明星效應再度鞏固開發(fā)商企業(yè)品牌形象。活動主題：“音樂教父”羅大佑與您相約御景園三期臻品房源盛大開盤，誠邀共賞2014年11-12月份項目進入平銷期，11月份主要以DM派單，外場巡展為主要的拓客手段，另外舉辦廣場舞大賽，渦陽第一屆廣場舞大賽由尚居都成功舉辦，得到了縣政府領導的大力支持及廣大群眾的廣泛參與，社會影響力非常強烈，大賽形象積極正面，參與度和觀賞度極強。我們結(jié)合這樣一個廣大群眾喜聞樂見，參與度極強的大眾性健身活動，在規(guī)模和程序上加以調(diào)整，增加“少兒參賽組”，爭取做到全民參與，進而提升項目形象，拉升和提高項目后期蓄水量。12月份擇機推出最后剩余房源。活動主題：“舞動渦陽xx御景園民間舞蹈大賽火爆啟幕”御景園觀景樓王開盤在即，火爆認籌倒計時，交2千抵2萬結(jié)束語以上思路是策劃銷售部對御景園項目銷售做出一些建議思考，具體執(zhí)行細案，會根據(jù)項目進度，市場情況的變化及公司戰(zhàn)略的調(diào)整，進行適時修正。