午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 xx.中央公館項目 商業定位方案一 市場分析 1.xx縣概況 1)地理位置 2)交通概況 3)縣城概況 2.經濟指標 1) 2015年遼寧各市GDP和人均GDP排名 2）xx市經濟概況 3）xx縣經濟概況 4）xx縣產業結構 5）xx縣人口調查 6）xx縣家庭收入 3.xx縣宏觀市場結論二 項目分析 1.xx縣商業布局 2.商圈分布 3.商圈分析小結 4.項目簡介 5.項目區位 6.項目SWOT分析三 業態規劃 1.業態規劃定義 2.業態規劃要點 1）明確業態定位 2）業態組合 3) 工程技術條件 3.業態規劃四項基本原則四 項目定位 1.xx.中央公館功能特色 2.項目業態占比建議 3.業2、態劃分建議一. 市場分析 1.xx縣概況 (配xx縣風景圖） 中國玉鄉、中國柞蠶第一鄉、中國滑菇第一鄉 xx之名始于金代。1191年遼東刑獄王寂巡按各部至xx境內，見境內大山“連綿不絕，數峰側立，狀如翠屏，秀色可掬”，而譽名：“況秀巖”。1193年設縣時，遂以“秀巖”命名，意為山多秀麗。明代又據境內峰巒重迭的自然地理位置，改“秀”為“岫”，其名沿用至今。 1)地理位置（配東北三省地理位置圖及標注城市群框架） 從地緣結構上看，xx處于遼寧省3個現代化城市群構筑的三角框架的中心帶。這3個城市群分別是：以沈陽為中心，包括xx、撫順、本溪、遼陽、鐵嶺、營口、盤錦等城市構成的遼寧中部城市群；以大連為中心3、，包括莊河、瓦房店、普蘭店等城市的遼寧南部城市群即“大大連”；以丹東市為中心，以鳳城、東港為兩翼的遼寧東部都市圈。xx位于其中的交界空隙帶，外圍包裹著現代化的經濟區域和強大的購買力集團，這一突出的特征和xx實際擁有的各種豐富資源，以及目前正在建設沿海縣，處于遼寧“五點一線”戰略前沿等優勢，使xx具有極大的發展空間。 2)交通概況（配xx至下列主要地點的直線距離圖） 縣城xx鎮距丹東機場130公里，距沈陽機場246公里，距大連機場248公里；距大東港126公里，距營口鲅魚圈港122公里，距大連港276公里。據莊河港100公里。xx交通發展狀況良好，已形成以xx鎮為樞紐，以大盤公路、張莊公路、桓蓋4、公路、海岫鐵路等為骨架，以縣鄉公路為脈絡、縱橫交錯、輻射四面八方的大交通網絡，全縣197個行政村已實現村村通油路。莊岫鐵路、丹海高速公路已全面開工，正在建設中。目前，全縣有客運線路145條，日發班車33個，縣城至沈陽、大連、xx、丹東、營口、遼陽等周邊主要城市均開通定點巴士。 3)縣城概況（配圖、xx全縣地圖) xx滿族自治縣，隸屬于遼寧省xx市。地處遼東半島腹地北部，東鄰鳳城，西接大石橋、蓋州，南連東港、莊河，北與海城、遼陽接壤。總面積4502平方公里，約占xx地區總面積的二分之一。 全縣共26個鄉鎮、區，總人口52萬，包含滿、漢、蒙古、回等14個民族，其中滿族人口占總人口的90%以上，是全5、國最早成立的滿族自治縣之一。縣政府駐地xx鎮，距沈陽市243公里，距xx市130公里，距大連市280公里，距丹東市165公里。 2.經濟指標 1) 2015年遼寧各市GDP和人均GDP排名 2015年，遼寧省生產總值（GDP）達到28700億，全省人均GDP為65355.01元，高于全國平均水平，從各地級市來看，大連、沈陽和xxGDP總量領先，分別為7700億、7280億和2326億；從人均GDP來看，大連、盤錦和沈陽位列前三，大連市人均GDP為110903.07元，折合17806.03美元，盤錦市人均GDP為14156.30美元，沈陽市人均GDP為14104.50美元。朝陽市人均GDP最低，6、為4202.44美元。（注：常住人口數據采用2013年末數據) 2)xx市經濟概況 3）xx縣經濟概況 xx市轄海城市、臺安縣、xx滿族自治縣2015年各項指標對比區劃面積（平方千米）人口（萬人）區政府地區生產總值（億元）人均可支配收入（元）海城市2732113駐海州街道59214264臺安縣139338駐臺安鎮恩良路24512941xx滿族自治縣450251駐xx鎮23412539 xx縣近五年消費品零售總額及增長情況年份地區生產總值（億元）社會消費品零售總額（億元）人均可支配收入（元）201015551.971502011154.658.8734420121856880502013217.7、191.9112952014233.3104.112539結論：1.xx市轄xx縣人均可支配與同級臺安縣基本持平，略少于海城縣 級市，通過地區生產總值增量、社會消費品零售總額增量及人均可 支配增量分析。xx縣經濟持平穩、快速的增長。 2.xx縣國民生產總值（GDP）及人均可支配收入呈上升趨勢，居民 購買力逐年增強，商業發展潛力巨大。 4）xx縣產業結構 （圖示） 全縣大力實施“農業穩縣、工業強縣、旅游活縣”戰略，堅持“存量優化”與“增量提升”并重，更加注重加減乘除并舉調結構，讓發展的質量更好、效益更高、結構更優。 農業促進農業增效。實施“科技”增效戰略。 七大優勢主導產業:食用菌、柞蠶、絨山羊8、黃牛、干鮮果、蔬菜、中藥材。 工業推進工業升級。實施“提速”升級工程。 重點產業：菱鎂、鋼鐵精深加工、xx玉、方解石、鉀鈉長石、絲毛、食品生產加工、機械儀表、石材加工、化工等。 服務業做大服務業特色板塊。積極打造“旅游+”板塊。 民營經濟：民營經濟總量近3萬戶，其中銷售收入超2000萬元的民 營企業達138家，生產出口產品的民營企業400多家，利用外資的 民營企業6家，從業人員達11.1萬人。民營經濟總量已占縣域經濟 總量90%以上。 商貿服務業：從事流通服務業的商戶共有1.5萬戶，從業人員5萬 多人。縣城共有大型商廈超市4個，xx玉產品交易市場6個，蔬 菜、水果、食品交易市場4個，建材大市9、場2個，廢舊物資市場、 糧油批發交易市場、煤炭市場各1個，商業批發、零售商店410 戶，美容、美發、洗浴業戶91戶，酒店、旅店、小吃部、酒吧184 戶，其中有三星級酒店2家。農村鄉鎮共有130戶連鎖超市，批 發、零售商戶1936戶，美容、美發、洗浴等服務業戶141戶，餐 飲業戶225戶。共有集貿市場48個，基本屬于間斷式市場，其中 封閉市場4個，半封閉露天市場22個，占道市場22個。玉都新城 服務業集聚區主營業務收入實現36億元，上半年實際完成19億 元，占計劃的52.7%。 旅游業：在xx類型齊全的旅游資源當中，最主要的旅游資源首先 是中國第一候選國石岫玉及岫玉文化。xx玉石儲量十分豐富，總10、 儲量約700萬噸，是舉世聞名的玉石產地，素有玉石之鄉的美名。 境內有中國玉雕會展中心、玉都、荷花玉器交易市場、玉雕藝術 宮、東北玉器交易中心、萬潤玉雕園、玉馬玉器交易中心、哈達碑 玉器一條街等八大玉器交易市場。玉皇山文化旅游度假區已被納入 省十二五規劃重點旅游區開發項目。規劃面積100平方公里，規劃 定位以世界最大的巨型玉體玉皇為核心，以玉文化和宗教文化為主 線，打造全國5A級旅游區。 結論:1.xx縣目前處在第一產業占主導的階段，但第二產業及第三產業發 展比重呈逐年上升趨勢。 2.產業結構以第一產業占主導穩步發展，逐步向第二第三產業轉移， 可持續發展的第三產業將獲得更大的空間。 3.xx縣11、產業結構的優化升級，將不斷提高全縣人民的收入水平，同 時刺激商業的消費與發展。 5）xx縣人口調查 xx下轄15個鎮、7個鄉地區xx鎮偏嶺鎮蘇子溝鎮黃花甸鎮三家子鎮石廟子鎮大營子鎮洋河鎮新甸鎮哈達碑鎮楊家堡鎮人口（萬人）13.122.611.372.311.681.712.281.762.012.782.78地區湯溝鎮前營子鎮龍潭鎮石灰窯鎮大房身鄉韭菜溝鄉牧牛鄉朝陽鄉紅旗營子鄉嶺溝鄉哨子河鄉人口（萬人）1.532.081.622.151.301.131.541.501.460.950.97結論：1.xx鎮人口占全縣人口比例為26%。 2.依據xx全市的人口及戶數走勢情況，xx縣人口及戶數緩慢增12、長。 3.xx縣本地人占比90%，外來人占比10%，外來常駐人口占比較少。 6）xx縣家庭收入 低收入家庭：第一產業務農者，第二產業企業普通員工，第三產業從業人員 平均收入，中產階級家庭：第一產業中等規模經營者，第二產業中層管理者，第三產業中層管理者、政府公務員 高收入家庭：第一產業大規模經營戶，第二產業高層管理者，第三產業高層管理者、政府中層以上領導 結論：xx縣家庭收入結構呈啞鈴狀分布特征，貧富差距較為明顯。 3.xx縣宏觀市場結論 居民消費能力逐年遞增，第二產業及第三產業穩步發展對住宅及商業需求量持續增加。 1）房地產市場任然處于發展階段，第三產業拉動城區商業經濟發展； 2）居民消費水平13、和消費能力逐年上升，市區對商業聚集效應的需求有所增強； 3）啞鈴狀收入結構，導致中低端消費成為城市主導，高收入群體出現外向型消費特征 4）xx第一、第二產業發達，持續上升的第三產業是當地房地產市場的有力支撐 5）現在外來人口少，房地產及商業發展任然依靠城市自身發展 6）未來第三產業的發展，將帶來更多的住宅及商業需求二.項目分析 1.xx縣商業布局 沿街商業主要沿阜新路及山城路向北延伸分布；由“兩圈”向外輻射。 2. 商圈分布 老商圈：位于客運站站前大街沿線，以城市標志性商業“萬客來商業大 廈”為中心，向四周輻射。 商業形態集中表現為傳統超市+百貨、山城路百貨零售商業街、富源廣場小商品批發市場。14、消費檔次中低。 知名度較高的商家：德克士、滔博運動、阿迪達斯、耐克、綠城KTV、佳泰樂超市等 租金調查：山城路以南臨街商鋪約30元平方/月，山城路百貨街中段租金極值約120元平方/月。中心農貿市場租金極值約1萬/攤位/年。 新商圈：位于老商圈以西，商業集中表現為時尚餐飲、生活服務，娛樂休閑。多為社區底商臨街商業，消費檔次中等。知名度較高的商家：藍山咖啡館、石磨豆腐飯莊、黃金海岸歡樂餐廳、上島咖啡等 租金調查：阜新路以南臨街商鋪約30元平方/月，臨街商鋪租金向北逐步遞增至50元平方/月。 3.商圈分析小結： 較為成熟的城市級商圈僅有站前商圈，其他商圈尚不成熟； 本案位于老城區核心位置，消費市場潛15、力巨大，商業培育期后能逐步分流老商圈消費人流。形成新的城南商圈，核心2公里范圍內消費人群約10萬。 4.項目簡介 項目名稱：“xx.中央公館” 項目地點： 遼寧省xx市xx縣山城路與阜昌路之間 發展商： 業態組成：住宅、商業 用地面積：34863平方米 擬建規模：146223平方米，住宅約10萬，商業約5萬5.項目區位本項目位于xx鎮南城老城區，項目用地位于山城路與阜昌路之間，金玉街以北。緊鄰項目用地的山城路與阜昌路屬于重要的城市主干道。整個項目用地，南北長約240米，東西長約151米。地塊周邊商業較成熟，人流量有一定保證，地塊呈長方形，四面臨街，商業部分距周邊核心商圈有一定距離。6.項目SW16、OT分析 優勢：1.位于老城區核心位置，客流量有保證 2.發展商實力雄厚，招商運營一體，物業前置化服務 劣勢：1.項目周邊車道較為狹窄，停車不便 2.周邊商業定位中低，主要為配套服務類，不利于項目整體拔高 機會：1.周邊教育事業發達，教育配套資源較少 2.城市經濟逐年上升，消費能力增強 3.市場空白，暫無城市級綜合體商業。 4.品牌認知度較高，各業態尚處于中低級消費水平。 威脅：1. 項目定位拔高，項目市場培育期延長 2. 城北尚嘉購物廣場主體結構已封頂 三業態規劃1.業態規劃定義 購物中心業態規劃，指在符合項目定位的前提下，為滿足目標消費者的消費需求，合理引進商業業態，對購物中心各功能分區和17、各樓層所進行的業態布局2.業態規劃要點 1）明確業態定位 業態規劃首先要明確的是項目定位，一切業態規劃乃至后期的品牌落 位，無不是為了落實前期定位的合理性。項目定位重點包括目標消費群 體的定位和業態定位。 2）業態組合 業態選擇 根據項目所在城市的級次，同一城市的不同區域，項目的功能不同，均 有較大差異。 業態配比 合理的業態配比，主要有兩個作用，一個是完善品類結構，更好的滿足 消費需求；還有就是合理的業態配比決定項目整體租金收益的高低，因 為不同業態產生的租金收益差異較大，如何做到平衡低租金高體驗類業 態與高租金低體驗類的業態互補共贏，是前期制定業態規劃、租賃政策 文件、投資回報率時均要通盤18、考慮的。 3）工程技術條件 業態品類工程技術條件超市層高要求保證商場內無吊頂區域燈具第標高不低于3.7M，所有管線（含支架、風口）的底標高部應低于4.0M；結構負荷方面，鮮食樓層：1000KG/，非食品樓層：700KG/。超市獨立的貨梯，卸貨平臺及貨車動線均需再前期明確影院1、 層高區間7.59M：建議影院層高做到9M，巨幕廳層高至少12M。2、 承重要求：450KG/3、 上下水預留到位，用電量：250-380KW4、 柱距要求：8.4*8.4，巨幕廳長不限，寬要求柱距23M5、 垂直交通：要求有相對獨立的垂直電梯，同時考慮消防漱漱口。6、 其他：沿街要求有占失眠，給排水，排污預留到位，要求19、完成二次消防；廣告照片及廣告位預留；新風量按國家建筑標準進行設計。餐飲需要明確餐飲區域，以便在規劃設計階段就預留各項餐飲設施條件，比如供水、供氣、供電、排油煙管徑、隔油池等。健身會所健身會所通常設計的功能區非常多，不同的功能分區涉及到的工程技術條件差異較大，特別是室內游泳館，其樓板荷載至少要達到1500KG/平方米。3.業態規劃四項基本原則 1.唯一性 同一品類不能重復出現，避免內部銷售分流，降低坪效，同時也有利于項目特色經營業態的創建和保持。 2.豐富性 豐富的品類規劃，有利于實現快速旺場，引領并改變當地的消費觀念和生活方式，同時能帶來整體租金收益的穩定增長。如在購物中心規劃兒童主題類業態，20、就要保證品類盡量豐富。兒童零售類的集合點、童裝、童玩、童鞋、童車、食品等盡量做到豐富全面，兒童體驗類的游樂、早教培訓、藝術、運動等，可以有效增強整個購物中心的體驗感。 3.關聯性 同一樓層針對類似消費群體，將同一類客群喜好的商品集中于一個樓層或區域，使得客流與銷售的轉化率達到最大化、如在三樓規劃大量的兒童類業態，同時可以補充美容SPA，主題餐飲，家居類；在電影院周邊，通常可以安排一些電玩、甜品、休閑餐廳、水吧等業態。 4.針對性 品類規劃需要符合消費特征，有針對性地落在不同區域。這將有利于消費者能在最短的時間內找到自己想要的商品或服務。臨街底商可以針對性的規劃一些便利店、生活配套、零食店、快捷21、餐廳、特色美食等。這類業態布局靈活，業種豐富，面積不大，租金承受力高，能有效帶動人流并創造良好的租金收益。四：項目定位 xx.中央公館項目定位以快時尚消費、家庭性消費、青少年兒童體驗消費為核心，將餐飲、休閑、與傳統購物有機結合，打造中高端一站式“體驗購物”新主張。 1.xx.中央公館功能特色 快時尚消費 快時尚品牌集合店，規劃面積約1000平米，提高項目整體形象。 室內運動場館式產品集合店，規劃面積約500平米，國內外知名品牌體驗式購物。 家庭性消費 主題品牌餐飲店約三成從外地引入，提升本地餐飲消費檔次。 遼寧地區知名度較高的宴會酒樓，規劃面積約3000平方，商務宴請一站到位。 東北區域品牌影22、響力較高的倉儲超市，規劃面積約 5000平方，涵蓋日常消費的方方面面。 品牌連鎖影院一家，規劃面積約2500平方，巨幕廳觀影體驗感十足。 品牌連鎖KTV一家，規劃面積約2000平米，年輕人聚會娛樂的首選地。 知名洗浴中心一家，規劃面積約3000平米，溫泉洗浴康復健體一站式服務。 高規格、設備齊全的健身館一家，規劃面積約2000 平米。加強鍛煉健康生活的好去處。 青少年兒童體驗消費 同臨兒童百貨，規劃面積2000平方，青少年兒童一站式購物。 青少年兒童成長樂園，規劃面積約1000平方，讓青少年兒童在體驗中成長。 青少年教育培訓館，規劃面積約1000平方，滿足青少年兒童培訓一站式服務 青少年兒童特23、色餐飲，規劃面積約200平方，增加體驗豐富性。 酒店業態建議引入中高端商務型酒店，規劃面積約3000平方。 2.業態占比業態分布主要分為購物、餐飲和娛樂三大板塊，傳統的購物中心購物、餐飲、娛樂為521830的業態分配。由于購物利潤較高，因此在三者之中占比最大;而餐飲由于承租能力較差，在購物中心的主要業態中連20%占比都不到。餐飲崛起的最根本原因在于，體驗式消費是不可取代的。這幾年，由于電商對實體店的沖擊較大，因此餐飲這門需要到店才能實現的消費體驗業態成為各大購物中心熱捧的業態。如今，購物、餐飲、娛樂各為521830的黃金比例逐漸被打破，業態占比逐漸演變成各占1/3。 3.業態劃分 L1: 化妝品/珠寶/手表/連鎖餐飲/體驗中心/快時尚/咖啡館 少女裝/少淑裝/日韓流行/飾品/包 L2： 男裝/運動集合店/生活用品/電器/主題餐飲 L3: 兒童成長樂園/兒童培訓/兒童零售/兒童餐飲 主題KTV/美容SPA/水療會所/健身館 中高端商務酒店