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1、房地產公司材料部精細化管理實施方案導言精細化管理是導入卓越績效模式，夯實基礎工作，細化過程管理，實行目標激勵，運用體系管理工具，以實現制度化、流程化、定量化為標志，以信息化為載體，以制度檢查、考核為切入點，強力推行精細化管理，切實提高企業執行力。精細化管理是一種管理理念和管理技術，是通過規則的系統化、細化、數據化和信息化的原則，使組織管理各單元精確、高效、協同和持續運行。精細化管理的本質和意義就在于它是一種對戰略和目標分解細化和責任落實的過程，是讓企業的戰略規劃能有效地貫徹到每個環節并發揮作用的過程，同時也是提升企業整體執行力的一個重要途徑。運用精細化管理理念和管理技術，通過提升員工素質，加強2、企業內部控制，強化鏈接協作管理，從整體上提升企業整體效益，到達精（做精，求精，最求最佳、最優）、準（準確、準時）、細（把工作做細，流程管細）、實（管理要求、制度、責任的落實）。房地產公司材料部材料部標準化采購流程圖采購計劃申請（房地產工程部/施工單位發出）項目管理公司審核規格型號成本預算人員審核工程量項目經理審核材料部甲供材材料部甲指乙供搜集供應商材料部指定品牌范圍，進行摸底詢價，設定價格上限。初步資格預審送樣并封樣廠家實地考察（生產能力、原材料來源及品質）材料驗收、付款 協商采購合同細節，組織領導會簽，簽訂合同材料驗收、付款 協商采購合同細節，組織領導會簽，簽訂合同。 約談，議價后進行定標制3、定招標文件并發放合格，合同標價額30萬以上，邀請三家以上廠家參加招標或委托招標代理機構代理招標，進入招投標程序。約談，議價、質量比對后，確定材料供應廠家合格，合同標價額30萬以內，邀請三家以上廠家提供報價，競爭性報價程序。制定競爭性報價文件并發放開標、評標，橫向分析后二次報價 不合格，淘汰房地產公司材料物資采購辦法 第一條 為規范山東xx房地產開發有限公司（以下簡稱“房地產公司”）材料物資采購行為，保障開發項目工程進度、保證工程質量、降低工程成本，保護采購當事人的合法權益，促進房地產公司導入精細化管理理念及提高房地產公司經濟效益，制定本辦法。第二條 本辦法對房地產公司所有材料物資的采購均適用。4、 材料物資是指與房地產項目開發不可分的材料、設施設備，主要包括但不限于鋼材、木材、管材、混凝土、電纜、配電箱（貴）、水泵、閥門、衛生潔具、瓷磚、電梯、消防設施、智能化、開關插座、燈具等。園林綠化、道路施工等承包工程亦適用本辦法有關規定。第三條、 職責分工 1、 房地產材料部由材料部主管領導直接管理，主要負責公司所有材料物資的采購計劃的審核、批準，同時根據生產計劃、交貨期限、實際庫存數量及庫存量定期或適時調整采購申請，制訂材料臺賬，組織招標文件、競爭性報價文件、材料采購合同的編制，統籌材料部各項材料管控； 2、 房地產材料部項目部下設駐項目部材料處，由材料部主管領導直接管理，配合項目部開展材料采5、購管理工作，主要負責根據項目部會同預算部編制的材料、設施設備需用量計劃，編制材料、設施設備采購計劃，不定期考察材料市場價格，搜集材料生產經營企業信息，根據招標文件、競爭性報價文件要求組織招標會議、競爭性報價談判，對甲供、甲指乙供材料實施價格管控，質量監督等工作。5、項目部應會同預算部門、應嚴格審核材料、設施設備需用量計劃，保證采購材料物資的規格、數量名稱、計劃數量、具體技術標準和質量要求等主要內容的準確性，配合做好材料驗收工作。6、財務部負責供材驗收相關單據的審核，負責材料資金的落實安排； 第四條 材料部對一般材料物資、備品的存量實施監控管理，一般情況下不得超過3個月的用量。 第五條合格材料生6、產經營企業名錄建立1、材料部根據同類材料的無差異控制要求，結合質量、價格、供貨期等比較，建立合格材料生產經營企業名錄。因中標或競爭性談判程序確定的供貨商出現供貨不及時、供貨量不足、供貨服務措施不到位、供貨質量瑕疵等違約情況出現，導致無法及時更正或無法彌補時，材料部在合格材料生產經營企業名錄中選擇質量、價格、供貨期符合中標或競爭性談判要求的合格材料生產經營企業擇優替補供貨。2、評價材料生產經營企業依據以下幾個方面： a、材料生產經營企業營業執照、資質證明、授權經營文件等；b、供應商的供貨質量、價格及付款條件、售后服務、歷史業績等； c、質量保證能力，即質量控制體系； d、業內評價、第三方認證等；7、 e、滿足國家、省、市法律法規的規定，采購產品涉及強制性認證的，應具有相關認證的證書、質量證明、質量檢測報告等。 第六條 詢價、比價、競價 1、根據材料采購的需求，材料部工作人員應至少選擇三家適合條件的供應商進行詢價，詢價的內容包括品種、規格、數量、質量、價格、報價的有效期限、交貨日期、結算方式、合同形式（長期合同或即時合同）等； 2、材料部工作人員收到供應商反饋信息后，據此分別對品種、規格、數量、質量、價格、交期、售后服務等進行比較分析，選擇符合條件的供應商進行招投標或競爭性報價談判，公開競價； 3、通過網絡即時價格確定材料價格的（如鋼材、金屬等采購），須附價格上調原因、即時報價等，經材料部8、主管領導審批后執行。第七條 采購流程 1、項目部或施工單位會同項目管理公司、房地產預算部依據工程施工合同、設計文件、項目管理實施規劃及工程開發進度向材料部提供經項目經理審核簽字，并具有項目管理人員及預算人員簽字的材料、設施設備需用量計劃。2、材料部工作人員根據材料、設施設備需用量計劃，編制材料、設施設備采購計劃，經材料部主管領導審批后實施采購環節。 3、材料部工作人員通過材料生產經營企業自薦、推薦、信息化平臺方式或實地考察等方式，搜集材料生產經營企業信息，進行初步資格預審，預審范圍包括經營手續、生產能力、原材料來源、質量、業績、業內口碑、相關報價、售后服務等情況。并要求材料生產經營企業提供公司9、簡介、資質說明、產品介紹等相關資料，必要時可要求材料生產經營企業提供樣品，材料部工作人員應做好資料整理及樣品封樣工作，編制初步資格預審通過材料生產經營企業名錄，報材料部主管領導審核，確定三家以上材料生產經營企業進入競爭性報價程序或招標投標程序。4、估算合同標價額在30萬以內的材料物資采購項目，實行競爭性報價程序，確定供貨方；估算合同標價額在30萬以上的材料物資采購項目，實行招投標程序確定供貨方。5、采購審批權限：實行競爭性報價程序確定的供貨方，需經項目部經理審批，材料部主管領導核準；實行招投標程序確定供貨方，需經公司總經理簽批成立的評標委員會依據招標投標程序共同簽署中標意見，經總經理審批、董事10、長核準。6、 材料部可約談擬定供貨商在競爭性談判報價或中標價格基礎上進行議價，最大限度降低材料采購成本。7、 協商合同細節，經材料部主管領導、項目經理會簽，簽訂采購合同。8、 組織項目部、項目管理及監理單位對進場材料進行驗收，根據采購合同約定配合財務部門支付材料款。9、屬于項目部指定施工單位采購的零星材料，材料部指定品牌范圍，進行摸底詢價，并對施工單位采購的材料價格予以限價。第八條 材料采購合同簽訂 1、通過招標方式或競爭性報價方式確定材料供應商，并與其對材料采購合同所需的全部條款與供應商達成一致后，材料部應編制材料采購合同。合同最少伍份，經授權簽字蓋章后生效，供方留存貳份，需方留存三份份，其11、中材料部一份、財務部一份、預算部一份，合同需要列明下列條款： 1.1、供應商資料：包括名稱、地址、聯系人、聯系方式； 1.2、采購物料的詳細描述：包括品名、型號、規格等，如有超出標準的特殊要求需特別注明； 1.3、訂單所采購的數量/重量：單位包裝數量/重量，包裝件數； 1.4、價格：單價，合計價、合同總額，定金或預付款； 1.5、交貨日期：分批交付時應明確每批的交付時間和交付數量；1.6、付款方式；1.7、所需的質量證明資料（檢驗單、質保單、出廠證明單、化驗報告等）；1.8、質量保證條款：發生質量問題時進行退換或其他處理方法；1.9、運輸方式和銷售發票的要求。 第九條 材料采購階段控制及溝通機12、制 1、材料采購過程分為提出需用量計劃、詢價、訂購、交貨四個階段，材料部應協調控制材料采購每個階段的進度。 2、材料部工作人員未能按既定進度完成材料采購時，應將異常情況及時反饋材料部主管領導，說明異常原因及預定完成日期，以便擬訂對策處理。3、材料采購方式除采用招標及競爭性報價采購方式外，材料部可依據材料物資使用情況和采購特性，選擇下列一種最有利的方式進行采購： 、集中計劃采購：凡具有共同性的材料物資，可以集中采購計劃交貨的，可核定材料項目，通知項目部及施工或安裝單位依計劃提出材料、設施設備需用量計劃，材料部定期集中辦理采購。 、長期報價采購：凡經常性使用，且使用量較大的大宗材料物資，應事先選定13、廠商，議定長期供貨價格，經材料部主管領導審核，報公司領導批準后，通知項目部及施工或安裝單位依需要提出材料、設施設備需用量計劃。 4、駐項目部材料處工作人員應對供應商的供貨情況進行跟蹤，及時與項目部及施工單位進行溝通。供應商產品如出現嚴重質量問題，采購部應及時向供應商發出限期整改通知單限期整改，如兩次發出“通知單”但質量仍沒有明顯改進的，應取消其供貨資格。 5、項目部材料處工作人員應注重合同或協議的到貨時間要求，掌握到貨進度。發現供貨方交貨日期有延誤時，應主動與供貨廠商聯系催貨，對異常原因及處理對策，通知生產部協調處理。6、屬于分批交貨的材料貨物，項目部會同施工單位根據實際需求，出具交貨通知單經14、項目經理審核簽字后，項目部材料處通知供方發貨。項目部材料處應跟蹤控制材料供貨，及時向供應商跟催交貨進度。7、駐項目部材料處工作人員保持與供應商及時溝通，因項目部或施工企業因規劃設計調整、質量監督機構規范調整等情況，造成供貨變化，影響采購材料一致性時，材料部應及時采取調整措施，確保材料供應符合規劃調整及質檢機構要求。8、項目部材料處接到項目部緊急材料采購通知時，應立即進行詢價、議價，按采購程序迅速辦理材料采購事宜。第十條 質量評價及退貨、換貨 1、材料部應對采購材料物資質量予以監控，根據使用效果分別材料、分別供應商作出質量評價，以利于供應商的優選。 2、 參與材料采購、材料驗收過程的各相關部門，15、明確分工、明確責任、互相配合，發揮互相督促的作用，確保公司利益不受損害。 3、經檢驗不合格的材料物資需要退貨、換貨時，材料部應出具紅字“材料入庫單”或拒絕入庫，同時書面通知采購人員并附有關“材料檢驗報告”，材料部應及時向供應商發出限期整改通知單，溝通進行退貨、換貨事宜。如兩次發出“通知單”但質量仍沒有明顯改進的，應取消其供貨資格。 第十一條 貨物驗收及付款 供應商交貨時項目部材料處應通知項目部、管理公司、監理單位有關工作人員進行貨物驗收，驗收時共同對實物清點件數或稱重，隨貨同行的有關證件核對，有質量參數要求的嚴格檢查參數配置。實物與材料、設施設備采購計劃或貨物采購合同內容核對相符后簽收，如發現16、不符時，應予拒收或由供應商書面說明，要求限期及時處理。 第十二條 付款結算 1、采購款項必須按采購合同所約定的時間和方式，由財務部門統一安排支付。 2、付款申請由項目部會同財務部門提交，提交的內容包括：送貨單、入庫單、對方開具的發票、檢驗報告等，申請付款應嚴格按照相關合同要求進行，分清輕重緩急。申請付款單上應注明交貨日、開票日、預付款、已付款、余款等。按審批權限經相關負責人簽字后，方可辦理付款手續。 3、只有在出現以下情況時，可由項目部借款或墊款進行直接支付： 3.1、緊急采購且不能及時辦理財務付款手續； 3.2、外埠采購且供應商要求立即付款時； 3.3、現場調試期間臨時急需材料采購； 3.417、1000元以下的零星采購或納入項目部日常管理成本的采購項目。 第十五條 材料部工作人員應嚴格自律，加強法制觀念，自覺抵制不正之風，任何人不得私下收受回扣或傭金，虛心接受各方監督。 第十六條 本辦法自公布日起執行。房地產公司材料采購限價、批價管理規定第一條 為規范山東xx房地產開發有限公司（以下簡稱公司）材料采購和批價行為，建立、健全監督制約機制，確保材料批價、采購能高質量、低成本、高效率進行，根據有關法律、法規，結合公司實際，制定本規定。第二條 本規定采購限價適用于公司在編制招標文件和簽定施工項目施工總承包合同時給予明確約定由總承包單位負責采購的材料、設施設備。第三條 限價和批價程序1、 總18、承包單位或分包單位根據設計圖紙和公司的有關要求，向公司項目部提交標明材料品牌、材質、型號、規格、計劃用量及材料價格市場行情報價的材料、設施設備采購限價申請；2、 項目部（公司）專業工程師對總承包單位或分包單位所申報的材料、設施設備采購限價申請進行核對審查，審核材料的品牌、材質、型號、規格、用量等是否與圖紙設計及公司產品定位要求相吻合，審核完畢項目經理簽字確認，由項目部材料處開展限價程序。3、項目部材料處根據項目部根據審核通過的材料、設施設備采購限價申請進行市場調研和詢價，確定各種材料的最高限價，并經材料部主管領導及項目經理審核簽字同意。如某種材料價格市場變化較大，而又確實需要分批次供貨，則由項19、目部材料處每月發布一次價格限價信息提供給各項目部。4、 項目部根據限價，結合項目部的成本控制指標，對材料價格進行批價。如批價不高于限價，則由項目部自行批復；如批價高于限價，項目部需向材料部提交批價說明情況，經材料部主管領導及項目經理批準后方可正式批價。第四條 項目部材料處和各項目部均要安排專人（兩人以上）對材料、設備的市場行情進行廣泛而卓有成效的市場調研，并建立起材料、設備價格的信息庫，信息庫至少要包含：各種材料、設備各個時間段的價格情況；主要材料、設備在市場上主要的供貨商及其情況。所列各種材料供貨商均不應少于五家。第五條 項目部應對項目上已使用的材料的供貨商進行評價，推薦有實力、信譽度好的供20、貨商進入項目管理部編制的合格供應商名錄。進入合格供應商名錄的在以后的項目上可不用對其進行考察直接進入招標程序或競爭性談判報價程序。第六條 本辦法自頒布之日起執行。材料部各崗位工作職責第一章 材料部經理崗位職責第一條 在總經理的領導下開展各項工作，通過對材料部各項工作的組織管理，實現公司質量方針和成本控制目標。第二條為加強工程管理，確保工程按質按期完成，并最大限度地降低工程成本，節約投資，實現工程總目標，特制訂本職責。第二條第三條具體職責認真貫徹執行公司的各項管理規章制度。第四條積極主動地完成工程材料定購任務，滿足工程施工要求，對工程材料的加工、訂貨、采購進度、質量及訂貨采購資金使用情況，實施全21、面的管理。第五條組織建立工程材料采購平臺，對材料的品種、規格、性能、質量、環保達標等相關參數、材料價格、加工制作周期、生產廠商、供貨商信譽等進行建賬評價，及時了解掌握材料市場價格等各種情況變化，實施工程材料工作動態化管理。第六條組織工程材料詢價，貨比三家，在保證材料供貨滿足工程進度及質量要求的基礎上進行材料價格商談。第七條掌握工程各項材料需求總數量及材料的庫存情況及時調整材料供應計劃，按甲供、甲指及公司自購材料進行分類匯總，確保工程材料采購供貨計劃的真實性、完整性和有效性，對工程材料總需求在數量、供貨時機、資金使用上進行全面整體有效的把控。第八條與材料商進行洽談，對所購材料的質量性能、環保等技22、術指標進行把關，保證所購材料質優價廉，保證所購材料單價不超過同類產品市場時價，組織建立材料采購賬目，配合預算部與材料供貨商簽訂大宗主材采購合同。第九條配合現場做好材料供應工作，確保工程材料使用，對材料發放使用賬目完善建立情況、材料出入庫簽認辦理、現場材料使用、浪費情況進行檢控。第十條組織處理材料事故問題，協調材料問題糾紛，對出現質量問題的工程材料，組織提出處理方案，進行問題處理，辦理相關材料退換手續。第十一條組織工程完結后工程材料采購、使用及余富材料盤點工作，按照公司要求及時組織辦理余富材料退貨、退庫，對材料實耗情況進行分析。第十二條、當材料員兼司機時，負責車輛的日常維護、保修。確保車輛內外潔23、凈。第十三條、掌握材料供應價格及預算價格，如材料供應價格預算價格及時反饋信息給預算員辦理有關報批手續。第十四條樹立公司利益第一的宗旨，維護公司的形象與聲譽，潔身自律、杜絕一切違法行為的發生。1、貫徹執行公司質量方針和成本控制目標，公司交辦的各項工作任務，負責本部門統籌管理工作。2、負責公司各項目材料的全面工作，負責對各項目材料人員進行合理安排、調配、考核等職責。3、牢固樹立為生產一線服務的思想，領導本部門人員，保質、保量、保時的完成各項原材料、輔助材料及其它物品的采購、進貨工作，確保所購產品能夠滿足生產和使用需求。3、加強本部門程序化、數據化精細管理。4、負責與公司財務、工程等部門的協調溝通工作，遵守公司的各項規章制度，有義務向公司提出合理化建議。4、不斷拓寬進購渠道，正確選擇和評價供方，在保證進購產品質量的基礎上，盡量降低價格成本，節省公司開支。6、加強業務知識學習，努力增強專業素質，勝任本崗位工作。