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1、xxxx城市廣場招商執行方案xx中央商務區 一座城市的驕傲目 錄第一部分 xx商業發展現狀及項目簡析第二部分 招商定位第三部分 招商原則第四部分 整體招商策略第五部分 項目主力店招商分析第六部分 項目面積分配及租金 第七部分 項目年度收益預算 第八部分 項目招商政策第九部分 項目招商時間節點第一部分 xx商業發展現狀及項目簡析一、xx縣商業狀況及項目簡析近年來，雖然xx居民收入的增加、購買力提高，商業隨之發展，但整體的商業發展水平略顯滯后。主要表現：1、商業發展不均衡 現xx縣商業形成了以康莊路、新華路向周邊輻射全縣，造成柴榮大道西區的商業基礎相對薄弱的現狀。2、商業零售業態單一主要以百貨店、2、中小型超市、專業市場和專賣店為主，各業態相對獨立，無銜接載體。3、商業零售運營模式單一，缺乏核心競爭力現xx縣的零售運營模式仍以百貨聯營扣點、店鋪或店中店租賃、超市量販等為主，商管公司管理運營的購物中心模式缺乏專業性。4、商業受周邊城市輻射嚴重，中高檔、流行時尚類的商業定位缺乏。隨著政府的重視和大力扶持，xx縣在未來幾年內的商業格局將出現非常大的變化，本項目就是xx首個城市綜合體。5、項目位置本項目位于xx縣康莊路與柴榮街交匯處，是xx縣未來商業轉移核心區位。城市內外交通；多個公交站點、多條公交線路，均勻分布周邊項目；學校、商業、廣場、政府機構、高檔生活區在此交匯共生。6、項目規?？傉嫉孛娣e53、2畝，總建筑面積約17.7萬平方米，是xx縣首家集居住、購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、辦公、酒店、文化等于一體的大型城市綜合體。7、提升所在商圈商業經營需要本項目所在區域屬xx縣政辦公區，主要以政府、知名銀行、多個高檔社區，學校、汽車站等為主，缺少大型商業物業及配套的社區商業。本項目定位除考慮填補此次商業空白的同時，更須差異化戰略、特色戰略、營銷戰略、服務戰略、規模戰略直面老商圈的競爭對手，切實解決本項目自身生存和競爭、發展問題。xxxx城市廣場的開發，成為本縣居民購物消費、休閑娛樂的首選；采取差異化經營，擴大輻射xx縣消費者。8、發揮項目規模優勢規模優勢，xxxx城市廣場是xx縣首個超大型的4、城市綜合體，如何最大限度地發揮本項目的的業態及經營定位、價格定位、服務定位、綜合競爭策略等，是本項目必須考慮的因素。9、提供一站式、體驗式消費，滿足多元消費需求隨著xx縣城鄉居民收入提高、消費支出增長，對商家提出更高的要求，傳統的以購物為導向的購物形態正逐漸被體驗式消費所代替，更加關注餐飲、休閑、娛樂、運動等方面消費需求。應對消費行為的改變，提供一站式、體驗式購物，將成為本項目成功的一大亮點。10、搭建投資經營平臺xxxx城市廣場位于xx縣未來最具競爭力黃金區位，項目規模超大、業態組合多元，管理運營理念先進，開發商大面積持有物業是項目成功運營的關鍵因素和持續升值的原動力。與知名零售企業聯姻，滿5、足于一站式購物、休閑、辦公及娛樂的需要，引導消費潮流，拉動消費人流，同時帶給經營者以巨大的、穩定的經營額，保障投資者的投資回報。第二部分 招商定位xxxxxx城市廣場項目，配合日新月異的建設與快速發展，全面整合先進的商業業態，引進先進的經營理念和商業資源，打造xx縣商業新地標，引領xx商業未來方向，全面推動xx商業地產升級換代，建成后xxxx城市廣場項目將成為xx縣城發展史上的一個重要里程碑，是xx經濟發展，城市化進程的必然產物，必將成為xx商業、財富、新生活方式的標志和典范，成為xx中高端商業形象的代表。第三部分 招商原則（一） 誠信守約、實現雙贏的原則（二） “放水養魚”原則，先做人氣，再6、做生意（三） 平等、互利的原則（四） 長久合作、優勢互補的原則（五） 創造良好的投資環境，給客戶以普遍優惠的原則 （六）愿意與我公司共同發展，并保持戰略合作關系 第四部分 整體招商策略一、 項目招商總策略：“先主后次、先大后小”招商工作是一項系統、長期、艱巨的系統工程。商業地產的成功，離不開成功的、系統的招商手段。沒有行之有效的招商手段，不能與商家建立起長期有效的品牌同盟和溝通渠道，將直接導致整個商業物業的經營失敗。主力店是項目的核心，是項目的穩定劑，所以先主力店招商，后品牌店招商，先大面積招商，后小面積招商。二、 項目招商策略1、主力商戶優先招商 在進行招商時，應對主力商戶、次主力商戶采取優7、先招商的策略。一方面，主力商戶、次主力店的招商談判通常需要一個較長的時間，需要應付繁瑣的拉鋸式談判。另一方面，不同的主力商戶、次主力店對店鋪的建筑規模、建筑結構會有不同的要求，提前招商確定主力商戶、次主力店，有利于商業物業的施工建設，避免建筑物結構調整，節省建設成本。因此，對商業物業的主力商戶、次主力店應優先招商。2、品牌商戶帶動招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業物業帶來大量的商業人流，創造良好的商業氛圍，從而增強其他商業經營的信心，促進商業物業的招商；而每個零售行業的龍頭商家、品牌商家都是行業內經營的典范和楷模，他們的行為活動對行業內其他商家的經營會產生較大的影響，對行業內其他商家具有重8、要的帶動效應。 商業物業可以通過采取各種優惠措施，重點引入知名的主力商戶、行業的品牌商戶進場經營，以帶動促進對其他商戶的招商。在商業物業的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，傳達給其他的目標商戶，以刺激其他目標商戶的經營需求，促進商業物業的招商。3、廣告招商 廣告招商是指充分利用各種廣告宣傳媒體，將商業物業的特征、形象及市場機會等信息傳達給目標商家，以促進商業物業的招商。廣告招商可在較大程度上推動商業物業的招商進程，是獲取目標商家信息、創造招商高潮的重要手段。在公開招商時，為了推動商業物業的招商進程，創造招商的高潮，也可適當運用大眾媒體進行廣告招商活動。 招商廣告宣9、傳活動應主要針對目標商家來開展。有些商業物業在進行招商廣告宣傳活動時，針對性不強，盲目地運用大眾媒體進行廣告宣傳活動，造成廣告資源的大量浪費，其效果也不一定理想。招商廣告的媒介有大眾媒體、網絡、招商手冊、宣傳單、招商現場等，在運用廣告手段進行招商時，應調查分析目標商家的分布特點、行為習慣等，具有針對性地運用各種媒介進行廣告宣傳活動，如果目標商家的信息比較明確，則可盡量少用大眾媒體，而主要運用網絡、招商手冊、宣傳單等媒介向商家傳達招商信息；如果目標商家的信息不明確，為了獲取目標商家的信息，可適當地運用大眾媒體進行廣告宣傳活動。4、定向招商 由于商業物業元素的組合具有較高的要求，商店經營的類型、性10、質、品牌特征等都必須滿足商業物業經營商店組合的要求，所以定向招商是商業物業招商活動的必要方式。 定向招商是指招商人員主動上門與目標客戶聯系，向目標客戶推薦商業物業，并說服其進場經營的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應商業物業經營需要的目標商戶，再與之聯系，說服其進場經營。商業物業的主力商戶、重點商戶一般都需要通過定向招商的方式才能將其引進商業物業經營，特別是主力商戶，可能還需要一個較為漫長的招商談判過程。5、優惠招商 優惠招商是最常用的傳統招商策略，是指在招商條件方面給予承租戶適當的優惠，以降低承租戶的經營風險，增強其經營信心，促進招商工作。招商條件優惠的措11、施有免租期、折扣租金、管理費優惠、送廣告位等。對主力商戶、重點商戶、招商條件的優惠幅度要大，以吸引其進場經營。 優惠招商是一種“放水養魚”形式的招商策略，在一定的環境條件下，其作用較為明顯。 第五部分 項目主力店招商分析 1、項目引進主力點的必要性 商業物業是商店群的集合體，是多個零售商店匯集的商業經營場所，但是，不同的零售商店在商業物業里的地位和作用不盡相同。主力商戶、次主力店主要包括百貨商店、超級市場、大型專業店等，是商業物業吸引客源的錨固點，對商業物業的商業經營活動會產生較大的影響，在商業物業里處于核心地位 。 主力店的引進能帶動其他商戶的招商進程，主力店的引進豐富了整個購物中心的業態，12、更能覆蓋全程的消費客群。 2、xxxx城市廣主力目標商戶v 百貨類計劃招主力店：本地知名百貨如xx百貨、北國商城等v 超市類計劃招主力店：xx超市、北國超市、大潤發超市等v 洗浴類會所主力店：新圓港洗浴會所v 電器類計劃招主力店：蘇寧電器、國美電器、北國電器 v 酒店類計劃招主力店:桔子水晶酒店、維也納酒店、富驛酒店、麗楓酒店等v 電影院類：金棕櫚影院、金逸影院、橫店影院、時代華納等v 健身會所類：浩康健身、寶力健身、超越健身v 知名連鎖餐飲：KFC、上島咖啡、好倫哥自助餐、德克士v 兒童娛樂類：悅百匯兒童樂圓、奇樂嶼兒童娛樂v 休閑品牌：泡泡堂KTV、嘜頌KTV、哆來咪KTV、金棕櫚電玩等擬13、招商家主 力 店 大潤發、xx超市、北國超市、大潤發超市、xx百貨、北國商城餐飲品牌 永和豆漿、KFC、上島咖啡、好倫哥自助餐、德克士、鑫泰泰國料理、MOMO喜多、綠茵閣咖啡廳、許留山、鮮芋仙、喜棧甜品、DF冰淇淋料理、pho1000(粉壹仟)越食、亞惠美食、千味涮、天母藍鳥咖啡 、大食代美食廣場、永和大王、咖啡陪你caffebene、貢茶、kfc、芋道甜品、呷哺呷哺、新辣道、冰雪公園、豪客來、德克士、火舞鐵板燒、潘多拉美食廣場、吉野家、自然派、漢拿山 、德莊火鍋、快樂檸檬、千味涮、休閑娛樂 泡泡堂KTV、嘜頌KTV、哆來咪KTV、金棕櫚電玩、浩康健身、寶力健身、超越健身、金棕櫚影院、悅百匯兒14、童樂圓、奇樂嶼兒童娛樂、TOP星派對KTV、臺北純K、哈你小孩運動樂園、哈皮小孩運動樂園、樂悠游、反斗樂園、玩具反斗城、湯姆熊、莫莉幻想、愛樂游、嚕啦啦兒童樂園、美加紛兒童樂園、比如世界、玩具反斗城、歡樂集中迎、奇樂兒、大白鯨世界、悠游堂、冒險家歡樂園、智趣樂園、樂之翼兒童樂園、卡通愛樂園、君昂童子軍、巧手丫、金逸國際影城、橫店影視、時代華納影城、幸福藍海國際影城、大地數字影院、中體倍力、銀座健身、金仕堡健身會所、寶力豪健身時尚品牌 歐時力、ESPRIT、ZARA折扣店、hotwind、H&M、CK、例外、夢芙施、only、vero moda、圣迪奧 速寫（CROQUIS）、江南布衣（JNBY15、）、哥弟、ETAM艾格、LILY、EMU、E.LAND、G2000、BAISI、全棉時代、MJSTYLE、鄰家女孩、新感覺、歌莉婭、小豬班納、La Chapelle、森馬、巴拉巴拉（balabala）、小豬嚕嚕、艾哲、Levis、勁霸、吉祥齋、周大福、周六福、周大生、老鳳祥、鉆石世家、周生生、萱子飾品、老銀匠、亨得利、天霸表、時間廊、依波表、東方表行、天梭、屈臣氏Watson、優貝施、芳珂(FANCL)、D.noah/佰草集、達芙妮（Daphne）、金利來/西遇、百麗、啄木鳥、卓詩尼、老人頭、星期六、紅蜻蜓、夢特嬌、圣恩熙SNC、晶石靈、中國黃金、西黛爾首飾、哎呀呀 、其他品牌 7天連鎖酒店、16、如家快捷酒店、錦江之星、維也納酒店、桔子水晶酒店、格林豪泰、桔子酒店、漢庭、鉑濤菲諾酒店、麗楓酒店、學大教育、文化書店、Hola特力和樂家居、艾美家、第六空間(DERLOOK）、一伍一拾、歐亞達、美克美家、自然醒、利快國際生活館、家居樂、尚品宅配、多樣屋、康美人生、好藥師大藥房、湯臣倍健、寶島眼鏡、眼鏡直通車超市、博士眼鏡、永真眼鏡、東方眼鏡、李寧、耐克、361度、阿迪達斯、特步 、福滿多便利 商場主力店約訪情況樓層面積 （平方米）行業 意向品牌品牌摘要洽談進展地下一層7000超級市場北國 - 石家莊l 中國零售集團前十強l 石家莊人百集團擁有l 超過38家大中型店鋪，其中超過6家是超級廣場l17、 集中在華北區發展北國開發部楊總已來考察，有意向了解超市、電器、及百貨業態。較看好本項目市場xx - 邢臺l 河北xx連鎖超市是邢臺地區最大的商貿公司之一l 現已擁有50家直營店，60家加盟店l 超過100家店，其中2家是上萬平米購物廣場大潤發 - 江西l 公司總部江西贛州市l 國內十佳連鎖超市之一l 國內共有上百家品牌超市 1、 可以加盟大型賣場（面積5000-10000）以上，加盟費300000元，首次訂立合同期限為至十年；2、按面積計費，5000-10000以內的門店最低180000元/年；一般情況下5000平米以內的店鋪，依照起步100平米50000元/年的標準起算，每增加100增加518、000元/年，不足100按100算；樓層面積 （平方米）行業 品牌品牌摘要洽談進展地上一層250-300品牌餐飲肯德基 - 美國招商部通過與百勝中國的前期溝通，華北開發部負責人已將信息上報，對于本項目有合作意愿，但具體情況等公司總部回復。德克士 - 中國本品牌的投資人已經了解本項目情況，有較強的合作意向，希望前期簽個合作協議。1000-1500電器賣場國美電器 - 中國對本項目的前景非常看好，有意向做電器賣場，具體合作事宜還可再跟進。北國電器 - 中國對本項目的前景非?？春?，有意向做電器賣場，具體合作事宜還可再跟進。500以上零售zara快時尚折扣店通過前期與快時尚折扣店開發部項總的溝通，需要19、部分裝修補貼。有意向合作，可持續跟進聯系。GBF全球名品形郵做國際奢侈品，前期有意向合作，暫計劃500-1000平，需要裝修補貼每平米5000元。樓層面積 （平方米）行業 品牌品牌摘要洽談進展地上三層1000-2000娛樂休閑奇樂嶼樂園-河北韓總來項目考察完，有初步的合作意向，面積初步計劃定在1500平米。租賃物業悅百匯兒童樂園本品牌覆蓋的兒童娛樂年齡段較全，從2-15歲基本適合，對于本地的兒童前景甚是看好，公司不太考慮直營，建議項目找投資人，計劃面積1500平米。樹袋熊幼兒娛樂投資人了解完項目，主要針對的客戶群是幼兒的。有意向合作，使用面積在500平米左右。地上四樓1200泡泡堂ktv前期投20、資人來本項目進行相關了解，有意向合作，初步的洽談合作條款（租金0.5元/日，租賃簽約期為5-7年，每年漲幅3%）地上五樓1500健身會所浩康健身會所可以考慮做直營，但是需要配泳池為佳。招商部前期通過交流，有意向合作。寶力健身會所暫不考慮做直營，可以考慮去其他的合作方式，如可以代為托管運營。樓層面積 （平方米）行業 品牌品牌摘要洽談進展地上五層2400休閑娛樂新圓港洗浴投資人前期的商務條款暫計劃。（租期10年、租金0.5元/日、每3年遞增5，電梯及一裝消防通過。）2200 影院金逸國際影院本地投資者暫考慮加盟，通過對本地商業市場的了解，有較強意向投資，希望加盟金逸院線品牌；其他品牌影院也可根據開21、發商要求選擇。金棕櫚影院該品牌可考慮直營，給出的商務條款暫為1、采取租賃形式，簽約租期15年，租金0.5元/日，每3年遞增5,第9年后不再遞增。2、裝修免租期12個月。影院向開發商繳納相應保證金。3、項目交房標準；開發商保證該項目證照齊全并完成一次消防安檢合格，影院的隔斷、起坡由開發商負責按影院要求設計施工。水電氣等相關的接口接駁到雙方指定位置開發商應提供水、電、暖、空調等基礎保障。4、開發商提供一步客梯供影院使用。地上六至十一層7000酒店桔子水晶投資人前期的商務條款暫計劃。（租期10年、租金0.5元/日、每3年遞增5，電梯及一裝消防通過。）3、主力店招商政策與其他散戶有別，主力店招商主要采22、取的方式：（一） 電話溝通、預約主力店發展負責人，將項目基礎資料發送；（二） 登門拜訪，洽談約訪（三） 項目招商發布、推介會（四） 商業高峰論壇暨河北商業名家論壇（聚集意向客戶及潛在客戶至邢臺，與會同時推介我項目）（五）參加國內商業權威論壇推介會，增加本項目在華北區的曝光率及影響力。項目商業體六個樓層的主題定位分別為：-1F品位生活1F精品潮流2F潮品時尚3F夢幻樂園4F美食地帶5F娛樂新天地第六部分 項目面積分配及租金1. xxxx商場部分 （計算內鋪可租面積51558 + 一層外鋪4042）樓層可租范圍面積 均價元天月租金收益元 年租金收益元負一層整層70000.8168，0002，01623、，000一層內鋪面積51182.0307，0803，684，960一層外鋪面積40423363，7804，365，360二層整層106601.3415，7404，988，880三層整層106801.0320，4003，844，800四層整層107000.7224，7002，696，400五層部分74000.6133，2001，598，400租金合計1，932，90023，194，8002.酒店物業部分樓層可租范圍面積 均價元天月租金收益元 年租金收益元6-12層共7層70200.5105，3001，263，600租金合計105，3001，263，6003.住宅底商裙樓 樓層可租范圍面積均價元天24、月租金收益元年租金收益元一層全部裙樓25331.075，990911，880二層全部裙樓25331.075，990911，880三層全部裙樓25331.075，990911，880租金合計227，9702，735，640 第七部分 項目年度收益預算一項目收益狀況明細：（理想預期）v xxxx商場物業 （年)收益 ￥： 2320萬v 酒店租賃物業 （年)收益 ￥： 126萬v 住宅底商物業 （年)收益 ￥： 273萬 整個項目年度總收益 （未算外鋪）￥： 2283萬 整個項目年度總收益 （含外鋪） ￥： 2719萬備注：因公寓部分未算出租,效益未算。 第八部分 項目招商政策一、招商政策：1.本案25、依據行規、市場調研結論、項目的形態、項目的規模、項目所在地段優勢、開發商綜合因素，以資金快速回籠為目的，以“低開高走”價格策略，以打造xx商業地標，引領xx主流生活為思想，把本項目建成真正的集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、運動的城市生活典范。在招商和經營過程中逐漸拉高，實現利益最大化。2. 低開高走優勢：v 物美價廉是每一個人的愿望。一旦價格比消費者的心理價格低，給消費者以實惠感，就容易聚焦人氣。v 低價開局，價格的主力權在商管公司，何時調高，幅度多少，可根據市場狀況靈活操控。v 資金回籠迅速，有利于形成招商旺勢。v 先低后高給經營者養商的空間，同時容易開成良好的口碑，利于宣傳。3. 招商優惠26、政策3.1本項目給予商戶一定的培育期，根據商戶經營面積大小，可采用贈送物業費和免租期等方式； 商戶免租期限：主力店及品牌店裝修免租期具體依個案而定；散戶的裝修免租期為6個月時間，按開業之日起算。租金交付方式及優惠：采取押二付三的方式：即押金收取二個月商鋪租金，每三個月支付一次商鋪租金；第二、三年租金可根據第一年的市場經營情況，價格進行逐級遞增。3.2 合同簽約期限及租金遞增 主力店（酒店、超市、影院、電器、百貨）合同期限在1020年，第三年開始遞增35%；次主力店及品牌連鎖餐飲合同期限510年，第三年開始遞增35%； 其余品牌合同期限2年，無遞增，可在第三年調整租金。3.3 物業費標準集中型商27、業管理費第一年5元/月，水費、電費、空調、公共照明按面積公攤；街鋪初步按2元/月（不含空調、水照明公攤）,往后每年根據第一年的實際情況和市場實際情況調整。3.4 其他政策甲方（第一年）免費提供租賃物業地上一層、地下一層的停車位供顧客停車使用；甲方可協助經營業主辦理相關經營稅收等手續；甲方免費提供樓頂部分廣告位給主力店（一類品牌）、次主力店或知名品牌做其形象廣告宣傳（免租期1年）；提前成立商業管理公司。第九部分 項目招商時間節點 綜合體項目一期商業招商時間節點（2016年11月28日盛裝開業）序號招商工作完成時間1主力店招商完成期2015年12月31日2項目全面招商啟動期2016年2月28日3主28、力店項目簽約發布會2016年4月28日4各散戶業態簽約期2016年5月28日5散戶裝修期（主力商家招商結束）2016年7月28日6持續強化招商期（舉辦各種活動拉動招商）2016年8月28日7招商收尾，裝修基本完畢2016年10月28日8正式開業運營，盛大開業2016年11月28日 注：以上時間段須按招商實際情況及工程進度進行適應的調整。三、主力店力店次主力店招商時間節點1. 第一階段主力店招商時間：2015年12月31日完成主力店簽約2. 第二階段招商時間：2016年2月28項目主力店簽約發布會及招商全面啟動3. 第三階段招商時間：2016年5月31日完成散戶商家簽約，7月28日開始進場裝修4. 第四階段開業時間：2016年11月28全部招商完成開業綜上所述在招商過程中，要求各營銷招商各個環節緊密相銜，以樹立項目商業品牌形象為主，穩定提升招商面積率，任何一個環節的失誤，都將嚴重影響后續整體工作開展。因此，在執行過程中，必須嚴格把握市場形勢，推出時機，嚴格既定的招商進度進行，不積壓任務，一旦出現招商瓶頸，及時調整營銷思路及手段，使招商工作順暢完成，否則難以按時按量實現招商目標，影響資金回收和開業目標。 30