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1、XX購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方案目錄第一章 本案項(xiàng)目簡(jiǎn)介.2第二章 本案年處城市地域條件分析.2第三章 本案現(xiàn)有樓盤狀況分析（SWOT分析法）6第四章 市場(chǎng)定位的分析.9第五章 招商運(yùn)營(yíng).11第六章 商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)計(jì)算19第七章 商場(chǎng)的裝修與開業(yè)鋪貨21第八章 合作方式.25XXXX運(yùn)營(yíng)方案第一章 本案項(xiàng)目簡(jiǎn)介：1、項(xiàng)目開發(fā)商：XXXXXXXX商城由XXXXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。2、項(xiàng)目位置：商城位于XXXX康平街北段。康平街是XXXX最長(zhǎng)、最繁華的商業(yè)街之一，也是城市中心街路，交通便利，單位、小區(qū)、校園環(huán)繞。街的中段，客運(yùn)站、世紀(jì)廣場(chǎng)；街東側(cè)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市機(jī)關(guān)幼兒園；街北五中、一中；與育2、才路相隔為市體育場(chǎng)。屬于XXXX文化經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心地段、黃金地段。3、面積：?jiǎn)误w總面積25,000平方米，共分三層：一層7,000平米；二層9,600平米；三層7,300平米。對(duì)面正在營(yíng)業(yè)的XXXX商城總面積為15,000平，分為二、三層（一廳全部為門市已出售產(chǎn)權(quán)）。商業(yè)街兩側(cè)總建筑面積40,000平方米。4、商城內(nèi)部結(jié)構(gòu)：商場(chǎng)內(nèi)設(shè)兩部扶梯，八處步行梯，四個(gè)正門，主門設(shè)在康平街一側(cè)，二層上空為2,300平米的采光天景，商場(chǎng)寬敞明亮。第二章 本案年處城市地域條件分析1、地理位置：XXXX位于吉林省西北部，地處松嫩平原腹地，科爾沁草原邊陲，是國(guó)家對(duì)外開放城市。外連遼、吉、內(nèi)蒙兩省一區(qū)，上承長(zhǎng)春、哈爾3、濱、齊齊哈爾等大中城市，周邊與松原、洮南、通榆、鎮(zhèn)賚、肇源等縣（市）毗鄰，是嫩江流域區(qū)域性中心城市。2 、城市面積：總面積為4879平方公里，東西長(zhǎng)為95公里，南北寬為90公里。3、城市人口：為42.37萬(wàn)人，全部為常住人口，其中城鎮(zhèn)人口16萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口27萬(wàn)。有蒙、漢、滿、回、朝、錫伯等9個(gè)民族。少數(shù)民族人口8552人。4、人均收入：XXXX政府統(tǒng)計(jì)數(shù)（按此數(shù)據(jù)逐年增長(zhǎng)）年份統(tǒng)計(jì)對(duì)象數(shù)字（年）全文說(shuō)明（年）1987XXXX368元1986年人均國(guó)民收入691元，比1985年增長(zhǎng)40.45%，農(nóng)民人均收人368元，比1985年減少8%。1989XXXX470元農(nóng)民年人均收入470元，比19874、年減少0.8%。1997XXXX達(dá)960元全市農(nóng)民人均收人達(dá)960元，比1995年增長(zhǎng)20.3%。1999XXXX1100元1998年，XXXX農(nóng)民人均收人1100元，在崗職工年平均工資4380元，年末城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額76606萬(wàn)元。2000XXXX1550元1999年，XXXX農(nóng)民人均收人1550元，在崗職工人均收人4850元。2009XXXX9890元（城市）3350元（農(nóng)民）農(nóng)民人均純收入達(dá)到3350元，同比增長(zhǎng)15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9890元，同比增長(zhǎng)15%；2010XXXX1.68萬(wàn)元（城鎮(zhèn)）4350元（農(nóng)民）2010年，XXXX農(nóng)民人均收人4350元，在崗職工人均收人15、.68萬(wàn)元。5、自然資源：XXXX擁有豐富的林草資源、農(nóng)業(yè)資源、水利資源、風(fēng)力資源、土地資源，是吉林省資源高度聚集的縣域之一。有耕地面積160萬(wàn)畝；有著名的姜家甸和三家甸場(chǎng)，羊草加工對(duì)外出口；水資源充足，境內(nèi)“一江兩河”（嫩江、洮兒河、霍林河）環(huán)繞，年均過(guò)境水量208億立方米；石油、天然氣、礦泉水儲(chǔ)量豐富，儲(chǔ)油量1.2億噸，天然氣儲(chǔ)量20億立方米；旅游資源豐富，嫩江灣國(guó)家濕地公園，是集避暑、休閑、娛樂(lè)的于一體的旅游勝地。6、交通條件：XXXX交通便利,公路、鐵路、水路縱橫交錯(cuò),四通八達(dá),長(zhǎng)白、通讓鐵路在XX北站相交,境內(nèi)營(yíng)運(yùn)里程133公里,XX北站為國(guó)家二級(jí)編組站。長(zhǎng)白高速公路的通車運(yùn)行,為X6、XXX的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)新的春風(fēng)。即將開工建設(shè)的長(zhǎng)白高鐵專線竣工后,XX將融入長(zhǎng)春1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。XX港是吉林省最大內(nèi)河港口,是吉林省同俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)開展直接貿(mào)易的唯一水上通道。7、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：農(nóng)業(yè)是XXXX傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“駿馬之鄉(xiāng)”的美稱。XXXX是全國(guó)523家糧棉大縣之一，是吉林省重要商品糧基地，年產(chǎn)糧食13億斤，盛產(chǎn)玉米、水稻、高粱、谷子、小麥、綠豆、葵花、芝麻、甜菜等農(nóng)產(chǎn)品。2009年，XX全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)5.5億元，地方財(cái)政收入完成2.88億元。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成60.8億元，同比增長(zhǎng)21%，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成11.4億元、25.5億元和23.9億元。8、消7、費(fèi)水平通過(guò)2010年XXXX對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，XXXX在貫徹落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需的方針之時(shí)，消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)健康地運(yùn)行，零售總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同比增長(zhǎng)18.9%。具體表現(xiàn)為： (1)社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)。 (2)城鄉(xiāng)市場(chǎng)同步增長(zhǎng)，農(nóng)村快于城市。 (3)餐飲市場(chǎng)持續(xù)走高，發(fā)展空間更加廣闊。 (4)假日消費(fèi)帶動(dòng)了全市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍。 9、現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)： 從考察中看到，XXXX現(xiàn)有各類市場(chǎng)規(guī)劃明確，通訊器材、電腦電子、裝飾裝潢材料、農(nóng)貿(mào)日雜、服裝百貨等都有每個(gè)街區(qū)的整體規(guī)劃，布局合理，可見新型城市的建設(shè)過(guò)程，政府都有合理安排。現(xiàn)主要有14個(gè)大型商場(chǎng)，多以五金交工為主僅有月華商場(chǎng)、百貨大樓、世紀(jì)廣8、場(chǎng)為服裝百貨行業(yè)。而且時(shí)間不長(zhǎng)，多數(shù)為1998年開業(yè)至今。第三章 本案現(xiàn)有樓盤狀況分析（SWOT分析法）（一）優(yōu)勢(shì)S1、本案的自身優(yōu)勢(shì) （1）硬件設(shè)施好，地?zé)崛∨瑸槭袌?chǎng)發(fā)展打下了基礎(chǔ)，特別是2，300平方米的陽(yáng)光棚天景，更是獨(dú)具特色，可以成為XXXX的一個(gè)商業(yè)景點(diǎn)； （2）地理位置好，交通便利，與新世紀(jì)廣場(chǎng)距離為400米左右，公共汽車站與該市場(chǎng)僅800米左右，適合做市場(chǎng)； （3）25,000平方米的經(jīng)營(yíng)面積，適合打造大型集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、商超于一身的新型商業(yè)摩爾；（4）本案地產(chǎn)公司良好口碑，對(duì)本案啟動(dòng)有著推動(dòng)作用；2、城市優(yōu)勢(shì) （1）近年來(lái)對(duì)農(nóng)村的政策提高了，城市建設(shè)環(huán)境得到了提升，經(jīng)營(yíng)環(huán)9、境也要提升；（2）港口及濕地公園的建立為城市發(fā)展現(xiàn)來(lái)商機(jī)；（3）XXXX是個(gè)歷史悠久的城市，一直是嫩江出海口，是通往黑龍江的輸紐，與大慶的隔江相望會(huì)給市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)商機(jī)；（4）XXXX在縣級(jí)市中發(fā)展較快，政府的扶持帶動(dòng)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，本案可依托政府的支持，打造新城市中一個(gè)靚點(diǎn)商場(chǎng)。 （二）劣勢(shì)W1、本案現(xiàn)存不利因素 （1）地理位置稍后，短期內(nèi)形成不了商業(yè)氛圍，需要時(shí)間改變現(xiàn)有狀況。但如果商業(yè)氛圍連貫起來(lái)，會(huì)拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)。（2）周邊小區(qū)入住率較低,購(gòu)買力沒(méi)有形成,需要時(shí)間培養(yǎng)。 （3）本案對(duì)面的XXXX商場(chǎng)現(xiàn)有商戶經(jīng)營(yíng)的蕭條狀況，會(huì)對(duì)招商產(chǎn)生阻力。 （4）現(xiàn)有城市開發(fā)區(qū)在向南移，本案所在的北部地10、區(qū)發(fā)展緩慢。 2、所在城市存在的劣勢(shì)（1）固定人口比例較大，流動(dòng)人口太少，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有影響，啟動(dòng)時(shí)間大約需3-5年左右。（2）大型市場(chǎng)幾乎沒(méi)有，僅有的世紀(jì)廣場(chǎng)是整個(gè)城市的商業(yè)龍頭，但檔次較低，環(huán)境較差。原有百貨大樓等大型商場(chǎng)，都已轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)另類商品，對(duì)本案沒(méi)有威脅。（3）城市消費(fèi)水平較低，時(shí)尚服飾、品牌服飾等不能引領(lǐng)新潮，消費(fèi)有實(shí)用型為主。（4）政府支持、扶持態(tài)度未明朗化。 （三）機(jī)會(huì)O1、本案的成功機(jī)率 （1）打造高于世紀(jì)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)檔次及經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)，做到價(jià)位與之相同，但環(huán)境吸引客流。 （2）還要以長(zhǎng)春新世紀(jì)公園的形式為依據(jù)，但經(jīng)營(yíng)檔次要低于長(zhǎng)春新世紀(jì)公園，給XX人民一個(gè)新視野。以休閑11、娛樂(lè)購(gòu)物為一體的新的公園式商場(chǎng)。 （3）歐亞與中東正在往外擴(kuò)張，特別是歐亞正在準(zhǔn)備進(jìn)入，在他未入前，將商場(chǎng)做起來(lái)，可以贏得時(shí)機(jī)。（4）成功機(jī)率 雖是一個(gè)未知數(shù)，要看企業(yè)的實(shí)力，經(jīng)營(yíng)者的目光與經(jīng)驗(yàn)，管理者的魄力與水平，三方面共同努力，成功機(jī)會(huì)還是很大的，在50%以上，但要3年以上的時(shí)間證實(shí)。2、城市發(fā)展為本案啟動(dòng)提供機(jī)率根據(jù)XXXX政府工作報(bào)告：（1）嫩江公路大橋項(xiàng)目，可與大慶市相鄰、相通，將增進(jìn)商貿(mào)往來(lái)；（2）嫩江灣濕地建設(shè)規(guī)劃，將打響“東賞長(zhǎng)白山，西游嫩江灣”旅游品牌，屆時(shí)可為城市經(jīng)營(yíng)繁榮帶來(lái)突破點(diǎn)。（3）嫩江港口建設(shè)，為城市發(fā)展打造新的商機(jī)。（四）威脅T主要體現(xiàn)在本案運(yùn)營(yíng)中外部因素造成的威12、脅1、定位招商不準(zhǔn)將對(duì)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生影響2、歐亞在未來(lái)三年內(nèi)的進(jìn)入將對(duì)本案產(chǎn)生威脅。3、人文消費(fèi)水準(zhǔn)能否提高決定本案的能否持續(xù)性發(fā)展通過(guò)上述分析，其結(jié)論為：本案可操性很強(qiáng)，盡管操作過(guò)程中會(huì)遇到許多問(wèn)題與挑戰(zhàn)，但優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)可占據(jù)強(qiáng)勢(shì)，為本案的正常啟動(dòng)奠定良好基礎(chǔ)。第四章 市場(chǎng)定位的分析1、XXXX現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析 通過(guò)兩次簡(jiǎn)單市場(chǎng)考察，XX現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況為：1）小型商場(chǎng)（超市）居多；2）單品賣場(chǎng)居多，大型商場(chǎng)為零；3）分層樓體市場(chǎng)蕭條，D店群房繁華；4）五金電料農(nóng)資市場(chǎng)繁華，百貨市場(chǎng)蕭條；5）各類品項(xiàng)市場(chǎng)分布有序。足見縣級(jí)市場(chǎng)還是以農(nóng)民消費(fèi)為主，農(nóng)民消費(fèi)的隨意性，主導(dǎo)著整體商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，因此，商場(chǎng)13、的繁榮還須適應(yīng)主體消費(fèi)者的心理，不得強(qiáng)制消費(fèi)、不得盲目定項(xiàng)。2、本案所處位置消費(fèi)狀態(tài)分析現(xiàn)在XXXX地產(chǎn)周邊為新建小區(qū)住宅，在晚間亮燈情況看，入住率不達(dá)50%，因此消費(fèi)群體需要時(shí)間培養(yǎng)，同時(shí)靠廣告宣傳及商場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境及商品的吸引。此消費(fèi)詳細(xì)情況還須進(jìn)一步了解掌握，簡(jiǎn)單的兩次考察不足以定論。3、本案運(yùn)營(yíng)定位商場(chǎng)的運(yùn)作成功與否在很大程度上取決于其定位，而商場(chǎng)的定位更多體現(xiàn)于市場(chǎng)的定位，市場(chǎng)的定位是否合理、科學(xué)，直接影響著商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。因此，商場(chǎng)必須選擇自己的目標(biāo)市場(chǎng)，實(shí)施市場(chǎng)定位戰(zhàn)略，以便使其在目標(biāo)市場(chǎng)中處于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地位，通過(guò)市場(chǎng)定位使商場(chǎng)在消費(fèi)者心目中形成一種特色，樹立一種獨(dú)立的形象，從14、而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得主動(dòng)，贏得優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)步發(fā)展。針對(duì)本案所處的地理位置、消費(fèi)者群體、城市規(guī)劃、流動(dòng)人口狀況、交通狀況、周圍人口分布、及周邊購(gòu)物商圈的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，決定本案運(yùn)營(yíng)定位。（此定位須在決定運(yùn)營(yíng)后利用15-30天時(shí)間出臺(tái)，并按此定位招商，啟動(dòng)全面工作）。4、本案經(jīng)營(yíng)定位1）、商業(yè)主題定位：以休閑購(gòu)物中心形式?jīng)Q定商業(yè)主題。2）、商場(chǎng)與社區(qū)相融，周邊毗鄰住宅區(qū)的檔次，決定并體現(xiàn)休閑情趣、品味文化、品味娛樂(lè)的購(gòu)物樂(lè)趣。 3）、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中檔次品牌。 4）經(jīng)營(yíng)主題：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，經(jīng)營(yíng)商品主題：以三層不同形式的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格為主導(dǎo)，分別設(shè)立經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況15、和招商情況確定。 第五章 招商運(yùn)營(yíng)1、招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)與人員的培訓(xùn)對(duì)于商場(chǎng)的前期運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，招商至關(guān)重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商團(tuán)隊(duì)，招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和招商平臺(tái)的建立，需要有組織架構(gòu)、專業(yè)化操作、商業(yè)資源整合等方面，因此，要對(duì)招商人員設(shè)定目標(biāo)，做好工作進(jìn)展計(jì)劃控制，也需要進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)和招商政策培訓(xùn)，統(tǒng)一招商說(shuō)辭。2、招商部的組織架構(gòu)與工作職責(zé)。1）、招商部的組織架構(gòu)。運(yùn)營(yíng)經(jīng)理招商經(jīng)理 招商經(jīng)理 招商經(jīng)理（一層） （2層女裝） （2層男裝）（3層運(yùn)動(dòng)）（3層娛樂(lè)）2名專員 2名專員 2名專員 2名助專員 2名專員招商人員開業(yè)后轉(zhuǎn)為商管干部。2）、招商部人員工作職責(zé)。A、運(yùn)營(yíng)經(jīng)理職責(zé)：（前16、期招商工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，擬定企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展計(jì)劃；2、負(fù)責(zé)安排樓層經(jīng)理全面招商工作；3、負(fù)責(zé)制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)格局（圖紙）及租金測(cè)算；4、負(fù)責(zé)協(xié)助各部做好市場(chǎng)調(diào)查工作；5、負(fù)責(zé)參與市場(chǎng)招商及租金、押金收繳工作。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。B、樓層經(jīng)理職責(zé)（前期招商工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)本樓層招商工作及員工日常工作。2、負(fù)責(zé)前期市場(chǎng)調(diào)研，并做好市場(chǎng)分析，將資料按需歸類，做好資料積累工作；3、負(fù)責(zé)與客戶面對(duì)面、一對(duì)一，認(rèn)真洽談，以誠(chéng)相待；4、負(fù)責(zé)對(duì)管區(qū)攤位布局進(jìn)行合理調(diào)整，并提出修改意見；5、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。C、樓層招商專員：（前期工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)所在樓層的招商工作。2、負(fù)責(zé)本樓17、層經(jīng)營(yíng)商品的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析，并提出可行性建議。3、負(fù)責(zé)招商的接待工作。4、負(fù)責(zé)外圍市場(chǎng)的招商洽談工作，并做好記錄統(tǒng)計(jì)，上報(bào)部門負(fù)責(zé)人。5、負(fù)責(zé)商鋪的租金收交及簽訂合同。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。3）招商部工作內(nèi)容1、合理安排工作人員進(jìn)行招商調(diào)研，并做好詳細(xì)記錄，以便備案。2、制作科學(xué)合理的攤位布局圖，同時(shí)出臺(tái)攤位租金、面積核算臺(tái)帳。3、每天總結(jié)調(diào)研情況，對(duì)招商中出現(xiàn)的不利因素進(jìn)行調(diào)整。4、結(jié)合過(guò)去工作經(jīng)驗(yàn)，與客戶洽淡，針對(duì)性招商。5、掌握國(guó)家政策、法規(guī)，以優(yōu)惠政策吸引客戶入駐。6、負(fù)責(zé)與有意向客戶簽訂合同，完成招商工作。3、招商政策1）、指導(dǎo)思想圍繞全局招大商，合理定位塑商場(chǎng)。突出品18、牌，形成特色，把本案打造成精品化、個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化、休閑化、娛樂(lè)化的時(shí)尚購(gòu)物中心。2）、招商的政策A、招商的具體政策（根據(jù)世紀(jì)廣場(chǎng)現(xiàn)有每平米租金35元/月平衡估算） 租金：一層50-60元/月/平方米；二層35-55元/月/平方米；三層25-35元/月/平方米；交租形式：年交押金：10,000-30,000元間，視單品面積而定B、招商的優(yōu)惠政策的建議為了加快招商進(jìn)度，盡快的招大商、招滿商，在優(yōu)惠政策方面采取以下措施。a、一次性交納1年租金享有政策：b、一次性交納2年租金享有政策：c、簽約XXXX，享有政策：d、政府相關(guān)扶持政策：e、簽約客戶每介紹一戶新戶享有政策：e、租賃兩個(gè)或多個(gè)商鋪享19、有政策：f、免費(fèi)為商戶提供服務(wù)：g、在本案租賃商鋪，免網(wǎng)絡(luò)初裝費(fèi)。h、商戶手機(jī)統(tǒng)一鈴聲等：C、招商的方式與方法（1）為了實(shí)現(xiàn)大招商、招大商的目的，主要采取以下幾種形式進(jìn)行運(yùn)作：1）、造聲勢(shì)，廣泛宣傳。利用電視、商場(chǎng)樓體及街道懸掛條幅、報(bào)刊上打廣告、印發(fā)DM單、做紙巾袋等形式進(jìn)行廣泛宣傳。2）、走出去面對(duì)面宣傳招商。主要招商領(lǐng)導(dǎo)親自去外地挑選合適與本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶在本地或外地進(jìn)行洽談?wù)猩獭?）、號(hào)召全體員工進(jìn)行招商。4）、做好招商工作的領(lǐng)導(dǎo)工作，本次招商工作在總經(jīng)理的統(tǒng)一部署下開展，各部門通力合作、緊密配合把招商工作做好。5）立項(xiàng)后，對(duì)想引進(jìn)的項(xiàng)目做好前期調(diào)查，直導(dǎo)總部特邀招商（如國(guó)美、蘇寧、肯20、德基、屈臣氏等）（2）招商推廣主題的闡述 提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型購(gòu)物中心；XXXX崛起的中心商圈；未來(lái)CBD金坐標(biāo)突出投資價(jià)值；以商鋪的投資作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值： a、地段優(yōu)越：b、未來(lái)的中心商圈： c、投資前景： d、經(jīng)營(yíng)品牌： e、出租策略。對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 在招商的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。 （3）招商的建議 為了取得較好的招商21、業(yè)績(jī)，建議如下： a、引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)，樹立消費(fèi)者購(gòu)買信心； b、內(nèi)鋪實(shí)行租賃、統(tǒng)一收款形式； c、店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額； d、付租款方式優(yōu)惠，降低投資門檻； e、為專營(yíng)店或批發(fā)大戶一站式服務(wù)，統(tǒng)一收款、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，免除投資者后顧之憂。 （4）招商工作的開展與執(zhí)行1、招商的范圍與時(shí)間（1）、范圍。a、在長(zhǎng)春、哈爾濱、沈陽(yáng)等地引入商戶，重點(diǎn)在長(zhǎng)春進(jìn)行招商。b、在長(zhǎng)春進(jìn)行招商。一是批發(fā)市場(chǎng)的中檔品牌：可以引入遠(yuǎn)東、溫州城、長(zhǎng)客隆的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶。這些商戶積累了雄厚的積金和豐富的經(jīng)驗(yàn)。二是普通商場(chǎng)的中檔品牌：可以挖掘華正、崇智、中東的業(yè)戶。這些商場(chǎng)一直走中檔的路線，經(jīng)營(yíng)的商品適22、合于我們的商場(chǎng)。三是歐亞商場(chǎng)的二三線品牌，可提升商場(chǎng)的檔次。四是協(xié)商引入品牌專營(yíng)店經(jīng)營(yíng)業(yè)主。這些品牌很有知名度，對(duì)于吸引消費(fèi)者和商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起一定的作用。C、本地路線，一是本地大品牌代理商；二是本地有實(shí)力的有經(jīng)驗(yàn)的客戶；三是本地具有代表性的客戶；（2）、時(shí)間。招商時(shí)間分為四個(gè)階段：第一階段第二階段第三階段第四階段（3）、內(nèi)容。商場(chǎng)總面積為6,210.2+9,179.4+7,105.8=2,2495.4平方米，其中：一層：（30+47.7）*159.85/2=6,210.2平方米（含柱子及樓梯間等）二層：（48.5+66.35）*159.85/2=9,179.4平方米（含柱子及樓梯間等）三層：9,123、79.4-（144*14.4）=7,105.8平方米，（含柱子及樓梯間等）按正常商場(chǎng)招商比例6：4的比例(含樓梯間、柱子及通道)，招商面積為13,497平方米。針對(duì)所處商圈及其經(jīng)營(yíng)品牌定位，建議形成三賣場(chǎng)，即：一層：超市類（綜合超市、單品超市等）招商面積為3,726平方米；二層：賣場(chǎng)類：招商面積為5,507.6平方米，品牌男女服飾、珠寶首飾、手表、眼鏡、化妝品、鞋類、手袋、箱包皮具、兒童服飾、兒童用品、婦幼用品、針織品等；三層：綜合休閑類：招商面積為4,263.4平方米， 1、運(yùn)動(dòng)類：品牌旗艦店、體驗(yàn)店、健身會(huì)館； 2、餐飲類：日韓料理、甜品屋、烤涮快餐，特色風(fēng)味等 3、娛樂(lè)類：電玩、網(wǎng)吧、酒24、吧、足療會(huì)館、數(shù)字影院、兒童娛樂(lè)項(xiàng)目等 4、服務(wù)類：銀行、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、婚紗攝影、美容美發(fā)SPA、旅行服務(wù)、鮮花、干洗。 2、招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為：招商占商場(chǎng)總面積20左右；招商的中期階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為：招商占商場(chǎng)總面積60左右；招商的后期補(bǔ)充和調(diào)整階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為：招商占商場(chǎng)總面積20左右；招商至80%即可開業(yè)，在開業(yè)后可相繼入駐商戶，完成后期招商的全部工作，隨后進(jìn)入招商調(diào)整階段。第六章 商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)計(jì)算1、交納（一年）租金計(jì)算按每平方米租金計(jì)算整體收入（4種租金/平米）樓層招商面積租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月25、租金/年一層 3,726 50 186,306 2,235,672 55 204,937 2,459,239 二層 5,508 35 192,767 2,313,209 40 220,306 2,643,667 三層 4,263 25 106,587 1,279,044 30 127,904 1,534,853 合計(jì) 13,497 485,660 5,827,925 553,147 6,637,759 樓層招商面積租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一層 3,726 60 223,567 2,682,806 65 242,198 2,906,373 二層 5,508 45 2426、7,844 2,974,126 50 275,382 3,304,584 三層 4,263 35 149,222 1,790,662 40 170,539 2,046,470合計(jì) 13,497 620,633 7,447,594 688,119 8,257,428 2、履約保證金計(jì)算每個(gè)檔口履約保證金為10,000-30,000元，3、年費(fèi)用支出（參照XX每年費(fèi)用支出）此項(xiàng)目?jī)?nèi)所列費(fèi)用系17年中每年支出項(xiàng)目，許多項(xiàng)目本案運(yùn)營(yíng)中未必會(huì)出現(xiàn)，只列為參考。 XXX營(yíng)業(yè)面積為30,000項(xiàng)目 金額 員工及臨時(shí)工資71人1,400,400辦公費(fèi)19,500差旅費(fèi)40,000業(yè)務(wù)招待費(fèi)175,000宣傳費(fèi)27、400,000勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)108,000醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)16,200企財(cái)保險(xiǎn)費(fèi)10,000住房公積金16,200維修費(fèi)250,000物料消耗60,000低值易耗品攤銷60,000衛(wèi)生費(fèi)49,100水費(fèi)62,400電費(fèi)1,776,000電話費(fèi)14,400工作餐56,400采暖費(fèi)6,000,500勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)30,000煤氣費(fèi)12,000土地收益金100,000垃圾清運(yùn)費(fèi)60,000掃雪費(fèi)20,000占道費(fèi)議價(jià)租賃管理費(fèi)120,000臨時(shí)用工管理費(fèi)4,000消防費(fèi)用40,800運(yùn)雜費(fèi)1,200洗滌費(fèi)5,000燃料費(fèi)3,000機(jī)動(dòng)車費(fèi)用30,000 其他費(fèi)用 36,000 總計(jì)5,465,300本案第一年的支28、出費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生情況為準(zhǔn)，第二年按第一年情況制定預(yù)算，由公司財(cái)務(wù)審計(jì)核定后執(zhí)行。4、本案總利潤(rùn)以收入減去支出為純利潤(rùn)。第一、二年以穩(wěn)定市場(chǎng)為基礎(chǔ)，租金保持不變，第三年開始，每年以遞10%為基礎(chǔ)，逐年遞增。5、合同的制定與簽訂1、合同的制定應(yīng)該以法律為依據(jù)，經(jīng)營(yíng)為準(zhǔn)繩，招商正式實(shí)施時(shí)定稿印制。招商人員要求理解合同、每人都能獨(dú)立完成合同的簽訂。2、簽訂合同是要收取租金和保證金，并交納商場(chǎng)促銷費(fèi)和營(yíng)業(yè)員的工裝費(fèi)、工牌費(fèi)。第七章 商場(chǎng)的裝修與開業(yè)鋪貨（一）商戶裝修商場(chǎng)簽完合同的商戶這個(gè)時(shí)期應(yīng)該提交裝修方案及圖紙，管理人員審核后進(jìn)入裝修，每個(gè)商戶需交納裝修保證金3000元-5000元，待商場(chǎng)管理人員組29、織驗(yàn)收，合格后通知業(yè)戶開業(yè)前一周鋪貨，開業(yè)一個(gè)月后，在無(wú)任何事故發(fā)生后，可將裝修押金返還商戶。（二）、商場(chǎng)的開業(yè)前與開業(yè)宣傳策劃1、商場(chǎng)的開業(yè)時(shí)間確定。商場(chǎng)的開業(yè)時(shí)間為2、開業(yè)前的宣傳（待定）3、開業(yè)當(dāng)日的宣傳活動(dòng)（待定）（三）、商場(chǎng)部門的組建及人員結(jié)構(gòu)1、設(shè)置的部門及商場(chǎng)的組織架構(gòu)。1）、部門設(shè)置： 財(cái)務(wù)部商場(chǎng)總經(jīng)理、副總經(jīng)理總助總助政務(wù)部運(yùn)營(yíng)部辦公室物管處安保隊(duì)企劃部商管部招商部 人員配置說(shuō)明崗位設(shè)立人數(shù)崗位描述總經(jīng)理1人直管副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)部工作，掌控企業(yè)大局副總經(jīng)理1人對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管總助工作總 助2人對(duì)總經(jīng)理副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管運(yùn)營(yíng)部、政務(wù)部招商部經(jīng)理1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管商場(chǎng)招商工30、作招商專員 1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓商場(chǎng)招商工作商管部經(jīng)理3人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管樓層日常管理商管部主管6人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，管理樓層日常事務(wù)企劃部經(jīng)理1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管策劃宣傳工作企劃部文員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓文案、美工、平面設(shè)計(jì)企劃部廣播員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，抓好廣播窗口工作辦公室主任1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)對(duì)外協(xié)調(diào)及人力資源相關(guān)工作安保隊(duì)長(zhǎng)1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)四防安全工作安保員9人(含防火專員),對(duì)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé),負(fù)責(zé)企業(yè)四防安全檢查工作。物業(yè)部庫(kù)管員1人對(duì)主管副總負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)與公司物業(yè)部聯(lián)系相關(guān)事宜財(cái)務(wù)經(jīng)理1人對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)支出與核算，費(fèi)用管控工作。財(cái)務(wù)部出納31、1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)現(xiàn)金收支及往來(lái)財(cái)務(wù)賬務(wù)工作。總計(jì)32人2）員工工資測(cè)算員工工資職員人數(shù)工資基數(shù)資金月工資月工資總額年工資總額總經(jīng)理11000010,00010000120,000副總1550010006,500650078,000總助240008004,8009600115,200中層正職823005002,80022400268,800主管714003001,70011900142,800文員114002001,600160019,200出納員114002001,600160019,200保安員912002001,40012600151,200廣播員112002001,4001432、0016,800庫(kù)管員112002001,400140016,800小計(jì)3279000948000更夫6900540064,800保潔員1890016200194,400合計(jì)56100,6001,207,200統(tǒng)一收費(fèi)，還將設(shè)立收銀員，核算員等，具體人數(shù)待實(shí)際操作后決定。3）、人員的錄用與崗前培訓(xùn)。商場(chǎng)的招聘具有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的培訓(xùn)后進(jìn)入崗位。4）、商場(chǎng)各部門的制度制定。商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)需要制定相關(guān)的管理制度，按制度辦事。（四）商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)可提供開業(yè)后商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)章程（暫略）第八章 合作方式XXXX對(duì)本案提供為期5-10年的管理輸出，整個(gè)管理過(guò)程為：1、 收入，提交每年完成預(yù)算方案，公司可按此33、審計(jì)；2、 支出，提交每年費(fèi)用支出方案，公司可按此方案管控；3、 安全，提供四防安全培訓(xùn)全過(guò)程，確保安全運(yùn)營(yíng)；4、 維修，為商戶提供最可靠保證，3分鐘到位10分鐘解決問(wèn)題。具體方式：（XXXX地產(chǎn)為甲方，XXX管理輸出為乙方）1、 甲方向乙方提供商場(chǎng)現(xiàn)有土地資證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、消防驗(yàn)收合格批件、環(huán)保排污批件等相關(guān)文件。2、 甲方同意乙方運(yùn)營(yíng)管理委托文件。3、 人員管理由乙方負(fù)責(zé)，甲方提出用人方案，雙方達(dá)成協(xié)議后，由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)人員管理。（含聘請(qǐng)與辭退）4、 甲方付給乙方管理費(fèi)用為20萬(wàn)元/年/店（此數(shù)為全國(guó)統(tǒng)一價(jià)格。20,000平方米內(nèi)，超出另行計(jì)算）（如乙方只負(fù)責(zé)為甲方招商開業(yè)，此項(xiàng)費(fèi)34、用為58萬(wàn)元/次/店20,000平內(nèi)，超出另計(jì)算）。5、 合同期內(nèi)，甲方親屬及個(gè)人不得參與管理，甲乙雙方實(shí)行一言堂制，即雙方負(fù)責(zé)人間一人對(duì)話，其它人不得參與，不得責(zé)難乙方工作人員。有問(wèn)題直接與乙方負(fù)責(zé)人協(xié)商，屬實(shí)由乙方負(fù)責(zé)人按規(guī)章制度執(zhí)行。6、 賬務(wù)由乙方負(fù)責(zé)，向甲方月報(bào)，由甲方審核。7、 費(fèi)用支出乙方提出預(yù)算，甲方審批后執(zhí)行。8、 商場(chǎng)前期運(yùn)營(yíng)預(yù)算應(yīng)提前做好準(zhǔn)備：（1） 前期工作辦公設(shè)備購(gòu)置（2） 廣告宣傳費(fèi)用（3） 攤位二次改造費(fèi)用（4） 大項(xiàng)目招商讓利回扣費(fèi)用（5） 招待費(fèi)用（6） 外地員工到XX的食住宿費(fèi)用及往返交通費(fèi)用9、 開業(yè)后乙方為甲方出臺(tái)一整套完整的運(yùn)營(yíng)章程，并按此操作、管理、執(zhí)行。