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1、xx樂和城項(xiàng)目招商方案目 錄一、 項(xiàng)目概述二、 xx市商務(wù)寫字樓租賃產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析三、 周邊寫字樓物業(yè)租賃概況四、 項(xiàng)目SOTW五、 租賃價(jià)格策略建議六、招商工作準(zhǔn)備及階級(jí)劃分附：我司商家資源展示（部分）一、項(xiàng)目概述： 五星商廈樂和城位于東環(huán)大道與文昌路交匯處，雄踞xx市新行政中心CBD核心位置，在xx商務(wù)建筑中獨(dú)樹一幟；周邊配套奢華，銀行、證券、商場(chǎng)、酒店、高級(jí)公寓簇?fù)砥溟g，經(jīng)典商務(wù)空間彰顯無疑。 項(xiàng)目為一棟42層的高層建筑，10萬余超大規(guī)模，集星級(jí)酒店、5A寫字樓及大型精品百貨商場(chǎng)于一體，主體部分采用弧形造型設(shè)計(jì)，高端挺拔，體現(xiàn)了建筑線條的流暢性。 項(xiàng)目建筑追求現(xiàn)代、時(shí)尚的設(shè)計(jì)元素，流暢的2、線條、簡(jiǎn)約的外形，突出商務(wù)大廈的高貴與典雅氣質(zhì)。項(xiàng)目一至六層作為大型精品百貨商場(chǎng)，至今開業(yè)運(yùn)營(yíng)已一年有余。經(jīng)過實(shí)地考察并與貴司領(lǐng)導(dǎo)深入交流溝通，我司對(duì)該項(xiàng)目的合作意愿，就該建筑除1-6層以外的物業(yè)體量進(jìn)行整合規(guī)劃招商及運(yùn)營(yíng)，招商內(nèi)容大致包含：項(xiàng)目負(fù)一層約6000平方米的物業(yè)、地上中間樓層5A甲級(jí)寫字樓、及高樓層物業(yè)。我司對(duì)該項(xiàng)目非常重視，多次組織公司領(lǐng)導(dǎo)層及業(yè)內(nèi)專家，就過去操作的商業(yè)地產(chǎn)招商項(xiàng)目的成與敗總結(jié)分析進(jìn)行頭腦風(fēng)暴；就該項(xiàng)目形成初步建議與思路，待項(xiàng)目決策后再進(jìn)行系統(tǒng)分析。二、xx市商務(wù)寫字樓租賃產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析窗體頂端近年來，xx寫字樓市場(chǎng)供大于求的大環(huán)境、大鱷高性價(jià)比寫字樓產(chǎn)品搶占市場(chǎng)3、，讓開發(fā)商對(duì)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)望而止步；目前市場(chǎng)上多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)確認(rèn)大幅推遲竣工時(shí)間，然而即使考慮到這些因素，中長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)供求不平衡仍將持續(xù)。這種情況在xx市尤為明顯，預(yù)計(jì)在未來四到五年總存量將成雙倍或多倍的增長(zhǎng)，可隨著總存量的增加空置也將快速增加，同時(shí)租金也將缺乏上漲動(dòng)力。 展望未來，供應(yīng)中有很大一部分位于新興地塊，如高新開發(fā)區(qū)及柳東新區(qū)；爭(zhēng)奪租戶之間的競(jìng)爭(zhēng)也必然將進(jìn)一步加劇。毫無疑問，開發(fā)商也將放緩施工進(jìn)度和對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行重新定位來應(yīng)對(duì)這種情況；寫字樓租賃需求大多都是來自于輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，尤其來自電子、信息科技和金融公司、物流商貿(mào)、專業(yè)服務(wù)的需求；窗體底端據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前xx市投入使用的新舊寫字4、樓多達(dá)20處，但出租情況各不相同老城區(qū)多為滿租狀態(tài)，新區(qū)參差不齊；例如老城區(qū)華僑大廈寫字樓一戶難求，城中區(qū)的瑞泰大廈、時(shí)代商廈等寫字樓都處于基本滿租的狀態(tài)。柳北區(qū)三中路上的凱凌大廈、文軒大廈等寫字樓位于電腦城旁，依托IT聚集地的優(yōu)勢(shì)，出租率也可達(dá)90%以上。此外，作為新興城市發(fā)展中心的河?xùn)|片，多個(gè)寫字樓新項(xiàng)目集中涌出，如九州國(guó)際、嘉逸國(guó)際財(cái)富中心等，其中不乏一些發(fā)展成熟，租用時(shí)間較長(zhǎng)的寫字樓分布周邊，整個(gè)區(qū)域內(nèi)，寫字樓暫時(shí)處于供大于求的狀態(tài)。受供應(yīng)量較大影響，雖然區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，但各寫字樓的出租率卻有高有低。例如，位于文昌路的金冊(cè)大廈出租率可達(dá)85%以上，不足百米外的陽光100城市廣場(chǎng)寫字樓5、由于體量較大，出租率并不算高。 與此同時(shí)，xx市寫字樓因地段不同，用途有很大差別。其中，城中區(qū)作為xx老商業(yè)中心，商業(yè)與服務(wù)業(yè)興盛，片區(qū)內(nèi)寫字樓租用也呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，各種服裝銷售、美容美體、時(shí)尚攝影、家教培訓(xùn)等小店分布其中。而三中路上的凱凌大廈和文軒大廈位處xx最大的IT產(chǎn)品集中區(qū)，寫字樓租戶多為電子產(chǎn)品公司。相較而言，商圈并未成熟的河?xùn)|片區(qū)，則多以大型服務(wù)公司和政府機(jī)構(gòu)整層租賃為主。 城中區(qū)內(nèi)瑞泰大廈、時(shí)代商廈、華僑大廈單間寫字樓租金均價(jià)為38元/平方米。而與城中區(qū)較低的租金不同的是，河?xùn)|片內(nèi)，以陽光100城市廣場(chǎng)，均價(jià)50元/平方米的租金，較城中區(qū)單間寫字樓月租金高了近10元/平方米。由此6、可見，雖然城中區(qū)寫字樓一戶難求，但租金卻普遍低于空置率較高的河?xùn)|片。由于地段因素影響，寫字樓供需關(guān)系和租金價(jià)格出現(xiàn)了偏離。三、項(xiàng)目周邊寫字樓物業(yè)租賃概況項(xiàng)目面市單價(jià)實(shí)際成交單價(jià)年遞增物業(yè)管理費(fèi)電費(fèi)水費(fèi)陽光100寫字樓60-65元/50-55元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方東郡60-65元/50-55元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方嘉逸大廈59元/50-55元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方盛豐國(guó)際55元/45-50元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方xxV855元/45-50元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方四、本項(xiàng)目SOTW分析l 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： A/地理優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)7、目位于河?xùn)|CBD中央商業(yè)區(qū)核心區(qū)位，是本市中小企業(yè)進(jìn)行商務(wù)辦公及商業(yè)經(jīng)營(yíng)最成熟的地段。 B/物業(yè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目是本市為數(shù)不多的超高層商業(yè)綜合體，外立面形象高端大氣，硬件配套齊全且高標(biāo)準(zhǔn)。 C/產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：辦公區(qū)戶型方正實(shí)用，物業(yè)層高適中，窗外觀景效果俱佳。 D/交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目臨東環(huán)大道及文昌路，車行出入方便快捷。 E/商業(yè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目作為商業(yè)綜合體，匯集購(gòu)物中心、美食廣場(chǎng)、星級(jí)酒店于一身，強(qiáng)有力的提升了物業(yè)檔次。l 項(xiàng)目劣勢(shì)：A/產(chǎn)品缺陷：受限于核心筒及電梯位置的規(guī)劃，單間物業(yè)面積被劃分為約150平方米，故拔高了租金總價(jià)，無形中阻礙了承租能力稍弱的中小企業(yè)進(jìn)駐。l 項(xiàng)目機(jī)會(huì)：A/xx超高層商業(yè)綜合體為8、數(shù)不多，其高端大氣上檔次的硬件配套，對(duì)注重辦公形象的企業(yè)具有一定的吸引力。B/項(xiàng)目多數(shù)物業(yè)為自持，故租金單價(jià)不受銷售價(jià)格因素的影響，可采取低開高走放水養(yǎng)魚的模式穩(wěn)步推進(jìn)招商。l 項(xiàng)目威脅：A/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：全市同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，萬達(dá)、華潤(rùn)、及周邊的盛豐國(guó)際等多個(gè)寫字樓物業(yè)正全力招商，為搶奪有限的商務(wù)辦公資源，價(jià)格戰(zhàn)不可避免。小結(jié)：本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、物業(yè)硬件配套優(yōu)勢(shì)、商業(yè)綜合體優(yōu)勢(shì)明顯，因此租金單價(jià)理應(yīng)與陽光100持平，但考慮到目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下滑、本市企業(yè)贏商環(huán)境惡化、中小企業(yè)承租能力削弱、及周邊物業(yè)招商競(jìng)爭(zhēng)激烈等不利因素的影響，我司建議，本項(xiàng)目可采取低開高走放水養(yǎng)魚的模式穩(wěn)步推進(jìn)招商工9、作，以高端大氣的硬件配套優(yōu)勢(shì)+靈活優(yōu)惠的免租期政策，雙管齊下吸引商家進(jìn)場(chǎng)。五、租賃價(jià)格策略建議出租物業(yè)面市單價(jià)實(shí)際成交單價(jià)裝修免租期年遞增物業(yè)管理費(fèi)裝修免租優(yōu)惠政策寫字樓專區(qū)60-65元/50-55元/3個(gè)月第3年起年均遞增5%2元/6個(gè)月星級(jí)酒店30-35元/25-30元/4個(gè)月第3年起每?jī)赡赀f增5%2元/6個(gè)月負(fù)一層6000（美食廣場(chǎng)）80-90元/70-80元/3個(gè)月第3年起年均遞增5%2元/6個(gè)月六、招商準(zhǔn)備及階級(jí)劃分1、階段劃分：招商籌備、全面招商、廣告推廣、完成招商。2、招商目標(biāo)：每3個(gè)月完成招商5000平方米。2、招商方式：登門拜訪招商、電話聯(lián)系招商、現(xiàn)場(chǎng)接洽、媒介推廣、產(chǎn)品發(fā)布10、會(huì)等；3、目標(biāo)客戶：本市中小企業(yè)、區(qū)內(nèi)龍頭商戶、特色餐飲業(yè)、星級(jí)酒店、高端休閑娛樂業(yè)等。4、招商工作流程：第一階段：招商的準(zhǔn)備工作階段（包括物料準(zhǔn)備，人員培訓(xùn)準(zhǔn)備，辦公場(chǎng)地準(zhǔn)備，招商合同文書的準(zhǔn)備）第二階段：招商工作的開展階段，此階段將通過公司本身資源的篩選，商戶的拜訪，廣告投放宣傳逐步鎖定，目標(biāo)商戶，完成原有商戶及準(zhǔn)入商戶的摸底、過濾、落位工作。第三階段：完成準(zhǔn)入落位商戶的跟蹤、洽談工作。第四階段：完成落位商戶的簽約及招商場(chǎng)地的交付工作。周期性：本項(xiàng)目招商體量巨大，從招商工作開始到結(jié)束保守估計(jì)需要在12個(gè)月左右。5、廣告推廣渠道及策略：針對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及市場(chǎng)客戶群體的消費(fèi)特點(diǎn)、認(rèn)知特點(diǎn)，11、建議本項(xiàng)目在廣告推廣中，綜合利用報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告、微信、上門拜訪等宣傳渠道，以戶外廣告和報(bào)紙廣告為主、其它廣告為輔的宣傳形式，采用“廣告宣傳+市場(chǎng)促銷”的形式，展開迅猛的市場(chǎng)宣傳攻勢(shì)，迅速打開市場(chǎng)知名度，強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)。戶外廣告：戶外廣告牌具有形象直觀、引導(dǎo)性強(qiáng)、宣傳時(shí)效性長(zhǎng)等特點(diǎn)，可以更好的擴(kuò)大宣傳影響面、加深市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的印象、引導(dǎo)消費(fèi)客流，建議本項(xiàng)目可利用戶外廣告牌的這些宣傳特點(diǎn)。報(bào)紙廣告：報(bào)紙是目前是重要傳媒渠道之一，建議項(xiàng)目采取硬性廣告為主的方式，在xx主力媒體南國(guó)今報(bào)、xx晚報(bào)投放廣告，招商促銷政策。l 相關(guān)招商資料準(zhǔn)備：1、招商手冊(cè)、招商說明書。2、布局平面圖。3、租賃12、合同。4、招商流程表。5、招商文案。 允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局，經(jīng)營(yíng)者根據(jù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，在符合規(guī)劃技術(shù)范圍的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的需要進(jìn)行改動(dòng)，以最大限度滿足經(jīng)營(yíng)戶的需要。附：山上人家土菜館老湘村正宗土菜館原本土菜館天江宴唯伊土菜館桂籃子土菜館以下為我司積累的部分商家資源（約2000多個(gè)），此外還積累有全市中小企業(yè)法人代表通訊名單約20萬個(gè)陽光綠島許留山餐吧和久壽司四海一家蜀山烤魚蓉李記成都小吃萬歲壽司外婆家百度烤肉創(chuàng)意美甲黛芙妮爾芬芳園大酒樓謝家燒鵝天元網(wǎng)絡(luò)公司培元教育博學(xué)教育天科教育養(yǎng)生SPA必勝客KTVKTV安利公司好特KTV量販金沙娛樂纖百魅美13、甲會(huì)所 禾太朗壽司美麗田園禾綠壽司老成都漢拿山渦記甜品寶格麗亞洲土地兒童攝影 蔓黛妮美容美發(fā)麗質(zhì)天成減齡會(huì)所約定時(shí)尚賓館阿瓦山寨星朵靈咖啡美容養(yǎng)生美發(fā)美容漓江村宏牛牛雜金之鍵泰國(guó)餐廳星巴克德克士易樂寶披薩愛素坊莉薇國(guó)際 美容養(yǎng)生秋田和食 日式料理半閑居綠茶中餐廳時(shí)尚餐廳 仙人掌 按摩休閑粵菜坊索菲雅 新派婚紗下火堂千勢(shì)壽司完美設(shè)計(jì)（美發(fā)）金燕莊喜多咖啡一茶一坐零度空間四季北方菜嘿客餐廳57湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悅川菜生龍清湯腩藍(lán)莎美容養(yǎng)生會(huì)所中華茶樓綠茵閣西餐香港生龍茶餐廳四川蓉李記城市便捷酒店滿記甜品俏面亞泰風(fēng)蘭納海底撈火鍋好倫哥自助餐金燕莊喜多咖啡一茶一坐零度空間四季北方菜嘿客餐廳57湘艾薯14、西餐咖啡陪你蓉悅川菜生龍清湯腩魚上烤魚 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