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1、一一、成成本本分分析析某某（集集團團）公公司司工工礦礦棚棚戶戶區區改改造造項項目目(二二期期)成成本本分分析析一一、項項目目各各項項指指標標序序號號指指標標名名稱稱指指標標數數據據（一一）建建設設項項目目基基本本數數據據1 土地面積：（畝）78.582 規劃用地面積：（）52386.003 規劃凈用地：（）44134.004 總建筑面積：（）278942.005 車位：（個）1607.006 總戶數1951.007 商業面積：21857.00招待所原有面積：32008 住宅面積：198060.009 幼兒園面積：5779.00幼兒園原有面積：200010 地下建筑面積：44021.0011 銷2、售暫定單價（住宅）元/4200.00二項項目目開開發發成成本本序號 費用構成金額（萬元）單方成本（元/）計算依據（一一）土土地地綜綜合合成成本本1 土地收儲成本3143.14112.68總計78.58畝，40萬/畝；2 城市建設配套費2510.4890.00配套費預估：90元/；3 土地交易費稅1028.5036.87預估價1.7億*6.05%4 土地管理費（建設用地手續費）0.940.03土地出讓金*0.03%5 小小計計6683.076683.07239.59239.59折折合合人人民民幣幣7 76.316.31萬萬元元/畝畝；(二二)前前期期拆拆遷遷安安置置、補補償償費費用用金金額額（萬3、萬元元）單單方方成成本本（元元/）1（1）a安置還房:531818891.86318.77a為已確定的480戶（2）a安置還房原有房裝修補償款915.0032.80（3）a安置房產權調換后裝飾裝修735.0026.35（4）a貨幣補償1742.0062.45a為已確定放棄產權調換2（1）b安置還房166.725.98b為未確定14戶中的9戶（暫定為9戶）,賠付比例按已定480戶折算第 1 頁（2）b安置還房原有房裝修補償款17.160.62（3）b安置房產權調換后裝飾裝修13.780.49（4）b貨幣補償90.003.2345/戶，4000元/4 4 小小計計12571.5212571.5244、50.69450.69(三三)前前期期工工程程費費用用金金額額（萬萬元元）單單方方成成本本（元元/）1 測界費2.000.07估算約2萬元2 施工圖審查費41.841.50總建筑面積x1.5元3 放線驗線費10.000.36估算10萬元4 招標投標綜合服務費36.261.30估算2000元/*0.655 建筑方案及施工圖設計費446.3116.00按16元/計算6 環境設計43.961.58按12元/*小區占地78.58畝*70%計算7 勘察費55.792.00按2元/計8 平基600.0021.51無數據暫按600萬元計9 護坡300.0010.75無數據暫按300萬元計10 環評、地質災害5、42.001.51環評估價12萬元，地址災害估算30萬元11 水土保持費15.000.54按15萬元計算12 防雷工程費27.890.00按1元/計算13 消防工程費150.005.38估算約150萬元13 小小計計1771.051771.0562.4962.49(四四)建建安安成成本本金金額額（萬萬元元）單單方方成成本本（元元/）1 1 土土建建成成本本（具具體體以以施施工工圖圖預預算算為為準準）商業及公共部分46639.101672.002 2 安安裝裝成成本本（具具體體以以簡簡陽陽市市的的標標準準為為準準）弱電工程39.021.40每戶200元非可視、監控78.042.80400元/戶供6、電工程建設費2341.2083.9312000元/戶供水工程建設費702.3625.183600元/戶供氣工程建設費682.8524.48立表費3500元/戶閉路工程費126.824.55650元/戶b為未確定14戶中的9戶（暫定為9戶）,賠付比例按已定480戶折算第 2 頁電梯1400.0050.19按40萬元/臺計，共計35臺綠化、道路、地下管網、生化池等2198.0078.80按占地面積*420元/計排污費139.475.00按每平方米5元計算二次供水等設備139.475.00按每平方米5元計算發電機組160.005.74按160萬元計燈飾工程等（公共部分）300.0010.75按3007、萬元計3 3 小小計計54946.3354946.331969.811969.81（五五）開開發發期期費費用用（費費率率略略有有波波動動）金金額額（萬萬元元）單單方方成成本本（元元/）1 監理費223.158.00按8元/計2 白蟻防治費27.891.00按1元/計3 噪聲污染費111.584.00按4元/計4 工程排污費150.005.38估算150萬元5 環境監測費10.000.36估算10萬元6 防雷（氣象局）25.000.90估算25萬元7 房屋備案83.683.00按3元/計8 產權辦理費19.510.70按100元/戶計算9 預售、竣工面積測繪27.891.00預售竣工各按0.5元8、/計10 竣工面積換算33.471.20按1.2元/計11 小小計計712.18712.1825.5325.53（六六）公公司司運運營營費費用用金金額額（萬萬元元）單單方方成成本本（元元/）1 開發管理費1115.7740.00按40元/計2 廣告宣傳費875.5331.39按銷售收入的1%計算3 銷售手續費437.7715.69按銷售收入的0.5%計算4 財務費用0.000.00融資費用暫不考慮5 不可預見費875.5331.39按銷售收入的1%計算6 小小計計3304.603304.60118.47118.47（七七）項項目目成成本本第 3 頁1 項目總成本84366.4384366.439、2 單方造價成本3023.523023.52項目總成本總建筑面積三三預預計計銷銷售售額額1 可銷售面積 其中：金金額額（萬萬元元）攤攤銷銷價價格格（元元/）2（1）、住宅60430.382166.41除還房外銷售面積為143881.86；按4200元/計3（2）、招待所4624.20165.78總9806；返還3200；差額面積按7000元/計4（3）、車庫 1607個10445.50374.47按6.5萬元/個計算5（4）、臨街商鋪，8#、9#，15#樓；9408.00337.27按1.5萬元/計6（5）、幼兒園2645.3094.83總5779；返還2000；差額面積按7000元/計7 a10、安置還房補差款5442.00195.09已確定的480戶8 b安置還房補差款103.913.73未確定的14戶中的9戶（暫定9戶）9 銷銷售售收收入入小小計計87553.3887553.383337.593337.59四四經經營營稅稅金金1 營業稅4377.67156.94銷售收入x5%2 企業所得稅（項目收入-項目總投入）x25%；3 3 小小計計4377.674377.67156.94156.94五五經經濟濟分分析析及及評評價價金金額額（萬萬元元）單單方方成成本本（元元/）（一）項目總投入84366.433024.52（二）項目收入87553.383138.77（三）項目毛利潤3186.911、5114.25項目收入項目總投入（四）項目毛利潤率3.78%項目利潤項目總投入（五）企業所得稅796.74項目毛利潤x25%（六）項目純利潤2390.21項目毛利潤-企業所得稅（七）項目純利潤率2.83%項目純利潤項目總投入第 4 頁二二、合合作作模模式式第 5 頁第 6 頁第 7 頁第 8 頁 第 9 頁一一期期數數據據樓號層數電梯總建筑面積 地上建筑面積住宅面積商業面積1#樓18F/-2F426150224452089014502#樓18F/-2F423128184411717211773#樓13F/-2F217141.3915433.3913725.4904#樓12F/-2F205#樓112、6F/-2F231657.126150.2720119.2606#樓17F/-2F20一期合計1698076.4982469.6671906.752627規劃條件10320787329二二期期數數據據樓號層數電梯總建筑面積 地上建筑面積住宅面積商業面積獨立門衛1F40407A#樓17F/-2F253362382453824507B#樓21F/-2F27C#樓22F/-2F28A#樓20F/-2F254277464093411127808B#樓21F/-2F28C#樓22F/-2F29A#樓20F/-2F248512421263881230369B#樓21F/-2F29C#樓22F/-2F21013、A#樓21F/-2F2239482251921090010B#樓22F/-2F2011#樓24F/-1F2145891231412314012#樓26F/-1F3158501585015829013#樓11F/-3F2305892192119231014#樓16F/-2F2116081160810599015#樓15F/-1F2892683047829456幼兒園3F0577957795779招待所15F/-1F21146298069806二期合計3527894223492119806021857規劃條件286871242737總計377018.49317390.66269966.75244814、4規劃條件390078036861地上物管地上車庫地下室戶數車位1053705204759246871656618.9168917087882716031.465506.3884312120215.97720.4615606.38722535地上物管地上車庫地下室戶數車位3個單元1層樓平均面積李春算每單元1層小計面積4001511736045201912.251785.871217830178683244192209.951744.293923963863602332006.001785.87014291429215481047.40925.400022750014450513.08471.215、7210156609.62512.220269086681983691992.821536.6673936110829.14786.46190622840553.60543.22000005779.003960.00001656036653.73760.41140913595440211951160718106.5914811.67441341624.921315.46 59627.382673214260012地上面積減地上住宅面積01229833141429021269010094750021236項目地下室幼兒園住宅商業小計平均成本面積4402119806021857263938150016、4修建成本2000200014501500單體價格88042000028718700032785500408014500 1545.87252總建筑面積278942地上建筑面積23492144021地上價格地下價格總價均價37587360088042000463915600 1663.12567某集團安置房二期四層以下主體工程投入資金計劃資金投入計算方式 類別面積造價前 期工程費房 屋 拆遷及護坡地下室（）7棟（）8棟（）9棟（）10棟（）11棟（）12棟（）13棟（）14棟（）15棟（）幼兒園（）招待所（）小計4402176488836882441882052243679683316221217、5779261299892第第一一種種按空分思路的投資方式總投入（萬元）8436684366扣除土地、拆遷后10%金額65116511第第二二種種按與空分合作投資方式計價費用（萬元）871900880484197297146122626887636524369331316805第第三三種種按土建定額計價大約價格748465075175035617420767728218849122212233第第四四種種按實際操作需用資金6002371備注：1、第二種計價方式：a、地下室2000元/平方米；b、招待所及幼兒園1100元/平方米；c、住宅1200元/平方米；2、第三種計價方式：a、地下室1700元/平方米；b、住宅、招待所及幼兒園850元/平方米；