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1、第第二二部部分分土土地地一一級級開開發發項項目目成成本本測測算算通通用用模模板板序序號號費費用用項項目目名名稱稱計計算算依依據據計計算算方方法法一一前前期期費費用用1項目建議書編制費計價格19991283號見附表二1、投資估算額在相應區間內用插入法計算2、估計工程量乘以工日費率計算2項目建議書評估費3可行性研究報告編制費4可行性研究報告評估費5綜合策劃方案編制費6規劃編制費6.1控制性詳細規劃計價格20011218號城市規劃設計計費指導意見中國城市規劃協會2004年6月用地面積計費單價6.2修建性詳細規劃用地面積計費單價6.3風景區規劃用地面積計費單價6.4環境景觀規劃規劃費的30%-40%62、.5城市設計規劃費的40%-80%6.6單項專業規劃人口計費單價6.7城市綜合交通規劃人口計費單價7環境影響評價報告編制費計價格2002125號1、投資估算額在相應區間內用插入法計算2、估計工程量乘以工日費率計算8交通影響評價報告編制費計規發20011001號可參照規劃設計咨詢的取費標準9安全影響評價報告編制費10地震影響評價報告編制費國務院令323號京價字2002361號11測量費12勘察費計價格200210號工程勘察收費基價調整系數13設計費計價格200210號工程勘察收費基價調整系數14臨時水、電、路、房屋費按有關規定執行估計工程量單價15其它二二征征地地拆拆遷遷費費（一一）征征地地補補3、償償費費1土地補償費市政府2004148號令按實際或經驗計算2青苗補償費3其它土地附著物補償費4安置補助費4.1勞動力安置補助費4.2超轉人員補助費4.3殘疾人安置補助費5其它費用及稅金5.1耕地開墾費京政辦發200251號耕地面積單價5.2耕地占用稅京政辦發200251號耕地面積單價5.3菜田基金市政府199930號令菜地面積單價5.4防洪費市政府199421號令可轉讓面積單價5.5新增建設用地使用費財綜字1999117號新增建設面積單價5.6征地不可預見費根據項目實際情況酌定根據項目復雜程度和實際，1至4項合計一定比例6其它第1頁，共9頁（二二）拆拆遷遷補補償償費費1農（居民）拆遷集體土地4、：市政府2003124號令京國土征2003606號國有土地：京國土拆20021234號京國土拆2003808號京房地評字1999656號2002646號房屋拆遷補償價宅基地區位補償價宅基地面積被拆遷房屋重置成新價非住宅房屋拆遷補償價=區位價格K1K2K3建筑面積+地上物補償價或按實際協議價格執行1.1房屋拆遷補償費（含經營性用房）1.2地上附屬物補償費1.3搬家補助費1.4提前搬家獎勵費1.5家電改移補助費1.6支援重點工程費2鄉鎮企業2.1拆遷補償費2.2搬遷補助費2.3停產停業補助費2.4拆遷補償費2.5搬遷補助費3國有企事業3.1拆遷補償費3.2設備搬遷補助費3.3停產停業補助費3.4軍5、產補助費3.5拆遷補償費3.6搬遷補助費4市政、公共設施根據相關定額或市場行情估算結合實際情況或經驗數據計算：估算指標單價數量4.1市政設施補償費4.2公共設施補償費4.3公共建筑補償費4.4古樹文物古建修護還建費5特殊用地5.1軍事用地5.2其他用地6其他費用及稅金6.1拆遷服務費根據拆遷量協商按實際或經驗計算6.2拆除清運費根據運輸距離及消納收費具體協商按實際或經驗計算6.3拆遷評估費京價房字1997398號補償價款的1-1.5%6.4拆遷不可預見費根據項目實際情況酌定根據項目復雜程度和實際，1至5項合計一定比例7其它 土土地地一一級級開開發發項項目目成成本本測測算算通通用用模模板板序序號6、號費費用用項項目目名名稱稱計計算算依依據據計計算算方方法法第2頁，共9頁三三市市政政基基礎礎設設施施建建設設費費1道路參考2001年北京市建設工程預算定額及其補充定額、與之配套的北京市建設工程費用定額北京市建設工程機械臺班費用定額材料預算價格；全國統一市政工程預算定額、建設工程工程量清單計價規范、造價處相關文件：京造定20026號、京造定2003 8號、京造定2003 9號、京造定2003 11號、京造定2004 5號、京造定20047號、京造定2005 3號、京造定2005 5號等根據規劃或設計圖紙，參考相應定額或經驗估算指標估算:工程量定額子目單價綜合費率計算2橋梁3雨水 4污水5中水6上7、水7電力8熱力9天然氣10電信11人防工程12場地平整13市政場站14雨水泵房15燃氣調壓站16熱力站17開閉站18區域中水站19市政管理用房20其它四四公公共共配配套套設設施施建建設設費費1交通智能化系統參考2001年北京市建設工程預算定額及其補充定額、與之配套的北京市建設工程費用定額北京市建設工程機械臺班費用定額材料預算價格；全國統一市政工程預算定額、建設工程工程量清單計價規范、造價處相關文件：京造定20026號、京造定2003 8號、京造定2003 9號、京造定2003 11號、京造定2004 5號、京造定20047號、京造定2005 3號、京造定2005 5號等根據規劃或設計圖紙，參考8、相應定額或經驗估算指標估算:工程量定額子目單價綜合費率計算2公共標識指示系統3區域安防監控系統4公共廁所5環衛設施6垃圾收集轉運站7消防站8派出所9郵局10公交車輛場站11機動車停車場（庫）12非機動車停車設施13公園14綠地15廣場16景觀小品17其它土土地地一一級級開開發發項項目目成成本本測測算算通通用用模模板板序序號號費費用用項項目目名名稱稱計計算算依依據據計計算算方方法法第3頁，共9頁五五其其他他費費用用1臨時用地費按租賃市場行情估算按實際或經驗計算2臨時建設費參考相關定額估算按實際或經驗計算3招標代理服務費計價格20021980號附表三按差額定率累進法計算4標底編制費5工程監理費199、92價費字479號附表四1、監理工程概（預）算的百分比2、參與監理工作年度平均人數計算：3.5-5萬元/人*年6工程質量監督費7施工圖預算編制費計價格200210號基本設計費的10%8施工圖審查費市規發2001761號尚無明確收費標準可參考計價格19991283號按估計工程量乘以工日費率計算9施工執照費10合同公證費11建設期區域管理費按雙方協商議定可根據規劃或設計圖紙，參考相應估算指標、定額或經驗估算工程量計費單價按計算12竣工圖編制費計價格200210號基本設計費的8%13地價評估費京價房字1997398號標的總額采取差額定率累進計算14土地出讓底價編制費尚無明確收費標準參考京價房字19910、7398號15專家審查費尚無明確收費標準可參考計價格19991283號按估計工程量乘以工日費率計算16審計費17律師費18工程保險費建質2005133號尚無明確收費標準可按建安費的0.1%-1%計算19竣工移交前的維護管理費尚無明確收費標準可根據規劃或設計圖紙，參考相應估算指標、定額或經驗估算工程量計費單價按計算20項目后評估費尚無明確收費標準可參考計價格19991283號21其它六六企企業業管管理理費費用用北京市土地儲備和一級開發暫行辦法京國土市2005540號不高于土地儲備開發成本的2%七七財財務務費費用用1貸款利息人行現行利率表按貸款年限計算2其它融資費用尚無明確收費標準3金融機構手續費11、4其它八八銷銷售售費費用用1市場推廣費根據市場行情估算可按預計銷售收入的一定比例計取2招商費3入市交易費尚無明確收費標準4其它九九開開發發期期稅稅費費1營業稅國家相關稅法營業額5.5%2城鄉維護建設稅3教育費附加4其它十十不不可可預預見見費費根據項目實際情況酌定根據項目復雜程度和實際，一至九項合計一定比例土土地地一一級級開開發發項項目目成成本本測測算算通通用用模模板板序序號號費費用用項項目目名名稱稱計計算算依依據據計計算算方方法法第4頁，共9頁附附表表一一：總總投投資資測測算算匯匯總總表表序號項目金額（萬元）比例備注一前期工程費二征地拆遷費1征地補償費2拆遷補償費三市政基礎設施建設費四公共配套12、設施建設費五其他費用六企業管理費用七財務費用八銷售費用九開發期稅費十不可預見費總總 計計附附表表二二：建建設設項項目目前前期期工工作作咨咨詢詢收收費費標標準準一、按建設項目估算投資額分檔收費標準單位：萬元估算投資額3000萬元1億元1億元5億元5億元10億元10億元50億元50億元以上一、編制項目建議書61414-3737-5555-100100-125二、編制可行性研究報告122828-7575-110110-200200-250三、評估項目建議書48812121515-1717-20四、評估可行性研究報告510101515-2020-2525-35二、按建設項目估算投資額分檔收費的調整系數13、（以表一所列收費標準為1）行業調整系數一、行業調整系數1.石化、化工、鋼鐵1.32.石油、天然氣、水利、水電、交通（水運）、化纖1.23.有色、黃金、紡織、輕工、郵電、廣播、電視、醫藥、煤炭火電（含核電）、機械（含船舶、航空、航天、兵器）1.04.林業、商業、糧食、建筑0.85.建材、交通（公路）、鐵道、市政公用工程0.7二、工程復雜程度調整系數0.8-1.2注：工程復雜程度具體調整系數由工程機構與委托單位根據各類工程情況協商確定。三、工程咨詢人員工日費用標準單位：元咨詢人員職級 工日費用標準一、高級專家 10001200二、高級專業技術職稱的咨詢人員800-1000三、中級專業技術職稱的咨詢14、人員 600-800 京京價價(房房)字字19991999第第487487號號文文關關于于建建設設項項目目前前期期工工作作咨咨詢詢收收費費的的補補充充通通知知一、投資額在3000萬元以下的建設項目的前期工作咨詢服務收費標準如下：單位：萬元估算投資額 咨詢評估項目1000萬元以下（含1000萬元）1000萬元-3000萬元（含3000萬元）編制項目建議書1.5-2.52.5-6.0編制可行性研究報告3.0-5.05.0-12.0評估項目建議書0.8-1.71.7-4.0評估可行性研究報告1.4-2.42.4-5.0注：1投資估算額是指項目建議書或者可行性研究報告的估算投資額。2建設項目前期工作咨15、詢具體服務收費標準，根據估算投資額在相應區間內用插入法求出。3.計算咨詢費用時，應根據行業特點和各行業內部不同類別工程的復雜程度，經行業調整系數和工程復雜程度調整系數（見通知附表二）調整后求出。附附表表三三：招招標標代代理理服服務務收收費費標標準準 服服務務類類別別貨貨物物招招標標服服務務招招標標工工程程招招標標 費費率率中中標標金金額額（萬萬元元）100以下1.50%1.50%1.00%100-5001.10%0.80%0.70%500-10000.80%0.45%0.55%1000-50000.50%0.25%0.35%5000-100000.25%0.10%0.20%10000-100016、000.05%0.05%0.05%1000000以上0.01%0.01%0.01%注：1.按本表費率計算的收費為招標代理服務全過程的收費基準價格，單獨提供編制招標文件（有標底的含標底）服務的，可按規定標準的30%計收。2.招標代理服務收費按差額定率累進法計算。例如：某工程招標代理業務中標金額為6000萬元，計算招標代理服務收費額如下：100萬元1.0%=1萬元（500-100）萬元0.7%=2.8萬元（1000-500）0.55%=2.75萬元（5000-1000）0.35%=14萬元（6000-5000）0.2%=2萬元 合計收費=1+2.8+2.75+14+2=22.55（萬元）附附表表四17、四：工工程程建建設設監監理理收收費費標標準準序號工程概（預）算M（萬元）設計階段（含設計招標）監理取費a（%）施工（含施工招標）及保修階段監理取費b（%）1M5000.20a2.50b2500M10000.15a0.202.00b2.5031000M50000.10a0.151.40b2.0045000M100000.08a0.101.20b1.40510000M500000.05a0.080.08b1.20650000M1000000.03a0.050.60b0.807100000Ma0.03b0.60注：1、按所監理工程概(預)算的百分比計收，見上表；2、按照參與監理工作的年度平均人數計算18、：3.5萬5萬元人年；3、不宜按上述兩項辦法計收的，由建設單位和監理單位按商定的其它方法計收。第三部分土土地地一一級級開開發發相相關關文文件件目目錄錄序號文件名稱發文單位文號/時間備 注1建設項目前期工作咨詢收費暫行規定國家計委計價格19991283號2城市規劃設計計費指導意見中國城市規劃協會2004年6月3關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知國家計委、國家環境保護總局計價格2002125號4工程勘察設計收費標準(2002年修訂本)國家計委/建設部計價格200210號原1992價費字375號廢止5北京市集體土地房屋拆遷管理辦法北京市人民政府北京市人民政府令第124號6北京市城市房屋拆遷管理辦19、法北京市人民政府北京市人民政府令第87號7北京市房屋拆遷評估規則（暫行）北京市國土資源局京國土房屋拆字20011234號8北京市建設征地補償安置辦法北京市人民政府北京市人民政府令第148號自2004年7月1日起實施9北京市宅基地房屋拆遷補償規則北京市國土資源局北京市國土房管局京國土房管征2003606號10北京市新菜地開發建設基金管理辦法北京市人民政府市政府令199930號實施日期1999-07-1311北京市耕地開墾費收繳和使用管理辦法北京市人民政府辦公室京政辦發200251號12招標代理服務收費管理暫行辦法國家計委計價格20021980號屬工程咨詢服務范疇13北京市政府投資建設項目代建制管理辦法(試行)北京市發展改革委員會京發改2004298號14關于發布工程建設監理費有關規定的通知國家物價局/建設部1992價費字479號15土地評估收費標準國家計委、國家國土資源部16宗地地價評估收費標準國家計委、國家國土資源部17關于房地產中介服務收費的通知北京市物價局、房屋土地局京價房字1997398號18北京市土地儲備和一級開發暫行辦法北京市國土資源局京國土市2005540號19北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定(試行辦法)北京市國土資源局京國土用2005533號20人民幣現行利率表中國人民銀行發布時間2005-3-17