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1、武武漢漢萬萬達達廣廣場場項項目目差差異異比比較較表表項目名稱原測算現測算差異面積建筑面積（m2）建筑面積（m2）建筑面積（m2）住宅190000177610-12390公寓22678底商35000496971469711757.6住宅車位400001000個45920903個5920寫字樓8000055900-24100-12050商業中心160000155931-4069-1627.6合合計計5 50 05 50 00 00 05 50 07 77 73 36 62 27 73 36 6-1920成本單價（元/m2)金額(萬元）單價（元/m2)金額(萬元）成本（萬元）土土地地成成本本9 992、 90 00 00 01 13 31 19 96 68 83 32 29 96 68 8工程成本住宅450085500423975295-10205公寓45991043010430底商8000280007197357687768住宅車位3500140004179191885188幼兒園30000416400寫字樓500040000514428753-11247五星級酒店85000000商業中心4000640004238660862086小小計計2 23 31 15 50 00 02 23 35 55 52 21 14 40 02 21 1合合計計3 33 30 05 50 00 03 36 63、7 74 48 89 93 36 69 98 89 9收入單價（元/m2)金額(萬元）單價（元/m2)金額(萬元）收入（萬元）住宅70001330007500132813-187公寓750017009底商250008750025000124242.536743住宅車位100000100001000004430-5,570.00商住寫字樓800064000800044720-19280合合計計2 29 94 45 50 00 03 32 23 32 21 14 41 11 17 70 06 6現現金金流流-36000-36000-4 44 42 27 75 5-8275-8275稅稅收收返返還還4、1 18 87 76 67 7考考慮慮稅稅收收返返還還的的現現金金流流-36000-36000-2 25 55 50 08 81049210492-28020.1-2512原測算為2009年2月24日面積指標為2009年4月20日董事長簽批指標修改版考慮稅收返還25,022.0918,766.57武武漢漢萬萬達達廣廣場場規規劃劃經經濟濟技技術術指指標標項目名稱單位建筑面積備注一、規劃用地m294,032141.04803二、總建筑面積m2507,7361、商業總建筑面積m2155,9312、非商業總建筑面積m2351,8053、酒店總建筑面積m2-三、地上總建筑面積m2400,5761、商業m5、294,691持有3、住宅m2177,610出售4、公寓m222,678出售5、住宅、公寓底商m249,697出售6、寫字樓m255,900出售7、白金五星酒店m2-持有8、配套設施-四、地下建筑面積m2107,1601、商業地下m261,240持有2、酒店地下停車場m2-持有4、住宅、公寓地下停車場m245,920出售五、停車位個18121、商業地下（一體化車庫）9094、住宅、公寓地下停車場903人防460個六、容積率4.26七、綠化率22.00%八、覆蓋率49.94%九、總戶數戶1973主主要要商商業業營營業業面面積積分分布布明明細細商業業態樓層分布面積（m2）備注一、商業地上部分9466、91946911、百貨25000規劃院提供3、數碼廣場16891含商管用房10004、影城17300規劃院提供5、室內步行街35500規劃院提供6、酒樓0規劃院提供二、商業地下部分61240612401、百貨02、超市160003、商業地下停車庫及設備房45240三、總計155931155931武武漢漢建建設設項項目目投投資資計計劃劃表表項項 目目金金額額（萬萬元元）整整個個項項目目銷銷售售物物業業持持有有物物業業備備注注大大商商業業一一、項項目目總總收收入入323,214323,2141銷銷售售收收入入2稅稅收收返返還還二二、各各項項支支出出總總額額349,790252,50897,282土7、土地地費費用用131,968100,77231,1953,294.土土地地費費用用.回回遷遷房房抵抵地地價價政政府府行行政政事事業業性性收收費費5,7273,9681,759建建造造成成本本158,21399,13859,074.前前期期工工程程準準備備費費5,1643,5781,586.主主體體建建筑筑工工程程費費105,94980,63251,021.主主體體安安裝裝工工程程費費25,704.社社區區管管網網工工程程費費8,6325,9812,651.園園林林環環境境工工程程費費5,7774,4111,366.配配套套設設施施費費-.其其他他建建設設工工程程支支出出2,1531,492668、1 .預預備備費費4,8353,0451,790 物物業業啟啟動動與與商商業業招招商商費費2,0631,429634 酒酒店店開開辦辦費費 營營銷銷費費用用8,0808,080-管管理理費費用用5,1835,183-財財務務費費用用15,04310,4234,620 營營業業稅稅金金及及附附加加19,04119,041-土土地地增增值值稅稅4,4724,472-三三、銷銷售售部部分分利利潤潤總總額額70,706四四、銷銷售售部部分分所所得得稅稅17,69917,699五五、銷銷售售部部分分凈凈利利潤潤53,0075.48%六六、銷銷售售毛毛利利率率29.20%七七、銷銷售售凈凈利利潤潤率率169、.40%八八、投投資資凈凈利利率率20.99%九九、項項目目凈凈收收入入-44,27553,007-97,282十十、稅稅收收返返還還18,767十十一一、項項目目凈凈現現金金流流-25,508武武漢漢建建設設項項目目銷銷售售計計劃劃表表項 目總金額（萬元）可售面積（）按可售面積銷售價格（元/m2)備注一、銷售總收入323,214305,80210,569.391住宅收入132,813177,0847,500.002底商收入124,24349,69725,000.00公寓收入17,00922,6787,500.00車位收入4,430443100,000.00商住寫字樓收入44,72055,9010、08,000.00原銷售價格（元/m2)68006800南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表建設項目名稱：制 表 單 位：成成 本本 項項 目目面面積積（m2)造造價價指指標標 (元元/m2）計計劃劃總總金金額額（萬萬元元）計計算算方方法法或或依依據據文文件件一一、土土地地價價款款支支出出：131,967.82政府地價及市政配套費.支付的土地出讓金853120,320.00.向政府交納的市政基礎設施配套費507736804,061.89武政（1987）9號 武政1997）20號,80元/平方,發建筑紅線前交,市政府（減免緩由分管市長批）規劃局綜合處代收.交納的契稅4,812.811、0以土地出讓金為基數 4.土地使用稅94032.0240.0376.13.土地咨詢費2,000.00.土地交易服務費397.00二二、政政府府行行政政性性事事業業收收費費5077365,726.91報批報建費.安檢-.建筑工程質量監督費507736-.標底編制.交易中心手續費507736101.12已發生.人防報建507736-鄂價費字（1996）304號武政（1997）20號,22元/平方,發建筑紅線前交,市人防辦（規劃局綜合處代收）.消防性能設計 100.00.散裝水泥集資50773610101.55市商混站收取，考慮80返還.白蟻防治5077363152.32鄂價費字（1996）232號12、武政（1997）65號，.墻改基金507736881.24文件規定，考慮80返還.日照分析507736150.77.道路占用費507736150.77.規劃管理5077362101.55武政（1997）20號南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表.行業管理費5077360.525.39武價函（1992）87號，按新開工面積0.5元/平方，開發辦.城建檔案編制費507736150.77 1.19施工圖審查費5077361.5679.21文件規定 1.20垃圾處理費50773618913.92武政辦（1997）65號、武政辦（1995）268號，18元/平方，發建筑工程規劃許可證前交13、納，發建筑工程規劃許可證前交納，（市環衛局（規劃局一樓）1.21抗震設計審查費184.310.14%1.22公共消防設計配套費5077365253.87鄂價費字（1998）220號，5元/平方，發建筑紅線前交，市公安局消防處（規劃局綜合處代收）1.23公共消防建審費5077363152.32省物價局限性、財政廳鄂價費字（1992）4號，3元/平方，市公安局消防處 1.24超標準排污費（含施工現場噪音管理費及污水排污費）5077362101.55鄂價費字（1993）32號，2元/平米，市環保局收取 1.25建筑面積丈量費169.35考慮復測 1.26產權交易費190.02普通住宅3/m2,商業114、1元/m2 1.27室內環境檢測費5077362101.55 1.28水電環境檢測f費507736150.77 1.29防雷檢測費5077360.840.62 1.30消防電氣檢測費507736150.77增容配套費.水-.高可靠性供電費用46856.122401,124.55暫估.煤氣2038.04900998.62 南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表.大商業煤氣500.00三三、前前期期工工程程準準備備費費：5,163.57勘測丈量費.初勘94032437.61.詳勘94032328.21.沉降觀測5077362101.55.驗線、復線、定線、放線、面積丈量507736115、50.77規劃管理費.規劃設計94032218.81.可行性研究.方案設計50773615761.60含擴初、外立面設計.方案評審60.00.交通影響分析507736150.77.環境影響分析50773620.00.效果圖設計507736-.施工圖設計-商業9469126246.20考慮變更的費用住宅17761026461.79考慮變更的費用公寓226782658.96考慮變更的費用住宅、公寓底商4969726129.21考慮變更的費用商住寫字樓5590026145.34考慮變更的費用白金五星酒店026-考慮變更的費用商業地下 6124026159.22考慮變更的費用酒店地下026-考慮變更的16、費用住宅、公寓地下停車庫4592026119.39考慮變更的費用幼兒園026-考慮變更的費用.人防設計22087.570154.61.裝修設計6050040242.00商業.制圖、曬圖、趕圖5077363152.32南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表.集團規劃院收取費用268.00三通一平費.臨時道路94032328.21.臨時用電5077366304.64.臨時用水5077362101.55.場地平整940321094.03.煤氣遷移40.00.6過街天橋建造費用683.96按政府要求新華西與新華下路各新建1條過街通道，武漢公司承擔1條通道的建設費用約683萬元。臨時設施費17、.臨時圍墻940321094.03.臨時辦公室507736150.77.臨時場地占用-.獨立售樓處及樣板房裝修500.00四四、主主體體建建筑筑(裝裝修修)工工程程費費105,949.17基礎工程.土方716170402,864.68單價按40元/立方,考慮淤泥的增加費用.基坑支護1700310005,270.00.樁基5077361708,631.51.樁基檢測129.47.降水費10716040428.64.土方回填13000050650.00地上結構及粗裝修-百貨250008402,100.00數碼廣場168918401,418.84影城173009601,660.80影城中影院層高1018、M室內步行街355008903,159.50酒樓0-住宅17761095016,872.95含架空層南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表公寓226789602,177.09住宅、公寓底商496978904,423.03商住寫字樓559009405,254.60白金五星酒店0940-地下結構及粗裝修0-百貨地下01830-超市1600018302,928.00商業地下停車庫4524018308,278.92酒店地下停車庫01830-住宅、公寓地下停車庫4592018308,403.36人防部分22087.55001,104.38門窗工程-.室外門窗-住宅44402.56002,619、64.15中空玻璃塑鋼窗占建筑面積的25公寓5669.5600340.17中空玻璃塑鋼窗占建筑面積的25商住寫字樓13975600838.50中空玻璃塑鋼窗占建筑面積的25.戶門-住宅16121600257.92全部國產品牌防盜子母門。公寓426160068.16全部國產品牌防盜子母門。商住寫字樓6211800111.80玻璃自由門 單元門住宅、公寓3025007.50暫估.防火門、防火卷簾-百貨2500060150.00無機防火卷簾數碼廣場1689160101.35無機防火卷簾影城1730060103.80無機防火卷簾室內步行街3550080284.00無機防火卷簾酒樓060-無機防火卷簾住20、宅17761030532.83無機防火卷簾公寓226783068.03無機防火卷簾南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表住宅、公寓底商496971574.55無機防火卷簾商住寫字樓5590030167.70無機防火卷簾白金五星酒店0150-無機防火卷簾 百貨地下060-無機防火卷簾超市160006096.00無機防火卷簾商業地下停車庫4524060271.44無機防火卷簾寫字樓酒店地下停車庫060-無機防火卷簾住宅、公寓地下停車庫4592060275.52無機防火卷簾公共部位精裝修-.大堂-住宅2664.151500399.62地面:地磚、墻面：乳膠漆、天棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，21、外刷涂料，吸頂燈。寫字樓1000-地面:地磚、墻面：乳膠漆、天棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，外刷涂料，吸頂燈。.樓梯間-住宅10656.6100106.57地面:水泥地面及樓梯、墻面：仿瓷涂料、天棚：仿瓷涂料。單位:M，普通鋼管欄桿、鋼管扶手。寫字樓100-地面:水泥地面及樓梯、墻面：仿瓷涂料、天棚：仿瓷涂料。單位:M，普通鋼管欄桿、鋼管扶手。.外立面-百貨7500850637.50鋁板、石材、玻璃幕墻，建筑面積的30。數碼廣場5067.3850430.72鋁板、石材、玻璃幕墻，建筑面積的30。影城5190850441.15鋁板、石材、玻璃幕墻，建筑面積的30。室內步行街10650850905.2522、鋁板、石材、玻璃幕墻，建筑面積的30。酒樓0850-鋁板、石材、玻璃幕墻，建筑面積的30。住宅133207.51802,397.74保溫、仿石涂料，建筑面積的75%。公寓15874.6350555.61保溫、仿石涂料，建筑面積的70%。住宅、公寓底商39757.66502,584.24保溫、石材、自由門，建筑面積的80%。商住寫字樓22360350782.60保溫、仿石涂料、幕墻、石材，建筑面積的40%。南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表白金五星酒店01000-建筑面積的70%.電梯廳-住宅8880.5800710.44寫字樓800-室內精裝修-.1主力店室內精裝修-百貨2523、0006301,575.00全部精裝修數碼廣場16891220371.60僅考慮衛生間、樓梯間等公共部位裝修影城173005086.50毛坯影城（KTV）1,000.00全部精裝修室內步行街（不含玻璃頂棚）355009753,461.25步行街店內部分50%簡裝50%清水房，其他精裝修，含玻璃頂棚（地面玻璃頂棚墻面吊頂）室內步行街玻璃頂棚600025001,500.00投影面積2500元/m2計算。含玻璃頂、鋼結構、遮陽簾排煙窗。酒樓050-住宅、公寓底商4969750248.49毛坯百貨（地下）0630-全部精裝修超市16000220352.00僅考慮衛生間、樓梯間等公共部位裝修商業地下停車24、庫45240120542.88住宅、公寓地下停車庫45920120551.04酒店寫字樓地下停車庫0400-公寓22678100226.78商住寫字樓559007003,913.00全部精裝修含分體空調五星酒店03500-全部精裝修五五、主主體體安安裝裝工工程程費費25,703.71室內水暖氣電管線設備-.室內給排水系統、電氣管線設備-百貨25000195487.50數碼廣場16891195329.37南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表影城17300195337.35室內步行街35500195692.25酒樓0195-住宅1776101803,196.98公寓2267821025、476.24公寓底商49697180894.55商住寫字樓559001801,006.20白金五星酒店0300-百貨地下0205-超市16000205328.00商業地下停車庫45240205927.42寫字樓酒店地下停車庫0205-住宅、公寓地下停車庫45920205941.36.室內采暖系統-住宅177610-未考慮公寓22678-未考慮公寓底商49697-未考慮商業地下停車場及設備45240-未考慮寫字樓酒店地下停車庫0-未考慮公寓地下停車庫45920-未考慮室內設備及其安裝-.通風、空調及安裝-百貨25000370925.00含屋面降噪費用20元/m2數碼廣場16891370624.926、7含屋面降噪費用20元/m2影城17300370640.10含屋面降噪費用20元/m2室內步行街355003701,313.50含屋面降噪費用20元/m2酒樓0370-商住寫字樓559000-白金五星酒店0600-南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表百貨(地下)0370-含屋面降噪費用20元/m2超市16000370592.00含屋面降噪費用20元/m2寫字樓酒店地下停車庫0370-.電梯及其安裝-百貨25000220550.00數碼廣場16891190320.93影城17300170294.10室內步行街35500280994.00酒樓0160-住宅177610901,59827、.49公寓22678110249.46商住寫字樓55900110614.90白金五星酒店0200-百貨地下0190-超市16000190304.00商業地下停車庫4524090407.16寫字樓酒店地下停車庫0110-住宅、公寓地下停車庫4592090413.28.3消防-百貨25000105262.50數碼廣場16891105177.36影城17300105181.65室內步行街35500145514.75酒樓0105-住宅17761030532.83公寓2267850113.39公共部位考慮噴淋、煙感報警系統公寓底商4969750248.49商住寫字樓5590060335.40公共部位考慮28、噴淋、煙感報警系統白金五星酒店0150-南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表百貨地下0105-超市16000105168.00商業地下停車庫45240220995.28寫字樓酒店地下停車庫0220-住宅、公寓地下停車庫459202201,010.24 3弱電部分（智能化）-百貨250003587.50 數碼廣場168913559.12影城173003560.55室內步行街3550035124.25酒樓035-住宅17761028497.31公寓226782863.50公寓底商4969735173.94商住寫字樓5590035195.65白金五星酒店0300-百貨地下035-超市29、160003556.00商業地下停車庫4524035158.34寫字樓酒店地下停車庫035-住宅、公寓地下停車庫4592028128.58 4 室外顯示屏-5設備-酒店廚房設備-酒店洗衣設備-酒店發電機設備100.00擦窗機含軌道六六、社社區區管管網網工工程程費費5077368,631.51室外給排水系統費507736301,523.21南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表室外采暖系統費507736-未考慮室外燃氣系統費50773610507.74室外高低壓系統費5077361306,600.57七七、園園林林環環境境工工程程費費 5,776.56環境設計費810724032430、.29綠化建設費9414260244.78建筑小品81072100810.72按綠化和廣場面積100元每平方米考慮。道路、廣場建造費576583502,018.03其中市民廣場9000m2，大商業前廣場18000m2 5 屋頂綠化14000220308.006大門圍墻建造費94032875.237室外照明940321094.038樓體泛光40057620801.159標識系統制作50773612609.2810室外零星設施9403215141.05 11 LED電子顯示屏350.00暫估八八、配配套套設設施施費費-幼幼兒兒園園03000-九九、其其他他建建設設工工程程支支出出2,153.19工31、程監理5077368406.19工程造價顧問咨詢50773610507.74工程保險29.21項目捐贈225.00物業維修基金35180528985.05銷售部分按建安基準價1400元/m2的2由業主繳存十十、物物業業管管理理啟啟動動費費2,062.93物業管理啟動費507736商業23450916397.26住宅273227395.16招商慶典及旺場費用1,270.51招商費用及旺場費用1000萬元，開業費用200萬元十十一一、酒酒店店開開辦辦費費-南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表十十二二、銷銷售售費費用用8,080.352.5%十十三三、管管理理費費用用5,183.3832、管管理理費費用用（不不含含獎獎金金）3,353.38項項目目獎獎金金1,830.00十十四四、財財務務費費用用15,042.50十十五五、各各項項稅稅金金23,513.466.39%非商業營業稅及附加19,041.385.89%住宅土地增值稅664.070.50%非商業土地增值稅3,808.022.00%十十六六、預預備備費費4,835.033%十十六六、所所得得稅稅17,698.85十十七七、總總計計367,488.94南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表7038南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表南南京京建33、建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表8008808008809009908209028008809201012南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表92010128509359201012920101202000220020002200200022002000220020002200南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表南南京京建建鄴鄴萬萬達達廣廣場場目目標標成成本本表表975武武漢漢萬萬達達廣廣場場單單體體建建安安造造價價指指標標序號項目百貨數碼廣場影城室內步行街酒樓1土方56565656562樁基、降水2982982982982983土建84084096034、89004人防5鋁合金窗入戶門單元門6防火門、卷簾60606080607外立面2552552552552558精裝修6302206281398509給排水、機電19519519519519510室內采暖系統11空調37037037037037012發電機(廚房設備、停車導引系統）13弱電353535353514消防10510510514510515電梯22019017028016016合計3064262431324002158417面積250001689117300355000黃色為公式住宅公寓公寓底商商住寫字樓白金五星酒店地下百貨超市商業地下車庫5656565656565629829829835、298298298298950960890940183018301830103103103150150150153020003030153060606013524552014069100507006302201201802101801802052052050370370632828353535353530505060105105220901100110190190902030226720942719388235353017177610226784969755900001600045240武武漢漢萬萬達達廣廣場場單單體體建建安安造造價價指指標標住宅、公寓地下停車庫合計復核5628652,865-36、2981511015,110-18305667756,677-1031104-1,10438433,843-438438-88-6021252,125-87358,735-1201504515,045-20596179,617-0-40964,096-100100-2816051,605-22045404,540-9057465,746-3010131653131,653-45920507736單單體體綜綜合合造造價價指指標標序號項目名稱綜合單價（元/m2）總成本（萬元）持有型物業開發型物業百貨數碼廣場影城室內步行街地下百貨超市商業地下車庫酒店地下車庫住宅公寓公寓底商商住寫字樓住宅、公寓地下停37、車庫非商業商業合計一行政事業收費113113113113113113113113113113113113113396817595727二建造成本3673322037434639436740093476406026092853267433183469100568597081602761建安成本306426243132400238823535301735842030226720942719301080632510211316532前期準備1021021021021021021021021021021021021023578158651643社區管網170170170170170170170170138、701701701701705981265186324園林綠化1441441441441441441441444411136657775配套設施00000000006工程其他42424242424242424242424242149266121537物業管理啟動費41414141414141414141414141142963420638預備費11097112138130120105122798681100104304517904835三三費一稅2962962962962962962962961518163444101713597648994620695191管理費用000000147147139、471471475183051832財務費用296296296296296296296296296296296296296104234620150433銷售費用187188625200248080080804營業稅金及附加4414421,4734715719041019041土地增值稅3715050016019447204472酒店開辦費000所得稅預提4094111,3694385317699017699四綜合單價408236294152504847764418388544694239459971975144417916943566086235521五面積2500016891173003550001600045240017761022678496975590045920六商業部分平均綜合單價4238含土地后總成本七非商業部分平均綜合單價4816367489八平均綜合單價4639九土地成本（萬元）131968