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1、遼寧省錦州市市府路遼寧省錦州市市府路/ /中央南街綜合項目中央南街綜合項目 整體定位及物業發展戰略報告整體定位及物業發展戰略報告 上海筑誠房地產營銷策劃有限公司 市場策劃部 2009年10月 遼寧省錦州市府路/中央南街綜合項目 Agenda 地塊分析 項目開發目標解析 區域分析 項目核心問題及發展策略 開發物業組合建議 開發方案評價 項目定位 物業發展建議 2 地塊分析地塊分析 地塊基本指標及規劃限制條件地塊基本指標及規劃限制條件 地塊位置：錦州市府路中央南街地塊 占地面積：5.57萬平方米 建筑面積：22.2萬平方方米 容積率： 3.98 地塊形狀：西北方向少量缺失的L型地 塊，兩條主干道沿2、街面較長 土地使用性質為商住混合用地， 其中 商業面積比例不得低于30% 建筑限高100米 在錦州市總體規劃中，本地塊的開發 強度被限定為容積率3.98 規劃限制條件規劃限制條件 項目基本指標項目基本指標 3 地塊現狀地塊現狀：形狀規則，內部平整，三面臨街形狀規則，內部平整，三面臨街 地塊分析地塊分析 北至凌川路 地塊內部 南：南：市府路是錦 州市東西向主 要干道，市政 府、法院等政 府機構集聚。 內部：內部：地塊現狀大部分為已拆遷的 平整荒地。東南角位置規劃為項 目售樓處位置。 北：北：凌川路為雙向兩車道次級交通 道路，北側主要為已建成興業金典 住宅社區以及道光25公司；沿街建 有住宅底商以3、及道光25商務樓。 西至住宅小區 南至市府路 西：西：西側為富 錦家園和盛 金家園，以 多層和高層 住宅為主。 東：東：中央南街為錦州南北城市主要干 道，是連接京沈高速、濱海開發區 以及市中心的主要道路，也是錦州 中央十里商街規劃的南向起始段。 東至中央南街 4 地段條件地段條件：項目位于錦州門戶項目位于錦州門戶松山新區內，該區域在居民心中認知度極高。松山新區內，該區域在居民心中認知度極高。 地塊分析地塊分析 距離錦州小嶺子機場20分鐘車程； 中央南街是錦州城區規劃中的十里商街，是聯系老城區和 松山新區，以及通向京沈高速公路的主要交通干道； 市府路是錦州市政府機關的聚集地，是城區東西方向最主 要的交通干道，與其他交通干道連接可方便到達小嶺子機 場； 松山新區是錦州市房地產開發的重點區域，目前在售的項 目如寶地曼哈頓、金城錦繡天第、書香門第、典逸心州激 發了錦州市民的購房需求，是錦州房地產市