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1、竹源民居樓盤推廣方案竹源民居樓盤推廣方案 二零一零年十二月三日二零一零年十二月三日 2 目錄目錄 3 第一章第一章 策劃推廣目的策劃推廣目的 提高樓盤市場(chǎng)競(jìng)爭力，快速銷售一期工程及整體項(xiàng)目提高樓盤市場(chǎng)競(jìng)爭力，快速銷售一期工程及整體項(xiàng)目 樓盤。樓盤。 4 第二章第二章 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 一、從東圃版塊分析看市場(chǎng)一、從東圃版塊分析看市場(chǎng) 樓盤布局：三多二無樓盤布局：三多二無 輕南重北輕南重北 三多三多 多開發(fā)已有合生創(chuàng)展、富力、美林基業(yè)、中海集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、遠(yuǎn)洋等10多家公 司進(jìn)駐。在建、即建項(xiàng)目達(dá)20多個(gè)。 多元化高（小高）層、低層、大盤、小盤、中盤分布人氣旺盛區(qū)。 多同價(jià)基本上為3000-502、00元/平方米。幅度不大。 二無：無豪宅，無別墅。 輕南重北：東南方無樓盤，重心偏向東北集中。 消費(fèi)形式：流坐并上消費(fèi)形式：流坐并上 同地消化同地消化 流莊以白領(lǐng)、小個(gè)體戶為代表。主購小三房二廳、二房二廳、一房一廳。 坐莊以當(dāng)?shù)匦律⑿吕弦泼駷榇怼Ｒ匀慷d為主。 同地消化在購買形態(tài)上，人群相對(duì)集中，多以租、住在沿工作線當(dāng)?shù)匦乱泼瘛?白領(lǐng)、新生代為主。 需求動(dòng)機(jī)：四輪齊轉(zhuǎn)需求動(dòng)機(jī)：四輪齊轉(zhuǎn) 各有所需各有所需 多為置家、改善條件、換種生活方式，投資。投資消費(fèi)者占少部分。 5 述評(píng)：四種態(tài)勢(shì)明顯 1、經(jīng)濟(jì)力量決定購房需求。樓盤的“三多二無”現(xiàn)象，可以看出當(dāng)前東圃購買 力并不特別強(qiáng)大，所盯住的多3、是同一價(jià)位目標(biāo)消費(fèi)主體。 2、“東移”速度與市場(chǎng)需求成正比。在前期房產(chǎn)公司開發(fā)下，目標(biāo)消費(fèi)資源逐步 搜刮，“東移”決策的啟動(dòng)，將引進(jìn)新鮮血液，造就另一個(gè)市場(chǎng)。但啟動(dòng)期間，必 將有個(gè)資源漸稀、甚至“斷流”過程。這些直接左右開發(fā)商的營銷決策。 3、2012同臺(tái)大戰(zhàn)在所難免。就目前而言，各開發(fā)和正籌備開發(fā)的東圃樓盤，與先前 開發(fā)的及與現(xiàn)在價(jià)位相差不高。雖然區(qū)位各有不同，但在“新生血液”漸稀狀態(tài)下， 這預(yù)示了，一場(chǎng)2002的大戰(zhàn)在所難免。 4、“農(nóng)資派”（農(nóng)村集資房）的低價(jià)入市“搶客”現(xiàn)象不容忽視。雖然不同于一 個(gè)檔次，但同樣能滿足部分白領(lǐng)需求。給我們啟發(fā)的是，開發(fā)商除了開發(fā)房子外， 還要有種培養(yǎng)客戶（未成為業(yè)主前）資源、引導(dǎo)消費(fèi)、培養(yǎng)目標(biāo)消費(fèi)者的準(zhǔn)備。 6 二、從對(duì)手差異中尋突圍 1、什么是對(duì)手？ 關(guān)于競(jìng)爭對(duì)手的圈定，我們根據(jù)三等同原則（同價(jià)原則、同區(qū)位原則、同品質(zhì)原則） 作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，從東圃版