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1、項項目目開開發(fā)發(fā)成成本本測測算算及及財財務(wù)務(wù)分分析析表表說明:1、B地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（依據(jù)B地塊修詳規(guī)）凈用地：313.65畝，總建筑面積：672981(含小學(xué))，容積率：約2.97。地上建筑面積約625017,其中住宅建筑面積：593436,公建配套建筑面積：26886,小學(xué):4695.地下車庫及設(shè)備用房：47964。停車位：2109個,地上209個,地下1900個，總戶數(shù)：5583戶。2、B地塊住宅以高層為主，輔以部分小高層，根據(jù)修詳規(guī)估算，高層住宅總建估算為495685，小高層住宅總建為97750。3、以下成本分析是項目開發(fā)期的投資成本，不包括項目銷售階段的稅費(fèi)。序序號號成成本本項項目目計計2、費(fèi)費(fèi)基基數(shù)數(shù)單單位位單單方方造造價價（元元）總總額額（元元）一、土地費(fèi)用625,017￥552.01￥345,015,000.00二、前期工程費(fèi)672,981￥50.25￥33,819,911.601地形圖測量費(fèi)210,443￥0.15￥31,566.452地質(zhì)鉆探費(fèi)210,443￥3.00￥631,329.003地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)672,981￥0.15￥100,947.154環(huán)保評估672,981￥1.00￥752,981.005規(guī)劃設(shè)計費(fèi)672,981￥28.00￥18,843,468.005.1建筑規(guī)劃設(shè)計 672,981￥25.00￥16,824,525.005.2景觀方案設(shè)計及施工圖 3、672,981￥3.00￥2,018,943.006場地平整(土石方開挖量)672,981￥20.00￥13,459,620.007三通三、前期開發(fā)稅費(fèi)672,981￥250.76￥168,755,578.271市政設(shè)施配套費(fèi)672,981￥190.00￥127,866,390.002人防費(fèi)672,981￥40.00￥26,919,240.003規(guī)劃證照費(fèi)672,981￥2.03￥1,368,740.864招投標(biāo)費(fèi)672,981￥0.41￥273,748.175建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)672,981￥2.03￥1,368,740.866監(jiān)理費(fèi)672,981￥8.14￥5,474,963.427施工圖4、紙審查費(fèi)672,981￥1.75￥1,177,716.758定額編制費(fèi)勞動定額測定費(fèi)672,981￥1.42￥958,118.609交易綜合服務(wù)費(fèi)672,981￥0.37￥246,373.3510施工合同印花稅672,981￥0.51￥342,185.2111放線及驗線費(fèi)672,981￥0.30￥201,894.3012防雷審查費(fèi)672,981￥0.10￥67,437.0413白蟻防治費(fèi)672,981￥1.20￥807,577.2014排污費(fèi)672,981￥2.00￥1,345,962.0015可行性研究費(fèi)672,981￥0.50￥336,490.50四、建筑安裝工程費(fèi)￥684,370,4285、.001土建工程593,436￥920.23￥546,099,840.001.1 基礎(chǔ)工程費(fèi)用593,436￥86.71￥51,454,240.001.1.1高層 495,686￥90.00￥44,611,740.001.1.2小高層 97,750￥70.00￥6,842,500.001.2 主體工程費(fèi)用593,436￥833.53￥494,645,600.001.2.1高層 495,686￥850.00￥421,333,100.001.2.2小高層 97,750￥750.00￥73,312,500.002安裝工程593,436￥233.00￥138,270,588.002.1室內(nèi)智能化設(shè)備 6、593,436￥30.00￥17,803,080.002.2入戶門 593,436￥10.00￥5,934,360.002.3防火門 593,436￥1.00￥593,436.002.4窗 593,436￥60.00￥35,606,160.002.5陽臺欄桿 593,436￥10.00￥5,934,360.002.6消防設(shè)施 593,436￥30.00￥17,803,080.002.7電梯 593,436￥50.00￥29,671,800.002.8強(qiáng)、弱電、給排水 593,436￥40.00￥23,737,440.002.9車庫設(shè)備 593,436￥2.00￥1,186,872.00五、基礎(chǔ)7、設(shè)施費(fèi)672,981￥209.00￥140,653,029.001室外綜合管網(wǎng)、消防道、小區(qū)景觀（園林綠化）672,981￥80.00￥53,838,480.002天然氣工程672,981￥30.00￥20,189,430.003電視系統(tǒng)672,981￥4.50￥3,028,414.504水一戶一表672,981￥8.00￥5,383,848.006監(jiān)控系統(tǒng)672,981￥1.50￥1,009,471.507配電房及供配電系統(tǒng)、電一戶一表672,981￥75.00￥50,473,575.008柴油發(fā)電機(jī)組672,981￥3.00￥2,018,943.0011生化池672,981￥6.00￥4,8、037,886.0012光彩工程672,981￥1.00￥672,981.00六、配套設(shè)施費(fèi)672,981￥4.00￥2,691,924.001會所及物管等用房裝修費(fèi)31,581￥62.34￥1,968,604.002公廁裝修費(fèi)3垃圾收集站裝修費(fèi)4物業(yè)管理（配套）啟動費(fèi)672,981￥0.74￥500,000.005信箱及通郵5,583戶￥40.00￥223,320.00七、營銷推廣費(fèi)用672,981￥129.77￥87,335,817.001營銷組織672,981￥42.96￥28,911,939.002推廣費(fèi)用（含售樓處及樣板房）672,981￥85.92￥57,823,878.003售房9、直通車購置672,981￥0.89￥600,000.00八、財務(wù)費(fèi)用672,981￥35.66￥24,000,000.001資金利息672,981￥35.66￥24,000,000.00九、公司管理費(fèi)用672,981￥40.68￥27,374,817.12十、不可預(yù)見費(fèi)672,981￥67.49￥45,420,495.15十一、開發(fā)建設(shè)總投資672,981￥2,317.21￥1,559,437,000.14￥1,927,462,600.00康康恒恒萬萬友友77季季城城項項目目銷銷售售利利潤潤測測算算一一、收收益益測測算算物業(yè)類型套內(nèi)銷售面積（）建面銷售面積（）銷售單價（元/）銷售總額（元）備注10、住宅4747495934363400(套內(nèi))￥1,614,146,600.00商業(yè)268866000(建面)￥161,316,000.00車庫1900個8萬/個￥152,000,000.00合計￥1,927,462,600.00二二、銷銷售售后后稅稅費(fèi)費(fèi)序號銷售稅費(fèi)種類測算依據(jù)稅費(fèi)額度1營業(yè)稅及附加按銷售收入的5.5%計算￥106,010,443.002土地增值稅按銷售收入的1%預(yù)征￥19,274,626.003印花稅房屋交易額的0.05%￥963,731.304交易手續(xù)費(fèi)住宅按可售面積3元/,非住宅按房屋總價1%計算￥4,557,407.005新建登記費(fèi)住宅80元/套,非住宅按房屋總價1%計11、算￥3,579,800.006所得稅預(yù)征銷售額的1.65￥31,803,132.90合計：￥166,189,140.20項項目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益測測算算序序號號指指標(biāo)標(biāo)指指標(biāo)標(biāo)值值計計算算公公式式1項目開發(fā)建設(shè)總投資￥1,559,437,000.142項目銷售總額￥1,927,462,600.003項目銷售后稅費(fèi)總額￥166,189,140.204項目稅后凈利潤￥201,836,459.665項目開發(fā)投資回報率13%6項目銷售利潤率10%7項目資金回報率44%備備注注0.15元/(按項目占地面積計算)3元/(按項目占地面積計算)0.15元/(按項目總建筑面積計算)1元/(按總建筑面積計算,其中12、不含表格的報告費(fèi)用為8萬)28元/(按項目建筑面積計算)25元/(按項目建筑面積計算)15元/(按項目綠地面積計算)；3元/（按建筑面積計算）1.5元/立方米按總規(guī)模估算（施工水電設(shè)施費(fèi)5元/）190元/40元/按建安投資0.2%計算按建安投資0.04%計算按建安投資0.2%計算（實際按標(biāo)準(zhǔn)的40%計算）按建安投資0.8%計算按規(guī)劃設(shè)計費(fèi)7%計算（實際按標(biāo)準(zhǔn)的5%計算）按建安投資0.14%計算按建安投資0.036%計算按建安投資0.05%計算0.3元/工程概（預(yù)）算大于1000萬元M部分，按概（預(yù)）算0.11.2元/（按建筑面積計算）2元/（按建筑面積計算）按1元/計算（一般情況為1535萬元13、）高層1200元/小高層1100元/高層940元/小高層820元/高層90元/小高層70元/凈用地：313.65畝，總建筑面積：672981(含小學(xué))，容積率：約2.97。地上建筑面積約625017,其中住宅建筑面積：593436,公建配套建筑面積：26886,小學(xué):4695.地下車庫及設(shè)備用房：47964。停車位：2109個,地上209個,地下1900個，總戶數(shù)：5583戶。高層850元/小高層750元/233元/30元/(按建筑面積計算)防盜門，按1000元/個計算=10元/(按建筑面積計算)防火門，按300元/個計算=1元/(按建筑面積計算)彩鋁合金60元/（含：各房間窗、陽臺門、衛(wèi)生間14、窗，按建筑面積計算）10元/(按建筑面積計算)30元/(按建筑面積計算)50元/(按建筑面積計算)40元/(按建筑面積計算)2元/(按建筑面積計算)210元/(按建筑面積計算)80元/(按建筑面積計算)30元/(按建筑面積計算)4.5元/(按建筑面積計算)8元/(按建筑面積計算)1.5元/(按建筑面積計算)75元/(按建筑面積計算)3元/(按建筑面積計算)500kw一部40萬/部6元/(按建筑面積計算)每戶一個立方1元/(按建筑面積計算)約為4元/(按建筑面積計算)1000元/(按會所及物管等用房建筑面積計算)200元/(按公廁建筑面積計算)80元/(按垃圾收集站建筑面積計算)50萬40元/戶按銷售收入的1.5%計算按銷售收入的3%計算30萬元/輛約為40元/(按建筑面積計算)啟動資金7%貸款年限按建安費(fèi)用的4%計算，約為40元/(按建筑面積計算)按（一+九）3%估算，約為40元/(按建筑面積計算)一+十