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1、商業(yè)地產(chǎn)掘金術(shù)商業(yè)地產(chǎn)掘金術(shù) 第一部分第一部分 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)概念商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)概念 一、新型商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)比 1、銷售產(chǎn)權(quán)到持有經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變 2、物業(yè)管理到經(jīng)營(yíng)管理的轉(zhuǎn)變 3、從單純購(gòu)物到體驗(yàn)休閑的轉(zhuǎn)變 二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：指專業(yè)從事商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、 經(jīng)營(yíng)與管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。 商業(yè)物業(yè)：由專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)施所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，用 于從事商業(yè)銷售、休閑、娛樂(lè)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑和場(chǎng)所。 三、經(jīng)營(yíng)式與產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式 經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)與產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩種開(kāi)發(fā)形式。 經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)：由專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為適應(yīng)經(jīng)營(yíng) 的需要實(shí)行統(tǒng)一歸屬，2、未進(jìn)行折零銷售，實(shí)施所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離，用于從 事商品銷售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑場(chǎng)，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行折零銷 售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)。 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)：由專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資 金的需要實(shí)行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷 售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營(yíng) 式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以租賃方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃 和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。 兩者共同點(diǎn)是“經(jīng)營(yíng)為先”這一原則。 四、經(jīng)營(yíng)式商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)的差異： 1、入市出發(fā)點(diǎn)不同： 經(jīng)營(yíng)式長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化 （開(kāi)發(fā)商收3、取租金） 產(chǎn)權(quán)式套現(xiàn) （投資業(yè)主收取租金） 2、招商側(cè)重點(diǎn)不同： 經(jīng)營(yíng)式主力商家與小經(jīng)營(yíng)戶實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng) 產(chǎn)權(quán)式主力商家的入駐來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售 3、推廣方式不同： 經(jīng)營(yíng)式不需要過(guò)多地借助媒體的炒作 產(chǎn)權(quán)式通過(guò)媒體轟炸達(dá)到市場(chǎng)認(rèn)知度的最大化 五、零售：指把商品或隨商品而提供的服務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng)。 業(yè)態(tài)：是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售 活動(dòng)的外在表現(xiàn)形式。通俗地講，業(yè)態(tài)就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賣給誰(shuí)、賣什么 和如何賣的的具體經(jīng)營(yíng)形式。 六、商業(yè)地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為： 1、零售功能房地產(chǎn) 2、娛樂(lè)功能房地產(chǎn) 3、餐飲功能房地產(chǎn) 4、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等 七、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)可分為以下九種： 1、百貨商店； 2、連鎖超市； 3、便利店； 4、折扣店； 5、商業(yè)街； 6、專賣店； 7、購(gòu)物中心； 8、倉(cāng)儲(chǔ)商店； 9、家居中心 百貨商店： 指在一個(gè)建筑物內(nèi)，