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1、商業(yè)地產(chǎn)難題 1.2 商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展分為三個階段。 第一階段為 2000 年以前，稱之為“商鋪地產(chǎn)”“商鋪地產(chǎn)”階段 第二階段為 2000 年2005 年，稱之為“商業(yè)地產(chǎn)”“商業(yè)地產(chǎn)”的簡單疊加階段 第三階段為 2006 年以后，稱之為“商業(yè)與地產(chǎn)的價值融合與提升”“商業(yè)與地產(chǎn)的價值融合與提升”階段，即開始商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的階段 1.3 商業(yè)地產(chǎn)的價值與本質(zhì) 1.4 商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì) 3.2 招商的難題 （四）主力店招商對設(shè)計的影響 1.1.建筑設(shè)計服從招商需求：商鋪，尤其是主力店所處的位置、所占的面積、所需要的停車位和 貨運(yùn)通道等因素對商業(yè)建筑設(shè)計產(chǎn)生重要影響2、。 2 2.合理尊重主力店對建筑需求的同時，必須以項(xiàng)目整體的商業(yè)效益為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè) 計，形成完整的招商生態(tài)鏈。 跨國零售企業(yè)選址要求參考跨國零售企業(yè)選址要求參考 項(xiàng)目項(xiàng)目 選址要求選址要求 建筑要求建筑要求 沃爾沃爾 瑪瑪 （1）交通：包括車流和人流的暢達(dá)； （2）城市的商業(yè)規(guī)劃：必須符合城市商業(yè)規(guī)劃并具有前瞻性； （3） 不屬于市中心的地點(diǎn)，離開城市中心和商業(yè)區(qū)； （4）在項(xiàng)目 1.5 公里范圍內(nèi)人口達(dá) 10 萬以上為佳，2 公里范圍內(nèi)的常住 人口達(dá) 1215 萬人； （5）鄰近交通主干道，至少雙向四車道，且無（綠 化帶、立交橋、河流、山川等）明顯阻隔為佳； （6） 商圈內(nèi)人口年齡3、結(jié)構(gòu)以中青年為主， 收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?（7）項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車輛可以順暢 的進(jìn)入停車場； （8）核心商圈（距項(xiàng)目 1.5 公里）無經(jīng)營面積超過 5000 平米的同類業(yè)態(tài) 為佳 (1)建筑縱深在 50 米以上為佳，原則上不低于 40 米；臨街不低于 70 米。 (2)層高不低于 5 米，對于期樓層高要求不低于 6 米，凈高在 4.5 米以上 （空調(diào)排風(fēng)口至地板距離）； (3)樓板承重在 800kg/m2 以上，對期樓要求在 1000kg/m2 以上。 (4)柱距要求 9 米以上，原則上不低于 8 米； (5)正門至少提供 2 個主入口，免費(fèi)外立面廣告位至少 3 個； (6)每層有電動扶梯連接，地下車庫與商場之間有豎向交通連接； (7)商場要有一定面積的廣場。 家樂家樂 福福 “家樂福”法語的意思是“十字路口”，其實(shí)賣場的選址不折不扣地體 現(xiàn)這個標(biāo)準(zhǔn)。