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1、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃銷售經(jīng)營(yíng)全程解秘銷售經(jīng)營(yíng)全程解秘 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略 【開業(yè)前】 1、 前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析； 2、 項(xiàng)目策劃和招商推廣： （1）、商場(chǎng)定位； （2）、形象包裝； （3）、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì)； （4）、目標(biāo)商戶組合； （5）、租金或分成比例之?dāng)M定； （6）、招商推廣策略制定和實(shí)施。 吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。 【開業(yè)后】 1、 商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫(kù)存/配送體系管理； 2、 品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營(yíng)定位，涉及到服務(wù)管理； 3、 促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理； 4、 形象推廣策略， 屬形象定位，2、 涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。 破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼 市場(chǎng)調(diào)研：定位核心 調(diào)研種類 所需資料/研究范圍 商圈商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在商圈商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈商圈的輻射范 圍、營(yíng)業(yè)品種、人流狀況及交通狀況 消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購(gòu)買力等做 調(diào)研 投資客戶研究 對(duì)投資客戶所投資的商鋪商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí) 間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等 1、 商圈商圈研究 （1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括 GDP 指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。 （2）、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)食 物支出金額總支出金額）、居3、民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。 （3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、 每次消費(fèi)對(duì)不同類別的需求（吃喝玩樂）等。 （4）、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場(chǎng)等。 （5）、商圈商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈商圈、次級(jí)商圈商圈輻射范圍，商圈商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目等。 2、 終端消費(fèi)者研究 （1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、 性別等。 （2）、逛商場(chǎng)頻度：影響影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。 （3）、偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。 （4）、對(duì)項(xiàng)目商圈商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場(chǎng)滿意度等。 3、 投資客戶研究 （1）、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。 （2）、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 （3）、商圈商圈內(nèi)商鋪商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等