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1、商業(yè)地產項目開發(fā)標準流程商業(yè)地產項目開發(fā)標準流程 一、 市場條件判斷 開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進 行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角 度的分析， 僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā) 展相應商業(yè)房地產項目的可行性，和對該項目的定位有個宏觀的思 考。因為商業(yè)房地產的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產形式都 存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產力水平比較低，人 們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建 設大型商業(yè)房地產項目。 二、項目位置選擇 商業(yè)房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性 的。實2、際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產的開發(fā)，只有某 個地方具備了相應的條件后， 才可以做。 商業(yè)房地產鑒于其功能特點， 對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。 一個住 宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業(yè)房地 產則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也 會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所 在位置能否適應就成為一個重要的問題。 針對不同的項目有不同的確 定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可 以委托專業(yè)咨詢機構進行選址。 三、判斷可發(fā)展規(guī)模 在完成商業(yè)房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地3、址進 行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎， 周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業(yè) 額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。 例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達 74000 平 方米，二期可出租面積達 43000 平方米，一期 1998 年投入運營后， 生意興隆，但二期 2000 年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商 開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二 期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新 世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在 2 000 年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場 可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷，很多咨 詢機構分析時使用的方法是： 以市場調查為基礎， 建立相關分析模型， 測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，