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1、商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研 房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期要對(duì)地塊價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀 況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以基肥地項(xiàng)目進(jìn)行整 體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)，回避風(fēng)險(xiǎn)、而商業(yè)房地產(chǎn) 因?yàn)槠?客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，就 更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研， 什么是商業(yè)地產(chǎn)？ 商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動(dòng)的一種地產(chǎn)形式，簡(jiǎn)單的說就是“商 貿(mào)+地產(chǎn)” 商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀城市商業(yè)總況、 消費(fèi)承載與來(lái)源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)力、投資經(jīng)營(yíng)力、可比類似競(jìng) 爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀市2、場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)對(duì)項(xiàng) 目提出可行性的市場(chǎng)定位，為招商和銷售工作提供依據(jù)。 當(dāng)項(xiàng)目形式和經(jīng)營(yíng)行業(yè)并未確定時(shí)，主要進(jìn)行幾個(gè)宏觀方面的分析調(diào) 研： 1、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究 2、 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃 3、 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 4、 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析 5、 典型性調(diào)查與研究 6、 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析 7、 消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 8、 立地條件研究 9、 商圈的確定和研究 宏觀方面的調(diào)研完成，依據(jù)結(jié)果就可對(duì)項(xiàng)目做出一個(gè)前期的粗略規(guī)劃 建議，隨后，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)類型進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)致調(diào)研， 以此再對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃做出準(zhǔn)確微調(diào)。 下面看一下宏觀方面的調(diào)研活動(dòng)。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境3、的分析和研究經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究 商業(yè)地產(chǎn)由于其開發(fā)周期長(zhǎng)投資大，最終利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)形式歸于出租、經(jīng) 營(yíng)和銷售，這些均受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策影響，所以在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)經(jīng) 濟(jì)環(huán)境的研究分析就顯得尤為重要。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研主要集中以下幾個(gè)方 面： 1、 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、就學(xué)備件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家 庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等。 2、 GDP 發(fā)展?fàn)顩r,國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī) 模、趨勢(shì)速度和效益的情況； 3、 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額； 4、 全市商業(yè)區(qū)增加值； 5、 城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入； 6、 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額； 7、 城市對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的 發(fā)展情況； 8、 城市內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，近年政府對(duì)城建、商貿(mào)、地產(chǎn)等相關(guān)方面 所出臺(tái)的政策。通常要對(duì)連續(xù) 3-5 年的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，才能基本反 映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)