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商業地產詳細分析學習資料（47頁）.doc

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商業（其它）

上傳人：焦** 編號：85320 2021-04-07 47頁 222KB

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1、商業商業地產詳細分析學習資料地產詳細分析學習資料商鋪，也稱為商業用房或商業地產，指用于各種商品、服務或體念等經營用途的場所，包括零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等。作為房地產市場的一個分支，商鋪具有與其他物業相似的物理屬性，但是由于商鋪是商業與房地產的復合體，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和別墅，以下同)的其他特征： 1可供選址少。住宅開發可選地塊范圍廣，不同的地塊適宜開發不同類型的住宅；商鋪開發選址局限于城市商貿中心和主要街道的沿街地段，地塊供給量較小，可選擇的范圍窄。 2規劃難度高。一方面，商鋪面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業態對商鋪的要求不具有替代性。 2、如果針對特定目標客戶規劃設計的商鋪招商不成功，項目在短時間內將很難找到合適的客戶，從而使項目銷售(招商)帶來嚴重的后果。商鋪投資受宏觀經濟、消費者行為的影響非常突出，對于大型商鋪開發而言，預測人流、物流、車流和現金流的難度遠遠比開發住宅大。最關鍵的是，目前沒有關于各類經營業態所要求的關于進深、開間、面積、層高、和柱距的設計參數和技術標準，造成商鋪規劃設計帶有一定的盲目性。 3政策影響大。對于商鋪投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要指房地產開發政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商鋪開發報建除了國土、規劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規劃方3、案還必須向市商委報審，設計必須符合城市商業網點的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業設施較多，對開發大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會(如大連)，商鋪項目通過政府各個部門審批的難度可想而知。其次，銀行對商鋪購買的抵押貸款條件與住宅有區別，商鋪貸款至多 6 成 10 年，而住宅貸款可以 8 成 30 年。再者，商鋪的層數少，根據銷售政策規定一般要到物業結構封頂才能預售，而高層、小高層住宅只要投資達到三分之一、已經確定竣工日期就可以預售，因此商鋪開發要求發展商具有很強的資金實力。業界有人戲言，商業地產是資本的游戲。此外，商鋪對政府區域規劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商鋪的收益將產生革命性的影響。 4價格變化快。一般來說，建筑物底商的價格是住宅價格的 23 倍，有的繁華街道甚至可以達到 58 倍；少數拍賣的商鋪(鋪面和鋪位)高達 18 萬元。由于商鋪的價格高，而影

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