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1、長沙市朝陽二村改造建設安置補償方案為了加快改變朝陽二村落后面貌，改善朝陽二村居民居住條件，提高居民的生活質量，實現居民群眾改造建設的迫切要求和愿望，長沙市人民政府決定對朝陽二村進行整體改造。改造建設遵循“政府引導，居民參與，市場運作，政策扶持”的原則，充分體現民意和群眾利益，將朝陽二村改造建設成為一個規范化的住宅小區。朝陽二村安置及補償以國家法律、法規及拆遷補償政策為依據，并結合朝陽二村居民房屋的現狀，特制定本改造建設安置補償方案。一、 法律法規及政策依據1、中華人民共和國城市房地產管理法2、中華人民共和國土地管理法3、城市房屋拆遷管理條例國務院第305號令4、湖南省人民政府157號令5、長沙2、市城市房屋拆遷管理條例6、長沙市城市房屋拆遷管理若干規定二、拆遷安置補償辦法拆遷安置補償實行以就地安置和一次性貨幣補償兩種方式，由被拆遷人自愿選擇。房地產評估機構根據朝陽二村房屋的區位、結構、用途和建筑面積進行分類評估，確定朝陽二村拆遷房屋分類評估價格。考慮到本地區被拆遷人購房困難等因素，將拆遷房屋評估價格提高為貨幣優惠價格如下表1：用途評估價格貨幣優惠價格私有住宅2010元/平方米2900元/平方米商業門面臨車站路7621元/平方米8800元/平方米臨人民路6046元/平方米7200元/平方米朝陽路、小區內街4688元/平方米5500元/平方米商業配套臨車站路2724元/平方米3500元/平3、方米臨人民路2678元/平方米3450元/平方米朝陽路、小區內街2621元/平方米3400元/平方米辦公用房2427元/平方米3200元/平方米生產用房2201元/平方米3000元/平方米表2：商業、商業配套類放低殘層次修正系數層次一層二層二層以上商業1.000.600.48商業配套1.000.80說明：本方案中的房屋評估價格以磚混二等四成新房屋為參照物，住宅、辦公、生產用房貨幣優惠價格不區分房屋結構、成新率、層次、層高等因素；商業、商業配套類貨幣優惠價格不區分房屋結構、成新率、層高等因素，只進行層次修正。（一） 私有住宅（含房改房）的安置補償1、 就地安置：選擇就地安置的，其被拆遷房屋的補償4、標準按表1私有住宅貨幣優惠價格計算；安置房等于原產權面積部分按2900元/平方米標準計價；根據等價交換的原則，原產權面積等面置換即以面還面。根據原產權面積并結合本安置方案中獎勵辦法第4條，由指揮部進行預安確定其相對應的安置房戶型；因相對應的安置房受戶型限制超安面積部分按2900元/平方米結算差價；被拆遷人要求超預安增加安置面積，指揮部不再提供安置房戶型選擇和安置；被拆遷人要求選擇小于原產權面積的安置房，不足原產權面積部分按2900元結算差價，本安置方案中獎勵辦法第4條就地安置增加面積部分不享受價格結算。2、 一次性貨幣補償：被拆遷房屋按表1私有住宅貨幣優惠價格進行貨幣補償。（二） 單位自管產住5、宅的安置補償參照本方案私有住宅標準以一次性貨幣補償的方式對產權單位進行補償，由產權單位負責安置。（三） 直管公房住宅的安置補償1、 就地安置：考慮到被拆遷人未房改等綜合因素，選擇就地安置的被拆遷人按產權面積785元/平方米（注：產權面積根據產權證明或本棟同類型房屋產權面積確定）交納購房款后，依照本安置方案中私有住宅進行就地安置。2、 一次性貨幣補償：考慮到被拆遷人未房改等綜合因素，選擇一次性貨幣補償的被拆遷人按產權面積785元/平方米（注：產權面積根據產權證明或本棟同類型房屋產權面積確定）交納購房款后，被拆遷房屋按表1私有住宅貨幣優惠價格進行貨幣補償。（四） 非住宅用房（含經營門面、經營配套用6、房、辦公、生產用房）的安置補償：1、 非住宅用房用途（性質）確認是以房屋產權證為準，以改變使用性質的被拆遷房屋必須以規劃行政主管部門批準的文件為依據。2、 單位自管產（或私有經營門面）1） 就地安置：對于被拆遷房屋按表1非住宅用房貨幣優惠價格（結合層次修正）進行計算補償金額，在指揮部提供的安置房棟位及范圍內選擇非住宅用房位置，并根據等價交換的原則，按建成后非住宅用房的評估價格，結清產權調換的差價。2） 一次性貨幣補償：被拆遷房屋按表1非住宅用房貨幣優惠價格（結合層次修正）進行貨幣補償。3、 公房非住宅：1） 就地安置：承租單位提出申請，辦理相關改制手續，根據長經（聯發）2004年053號文件精7、神交納購房款后，被拆遷房屋按表1非住宅用房貨幣優惠價格（結合層次修正）進行就算補償金額，在指揮部提供的安置房棟及范圍內選擇非住宅用房位置，并根據等價交換的原則，按建成后非住宅用房的評估價格，結清產權調換的差價。2） 一次性貨幣補償：承租單位提出申請，辦理相關改制手續后，根據長經（聯發）2004年053號文件精神交納購房款后，被拆遷房屋按表1非住宅用房貨幣優惠價格（結合層次修正）進行貨幣補償。（五） 對享受城市最低社會生活保障待遇且居住特別困難（住房產權面積不足36平方米）的被拆遷人，可按36平方米計算補償（經查證它另有住房的不享受本優惠補償）。（六） 在拆遷范圍內的私有房屋，產權人死亡又無繼承8、人、產權人下落不明又無合法代理人以及產權不明晰的，根據國家有關法律政策，由房屋產權管理部門依法代管。（七） 拆遷有產權糾紛的房屋，指揮部提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，指揮部就被拆遷房屋的 有關事項向公正機關辦理證據保全。（八） 拆遷設有抵押權的房屋依照國家有關擔保的法律執行。（九） 拆遷用于公益事業的房屋及附屬物按照城市規劃統籌安排。（十） 拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償，拆除未超過批準期限的臨時建筑，按建筑工程造價結合使用期限給予適當補償。（十一） 獎勵辦法1、 獎勵起止時間說明：長沙市城市房屋拆遷管理辦公室頒發拆遷（許可證）公告后，以朝陽二村9、改造建設指揮部發布的拆遷正式啟動公告之日起計算時間，三個月內簽訂拆遷安置補償協議并在指揮部規定的時間內騰交被拆遷房屋。2、 支持重點工程提前搬遷獎1） 第一個月內獎勵300元/平方米2） 第二個月內獎勵100元/平方米3） 第三個月內獎勵50元/平方米4） 第三個月以后不設獎勵3、 一次性貨幣補償獎（住宅）：1） 享受有關棚改政策。2） 在貨幣補償款的基礎上增加貳萬元（￥20000元）的獎勵。4、 就地安置增加面積（住宅）：在原產權面積的基礎上無償增加10平方米，受戶型設計影響在原產權面積的基礎上最多可無償增加到15平方米。5、 選擇住宅就地安置的不享受本獎勵辦法之第4條。6、 非住宅房屋的安10、置補償不享受笨獎勵辦法之第3、4條。二、 搬家費、裝飾裝修及其他設施補償1、 搬遷補助費為每戶300元，被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的，每超過1平方米增加4元搬遷補助費。過渡安置的，發給兩次搬遷補助費。2、 房屋裝飾裝修標準參照長沙市城市房屋拆遷裝飾裝修補償標準執行。3、 有關設施移機費等按長沙市城市房屋拆遷管理若干規定中有關標準執行。四、過渡補償標準：按照長沙市城市房屋拆遷管理若干規定執行。1、實行就地安置的被拆遷人住宅臨時安置補助費按被拆遷房屋貨幣優惠價格補償額的5/月計算，每戶每月最少不低于300元。2、被拆遷非住宅停產停業費按被拆遷房屋貨幣優惠價格補償的的7/月計算。過渡安置的，補11、助時間按實際停產停業月份計算；一次性貨幣補償的，補助時間按3個月計算。五、過渡期限及其它：過渡期限為30個月，臨時安置補助費由指揮部按實際過渡時間每半年發放一次，如需延長過渡期限，將按政策有關規定增加臨時安置補助費。六、工作程序1、調查核實、費用計算指揮部工作人員逐戶上門、調查核實、姓名、房屋面積、裝飾裝修具體項目、內容，等級，搬遷移機名稱、數量等有關準確情況逐一登記上表，按拆遷政策規定補償標準和笨實施方案確定的補償原則和標準計算，做到準確無誤。2、簽訂協議、審核蓋章指揮部工作人員對被拆遷房屋各項補償列表計算，送指揮部復審，再與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議，各方簽字蓋章后，報長沙市城市房屋拆遷12、管理辦公室審核備案。被拆遷人應將房屋所有權證、房屋共有權證或房屋租賃憑證原件交指揮部，由指揮部出具收件收據。4、 搬遷驗收、全額付款被拆遷人搬遷騰空房屋（1、不得損壞、拆走已按規定作補償的被拆遷房屋及附屬物、裝飾裝修；2、水電銷戶；3、公房被拆遷人須交清所欠房租）交指揮部驗收后，指揮部按協議付款（銀行存折）。被拆遷騰空房屋由指揮部統一拆除。七、安置房建設標準及物業管理費（僅限就地安置）1、安置房標準將參照現行商品房標準建設（門、窗、單獨表、預埋電話、有線、寬帶、煤氣網管）。2、選擇就地安置的被拆遷人除按政策規定繳納房屋維修基金等規費外，還必須遵守本小區物業管理規章制度，并按規定交納物業管理費等13、。3、安置房交付使用入住后，產權證由指揮部統一辦理到位，費用按有關規定執行。八、有關情況說明1、本方案確定的優惠和獎勵政策以房屋產權證或直管公房租賃憑證為單位進行計算。2、選擇就地安置的被拆遷人按照簽訂拆遷安置補償協議的先后順序，在指揮部提供的安置棟位、戶型及面積范圍內選擇安置房樓層。3、為切實保證拆遷人的合法權益不受侵害，當本拆遷區域（安置房建設范圍）內被拆遷人簽訂了拆遷安置補償協議，指揮部以公告的方式告知被拆遷人到指揮部辦理相關安置補償手續（在此期間指揮部保證有拆遷人朝陽二村改造建設安置補償方案獎勵政策的權力），并在規定的時間統一搬遷騰空移交被拆遷房屋（選擇就地安置的被拆遷人由指揮部以存折14、的方式統一發放過渡費）。如果被拆遷人違約，將依照協議取消其所有優惠和獎勵政策，并對其被拆遷房屋依法進行處理。4、對享受城市最低社會生活保障待遇且居特別困難（住房產權面積不足36平方米）的被拆遷人，可按36平方米計算房屋拆遷安置補償金額或過渡費。裝飾裝修補償、搬遷費均按房屋產權證面積計算。5、安置房竣工后，經有關部門驗收合格，指揮部以公告的方式告知被拆遷人辦理安置房入住交付手續，并終止過渡費發放。6、本方案確定的優惠和獎勵政策，適用于朝陽二村改造建設指揮部發布拆遷正式啟動公告之日起，三個月內簽定協議并在指揮部規定的時間內騰交房屋的被拆遷人。凡實行行政裁決的被拆遷人，不享受優惠和獎勵政策。7、如遇國家拆遷政策調整，將按照有關規定執行。8、本方案只適用于朝陽二村改造建設范圍內的被拆遷房屋及其附屬物，朝陽二村改造建設指揮部具有最終解釋權。