午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、重慶某高層住宅項目開發(fā)策劃方案一、重慶房地產(chǎn)市場簡析1、2003年重慶市房地產(chǎn)住宅市場繼去年市場的火熱，再續(xù)引發(fā)了重慶房地產(chǎn)市場的“沸點”。一方面，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已從“概念時代”進入“產(chǎn)品時代”，另一方面大范圍的城市拆遷與舊城改造的進一步實施，刺激了房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，同時也促動了一大批住宅消費群體的需求。2、隨著重慶市住宅市場的發(fā)展和成熟，其住宅的需求也日益呈現(xiàn)出多樣化的格局。小戶型依然受到市場一定的青睞，特別在解放碑以外的市場；低密度住宅成為今年的房地產(chǎn)中高檔市場的主流產(chǎn)品，其風靡蓋過了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正說明目前重慶市場已進入產(chǎn)品時代；而有一2、定環(huán)境做依靠的中低檔次住宅，尤其受到消費者的追捧，重慶市大范圍的拆遷，直接拉動了此類住宅的需求。3、產(chǎn)品的差異化定位已成為項目之間的品質(zhì)劃分。龍湖、金科、融橋、南方、廣廈、大川等等地產(chǎn)企業(yè)在重慶房地產(chǎn)市場相繼推出的千畝大盤，可謂是如火如荼，但隨著重慶濱江路環(huán)境與配套設施的日趨改善，江景樓盤已開始大張旗鼓突圍，今年中，勢頭最盛的金沙水岸、東方港灣、金沙港灣等江景樓盤分別以獨特的概念、賣點、及居家文化、成熟配套等，以實現(xiàn)區(qū)域的共贏吸引較多消費者的眼球。然而江景樓盤的異軍突起加劇了重慶房地產(chǎn)市場的競爭。二、重慶房地產(chǎn)市場開發(fā)簡析1、2003年上半年重慶市房地產(chǎn)市場的總體供求表指標開發(fā)施工面積（萬平米3、）房屋竣工面積（萬平米）房屋銷售面積（萬平米）房屋銷售平均價格（元/m2）開發(fā)投資額（億元）2003年上半年3781.2345.3532.861987112.75住宅2823.1240.7481.21763同比增長（%）19.967.4104.44.3437.2辦公樓128.18.33.62848商業(yè)營業(yè)用房83096.339.0638822、結(jié)論分析：（1）2003年上半年，重慶市商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長，全市商品房銷售面積達1042.1萬平方米，同比增長46.9%。其中主城區(qū)銷售面積達708.8萬平方米，同比增長29.6%。與此同時，商品房竣工面積則低于銷售面積。2001年，重4、慶市房地產(chǎn)竣工面積為1020.6萬平方米。商品房銷售面積大于竣工面積，在一定程度上降低了商品房的空置量，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利好，同時也表明重慶市房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。（2）2003年上半年，重慶市商品房商品面積更得到高速增長，房屋銷售面積遠高于竣工面積，2003年上半年房屋銷售面積同比增長在104.4%，分析市場的主要原因在于一場全市范圍內(nèi)的大拆遷運動，直接拉動了重慶市房地產(chǎn)的旺盛需求和價格的上漲。三、市場調(diào)查分析由于本項目所在區(qū)域的可比性江景樓盤較少，故我司以渝中區(qū)江景樓盤為主作調(diào)查分析。（一）市場調(diào)查分析表（略）二）結(jié)論分析1、目前渝中區(qū)的江景物業(yè)建筑形態(tài)主要由高層建筑組5、成，其品質(zhì)以中高擋為主，市場價格在建面36003900元/平米左右，本項目區(qū)域江景物業(yè)的市場價格在建面2800元/平米左右。2、江景物業(yè)的產(chǎn)品設計主要以建面120150平米的兩房與三房為主，熱銷戶型主要以建面80120平米內(nèi)的小兩房與三房為主，其主要原因是總價相對較低，造成以大戶型為主力的江景物業(yè)銷售較差。3、由于渝中區(qū)的嘉濱路沿線正處與規(guī)劃建設中，其周邊的環(huán)境較差，生活配套相對較弱，這也是目前影響江景物業(yè)銷售的主要原因。4、通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)本區(qū)域的江景物業(yè)在產(chǎn)品設計上有較多的“黑房”，主要由于江景物業(yè)的占地面積相對較小，其落差較大，臨江面戶型多由3-4戶，建面130平米170平米的三室組成，6、而一梯8戶的單層布局，導致其他背江的戶型采光差和房間 “黑房”形成。四、項目研究分析（一）項目的SWOT分析1.項目優(yōu)勢（S）（1）良好的江景資源本項目位于渝中區(qū)曾家?guī)r嘉濱路，北接嘉陵江大橋，500米江岸線，視野寬闊，嘉陵江景一覽無余。（2）增值空間較大。本區(qū)域尚處于規(guī)劃建設期，其本區(qū)域住宅價格相對較低，隨著交通與生活配套上的完善、成熟，有利于提升本項目物業(yè)的增值空間。2.項目劣勢（W）（1）地塊面積較小，地形落差較大地塊臨街面長度較短，地塊現(xiàn)覆蓋物為農(nóng)田、雜草。地勢起伏，中心低落差約20米，其兩面由高層建筑夾集，這對本項目環(huán)境規(guī)劃與產(chǎn)品設計有較大難度。（2）交通系統(tǒng)不完善本區(qū)域道路（嘉濱路）7、作為進入渝中半島的外環(huán)，主要分流進入主城區(qū)的外地車輛，其公交車輛較少，出行極為不便。（3）區(qū)域商業(yè)配套設施缺乏本區(qū)域正處于規(guī)劃建設中，其商業(yè)配套主要由上清寺與觀音橋商業(yè)支持，而本區(qū)域配套設施主要由各小區(qū)與學田灣居民區(qū)獨立組成，這與本項目所在位置都有較遠的距離，也使本項目在配套服務設施上相對缺乏。3.項目市場機會（T）（1）交通系統(tǒng)的完善本項目區(qū)域公交車站的設立與2004年6月，輕軌較新線（2號）的通行，在很大程度上完善了本區(qū)域（嘉濱路）的交通系統(tǒng)，大大提升了本區(qū)域的地段品質(zhì)。（2）政府規(guī)劃有助于推動本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展南濱路繁華景象將是本區(qū)域市場未來發(fā)展的前瞻，在政府對渝中半島整體規(guī)劃中，嘉濱8、路將規(guī)劃形成集高檔住宅、餐飲娛樂為一體的“休閑水岸”，這對本區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)有較好的發(fā)展前景。（3）樓盤、人氣的聚集加快商業(yè)成形在對本項目所在區(qū)域的市場調(diào)查分析中，本區(qū)域樓盤都以嘉濱路輕軌車站（曾家?guī)r）為點，沿線1公里內(nèi)集中開發(fā)，建筑形態(tài)主要以單體樓為主的，現(xiàn)已開發(fā)的樓盤江都怡園成功引進了餐飲巨頭天天魚港，建立了本區(qū)域良好的商業(yè)氛圍，在本區(qū)域樓盤的陸續(xù)面市，人氣的聚集，將支撐與促進本區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。4.項目風險（O）（1）目前本區(qū)域除江都怡園已建成外，其他在建樓盤已開始動工（場地平整），其位置都位于輕軌旁，與本項目地段相比有好優(yōu)勝，這將在今后一定程度上加劇了本項目的區(qū)域競爭。（2）北濱路9、與沙濱路正處與建設發(fā)展中，實力較強的開發(fā)商也陸續(xù)在其圈地開發(fā)高品質(zhì)的江景物業(yè)（如北濱路的金沙水岸、沙濱路的金沙港灣），都將形成本項目較強的潛在競爭對手。（3）南濱路樓盤以較高的品質(zhì)規(guī)模與成熟的商業(yè)配套成為消費者選擇江景物業(yè)的主要區(qū)域，這將對本項目日后的銷售有較大的沖擊。（二）項目最大價值的挖掘本項目最大價值的挖掘是通過對項目地塊的價值分析，努力克服不利因素的限制與影響，最大限度的發(fā)揮項目地塊的資源優(yōu)勢，讓消費者切實感覺所購買的住宅產(chǎn)品的超值性，充分挖掘其項目的最大價值。（1）品牌價值充分利用開發(fā)商企業(yè)雄厚的自身實力與形象促進本項目的受眾力度，提升本項目的潛在品質(zhì)形象。（2）產(chǎn)品價值通過對本項目10、可看山城“江景、夜景”的優(yōu)勢，合理的規(guī)劃，獨特的產(chǎn)品設計，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本項目的產(chǎn)品價值，將本項目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場中脫穎而出，成為購房者關(guān)注的焦點。（3）交通價值本項目緊鄰輕軌車站，拉近空間距離，提升本項目品質(zhì)優(yōu)勢。（4）機會價值充分利用濱江路房地產(chǎn)發(fā)展的契機，炒熱本區(qū)域，聚集人氣，順勢推出“本項目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。三、產(chǎn)品定位項目所處地塊面積較小，相鄰項目都是以高層建筑為主，故我司將本項目規(guī)劃設計為31層的高層建筑，主要分為裙樓（地下一層，臨街三層）的商業(yè)部分和塔樓（27層）的住宅部分。以下分別對裙樓和塔樓進行定位分析。（一）裙樓定位餐飲、娛11、樂業(yè)依據(jù)地塊所處位置嘉濱路沿線的發(fā)展大體走勢，我司將其裙樓部分主要定位為餐飲、娛樂市場。1、本項目不適合經(jīng)營百貨業(yè)態(tài)。百貨業(yè)態(tài)一般建立在人流量大的商業(yè)中心地區(qū)，很大程度上依賴于人流的聚集來保證收益的產(chǎn)生。而該地塊雖然臨街，但沒有大面積的廣場或其他公共休閑場所吸引人群逗留，僅僅依靠少量的地區(qū)客戶是遠遠不能保證此種業(yè)態(tài)的利潤收益，所以，本項目不適合于百貨業(yè)態(tài)生存。2、本項目不適合經(jīng)營汽車、建材等專業(yè)市場。該項目臨街，存在做汽車、建材等專業(yè)市場的條件。但汽車市場對樓層層高有一定要求，裙樓高度的增加造成塔樓高度降低，從而減小住宅建筑面積；無論是汽車還是建材市場，都會因區(qū)域內(nèi)沒有同類市場而顯得勢單力薄，12、形成較大的市場風險。3、項目裙樓宜做餐飲、娛樂市場。盡管目前地塊周圍餐飲娛樂行業(yè)氛圍還沒充分顯現(xiàn)，但天天漁港的餐飲巨頭姿態(tài)就是該地區(qū)發(fā)展的牽引力；并且渝中半島城市形象“休閑水岸”定位也為本區(qū)域市場發(fā)展提供了政策支持；輕軌2004年通車、嘉濱路交通的改善都將帶動該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。（二）塔樓定位中高檔住宅產(chǎn)品項目處于居住區(qū)之中，若做寫字樓產(chǎn)品在交通方面條件限制相當大，所以我司將塔樓定位為住宅。項目依嘉陵江而建，江景資源是本項目優(yōu)勢與賣點的突出體現(xiàn)。由于該項目占地面積小，自身不可能在主題景觀營造上大做文章，所以必須要對自然景觀進行充分利用，傾力打造江景住宅。嘉濱路已有部分江景房存在，并且沿線仍有大量13、地塊或圈地或已進入拆遷階段，所以，我們的項目一定要尋求差異化競爭。我們將項目定位為中高檔產(chǎn)品，在塔樓建筑設計上采用梯型退臺設計，加大住宅的景觀面與采光面，走精致、陽光的產(chǎn)品路線，這主要依賴于產(chǎn)品戶型的超大落地玻璃景觀窗、弧形窗、景觀陽臺，以及在外立面的設計等方面，這部分將隨后進行詳細闡述。（三）形象定位對于一個房地產(chǎn)項目來說，除了產(chǎn)品定位與特點之外，可以通過賦予產(chǎn)品概念來達到形象的樹立與提升，也就是所謂的虛實結(jié)合。根據(jù)產(chǎn)品定位和建筑設計，我司提出“上生活空間”的居家理念，本項目是一個居家的閑適之所，坐觀潮涌潮落，人生卻一直向著更高的方向走；“上”是一種趨勢，一種沖勁，代表積極，上風上水，源于產(chǎn)14、品外觀的梯形設計與戶型上的躍層設計，表達生活往更高處發(fā)展之意，并可衍生出時“尚”之感。居家理念的詮釋，凸顯本項目的一種標榜、一種個性、一種炫耀，豐富了其品質(zhì)的內(nèi)涵。四、目標客戶定位（一）裙樓目標客戶定位由于該區(qū)域目前只有天天漁港一家大型餐飲，市場環(huán)境成熟度遠遠不夠，需要知名商家入駐為區(qū)域定位迅速造勢，帶動區(qū)域發(fā)展，所以裙樓目標客戶介定為具有一定影響力和品牌形象的大型餐飲、娛樂商家，以帶動本地區(qū)的娛樂業(yè)經(jīng)營，同時也是為嘉濱路蓄勢。（二）塔樓目標客戶定位從對本地區(qū)的前瞻出發(fā)，我們初步認為該項目的目標客戶群定位為以二次置業(yè)者和多次置業(yè)的投資戶為主。以下為細分：1、本區(qū)域企事業(yè)單位職工，占20%左右。15、上清寺歷來是重慶市的主要行政區(qū)域，該地區(qū)人群主要以企事業(yè)單位職工為主。這類人群大部分已有集資建房供居住，家庭人口多以三口之家為主，他們有穩(wěn)定的收入來源，略顯落后的居住環(huán)境令他們產(chǎn)生了更新?lián)Q代的要求。工作的就近性則圈定了他們選擇住房的范圍。2、現(xiàn)有居所較遠的渝中區(qū)上班族，占55%左右。這部分人群年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，約在25-30歲之間，是城市中的精英人群，收入高而穩(wěn)定。居家遠離工作場所，每天浪費大量的時間在交通上，生活、工作都不甚方便，這就提出了選擇就近居家的要求。他們或為首次置業(yè)，或為更新居所，或為第二居所，構(gòu)成比例約為3：5：2。3、普通投資戶，占20%左右項目所處的居住區(qū)大環(huán)境必然涵蓋了部分16、普通投資型客戶在內(nèi)，普通投資客戶群資金量不大，但極具有投資意識，這部分人的閑散資金量約在1540萬之間，他們通常投資于中小戶型，而且投資量不大，一般在兩套以內(nèi)，他們的職業(yè)特征是本地個體工商戶、有多年資金積累的重慶老居民、政府公務員和小型企業(yè)老總等。4、本地區(qū)拆遷戶，占5%左右。該區(qū)域拆遷戶數(shù)量不多，主要在沿江地帶，他們在選擇居所的心理接近性和地域性上，拆遷戶中的一部分會就近選擇新居所。規(guī)劃建議（一）產(chǎn)品整體布局（1）產(chǎn)品整體布局如附件1所示。（2）對產(chǎn)品整體布局的分析說明：入口：在臨嘉濱路段開設主入口，同時，為方便業(yè)主生活，考慮從龍泉小區(qū)借道，作為住宅的次入口。 該地塊本身的限制，不能從其他地17、方開設主入口，雖考慮從龍泉小區(qū)借道，但不宜設為主入口，有損產(chǎn)品品質(zhì)。 該路段交通的日趨成熟。離項目十分鐘處設有輕軌站點，在2005年的即將完工同通車。同時，該路段設有公共汽車站。 周邊地塊的日益成熟。據(jù)我司對周邊地塊的調(diào)查和估計，隨著輕軌站點的修建和住宅項目的不斷開發(fā)，該路段在以后將會形成一個日益成熟的住宅片區(qū)。綠化景觀：將轉(zhuǎn)換層架空，修建1200平米左右空中花園。同時，對建筑物一側(cè)的堡坎進行景觀處理。 由于項目地塊的限制，無空間進行較大面積的景觀綠化，屬于項目的缺陷之處。考慮到對此缺陷的彌補和充分的利用空間，可在轉(zhuǎn)換層修建空中花園。 建筑物一側(cè)近25米的堡坎給建筑的較低層住宅帶來諸多不便，如18、產(chǎn)生較大的壓抑之感、采光通風較差等等，為了緩解這些不良后果，可考慮對堡坎進行景觀綠化上的處理，如種植藤狀開花植物等。道路：考慮消防要求，沿地塊的外邊界布置環(huán)形車道。同時在臨濱江路一段地塊兩側(cè)預留車行道進出口。（二）商業(yè)物業(yè)（1）商業(yè)平面布置如附件2所示。（2）商業(yè)物業(yè)：項目的3層裙樓定位為餐飲、娛樂，單層面積在2000平方米左右，總建筑面積在6000平方米左右。（三）住宅物業(yè)（1）住宅物業(yè)平面布置如附件3所示。（2）住宅物業(yè)：概況：項目塔樓部分定位為住宅，其單層建筑面積在900平米左右，一梯9戶，平均每戶建筑面積控制在100平米以內(nèi)。住宅塔樓為27層，總建筑面積約為2.43萬平方。戶型本項目成19、功的要素之一是產(chǎn)品的品質(zhì)，而戶型又是體現(xiàn)項目品質(zhì)的關(guān)鍵點。該項目一梯9戶，設計了六種精致戶型： 戶型配比為：戶型套內(nèi)面積主臥客廳所占比例（套數(shù)計）三室二廳雙衛(wèi)三室二廳雙衛(wèi)二室二廳單衛(wèi)二室二廳單衛(wèi)二室二廳單衛(wèi)（躍層）一室一廳單衛(wèi) 戶型功能設計亮點：觀景。單層平面設計保證70%的戶型皆可直觀江景。這是本項目較大的賣點。采光。每個戶型主要空間均有較大的采光面。另外，建議觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。這將成為本項目的另一賣點。增大陽臺面積，擴展陽臺功能。對離江較近的兩個優(yōu)質(zhì)戶型設計大面積陽臺。大面積陽臺使客廳與戶外有機結(jié)合，亦有引戶外風景于戶內(nèi)之功效。弧型采光面。對梯形退臺處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采用弧型20、采光面。避免了觀景陽臺對后面住戶的觀景影響，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。精致斜陽臺。對部分離江較遠，易受周邊建筑物影響的戶型設計精致的觀景斜陽臺，增大景觀面。以彌補這些戶型的不利之處。 戶型細部設計的亮點戶型內(nèi)部的功能區(qū)布局容易引起重視，但是一些細部環(huán)節(jié)卻容易被忽視，而細部的人性化處理能給用戶帶來真正的實惠與方便。 所有戶型客廳開間都保證在3.6m以上；主臥室開間至少一面在3.6m以上，便于擺放室內(nèi)家俱，臥室最小開間不低于2.7m。 大部分戶型的主臥室都布置在室內(nèi)走廊盡頭，且室內(nèi)通道的長度不超過其寬度的4倍。 大部分戶型都設置了入戶玄關(guān)，作為空間過渡，使主要空間更加私密，同時也方便換鞋，整理衣冠。 大部分戶型設計中廚房盡量靠近入戶門，避免了穿越客廳。 所有的戶型設計都保證了客、餐廳在空間上盡可能的連通，一是使得空氣流通，二是照顧到了人們邊吃飯邊看電視的習慣。配套設施規(guī)劃規(guī)劃在轉(zhuǎn)換層建集中會所，約800平方米。由于項目周邊配套設施的不完善，需要在項目內(nèi)部設置一定的配套設施，但地塊本身存在諸多限制，不可能將配套設施置于建筑物周遍，因此，將配套設施集中在會所，設于轉(zhuǎn)換層，實現(xiàn)與空中花園的渾然一體。集中會所需要配備的功能： 茶室 小型超市 健身房 臺球室