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1、 閔行龍柏商業(yè)設(shè)施大賣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估報(bào)告 上海筑誠(chéng)營(yíng)銷策劃 市場(chǎng)策劃部 2010 年 2 月 目錄 一、項(xiàng)目分析 . 3 二、周邊市場(chǎng)調(diào)研 . 4 市場(chǎng)掃描 . 4 三、市場(chǎng)租金及售價(jià)預(yù)估 . 5 1、區(qū)域市場(chǎng)掃描 . 5 2、價(jià)值預(yù)估 . 6 1）市場(chǎng)比較法（以 1 層商業(yè)為基準(zhǔn)） . 6 2）收益還原法（以 1 層商業(yè)為基準(zhǔn)） . 7 3）價(jià)值挖掘 . 8 3、分層價(jià)格研究 . 11 4、最終價(jià)格 . 11 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息： 物業(yè)地址：閔行區(qū)龍柏地區(qū)綠苑路（近紅松路） 開發(fā)商：上海中祥（集團(tuán)）有限公司 物業(yè)形態(tài)：商業(yè) 總體量：42243 平方米 交通狀況：57、936、809、2、721、925、806、807、941、831、48、753等多條線路經(jīng)過，公交809及753站點(diǎn)就設(shè)在項(xiàng)目出口邊，不延安西路高價(jià)僅一街之隔，規(guī)劃地鐵10號(hào)線坐落于綠苑路上，周邊交通便利 項(xiàng)目現(xiàn)狀：原定竣工日期為2008年8月8日，目前已結(jié)構(gòu)封頂，部分完成內(nèi)裝 項(xiàng)目四至： 本案 項(xiàng)目北項(xiàng)目北面面 項(xiàng)目南項(xiàng)目南面面 項(xiàng)目西面項(xiàng)目西面 項(xiàng)目項(xiàng)目東面東面 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但是由于處于較窄段的綠苑路上，加之周邊為居民小區(qū)環(huán)繞人流及商業(yè)較之周邊的黃樺路、紅松路相差較大，但是從區(qū)域調(diào) 研可以看出，現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)分布主要為小區(qū)配套底商，檔次參差不齊，租金差別較大，整體商業(yè)檔次處于中檔。 二、周3、邊市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)掃描 區(qū)域主要商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街區(qū) 商鋪類型 街區(qū)長(zhǎng)度 （米） 主要業(yè)種 面積分割（平方米） 租金段 人流/車流（每分鐘） 綠苑路（項(xiàng)目所在區(qū)域） 住宅底商 200 汽配、 雜貨 10-30 3.5-5 8/5 紅松路 住宅底商 1000 餐飲、 服飾 10-50 3-6 29/16 黃樺路 住宅底商 1200 服飾、 餐飲 20-80 3-5.5 27/10 金匯路 住宅底商 600 五金、雜 貨、餐飲 10-100 2.5-5.5 25/13 虹井路(延安西路高架以南段) 住宅底商 500 服飾、 餐飲 30-80 4-6 23/12 區(qū)域業(yè)種配比圖 區(qū)域業(yè)種配比 35% 33% 8% 12% 12% 餐飲服飾雜貨休閑娛樂其他 結(jié)論：區(qū)域商業(yè)主要以住宅底商，周邊商業(yè)圍繞周邊居民的日常消費(fèi)展開，餐飲服飾為其主，目前龍柏區(qū)域發(fā)展較快，居住人口增長(zhǎng)較大，區(qū)域 在滬韓國(guó)人較多，對(duì)