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1、上海市房地產(chǎn)市場上海市房地產(chǎn)市場的市場定位報告的市場定位報告 一、上海地產(chǎn)宏觀市場特點一、上海地產(chǎn)宏觀市場特點 1 1、概況、概況 20032004 年， 上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持快速發(fā)展， 呈現(xiàn)出投資總量 擴張，市場供需兩旺，市場結(jié)構(gòu)總體合理的態(tài)勢。隨著房地產(chǎn)投資和商 品房市場價格的快速增長，進入 2005 年以來，特別是 2005 年 6 月前后 政府宏觀調(diào)控力度不斷加大，連續(xù)強勢出臺了一系列金融、土地、房產(chǎn) 政策，為偏離正常發(fā)展軌道的樓市降溫、使得整個房地產(chǎn)業(yè)回歸理性， 這為房地產(chǎn)也以后長期穩(wěn)定發(fā)展提供了保證。 盡管如此，在上海，房地產(chǎn)市場投資規(guī)模仍在穩(wěn)步擴大。房地產(chǎn)業(yè)的支 柱產(chǎn)業(yè)地位仍2、在凸顯。2003 年全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 461.88 億元， 2004 年更是實現(xiàn)了大副的增長，相對而言，2005 年的增副、價格有了 一定程度的回落， 仍在比較正常的氛圍內(nèi)， 增速高于其他各類投資主體。 2、供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變 不過隨著新政的逐步落實，以“平抑房價、打擊炒作和剔除泡沫”為主 旨的新政整體效果已經(jīng)明顯。 國家統(tǒng)計局 2005 年前三季度的數(shù)據(jù)顯示， 我國的房價漲幅逐季平穩(wěn)回落。 其中一季度上漲幅度是 12.5， 二季度 漲幅是 10.1， 而三季度漲幅是 8.8。 去年全國房價的漲幅卻在 14 至 15之間。 素有樓市“晴雨表”之稱的“國房景氣指數(shù)”， 今年以來 3、一直是回落態(tài)勢，處于景氣不景氣的邊緣，在 101 點左右徘徊。 上海市場同樣不能幸免，整個地產(chǎn)市場已經(jīng)由買方市場想賣方市場轉(zhuǎn) 換，市場人氣不足， 信心指數(shù)下降，觀望 氣氛濃厚，與不斷放 大的入市體量相比， 整個市場成交實際 成交量明顯縮水，市 場壓力極大。 3 3、 上海商用地產(chǎn)場、 上海商用地產(chǎn)場 市場概況市場概況 據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，隨 著國內(nèi)外資本源源 比例 1% 13% 11% 7% 16% 7% 4% 1% 2% 7% 13% 18% 自動化控制/機械制造 貿(mào)易/銷售 咨詢/廣告/規(guī)劃設計 金融/保險/投資 高科技產(chǎn)業(yè) 物流/船務 電子產(chǎn)品 石油化工/能源 房產(chǎn)/物管/寫字樓租賃 醫(yī)療/藥品 外資駐滬機構(gòu)/代表處 其他 不斷的匯集，上海國際化大都市的地位已逐步確立，加之 2010 年世博 會的拉動效應，自從去年以來，上海的辦公樓、酒店式公寓、高檔住宅 等的市場需求量一路走高、租金也水