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1、目目 錄錄 一 項目定位 P3 1、項目評判 2、市場形象定位 3、目標(biāo)客戶定位 4、目標(biāo)客戶分析 二推廣策略 P12 1、策略概述 2、推廣階段 3、推廣費用預(yù)算 三廣告企劃 P19 1、廣告總精神 2、階段廣告執(zhí)行計劃 3、媒體計劃 四工作進度表 P43 綠綠地地集團集團 XXXX 項目策劃全案項目策劃全案 本案營銷企劃的主要目的本案營銷企劃的主要目的 銷售目標(biāo) 實現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應(yīng)的銷售計劃，達到預(yù)先確定的經(jīng)濟收益； 品牌目標(biāo) 在綠地花園的基礎(chǔ)上，將綠地品牌的市場影響力提升到一個新的層 次； 積累客戶 通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠度，為后續(xù)開發(fā)項目積累 忠誠的潛在客戶。 一一. .2、 項目定位項目定位 1 1、項目評判、項目評判 1.1 優(yōu)勢 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾 關(guān)注的焦點，同時也增強了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心； 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使 人們對虹口區(qū)域的物業(yè)認識由“中低檔”逐漸向“中高檔” 轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)； 綠地花園已經(jīng)在上海市場積累了較高的品牌形象，使人們對“綠 地”品牌有了初步的認識； 與周邊競爭樓盤相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計方面具有非常 獨特的優(yōu)勢，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義上的建筑設(shè)計模式， 除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景 觀，將藝術(shù)與功能很好地融為一3、體，成為城市中獨特的風(fēng)景 線； 由于本案具有高級商務(wù)辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外 灘相應(yīng)的規(guī)劃相符合，大大增加了本案的檔次。 1.2 劣勢 由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏，北外灘的真實價 值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價的策略； 本案的占地面積相對較小，因而在環(huán)境設(shè)計上的余地較小， 只能借助于建筑設(shè)計和周邊景觀資源的充分利用； 由于重點考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一 些不規(guī)則的空間布局，使人們居住心理和家居擺放有一些困難。 1.3 威脅 周邊已開發(fā)項目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的 房源將在未來不斷釋放，由于其相對較低的價格，對本案造成 一定的威脅； 四川北路的整體開發(fā)，在未來將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供 應(yīng)量，由于其戶型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素，將對本案造成一定 的競爭力。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典，